Решение по делу № 2-3819/2023 от 22.11.2023

Гражданское дело № 2-3819/2023

УИД-09RS0001-01-2023-004778-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Черкесск 22 ноября 2023 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики, в составе судьи Ковалевой О.Г., при секретаре судебного заседания – Айчепшеве Т.А.,

с участием: истца - ФИО1, представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений мэрии МО г.Черкесска - ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело №2-3819/2023 по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений мэрии МО г.Черкесска о признании отказа на заключение договора аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г.Черкесска.

В обосновании иска указано, что согласно постановления мэрии МО г.Черкесска от 24.06.2019 №705 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 447 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, СНТ «Строитель» УМС, з/у №, на котором расположен объект незавершенного строительства, со степенью готовности 43%, принадлежащий арендатору на праве собственности в соответствии с выпиской из ЕГРН, запись регистрации №. В связи с истечением срока аренды, ФИО1 было подано заявление о заключении нового договора аренды земельного участка, на которое от Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска получен отказ от 19.06.2023 №30-975/1 со ссылкой на п.2 ст.39.6 ЗК РФ, отсутствие преимущественного права на получение права аренды на земельный участок. Истец просит суд: признать незаконным отказ Управления по имущественным отношениям мэрии МО г.Черкесска, от 27.06.2023г. №30-975/1 ФИО1 о заключении (продлении) договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск, СНТ Строитель УМС з/у №33, с кадастровым номером №, площадью 447 кв.м. для ведения садоводства. Возложить на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска обязанность по продлению срока договора аренды с ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск, СНТ Строитель УМС з/у №33, с кадастровым номером №, площадью 447 кв.м.

В судебном заседании истец иск поддержала, дала следующие пояснения, что она является собственником объекта недвижимости с 2014г., степенью готовности 43%, обращаясь к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 447 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, СНТ «Строитель» УМС, з/у №33, на котором расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 43%, ФИО1, надеясь на помощь брата, планировала завершить строительство дачного домика в предусмотренные договором аренды, однако все изменилось в их жизни, брата пошел отстаивать интересы России, принял участие в СВО на территории ЛНР, ДНР и Украины, подтвердив данный факт справками, представленными в дело. Также она пояснила, что ни кто иной не может пользоваться земельным участком, на котором находится ее недостроенный садовый домик. Кроме того, после истечения срока действия договора она продолжает пользоваться земельным участком по сегодняшний день, задолженности не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии МО г.Черкесска – ФИО2 в удовлетворении исковых требований просит отказать, по доводам изложенным в возражениях на иск.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 5 Закона КЧР от 09.12.2003 года №61-РЗ "Особенности регулирования земельных отношений в КЧР" и положению о Министерстве имущественных и земельных отношений КЧР, утвержденного Постановлением Правительства КЧР от 22.10.2008 года №381, Министерство являлось уполномоченным органом по распоряжению земельными участками.

В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2013г., полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории г.Черкесска, переданы мэрии муниципального образования г.Черкесска, в лице Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25.06.2015 года №56, утверждено Положение об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска.

Согласно п.1.10. Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г.Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 17.07.2018 года №68, утверждено Положение об Управлении по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

Согласно п.1.6. указанного Положения Управление имущественных отношений мэрии МО г.Черкесска, является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения истца с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 27.12.2019 N171-ФЗ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

-собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

-собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Наличие на участке фрагментов фундаментов строящихся зданий, вне зависимости от степени их готовности, свидетельствует о целевом использовании земельного участка и невозможности применения к ответчику норм подпункта 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 г, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку согласно ч.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельных участков, которые являются предметом спора, считаются продленными на неопределенный срок в силу прямого указания закона и могли быть расторгнуты только по решению суда при наличии оснований, предусмотренных ч.2 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, являясь арендатором земельного участка, в полном объеме выполнял возложенные на него обязанности, использовал участок в соответствии с его целевым назначением, задолженности по оплате не имел.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что Постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска от 24.06.2019г. №705 «О предоставлении в аренду земельного участка расположенного по адресу КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск СНТ Строитель УМС з/у №33 ФИО1», истцу был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов государственная собственность, на которые не разграничена площадью 447 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0125002:298, расположенный по адресу: КЧР, Черкесский городской округ, г. Черкесск СНТ Строитель УМС з/у №33, для ведения садоводства, на котором расположен объект незавершенного строительства, со степенью готовности 43%, принадлежащий ФИО1 на праве собственности в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2019г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 05.04.2019г. №.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 53от 24.06.2019г., сроком действия до 24.06.2022г. Срок аренды истек, истец в силу семейных обстоятельств не успела обратиться с заявлением к ответчику о продлении договора аренды.

