Дело № 2-6321/2025

УИД: 36RS0002-01-2025-006296-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2025г. г. Воронеж

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Белоконовой Т.Н.,

при секретаре Бойко Т.С.,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Запад» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в качестве уменьшения цены договора, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Запад» в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика расходы на устранение строительных недостатков в размере 306879,30 рублей в качестве уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, судебные расходы в размере 60000 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 45000 рублей.

В обоснование иска указано, что 22.05.2024 между ФИО2 и ООО СЗ «Выбор-Запад», как застройщиком, был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №ЯС13.2-78 – квартиры №291, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Оплата по договору истцом произведена в полном объеме. Объект был принят истцом от застройщика. Застройщиком многоквартирного дома является ООО СЗ «Выбор-Запад». При эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки. Согласно заключению специалиста стоимость устранения строительных недостатков составляет 587995,15 рублей. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора путем выплаты стоимости устранения строительных недостатков, которая не была разрешена в досудебном порядке. На основании изложенного истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Лица, участвующие в деле, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, просила отказать.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Суд на основании ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие истца.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

В соответствии с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действующей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

На основании п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Судом установлено, что между ФИО2 и ООО СЗ «Выбор-Запад», как застройщиком, был заключен договор №ЯС13.2-78 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.05.2024, по которому ответчик обязуется построить объект недвижимости - квартиру в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, расположенную на 12 проектном этаже.

Согласно п.4.2 Договора, цена договора (без учета скидки) составляет 10545680 рублей.

Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства скидку в размере 316370 рублей в качестве исполнения обязательства Застройщика в возмещении компенсации расходов на устранение из фактических затрат, в возмещении соразмерного уменьшения цены договора Участнику на стоимость устранения строительных недостатков Объекта, неустойки, компенсации морального вреда, при выявлении Участником в процессе приемки и эксплуатации квартиры строительных недостатков Объекта.

Итоговая цена договора с учетом скидки составляет 10229310 рублей.

Условиями договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости Застройщик обязан передать Участнику Объект, качество которого соответствует условиям договора, назначению Объекта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для Объекта устанавливается в пять лет, указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта долевого строительства Участнику. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Передаваемого Участнику Объекта долевого строительства, устанавливается в 3 (три) года и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Участник вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого Объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ремонтно-отделочных работ, проведенных самим Участником или привлеченными им (Участником) третьими лицами.

17.03.2025 между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу<адрес>.

В ходе эксплуатации квартиры, истцом были обнаружены строительные недостатки в жилом помещении.

Согласно заключению специалиста ФИО3 № 3.7к1-291 в квартире № 291, расположенной по адресу: <адрес> имеются недостатки в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах. Обнаруженные недостатки привели к ухудшению качества вышеуказанной квартиры. Качество квартиры ухудшено наличием результата общестроительных работ, не отвечающего требованиям строительных норм и правил. Обнаруженные недостатки являются отступлениями застройщика от строительных норм и правил (обычно предъявляемых требований в строительстве). Стоимость работ по устранению выявленных недостатков в квартире № 291, расположенной по адресу: <адрес> составляет 587995,15 рублей с учетом НДС 20 %.

14.04.2025 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, которая не была разрешена в досудебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", направление заинтересованным лицом сообщения, имеющего информационный характер и (или) являющегося основанием для обращения в суд, не является досудебным порядком урегулирования спора. К таким сообщениям, в частности, относятся: требование участника долевого строительства об устранении выявленных в течение гарантийного срока недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (часть 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, обязательный досудебный порядок по данной категории спора, не предусмотрен.

На основании ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям статьей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из важных доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Поскольку ответчик не оспорил представленное истцом досудебное исследование, в соответствии с ч.7, ст.7 Закона №214-ФЗ не предоставил доказательств, что недостатки (дефекты) объекта долевого строительства произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовал, суд принимает в качестве надлежащего доказательства определения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства и стоимости материалов и работ по их устранению представленное истцом досудебное исследование.

Из экспертного исследования судом установлено, что перечисленные в нем недостатки жилого помещения, возникли по вине застройщика и привели к ухудшению качества принадлежащего истцу жилого помещения.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданский процесс носит состязательный характер, и каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено каких-либо надлежащих доказательств, опровергающих наличие указанных выше недостатков спорного жилого помещения.

Вместе с тем, при разрешении требований истца, суд исходит из следующего.

Частью 2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", установлены особенности применения Закона об участии в долевом строительстве, которое применяется, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до вступления в силу этого постановления.

В силу абзаца 5 пункта 1 Постановления Правительства 18.03.2024 N 326 (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916; Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 N 925), при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п.3 Постановления Правительства 18.03.2024 N 326).

Таким образом, в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года исключается возможность возмещения убытков по договорам участия в долевом строительстве, что относится к особенностям применения указанных способов защиты прав участников долевого строительства.

Квартира – объект долевого строительства передана истцу по акту приема-передачи 17.03.2025, с настоящим иском истец обратились в суд 08.07.2025.

Таким образом, с учетом тех обстоятельств, что недостатки объекта долевого строительства имели место быть на момент передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства, истец претендует на возмещение расходов, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, которые возникли после 1 января 2025 года, т.е. предъявлены в период действия моратория.

При этом, доказательств фактического несения участником долевого строительства расходов на устранение строительных недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, истцом не представлено. В судебном порядке, истец не заявляет требования об устранении строительных и отделочных недостатков жилого помещения застройщиком.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в качестве уменьшения цены договора не подлежат удовлетворению.

При этом, апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 10.07.2025 N АПЛ25-138, оставлено без изменения решение Верховного Суда РФ от 19.03.2025 N АКПИ25-36, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в апелляционном определении, в абзаце пятом пункта 1 Постановления закреплены особенности определения размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Установленные приведенной нормой особенности учитывают баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлены на реализацию комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций, обусловлены объективной необходимостью, носят временный характер, возможность их введения предусмотрена непосредственно федеральным законом.

Оспариваемая норма не лишает истца права на защиту своих нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у граждан сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков. В свою очередь, соразмерное уменьшение цены договора производится с учетом установленных Постановлением особенностей применения к застройщику финансовых санкций. При этом за участником долевого строительства сохранено право на односторонний отказ от исполнения договора в случаях, определенных названным законом.

Таким образом, истец вправе обратиться в суд с требованием как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и с требованием о возмещении своих расходов, понесенных на устранение недостатков.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении иска в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в качестве уменьшения цены договора, производные требования о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Запад» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в качестве уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Коминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья Т.Н. Белоконова

Решение принято в окончательной форме 19.01.2026.