Дело № 2-52/2023 (2-2116/2022)

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2022-002199-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2023 года г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе

единолично судьи Хальчицкого А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Львовой А.А.,

с участием:

- истца ФИО1,,

- представителей истца ФИО1 ФИО2,, ФИО3,

- ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, к ФИО5, ФИО4 о признании обязательного уведомления лица ненадлежащим и переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании обязательного уведомления лица ненадлежащим и переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Исковые требования мотивировал следующим.

ФИО1, проживает в квартире общей площадью 70 кв. м., расположенной по адресу: <адрес> 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру принадлежит ФИО1 и 1/2 доли - ответчику ФИО5 Право собственности на 1/2 доли в указанной квартире возникло у ФИО1 на основании нотариально удостоверенного соглашения о разделе общего имущества от 06.04.2021 г. с его бывшей женой ФИО5 с участием представителя ФИО5 - ее дочери ФИО6.

Доли в квартире были определены и зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

«28» января 2022 г. между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи на принадлежащую ФИО5 долю в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, согласно которому ФИО5 продала принадлежащую ей на праве собственности 1/2 доли в общедолевой собственности в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО4, при этом ответчик ФИО5, в нарушение ст. 250 ГК РФ не известила надлежащим образом истца ФИО1 в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, не являющемуся собственником общей долевой собственности.

Как установлено в ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ закреплено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

10.02.2022 г. истец ФИО1 получил извещение, изготовленное машинописным текстом, от имени бывшей супруги - ФИО5, о намерении продать свою долю в вышеуказанной квартире за 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, но не подписанное самим собственником, т.е. ФИО5

Чтобы выяснить, от кого поступило уведомление, истец попытался дозвониться по телефону, указанному в уведомлении, но никто не ответил.

Поскольку действительное местонахождение ответчика ФИО5 истцу до настоящего времени не известно и связаться с ней но поводу подтверждения сделки невозможно, установить, кто составлял и направлял в его адрес уведомление о продаже доли, невозможно, поскольку Ответчиком оно не подписывалось, а составлялось оно неизвестно кем и неизвестно когда и где, то в силу требований ст.ст. 246 и 250 ГК РФ ответчиком ФИО5 был нарушен установленный законом обязательный порядок уведомления собственников общей долевой собственности.

Тем самым Ответчик нарушил принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ.

О факте продажи доли бывшей супруги в общедолевой собственности в квартире, истец ФИО1 фактически узнал при вселении в квартиру ФИО4 (в мае 2022 г.), когда ФИО4 сообщила ФИО1, что приобрела эту долю у Ответчика ФИО5

Между тем, истец ФИО1 готов был приобрести долю в общей долевой собственности на квартиру, принадлежащую ФИО5, за установленную продавцом цену, фактически сложившуюся на рынке недвижимости в г. Хабаровске и крае, так как имеет преимущественное право покупки.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Позицией ВС РФ изложенной им в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10. Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 14) предусматривается, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

А поскольку до настоящего времени Истец ФИО1 не уведомлен надлежащим образом (фактически не уведомлен) и ему стало известно о продаже Ответчиком ФИО1 без его приоритетного согласия либо отказа, лишь в мае 2022 года (по факту вселения ФИО4 в квартиру).

Истец полагает, что срок, установленный в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 250 ГК РФ для заявления настоящего искового требования на момент его предъявления в суд не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 246, 250 ГК РФ, ст. 24, 131, 132 ГПК РФ, истец ФИО1 просил суд:

1. признать ненадлежащим обязательное уведомление истца ФИО1 ответчиком ФИО5 о намерении продажи принадлежащей ей на праве собственности 1/2 доли в общедолевой собственности в квартире, расположенной по адресу: <адрес>

2. перевести на истца ФИО1 права и обязанности покупателя 1/2 доли в указанной квартире, принадлежащей на праве собственности ответчику ФИО5, расположенной по адресу: <адрес>

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО4, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора нотариус нотариального округа г. Хабаровска ФИО7

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители ФИО2, ФИО3 заявленные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, полагала, что ФИО1 был надлежащим образом уведомлен о продаже ФИО5 своей доли в спорном жилом помещении, а также что он обратился в суд по прошествии соответствующего трехмесячного срока.

Ответчик ФИО5 извещалась надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, свою позицию по делу не сообщила, о причинах неявки не сообщила.

