Решение по делу № 3А-65/2025 от 26.03.2025

№3а-65/2025

22OS0000-01-2024-001130-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором с учетом уточнения требований просит признать незаконными и отменить решения от 22 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002145, № ОРС-22/2024/002146 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости для следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого здания закрытой стоянки автомашин – РММ с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником спорных объектов недвижимости. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилых зданий установлена по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 4 024 494,01 руб. для объекта недвижимости с кадастровым номером ***, в размере 35 401 276,53 руб. для объекта недвижимости с кадастровым номером ***. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной согласно отчетам об оценке от 12 августа 2024 года № 21524Н и № 21624Н (в административном иске ошибочно указаны номера 18524Н, 18624Н), составленных оценщиком ФИО2 Решениями КГБУ «АЦНГКО» от 22 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002145 и № ОРС-22/2024/002146 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилых зданий нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Заринска Алтайского края, управление имущественных отношений Алтайского края, ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 на удовлетворении уточненного административного искового заявления настаивал, просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере рыночной, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО4 возражал против заявленных требований о признании незаконными решений, требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО5 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания закрытой стоянки автомашин – РММ с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости о характеристиках (т. 1 л.д. 115-116, 180-181).

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что по состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость нежилых зданий составила:

- в размере 4 024 494,01 руб. в отношении нежилого здания с кадастровым номером ***

- в размере 35 401 276,53 руб. в отношении нежилого здания с кадастровым номером ***

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

24 октября 2024 года ФИО1 обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости (т. 1 л.д. 48, 53), к указанным заявлениям были приложены, в том числе, отчеты об оценке от 12 августа 2024 года № 21624Н и № 21524Н, составленные оценщиком ФИО2 (т. 1 л.д. 62-126, 127-188), соответственно.

29 октября 2024 года в адрес административного истца направлены уведомления № ПЗ-22/2024/002145, № ПЗ-22/2024/002146 о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению (т. 1 л.д. 49, 54).

Решениями бюджетного учреждения от 22 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002145, № ОРС-22/2024/002146 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке (т. 1 л.д. 50-52, 55-57).

