Копия

2-3133/2023

56RS0018-01-2023-001627-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 23 мая 2023 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга Оренбургской области в составе председательствующего судьи Топильчук И.С.,

при секретаре Помазановой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гавар Групп» к ФИО3 о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гавар Групп» (далее - ООО «СЗ «Гавар Групп») обратилось в суд с исковым заявлением, указав, что 30 сентября 2022 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве N, зарегистрированный в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Оренбургской области 13 октября 2022 года. По условиям указного договора за ответчиком зарегистрировано право требования к застройщику на передачу объекта долевого строительства – 3-х комнатную квартиру N общей площадью .... Цена договора составила ... Оплата цены договора должна быть произведена ответчиком в срок до 24 октября 2022 года. До настоящего времени обязательства ответчиком не исполнено. Кроме этого, условиями договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков финансирования предусмотрено поэтапное повышение стоимости квартиры для участника долевого строительства, а также уплата неустойки.

С учетом изменения исковых требований истец просил суд:

- расторгнуть договор долевого участия в строительстве N от 30 сентября 2022 года, заключенный между ООО «СЗ «Гавар Групп» и ФИО3, с 23 мая 2023 года;

- обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать регистрацию указанного договора (номер государственной регистрации N

- взыскать с ФИО3 неустойку за неисполнение условий договора участия в долевом строительстве N от 30 сентября 2022 года за период с 25 октября 2022 года по 23 мая 2023 года в сумме 731 370 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк».

Представитель истца ООО «СЗ «Гавар Групп» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседанииисковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, привел доводы аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки возражала, полагала, что в данной части иск подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Против удовлетворения исковых требований о расторжении договора не возражал, поскольку ФИО3 заинтересованности в спорном договоре не имеет.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительные причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, проанализировав в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30 сентября 2022 года между ООО «СЗ «Гавар Групп» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N.

Договор заключен в соответствии с действующим законодательством и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объект (объекты) долевого строительства с использованием для расчетов по настоящему договору счетов эскроу, открываемых участниками долевого строительства в уполномоченном банке – ПАО «Сбербанк России».

По условиям договора объектом долевого строительства является: трехкомнатная квартира N, общей проектной площадью ...., проектной жилой площадью .... (п. 1.5 договора).

При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры.

Согласно п. 3.1 договора цена настоящего договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства) составляет ...

Уплата цены договора, указанная в п. 3.1 настоящего договора производится участником долевого строительства после государственной регистрации настоящего договора в течение 7 рабочих дней. Днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на открытый участником долевого строительства специальный счет эскроу, для уплаты цены настоящего договора участия в долевом строительстве (п. 3.2 договора).

В случае нарушения участником долевого строительства сроков финансирования, указанных в настоящем разделе, более чем на два месяца, цена настоящего договора увеличивается на ...; более чем на три месяца – на ... более чем на четыре месяца – на .... При наличии указанных в настоящем пункте фактов нарушения участником долевого строительства сроков финансирования застройщик направляет участнику долевого строительства соответствующее уведомление о необходимости погашения задолженности и уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования с проектом дополнительного соглашения об увеличении цены договора. Дополнительное соглашение подлежит заключению сторонами в установленном законом порядке, и своим содержание изменяет согласованные условия договора относительно цены договора и порядка ее оплаты (п.3.4 договора).

Договор участия в долевом строительстве N от 30 сентября 2022 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 13 октября 2022 года за номером N.

Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга ООО «СЗ «Гавар Групп» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N от 09 декабря 2022 года на строительство 4-х этажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N в ....

Как установлено выше и следует из материалов дела, дата регистрации договора участия в долевом строительстве 13 октября 2022 года, по условиям договора уплата цены договора производится участником долевого строительства в течение 7 рабочих дней после государственной регистрации, то есть до 24 октября 2022 года (включительно).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что поступление денежных средств от ответчика на открытый участником долевого строительства специальный счет эскроу для уплаты цены договора участия в долевом строительстве в размере .... не произведено.

Из материалов дела следует, что 26 декабря 2022 года в адрес ответчика направлена претензия о надлежащем исполнении договора долевого участия в строительстве N от 30 сентября 2022 года, а именно о необходимости оплатить цену договорав размере ...

