УИД 03RS0014-01-2025-001341-59 (№ 2-1050/2025)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. ФИО1 05 мая 2025 г.
Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сиразевой Н.Р.,
при секретаре Гиниятовой Э.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, на указанную квартиру,
установил:
ФИО2 обратилась в суд иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, на указанную квартиру. Требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 (продавец) продала, а ФИО3 (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Федеральной Службе Государственной Регистрации Кадастра и Картографии, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3 договора стоимость квартиры определена соглашением сторон в сумме 1500000 руб. Согласно п. 3 Договора оплата квартиры осуществляется на момент подписания договора, но оплата не была произведена. Денежная сумма 1500000 руб. покупателем ФИО3 до настоящего времени продавцу ФИО2 не выплачена. Фактически квартира была передана покупателю до момента ее оплаты, а именно ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи квартиры. ФИО3 неоднократно напоминала о выплате, но он игнорировал данное требование, что существенно нарушает п. 3 договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была отправлена претензия на урегулирование данной ситуации, однако ответ до настоящего времени не получен. Считает, что невыплата ФИО3 ФИО2 полной стоимости квартиры является существенным нарушением договора купли-продажи. Полагает, что неоплата ФИО3 1500000 руб. по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у неё значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры. В связи с чем просит суд, расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, вернуть ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать прекращённым право собственности ФИО3 на спорную квартиру, признать за истцом право собственности на данную квартиру, взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины.
Определением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 21 апреля 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Роскадастр по РБ.
Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в иске доводам.
Ответчик ФИО3, представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, просили в иске отказать, ссылаясь на то, что оплата по договору произведена наличными денежными средствами, что подтверждается актом приема-передачи квартиры. Более того, истец произвел ремонт в квартире, о чем истцу было известно, сейчас когда, ремонт окончен, истец пытается вернуть квартиру, действуя недобросовестно. Факт наличия у ФИО3, денежных средств на покупку квартиры подтверждается выпиской с банковских счетов, согласно которым у него имелся дополнительный заработок. Также просили учесть пропуск истцом срока исковой давности.
Представители третьего лица Роскадастр по РБ, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
В силу ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Добросовестное пользование процессуальными правами отнесено к условиям реализации одного из основных принципов гражданского процесса - принципа состязательности и равноправия сторон.
Из материалов гражданского дела следует, что предприняты все необходимые меры для своевременного извещения не явившихся лиц, участвующих в деле, указанное свидетельствует о реализации ими своих прав в гражданском процессе в объеме самостоятельно определенном для себя, в этой связи суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив и оценив материалы дела, в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, выслушав сторон по делу, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ ).
Односторонний отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору предусмотрен ст. 450.1 ГК РФ, из которой следует, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1).
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2).
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 4).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 обязалась передать, а ФИО3 принять в собственность и оплатить принадлежащую продавцу квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора стоимость квартиры оговорена сторонами в размере 1 500 000 руб. (п. 3 договора).
Как следует из названного договора и акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принята ФИО3, денежные средства в размере 1500000 руб. получены ФИО2
Истец ФИО2 обращаясь с настоящим иском с указывает на то, что фактически ответчиком ФИО3 не выплачена ей стоимости квартиры, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, и возникновением у неё значительного ущерба. В связи с чем просит суд, расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, вернуть ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать прекращённым право собственности ФИО3 на спорную квартиру.
В опровержении доводов иска, ответчик пояснил, что истец ФИО2 является супругой его отца ФИО5 В ДД.ММ.ГГГГ истец предложила ему приобрести у нее квартиру по адресу: <адрес>. Данная квартира перешла ей по наследству после смерти ее бабушки. В квартире никто не жил, ремонт долгое время не проводился, мебель отсутствовала. ФИО2 предложила приобрести квартиру за 1500000 руб., он согласился. ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В тот же день он передал наличные денежные средства истцу и сделку купли-продажи зарегистрировали в Отделении Росреестра по г. Октябрьский. Он произвел ремонт в приобретенной квартире, заменил проводку, установил новое напольное покрытие, оштукатурил стены, поклеил обои, установил новые двери, установил натяжной потолок. В ванной и санузле поклеил новый кафель. Приобрел кухонный гарнитур, диван, мебель, холодильник, бытовую технику. Являясь собственником квартиры, заключил договоры с ресурсноснабжающими организациями и несет расходы на ее содержание. Задолженностей не имеет. Полагает, что в удовлетворении исковых требований истцу необходимо отказать так как, он является добросовестным приобретателем, исковые требования ФИО2 необоснованны.