В обоснование принятых решений указано, что нарушены требования пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, в частности, на стр. 35 приведен скриншот объявления № 4 в выборке (стр. 33) без указания даты публикации. Нарушены требования подпунктов «б», «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно, в рамках выборки предложений о продаже схожих объектов (стр. 33) представлены предложения о продаже производственно-складских площадей, что подтверждается данными объявлений (стр. 34-36). Объект оценки (кадастровый номер ***) является административным зданием, то есть относится к сегменту «Торгово-офисные объекты». Исследование рынка иных городов Алтайского края оценщиком не производилось. Таким образом, фактически исследование рынка в сегменте, соответствующем объекту оценки в отчете отсутствует. Отказ от использования сравнительного подхода не обоснован. Нарушены требования подпунктов «г», «з» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, в частности, в расчете в рамках затратного подхода полностью отсутствует понятие прибыли предпринимателя. Оценщик не использует данный показатель в рамках расчета стоимости замещения. Необходимость применения данного показателя в расчетах связана с тем, что сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС) опубликованы в 1972 году по состоянию на 1 января 1969 года и прибыль при строительстве (сметная прибыль, прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя и т.п.) в них не учитывается. Отказ от использования данного показателя вдет к необоснованному занижению итоговой стоимости. Оценщик не использует в рамках расчета стоимости замещения величину НДС. Необходимость применения данного показателя в расчетах связана с тем, что сборники УПВС опубликованы в 1972 году по состоянию на 1 января 1969 года и величина НДС в них не учитывается, так как на момент публикации сборников понятие НДС отсутствовало. Отказ от использования данного показателя ведет к необоснованному занижению итоговой стоимости. Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов 1, 2, 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а именно, на стр. 29 указано, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для объекта оценки является разборка здания и реализация годных строительных материалов. Расчет стоимости производится для здания без учета разбора, т.е. оценщик противоречит сам себе. На стр. 43 указано, что оценщиком предполагается производить расчет полной стоимости замещения, при этом определение полной стоимости замещения отсутствует, оценщик приводит определение полной стоимости воспроизводства. Далее оценщик указывает, что производится расчет величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимость строительства объекта), т.е. не стоимости воспроизводства либо стоимости замещения. На стр. 43 указано, что расчет величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) производится на основании справочника УПВС, при этом ниже указано, что: при выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога, хотя понятие конструктивной системы в сборниках УПВС отсутствует, вместо него присутствует понятие групп капитальности, различающихся для гражданских и производственных зданий (6 и 5 групп, соответственно); понятие «Конструктивная система», или КС (всего их 7, вне зависимости от функционального назначения) присутствует в сборниках КО-Инвест; в справочных показателях учтены накладные расходы по нормативам Госстроя России (стр. 43), хотя сборники УПВС опубликованы в 1972 году, стоимость в них приведена по состоянию на 1 января 1969 года, т.е. Госстрой России не мог участвовать в составлении справочных показателей по причине его отсутствия; на стр. 44 указано, что при определении региональных коэффициентов уровня стоимости использованы данные о стоимости материалов в конкретных регионах Российской Федерации, а также то, что оплата труда в строительстве в различных регионах Российской Федерации учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой; сборники УПВС опубликованы в 1972 году, стоимость в них приведена по состоянию на 1 января 1969 года, т.е. данные о региональных коэффициентах в справочнике УПВС не могут быть определены на основе статистики по регионам Российской Федерации, так как на дату публикации справочника не существовало как отдельных регионов Российской Федерации, так и самой Федерации в целом; на стр. 45 при расчете полной стоимости замещения указан источник информации (номер сборника и номер таблицы без указания качества отделки), при этом отсутствует наименование объекта-аналога и описание его объемно-планировочных и конструктивных характеристик, приведены только данные по территориальным зонам СССР. Региональные коэффициенты уровня стоимости, которые оценщик определял на основании статистических данных на стр. 44 в расчете не представлены; поправка на климатический район взята из основной части сборников УПВС и рассчитана на основании статистики по СССР. В расчетной таблице на стр. 45 указано, что индекс изменения цен с 1984 года по 3 квартал 2024 года взят на основании данных справочника «КО-Инвест» № 123, без указания наименования справочника. Сборник «Индексы цен в строительстве» № 123 содержит данные по состоянию на первый квартал 2023 года, т.е. использовать данные справочника для перехода к уровню цен 3 квартала 2024 года не представляется возможным. Копия источника информации в отчете не представлена. При расчете физического износа (стр. 46) величина износа для каждого конструктивного элемента оценщиком определяется экспертно, на основе состояния объекта, выявленного в ходе визуального осмотра. Признаки износа, а также величина износа, соответствующая определенному состоянию, оценщиком не приводится. Источники информации, на основании которых оценщик определял величину износа, также не представлены. Таким образом, не представляется возможным определить соответствие указанной оценщиком величины износа состоянию, выявленному в ходе осмотра.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 15 декабря 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемые решения приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решения приняты в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявлений, содержат необходимые реквизиты и подписаны руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 27 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчетов об оценке от 12 августа 2024 года № 21524Н, № 21624Н, составленных оценщиком ФИО2 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО6 от 20 февраля 2025 года № 15-02-2025, отчет об оценке от 12 августа 2024 года № 21624Н, составленный оценщиком ФИО7 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Нарушения, указанные в разделе V решения КГБУ «АЦНГКО» от 22 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002145 имеют место быть.

Кроме того, согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО6 от 20 февраля 2025 года № 14-02-2025, отчет об оценке от 12 августа 2024 года № 21524Н, составленный оценщиком ФИО7 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Нарушения, указанные в разделе V решения КГБУ «АЦНГКО» от 22 ноября 2024 года № ОРС- 22/2024/002146 имеют место быть.

Заключения эксперта получены в предусмотренном законом порядке, соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляют собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержат.

Таким образом, оснований не доверять указанным заключениям у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке, поскольку представленные в бюджетное учреждение отчеты об оценке от 12 августа 2024 года № 21524Н, № 21624Н не соответствовали требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не могли являться основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ФИО1 у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решений КГБУ «АЦНГКО» от 22 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002145, № ОРС-22/2024/002146 незаконными отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенной в заключениях эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО6 от 20 февраля 2025 года № 14-02-2025, № 15-02-2025 нарушает права административного истца, как собственника, суд вправе установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы (для объекта с кадастровым номером *** в размере 2 070 360 руб., для объекта с кадастровым номером *** в размере 7 292 651 руб.).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости следует считать 24 октября 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 27 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО6, обязанность по оплате экспертизы в части вопросов о соответствии отчетов об оценке от 12 августа 2024 года № 21524Н, № 21624Н, составленных оценщиком ФИО2 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопросов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** на административного истца ФИО1

3 марта 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 50 000 рублей.

На момент рассмотрения настоящего дела, производство судебной экспертизы не оплачено.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО6 от 20 февраля 2025 года № 15-02-2025, № 14-02-2025, составленных оценщиком ФИО2 отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, также установлена кадастровая стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером *** в размере 2 070 360 руб.;

- с кадастровым номером *** в размере 7 292 651 руб.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятых КГБУ «АЦНГКО» решений суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 50 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными решений краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 22 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002145, № ОРС-22/2024/002146 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 августа 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 7 292 651 рубль.

Датой обращения ФИО1 с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости следует считать 24 октября 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2025 года.