мотивированное решение изготовлено 24.04.2023
дело № 2-1181/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург 17 апреля 2023 года
Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.,
при секретаре Диканёвой А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Рентор» о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1 (<данные изъяты> предъявил иск к ООО «Специализированный застройщик «Рентор» (ИНН <***>) о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами в отношении нежилых помещений № общей площадью 6,3 кв.м и нежилых помещений № общей площадью 4 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, взыскании уплаченной по договору денежной суммы – 430000 рублей, компенсации морального вреда - 100000 рублей.
В обоснование требований указала, что по договору купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. После совершения данной сделки истец обнаружил, что в приобретенных им помещениях находится имущество управляющей организации, а также общедомовые инженерные сети, то есть данные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома. Управляющая компания освободить нежилые помещения отказалась. При заключении договора ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета сделки, поскольку заверил об освобождении приобретаемых помещений от имущества управляющей компании, скрыл факт невозможности использования помещений по назначению. Заблуждение истца является существенным, поскольку истец не может устранить недостатки предмета сделки самостоятельно. Таким образом, договор купли –продажи является недействительным, уплаченные по договору денежные средства подлежат возврату истцу.
В судебном заседании представитель истца иск поддержал.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.
Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в том числе публично, посредством размещения информации о месте и времени рассмотрения дела на сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, в судебное заседание не явились.
С учетом мнения явившихся участников процесса и положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Из содержания искового заявления следует, что истец ссылается как на собственное заблуждение его относительно предмета спорной сделки, так и на введение его в заблуждение ответчиком относительно этого же существенного условия сделки, то есть оспаривает договор купли – продажи одновременно по двум основаниям - пункту 1 статьи 178 и пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, суд рассматривает требования истца из заявленных им двух указанных оснований оспаривания сделки.
Судом установлено, что ООО «Специализированный застройщик «Рентор» с ДД.ММ.ГГГГ (ранее – ООО «Рентор») принадлежали на праве собственности нежилое помещение № общей площадью 6,3 кв.м (кадастровый №) и нежилое помещение № общей площадью 4,4 кв.м (кадастровый №), расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Рентор» продал вышеуказанные нежилые помещения ФИО1 за общую цену 430000 рублей, в том числе нежилое помещение площадью 6,3 кв.м - за цену 253178 рублей, нежилое помещение площадью 4,4 кв.м – за цену 176822 рублей.
Факт получения от истца надлежащего денежного расчета по сделке ответчик не оспаривает.
Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, с указанного времени собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № является истец.
В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства, свидетельствующие о заблуждении истца относительно предметов спорной сделки, а также о совершении ответчиком обманных действий, в результате чего у истца сформировалось неправильное представление о предметах спорного договора и возможности использования их по назначению.
Судом установлено, что предметы продажи спорной сделки - это два изолированных помещения, которые расположены на первом этаже здания многоквартирного дома, имеют отдельные входы, закрывающиеся на ключ, с другими помещениями дома не сообщаются, поставлены на раздельный кадастровый учет, им присвоены самостоятельные кадастровые номера.
По данным технического паспорта ООО «Межрегиональное проектно – инвентаризационное и кадастровое агентство» (л.д. 27-30) нежилое помещение общей площадью 6,3 кв.м с кадастровым номером № (на плане здания – №) является единым помещением, имеет оконный и дверной проем. Нежилое помещение общей площадью 4,4 кв.м с кадастровым номером № (на плане здания – номера 10,11) внутри разделено перегородкой с проемом на два помещения площадями 2,2 кв.м и 2,2 кв.м, в первом из которых находится душевая, во втором - санузел (унитаз) и умывальник. Оба нежилых помещения расположены по коридору напротив друг друга, заинвентаризированы в техническом паспорте как помещения для нужд управляющей компании, в том числе помещение 6,3 кв.м - как офис управляющей компании, помещение площадью 2,2 кв.м как место уборочного инвентаря, помещение площадью 2,2 кв.м как санузел для персонала.
По сообщению управляющей организации ООО «УК Ремстройкомплекс Екатеринбург», в спорных нежилых помещениях расположены инженерные сети принудительной приточной вентиляции с подогревом. Также по объяснениям представителя истца, в спорных помещениях расположены напольные ящики (датчики по дому), оборудование (щитки) управляющей компании.