Кроме того, ФИО3 представлены справки о доходах за 2021-2024 гг., выписки по счету дебетовой карты, в подтверждение наличия у него денежных средств на приобретение спорной квартиры.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В соответствии с абз. 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления № 10/22).
Судом установлено, что право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ответчиком ФИО3 г., он является собственником до настоящего времени, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной по запросу суда.
Обращаясь с требованием о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, ФИО2 обосновывала свои требования существенными нарушениями условий договора со стороны ответчика, выразившимися в отсутствии оплаты.
В соответствие со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Таким образом, действительная общая воля сторон при заключении договора для установления содержания договора подлежит выяснению с учетом цели договора только в случае, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора.
Из буквального толкования содержания условий договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, изложенных в пункте 3 и 4 договора, следует, что указанную квартиру продавец продал, а покупатель купил за 1500000 руб. Цена квартиры окончательная и пересмотру не подлежит, уплачена покупателем на момент подписания настоящего договора.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
На государственную регистрацию права собственности договор представлен в ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют копии полученных из Росреестра документов. От имени продавца заявление на государственную регистрацию подано ДД.ММ.ГГГГ
Условия договора не оспорены, недействительными не признаны, требований об этом в рамках настоящего дела также не заявлено.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ ).
Проанализировав вышеназванные нормы права, а также обстоятельства заключения оспариваемого договора купли-продажи, его условия, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает необходимым отметить, что волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договора произведен, имущество передано покупателю, который, в результате совершения соответствующей сделки, приобрел право собственности на имущество - квартиру, зарегистрировав его в установленном законом порядке, пользуется указанным жилым помещением, при этом, вопреки доводам истца, доказательств неоплаты ответчиком за квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом суду представлено не было.
Так, судом установлено, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры имеет соответствующую правовую форму, прошел государственную регистрацию, факт оплаты нашел свое подтверждение в представленных суду договоре купли-продажи и акте приема-передачи.
Учитывая положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.
Между тем, по настоящему делу таких доказательств суду не представлено.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В связи с чем, обязанность доказывания того, что его право нарушено, лежит на истца.
Истец ФИО2 в нарушение ст. 56, 57, 60 ГПК РФ не представила относимых, допустимых в своей совокупности и взаимосвязи доказательств исходя из смысла ст.450 ГК РФ, который мог бы явиться основанием для расторжения заключенного между ней и ответчиком ФИО3 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (ч. 3 ст. 1 ГК РФ).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании ч. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
По смыслу приведенных выше законоположений добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей.
При этом установление судом факта злоупотребления правом с одной стороны влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделки необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
ФИО2, подписывая акт-приема передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с указанием о получении денежных средств за неё, понимала риски и последствия, подписываемого ею документа.
Договор купли-продажи и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключены в письменной форме, в договоре сторонами достигнуты условия о стоимости недвижимого имущества, оговорено, что покупателем произведена полная оплата до подписания договора, подтвержден факт передачи имущества, договор подписаны обеими сторонами и прошел государственную регистрацию. ФИО2 после заключения договоров купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ с какими-либо требованиями к покупателю не обращалась, о расторжении договоров купли-продажи ранее не заявляла, требований о взыскании задолженности по договору не предъявлял, из чего следует, что условия договоров продавцом не оспаривались и не признавались недействительными.
Более того, проверяя довод стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, по заявленным требованиям следует также отметить следующее.
В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
По правилам п. 1 ст. 196 названного выше Кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса, согласно которой, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В отношении требования о расторжении договора по мотивам его существенного нарушения другой стороной (пп. 1 п.2 ст. 450 ГК РФ) действует указанный общий срок исковой давности.
Оспариваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, из чего следует, что срок исковой давности по требованиям о расторжении договора истекал ДД.ММ.ГГГГ
При этом обстоятельства заключения сделки, перечисленные, в исковом заявлении, так указывают на то, что ФИО2, знала и понимал существо заключаемого договора, последствия его неисполнения и иные условия.
Несмотря на возникновение правоотношений между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, настоящий иск поступил в суд в ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более трех лет.
Истцом, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, объективно исключающих возможность обращения в суд с настоящим иском в установленный законом срок, не представлено, ходатайство о восстановлении срока исковой давности не заявлено.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, оценивая представленные в материалы дела доказательств, не свидетельствующих о наличии каких-либо правовых оснований для удовлетворения иска, а также учитывая пропуск истцом срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ и прекращении права собственности ответчика на указанную квартиру.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности на указанную квартиру, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Н.Р. Сиразева
Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2025 г.