Вместе с тем, в нарушение требований ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации своих обязательств ответчик не исполнил.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу части 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 12 Закон об участии в долевом строительстве).

Таким образом, руководствуясь положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд исходит из того, что ответчиком не исполнены условия договора участия в долевом строительстве и нарушен срок уплаты цены договора и как следствие, исковые требования истца о расторжении договора участия в долевом строительстве N от 30 сентября 2022 годас даты вынесения решения суда, то есть с 23 мая 2023 года, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за неисполнение условий договора участия в долевом строительстве суд приходит к следующему.

В силу п. 6.1 договора участия в долевом строительстве N от 30 сентября 2022 года за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут имущественную ответственность в порядке и размерах, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона Российской Федерации № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу ст. 10 названного закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно расчету, представленному истцом, за период с 25 октября 2022 года по 23 мая 2023 года, с учетом увеличения цены договора, предусмотренного п. 3.4 договора, размер неустойки составляет 731 370 руб.

Проверяя расчет неустойки, представленный истцом, суд не соглашается с ним ввиду следующего.

В соответствии с п.3.4 договора участия в долевом строительстве N от 30 сентября 2022 года при наличии фактов нарушения участником долевого строительства сроков финансирования, застройщик направляет участнику долевого строительства соответствующее уведомление о необходимости погашения задолженности и уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования с проектом дополнительного соглашения об увеличении цены договора. Дополнительное соглашение подлежит заключению сторонами в установленном законом порядке, и своим содержанием изменяет согласованные условия договора относительно цены договора и порядка ее оплаты. Участник долевого строительства обязуется подписать указанное дополнительное соглашение не позднее 5 рабочих дней с даты получения уведомления, и не позднее 5 рабочих дней с момента подписания осуществить мероприятия по подаче дополнительного соглашения на государственную регистрацию.

Вместе с тем, застройщиком в адрес ответчика не направлялась дополнительное соглашение об изменении условий договора относительно цены договора и порядка ее оплаты.

Следовательно, при расчете неустойки необходимо исходить из цены договора, изначально установленной сторонами, в размере ....

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 25 октября 2022 года по 23 мая 2023 года (211дней), исходя из цены договора в сумме 13 000 000 руб., в размере 685 750 руб., исходя из расчета: 13 000 000 руб. х 211 дней х 1/300 х 7,5%.

Поскольку настоящим решением суда установлено нарушение ответчиком условий договора участия в долевом строительстве N от ..., суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании неустойки за нарушение срока внесения платежа и взыскивает с ответчика в пользу ООО «СЗ «Гавар Групп»неустойку в размере 685 750 руб.

При этом суд отклоняет доводы ответчика о необходимости оставления настоящего искового заявления без рассмотренияпо причине не соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, как основанныена ошибочном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с часть 1 статьи 98Гражданского процессуального кодексастороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 7 446 руб., что подтверждается платежным поручением N от 03 марта 2023 года. В ходе судебного разбирательства исковые требования истцом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации изменялись, однако доплата государственной пошлины не произведена.

Размер государственной пошлины от исковых требований в сумме 685 750 руб. составляет 10 057,50 руб.

Таким образом, размер недоплаченной государственной пошлины составляет 2 611,5 руб., который подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования «город Оренбург».

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гавар Групп» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор долевого участия в строительстве N от 30 сентября 2022 года, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Гавар Групп» и ФИО3 с 23 мая 2023 года.

Взыскать с ФИО3, ... года рождения (паспорт N от ...) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Гавар Групп» (ИНН N) неустойку за неисполнение условий договора участия в долевом строительстве Nот 30 сентября 2022 года, за период с 25 октября 2022 года по 23 мая 2023 года в сумме 685 750 руб.

Взыскать с ФИО3, ... года рождения (паспорт N от ...) в доход бюджета муниципального образования город Оренбург государственную пошлину в сумме 2 611,50 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга Оренбургской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья (подпись) И.С. Топильчук

Решение в окончательной форме изготовлено 06 июня 2023 года

Копия верна

Судья

Секретарь

Подлинник решения находится в деле № 2-3133/2023, хранящимся в Ленинском районном суде г. Оренбурга