дело № 2-529/2025
УИД 08RS0001-01-2024-007822-79
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 марта 2025 года г. Элиста
Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Бембеевой Н.Н.,
при секретаре судебного заседания Четыревой Л.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Минзем Республики Калмыкия, Министерство) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, освобождении и передаче земельного участка, мотивируя требования следующим.
12 октября 2016 г. между Министерством и ФИО2 был заключен договор № 693/2016-д/а аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с разрешенным использованием – «для индивидуального жилищного строительства», сроком с 30 декабря 2015 г. по 29 декабря 2035 г. На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 апреля 2019 г. арендатор ФИО2 передал свои права и обязанности ФИО3 С 01 января 2016 г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты, в соответствии со ст. 2 Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 № 147-V-3 «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия» переданы в Министерство. 01 января 2021 г. Законом Республики Калмыкия № 132-VI -3 были продлены полномочия Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты. Согласно п. 1.1 постановления Администрации г. Элисты Республики Калмыкия от 01.07.2015 г. № 3361 арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок. Пунктом п.3.2. Договора аренды предусмотрено, что внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы согласно Приложению 1. Платежи по арендной плате за использование земельного участка вносятся арендатором: за первый, второй, третий кварталы до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом; за четвертый квартал до 25 декабря текущего года. В нарушение условий договора аренды ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по оплате арендной платы за период со 2 квартала 2019 г. по 3 квартал 2024 г. в сумме 12 274,45 руб. Пунктом 7.2. договора установлено, при просрочке исполнения денежного обязательства арендатор уплачивает пени в размере равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день от суммы долга. В нарушение условий договора аренды у ответчика образовалась неустойка за период с 21 июля 2019 г. по 01 ноября 2024 г. в сумме 5 032,87 руб. Таким образом, по состоянию на 01 ноября 2024г. образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 12 274,45 руб. - основной долг по арендной плате, пени - 5 032,87 руб., всего 17 307,32 руб. 7 июня 2024 года Министерством в адрес ответчика направлено уведомление за исх. № ВХ-01/1-09-4947 о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения. Согласно отчету об отслеживании отправления с идентификатором <данные изъяты> уведомление не было получено адресатом. Так как ответчиком не предприняты меры по выплате задолженности за арендную плату, указанной в уведомлении от 07 июня 2024 г. исх. № ВХ-01/1- 09-4947, истец уведомлением от 05 ноября 2024 г. исх. № ВХ-01/1-09-9424 предложил ФИО1 расторгнуть договор аренды от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а и передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи. Согласно отчету об отслеживании отправления с идентификатором <данные изъяты> уведомление не получено адресатом. На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а подлежит расторжению. Минзем Республики Калмыкия просил суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а за период со 2 квартала 2019 г. по 3 квартал 2024 г. в сумме 12 274,45 руб. - основной долг, пени за период с 21 июля 2019 г. по 01 ноября 2024г. в сумме 5 032,87 руб., всего 17 307,32 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а, заключенный с ФИО1; обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты> и передать по акту приема-передачи Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.
В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО4 уточнила исковые требования, указав, что 13 февраля 2025 г. ответчик оплатила задолженность по арендной плате и пени, в связи с чем у Министерства имеются основания для отказа от части иска, а именно в части взыскания задолженности по договору аренды. Министерством осуществлён выезд по мету расположения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Согласно акту осмотра земельного участка от 17.02.2025 г. при осмотре земельного участка выявлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, право собственности на который зарегистрировано 18 февраля 2025 г. на ФИО1 Наличие зарегистрированного объекта незавершённого строительства не позволяет обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м, расположенный по указанному адресу и передать его по акту приема- передачи истцу. Министерство просило суд принять отказ от исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды и об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Исковые требования к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 12 октября 2016 г. № 693/2016- д/а истец оставил без изменения.
В судебном заседании представитель Минзема Республики Калмыкия ФИО4 уточненные исковые требования поддержала, просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а.
Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась. Ранее в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на оплату задолженности.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 просила суд отказать в удовлетворении уточненных исковых требований, поддержав позицию ответчика об уплате задолженности. По поводу требований о расторжении договора аренды указала, что истцом на указанном земельном участке возведено строение, которое поставлено на кадастровый учет. Пояснила, что ответчик ФИО1 не вносила платежи по договору аренды по уважительной причине – в связи с заболеванием и вынужденным длительным лечением за пределами республики. Поскольку задолженность по договору аренды погашена в полном объеме и на земельном участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости, считала, что оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды не имеется.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.
Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 марта 2025 года принят отказ Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от исковых требований к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка аренды и об обязании ответчика освободить земельный участок.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, обозрев материалы реестрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков в аренду.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Судом установлено, что 12 октября 2016 года между Министерством и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 693/2016-д/а, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м, распложенного по адресу: <данные изъяты> (в настоящее время – <данные изъяты>), предназначенный для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с п.1.1, 2.1 договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды сроком с 30 декабря 2015 года по 29 декабря 2035 года вышеуказанный земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.
11 апреля 2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение об уступке права аренды (перенайм), согласно которому арендатор ФИО2 уступил новому арендатору ФИО3 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а.
Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды от 12 октября 2016 года предусмотрено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору аренды расчету арендной платы земельного участка.
Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размер ? от общего размера годовой арендной платы за первый, второй, третий квартал до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за четвертый квартал до 25 декабря текущего года.
Согласно Приложению № 1 к договору аренды земельного участка годовой размер арендной платы составляет 2905 руб. 70 коп.
При просрочке исполнения денежного обязательства арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый пророченный день от суммы долга (пункт 7.2 договора аренды).
В соответствии с пунктом 8.2. договора аренды земельного участка арендодатель имеет безусловное право на односторонний отказ от договора и на его расторжение во внесудебном порядке в случае неуплаты арендной платы, уплаты арендной платы в не полном объеме по настоящему договору в течение двух кварталов подряд.
В соответствии с пунктом 8.5 договора аренды при прекращении действия настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии в десятидневный срок с момента уведомления о прекращении (расторжении) настоящего договора по акту приема - передачи.
Пунктом 1 статьи 2 Закона Республики Калмыкия от 20 ноября 2015 г. №147-V-3 «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия» установлено, что с 1 января 2016 г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты.
Законом Республики Калмыкия от 16 ноября 2020 г. № 132-VI-3 полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, продлены с 1 января 2021 года сроком на 5 лет.
В нарушение условий договора аренды арендатором ФИО1 арендная плата со 2 квартала 2019 г. по 3 квартал 2024 г., то есть в период пользования ФИО1 земельным участком, не вносилась, в результате чего образовалась задолженность в размере 12 274,45 руб. - основной долг, пени - за период с 21.07.2019 г. по 01.11.2024 г. в сумме 5 032,87 руб., всего 17 307,32 руб., что подтверждается выпиской из лицевого счета № <***> по договору аренды от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а и расчетом суммы пени по состоянию на 05 июня 2024 г.
07 июня 2024 г. Минзем Республики Калмыкия направил арендатору ФИО1 уведомление о наличии задолженности по арендной плате и пени с предложением произвести их оплату в 30-дневный срок с момента получения данного уведомления.
Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (идентификатор <данные изъяты>) направленное Министерством по указанному в договоре об уступке права аренды адресу: <данные изъяты>, письмо не было вручено адресату. Данное уведомление оставлено ответчиком без исполнения.
5 ноября 2024 г. ввиду непогашения задолженности истец направил ответчику по вышеуказанному адресу предложение о расторжении договора аренды и передаче земельного участка по акту приема-передачи в течение 14 дней с момента его получения.
Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (идентификатор <данные изъяты>) направленное Министерством письмо по адресу: <данные изъяты>, не было вручено адресату.
26 декабря 2024 г. Министерство обратилось в суд с иском к ФИО1 о принудительном взыскании задолженности по договору аренды и его расторжении в связи с существенным нарушением условий договора арендатором.