Однако, письмом от 2706.2023г. за №30-975/1, ФИО1 получен от ответчика ответ, следующего содержания: «Управление по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска рассмотрев Ваше заявление от 19.06.2023г. №30-1293/1о заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск СНТ Строитель УМС з/у №33, с кадастровым номером №, площадью 447 кв.м, сообщает следующее: В 2019году в отношении земельного участка с кадастровым номером №,заключен договор аренды от 24.06.2019г. №53 между Управление по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска и ФИО1 без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со степенью готовности 43%. В соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Ввиду использования возможности, указанной в пункте 1 настоящего письма, на сегодняшний день не имеется оснований, предусмотренных действующим законодательством для повторного заключения договора аренды в действующем законодательством для повторного заключения договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. На основании изложенного, в предоставлении муниципальной услуги Вам отказано».

Во время действия договора аренды истица планировала достроить садовый домик, в этом ей обещал помочь брат, но в связи со сложившейся обстановкой в России, брат ушел для прохождения службы по контракту (войсковая часть №31681).

Свет там не проведен, домик не подключению к сетям водоснабжения, так как там нет воды, однако подготовлен межевой план, технический паспорт. Спора по границам земельного участка ни с кем нет.

В связи с истечением срока аренды, истец обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, на которое от Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска получен отказ от 27.06.2023 №30-975/1 со ссылкой на п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, отсутствие преимущественного права на получение права аренды на земельный участок.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что у ответчика не имелось предусмотренных ст.ст.39.6, 39.11 ЗК РФ оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №-09/001/2019-01, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимости.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015г. регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В связи с чем, оспариваемый отказ Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска в реализации заявителем преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения, является незаконным.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 24.06.2022г., не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

Для разрешения настоящего спора юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются предусмотренные п.п. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.

При этом материалами дела, бесспорно, подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Ранее земельный участок не предоставлялся арендатору в аренду для завершения строительства, в силу чего истец, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющийся собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Довод представителя ответчика о том, что ранее договор аренды уже предоставлялся для завершения строительства объекта, суд не принимает.

Редакция п.21 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», действующая до 01.03.2015г., не содержала оговорки об однократном предоставлении земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что истец является собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств, ФИО1 вправе претендовать на предоставление земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Спорный земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов по договору аренды. Следовательно, в силу положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», истец, как собственник расположенного на спорном земельном участке недостроенного объекта, имеет право на заключение договора аренды этого земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд, установив, что оспариваемый отказ противоречит требованиям земельного законодательства, нарушает права и законные интересы истца, признает данный отказ незаконным и в качестве устранения нарушенных прав заявителя и ввиду отсутствия препятствий для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, считает необходимым обязать Управление по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка без проведения торгов, и признает незаконным отказ Управления по имущественным отношениям мэрии МО г.Черкесска №30-975/1 от 27.06.2023г. в заключении (продлении) договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск, СНТ Строитель УМС з/у №33, с кадастровым номером 09:04:0125002:298, площадью 447 кв.м.

Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений мэрии МО г.Черкесска о признании отказа на заключение договора аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления по имущественным отношениям мэрии МО г.Черкесска №30-975/1 от 27.06.2023г. о заключении (продлении) договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск, СНТ Строитель УМС з/у №33, с кадастровым номером 09:04:0125002:298, площадью 447 кв.м. для ведения садоводства.

Возложить обязанность на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска по продлению срока договора аренды с ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, г.Черкесск, СНТ Строитель УМС з/у №33, с кадастровым номером 09:04:0125002:298, площадью 447 кв.м., сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2023 года.

Судья Черкесского городского суда О.Г. Ковалева