Третье лицо нотариус ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, свою позицию изложила в отзыве на иск.

В силу положений ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что жилое помещение квартира общей площадью 70 кв. м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле у каждого) ФИО1 и ФИО5 на основании нотариально удостоверенного соглашения о разделе общего имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО1

Право общей долевой собственности было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН, материалами регистрационного дела.

«28» января 2022 г. между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи принадлежащей ФИО5 доли в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, согласно которому ФИО5 продала принадлежащую ей на праве собственности 1/2 долю в общей долевой собственности ФИО4

Договор удостоверен нотариально нотариусом нотариального округа г. Хабаровска ФИО7

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

ФИО1 телеграммой, отправленной ДД.ММ.ГГГГ, уведомлялся ФИО5 надлежащим образом о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение <адрес>

Телеграмма содержит текст уведомления, из которого прямо следует намерение именно ФИО5 продать принадлежащую ей долю. Телеграмма содержит телефон для связи с продавцом, принадлежность которого продавцу подтвердил ФИО1 в судебном заседании. Действующее законодательство не содержит запрета для отправки такого уведомления представителем собственника, телеграммой.

Сделка купли-продажи доли была совершена на условиях, указанных в данном уведомлении.

Телеграмма не была вручена ФИО1 по причинам, зависящим от него, направлялась по адресу проживания ФИО1 О своем проживании в жилом помещении <адрес> ФИО1 указывает в иске.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Сделка по продаже доли совершена по прошествии соответствующего месячного срока с момента отправки уведомления.

07 февраля 2022 года представителями ФИО5 и ФИО4 ФИО8 и ФИО9 подписан акт приема-передачи соответствующей доли.

Допрошенные по делу свидетели ФИО8 и ФИО9 пояснили, что указанный акт подписывался непосредственно в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, дверь им открывал ФИО1, в его присутствии подписывался акт и передавались ключи, при этом они ФИО1 показывали соответствующий договор купли-продажи, удостоверенный нотариально.

10 февраля 2022 года ФИО1 получил уведомление, аналогичное телеграмме, о намерении ФИО5 продать принадлежащую ей долю (отправленное почтовой связью ДД.ММ.ГГГГ, то есть до совершения сделки).

В материалы дела ФИО4 представлены доказательства телефонных соединении между ней и ФИО1 в марте 2022 года, а также доказательства осуществления переводов в целях возмещения затрат на коммунальные услуги.

ФИО1 не представил доказательств, подтверждающих невозможность связи с собственником продаваемой доли по телефону, указанному в извещении.

Суд полагает, что при условии получения в действительности уведомления ФИО1 о намерении ФИО5 продать свою долю в общей долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ, что ФИО1 не отрицается, с учетом состоявшейся передачи ключей ДД.ММ.ГГГГ в присутствии ФИО1, осуществлении ФИО4 переводов денежных средств в возмещение расходов на коммунальные услуги в марте 2022 года, ФИО1 должен был узнать о состоявшей продаже доли не позднее марта 2022 года.

Иск по настоящему делу предъявлен в суд 20 июля 2022 года, то есть с пропуском трёхмесячного срока, о применении которого заявляет ФИО4

ФИО1 восстановить указанный срок не просит, оснований для его восстановления не называет.

С учетом изложенного у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

По вступлении решения суда по настоящему делу в законную силу финансовому отделу Управления Судебного департамента в Хабаровском крае надлежит возвратить ФИО1 внесенные им в депозит ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 850000,00 рублей.

До вступления в законную силу решения суда по настоящему делу надлежит сохранить обеспечительную меру, принятую определением Хабаровского районного суда от 05 августа 2022 года, после чего обеспечительную меру надлежит отменить.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, к ФИО5, ФИО4 о признании обязательного уведомления лица ненадлежащим и переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда по настоящему делу в законную силу финансовому отделу Управления Судебного департамента в Хабаровском крае возвратить ФИО1 внесенные им в депозит Управления Судебного департамента в Хабаровском крае ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 850 000,00 рублей.

До вступления в законную силу решения суда по настоящему делу сохранить обеспечительную меру, принятую определением Хабаровского районного суда от 05 августа 2022 года, после чего обеспечительную меру отменить.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в девятый кассационный суд общей юрисдикции через Хабаровский районный суд в срок не превышающий трех месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С. Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2023 года.