13 февраля 2025 г. ответчик ФИО1 оплатила задолженность в размере 18 544 руб. 05 коп., что подтверждается платежными поручениями № 981268 и № 24277.
Суд признает необоснованными доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Министерства со ссылкой на погашение ответчиком задолженности по арендной плате в полном объеме, поскольку они не соответствуют требованиям материального и процессуального закона и не основаны на фактических обстоятельствах дела.
Частью 1 и 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю (пункт 6 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Положениями части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, по смыслу и содержанию указанных выше норм права разъяснений по их применению уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора аренды при доказанности факта существенности нарушений.
Ключевым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требований о расторжении договора, является критерий существенности допущенных арендатором нарушений.
Земельное законодательство не раскрывает понятие существенного нарушения условий договора.
При этом по аналогии, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
По условиям пункта 8.2 договора аренды от 12 октября 2016 г. № 693/2016-д/а арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора и на его расторжение в случае достижения сторонами настоящего договора письменного соглашения об отказе от исполнения настоящего договора и о его расторжении.
Поскольку ответчик не производил уплату арендной платы по договору аренды в течение двух кварталов подряд, суд считает указанный факт отказом от исполнения условий договора.
Таким образом, сторонами договора на стадии его заключения установлено, что исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы являются существенным условием для сохранения арендных отношений.
При этом из установленных обстоятельств и материалов дела, в частности, выписке из лицевого счета № <данные изъяты>, прямо следует, что ФИО1 исполнение обязанности по уплате арендной платы неоднократно нарушалось, а арендная плата не вносилась на протяжении более пяти лет, несмотря на обязательства по её внесению ежеквартально.
В этой связи само по себе погашение ответчиком в период рассмотрения судебного спора задолженности по арендной плате и пени не свидетельствует о своевременном и полном исполнении обязательств по договору.
Приведенные выше обстоятельства являются существенным нарушением условий заключенного договора аренды, так как такое поведение ответчика несет для арендодателя ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Соответственно, учитывая существенное нарушение условий договора арендатором ФИО1, арендодатель был вправе требовать досрочного расторжения договора аренды.
Кроме того, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальное правило, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Поскольку данные положения земельного законодательства являются специальными по отношению к правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то именно они должны применяться к сложившимся правоотношениям по расторжению договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет.
Как установлено судом, в период с 2 квартала 2019 г. по 3 квартал 2024 г. ответчик обязательства по оплате договора аренды не исполняла, тем самым существенно нарушая его условия.
Таким образом, учитывая, что ФИО1 более двух раз подряд допущено нарушение внесения арендной платы, чем существенно нарушены условия договора, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ссылки стороны ответчика на неисполнение обязательств по договору аренды ввиду заболевания и вынужденного длительного лечения за пределами республики не могут быть приняты судом во внимание, поскольку, как видно из представленной ответчиком медицинской документации, заболевание ответчика обнаружено в 2022 г.
Между тем, неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды имело место со 2 квартала 2019 г.
Доводы представителя ответчика ФИО5 о намерении её доверителя закончить строительство со ссылкой на имеющийся на спорном земельном участке объект незавершенного строительства, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, являются вопросы своевременности выплат арендных платежей арендодателю, существенность нарушения со стороны ФИО1 условий договора аренды в связи с невнесением предусмотренных договором платежей.
Статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, абзацем 8 части 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, подлежащая взысканию при подаче иска государственная пошлина в доход местного бюджета составляет 6000 руб. (размер государственной пошлины, подлежащей оплате при заявлении организациями требований неимущественного характера).
Поскольку истец как государственный орган освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового Кодекса Российской Федерации), то в соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Следовательно, с ответчика в бюджет г. Элисты подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 октября 2016 года № 693/2016, заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***> ИНН <***>) и ФИО2, по которому права и обязанности арендатора перешли по соглашению об уступке права аренды (перенайм) от 11 апреля 2019 года ФИО1 (паспорт <данные изъяты>).
Взыскать с ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) в доход бюджета г. Элисты государственную пошлину в размере 6000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 27 марта 2025 года.
Председательствующий Н.Н. Бембеева