До совершения спорной сделки предмет продажи осмотрен истцом, что зафиксировано в пункте 3.2.5 договора купли – продажи, то есть фактическое состояние недвижимого объекта, нахождение в нем постороннего имущества и общедомового оборудования ФИО1 как покупателю было достоверно известно. Нежилые помещения проданы ответчиком истцу в состоянии, полностью соответствующем техническому паспорту, без перепланировок, что следует из пункта 1.5 договора купли – продажи и подтверждено в судебном заседании представителем истца.
Таким образом, истец заблаговременно уведомлен продавцом о характеристиках предметов спорной сделки, добровольно согласился на ее совершение. После визуального осмотра истец, располагая данными о нахождении в спорных помещениях общедомового имущества (инженерных сетей, щитков, оборудования) имел возможность ознакомиться с технической документацией на предметы сделки, определить их назначение, оценить риски негативных последствий от приобретения объектов, частично занятых посторонним имуществом и возможных неудобствах в связи с его дальнейшим использованием, независимо от информирования продавцом.
Суд не усматривает в поведении ответчика умысла на обман истца о предмете спорного договора, поскольку до сделки оба продаваемых нежилых помещения предъявлены истцу для осмотра, их существующее состояние и обременение посторонним имуществом от покупателя не было сокрыто, соответствовало технической документации. Техническая документация на предметы спорной сделки имелась у продавца в наличии, покупателю не предъявлена, так как не запрошена последним.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1).
Правовой режим нежилых помещений, явившихся предметами спорной сделки, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату ввода дома в эксплуатацию, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.
Спорные нежилые помещения на дату ввода в эксплуатацию учтены в техническом паспорте ООО «Межрегиональное проектно – инвентаризационное и кадастровое агентство» от ДД.ММ.ГГГГ в отдельной строке как нежилые помещения вспомогательного использования, с назначением «офис управляющей компании», «место уборочного инвентаря» «санузел управляющей компании», тогда как общее имущество многоквартирного дома учтено в техпаспорте в другой строке - «МОП».
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Жилой комплекс «Кристалл», жилой дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию как объект со встроенными помещениями офисов, детского клуба, спортивного назначения, встроенно- пристроенной подземной автостоянкой. В составе этого дома заинвентаризированы нежилые помещения общей площадью 4568,20 кв.м, из них площадь встроенно – пристроенных помещений - 2751,7 кв.м, площадь общего имущества в многоквартирном доме – 1816,5 кв.м. Спорные нежилые помещения общей площадью 10,7 кв.м (6,3 кв.м + 4,4 кв.м) указаны в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в объеме площади встроенно – пристроенных помещений - 2 751,7 кв.м и в состав общедомового имущества не учтены.
Таким образом, на дату ввода вышеуказанного многоквартирного дома в эксплуатацию предметы спорной сделки учтены в технической документации как объекты самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Эти объекты могут использоваться автономно безотносительно от удовлетворения нужд собственников дома, созданы для эксплуатации как самостоятельные объекты гражданских прав, поставлены на кадастровый учет в качестве недвижимости.
Суд отмечает, что конструкция многоквартирного дома во всяком случае предполагает прохождение/размещение общедомового оборудования и коммуникаций как в местах общего пользования, так и в помещениях индивидуального назначения (в том числе квартир), без чего обеспечение всего здания коммунальными ресурсами невозможно. Равно как и на собственников закон возлагает обязанность предоставлять периодически доступ управляющей компании к общедомовому имуществу в принадлежащих им помещениях, независимо от того, где последние находятся (в подвале или на этажах) и как они поименованы в технических паспортах. В этой связи наличие в отдельном помещении общедомовых инженерных сетей или оборудования и его наименование в техническом паспорте не являются определяющими для признания такого помещения общедомовым. Главным признаком общедомового имущества является его введение в эксплуатацию в качестве такового и невозможность обособленного его использования по назначению, не связанному с удовлетворением нужд собственников помещений многоквартирного дома.
Предметы спорной сделки признаков помещений общего пользования не имеют, поскольку введены в эксплуатацию как самостоятельные объекты, поставлены на кадастровый учет, обособлены от других помещений дома, могут быть использованы только истцом и для цели, для которой им покупались, - для размещения фирмы, с предоставлением управляющей компании права доступа к размещенным в помещениях общедомовым коммуникациям в предусмотренном законом порядке.
Учитывая изложенное, доводы истца о его заблуждении и обмане ответчиком относительно назначения отчуждаемых объектов, продаже ответчиком негодного объекта гражданского оборота, основаны на неправильном понимании истцом действительного назначения спорных помещений и ошибочного отнесения их к общедомовому только по причине их наименования в техническом паспорте и отказа управляющей компании в освобождении приобретенных помещений от общедомового имущества, и не влекут недействительность оспариваемой сделки.
В силу пункта 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
На дату заключения спорной сделки истец достоверно знал о фактическом состоянии приобретаемой недвижимости и его обременении общедомовым имуществом, тем не менее приобрел нежилые помещения за предложенную продавцом цену, на протяжении более одного года пользуется ими и оплачивает коммунальные услуги.
Такими действиями после заключения сделки истец дал продавцу, регистрационному органу и управляющей компании все основания полагаться на действительность спорной сделки, что лишает истца права оспаривать сделку по указанным им основаниям в связи с недобросовестностью (пункт 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
Об обстоятельствах, указанных истцом в обоснование оспаривания сделки ( что предметом является общедомовое имущество, не могущее быть объектом гражданских прав ), истец должен был достоверно знать в день заключения спорного договора - ДД.ММ.ГГГГ, поскольку к этому времени предмет продажи истец осмотрел, наличие в нем общедомового имущества видел, имел возможность запросить техническую документацию у продавца и оценить предмет приобретения.
Кроме того, о предполагаемом статусе приобретенных по сделке помещений как общедомовых истец узнал из ответа управляющей компании ООО «УК Ремстрокомплекс Екатеринбург» № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный ответ истец получил по электронной почте ДД.ММ.ГГГГ, что подтвердил путем проставления соответствующей отметки на данном ответе и в повторном обращении в управляющую компанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24, оборот л.д. 25).
Таким образом, годичный срок исковой давности по требованиям истца об оспаривании сделки купли – продажи начал течь с даты ее заключения - с ДД.ММ.ГГГГ и истек ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском давностного срока, о применении которого заявлено ответчиком.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации. является самостоятельным основанием к отказу истцу в удовлетворении иска, независимо от отсутствия оснований для удовлетворения иска по существу.
По приведенным мотивам суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами в отношении нежилых помещений № общей площадью 6,3 кв.м и нежилых помещений № общей площадью 4 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Соответственно, не подлежит удовлетворению производное от данного основного требования требование о применении последствий недействительности сделки путем взыскания с ответчика в пользу истца уплаченной по договору денежной суммы – 430 000 рублей.
Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", из положений которого истцом заявлен иск, данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и продавцами при продаже товаров.
Для целей настоящего закона потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Базовые положения преамбулы названного Закона конкретизированы в иных его нормах содержание которых в совокупности и позволяет определить того или иного субъекта в качестве участника правоотношений, урегулированных законодательством о защите прав потребителей.
Таким образом, само по себе заключение гражданином и хозяйствующим субъектом договора не свидетельствует, что участвующий в таком договоре в качестве покупателя товара гражданин является потребителем в смысле Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Материалами дела подтверждается, что предметом спорной сделки являются недвижимые объекты, которые не предназначены для проживания истца, приобретены последним для организации фирмы, что подтверждено в судебном заседании представителем истца. При таком положении в спорных правоотношениях сторон истец не является потребителем в смысле Закона РФ «О защите прав потребителей», положения данного закона на спорные правоотношения не распространяются.
Оспариваемой сделкой нарушены имущественные права истца, возможность компенсации морального вреда в такой ситуации законом не предусмотрена. Доказательства наличия причинной связи между поведением ответчика и моральными страданиями истца, а также сам факт наличия у истца таких страданий, истцом не представлены, судом не установлены.
По приведенным мотивам не подлежат удовлетворению в полном объеме исковые требования истца к ответчику о компенсации морального вреда.
Решение суда состоялось не в пользу истца, положения закона о защите прав потребителей на спорные правоотношения не распространяются. При таком положении понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины взысканию с ответчика не подлежат по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>) к ООО «Специализированный застройщик «Рентор» (ИНН <***>) о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.
Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.
Председательствующий Ю.В. Тарасюк