Дело № 2а-6754/2023

УИД 48RS0001-01-2023-006274-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2023 года город Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малюженко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощниками судьи Кочановой О.О., Валиковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконным бездействия и решения, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, в котором просила признать незаконным бездействие и отказ регистрирующего органа в погашении записи об ипотеке – права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 237 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, возложении обязанности погасить указанную запись об ипотеке.

В обосновании требований указала, что является собственником 1/2 доли торгового павильона - нежилого здания, площадью 58,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, ранее составляющего конкурсную массу и находящегося в залоге (ипотеке), которое приобрела на торгах, оформленных договором купли-продажи от 6 июня 2017 года конкурсного управляющего ФИО4 К.В. (заочное решение Советского районного суда города Липецка от 7 декабря 2017 по делу №2-7311/2017).

Данное право зарегистрировано за истцом 20 апреля 2018 г., однако до настоящего времени запись об обременении в виде ипотеки не снята.

30 мая 2023 ФИО1 обратилась в Росреестр заявлением о снятии обременения в виде ипотеки, на что ей было отказано, поскольку по заявленному объекту отсутствует регистрация ипотеки.

Предметом вышеуказанного договора купли-продажи было также другое заложенное имущество (ипотека) - право на аренду земельного участка, площадью 237 кв.м., кадастровый №, под указанным торговым павильоном (право зарегистрировано 20 апреля 2018 г.).

Уведомлением государственного регистратора Росреестра от 04.09.2023 г. за номером КУВД-001/2023-22504362/2 отказано в погашении записи об ипотеке со ссылкой на отсутствие заявления залогодержателя ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управления Активами», что является нарушением статей 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых арендатор земельного участка осуществляет права собственника земельного участка.

Таким образом, ответчик Росреестр не только не погасил запись об ипотеке в момент регистрации права 20 апреля 2018 г. на весь земельный участок за ФИО1, но и отказал в государственной регистрации права о погашении записи об ипотеке на обращение от 30 мая 2023 г., что нарушает законные права истца.

Определением суда (протокольно) от 25.10.2023 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО "УК "Инвестиции Управление Активами".

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика, представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явились, извещены своевременно, надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске, пояснив, что при регистрации права аренды на земельный участок должна быть погашена регистрационная запись об ипотеке на него. Уведомление, которым было отказано истцу в удовлетворении ее заявления от 30.05.2023 г., не предусмотрено законом. Истец является покупателем всего банкротного имущества, в связи с чем, ипотека должна быть снята.

В письменных возражениях представитель административного ответчика по доверенности ФИО5 просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку истец ФИО1 является залогодателем объекта недвижимости. Она приобрела право аренды земельного участка, а не право собственности на него, о котором говорится в ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Залогодержатель ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» оставил за собой и приобрел право собственности на иной объект недвижимости – 1/2 долю здания торгового павильона с кадастровым номером №. Учитывая, что в орган регистрации не поступило заявление залогодержателя права аренды земельного участка - ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами», 02.06.2023г. государственным регистратором было принято решение о приостановлении регистрационных действий в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ до 04.09.2023г. Поскольку в установленный срок причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий, устранены не были, то 04.09.2023г. в соответствии со ст. 27 Закона № 218-ФЗ принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Согласно ч. 9 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Положения ч. 11 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают бремя доказывания законности оспариваемых решений, действий должностных лиц на лицо, которое приняло оспариваемое решение или совершило оспариваемое действие (бездействие).

В соответствии с ч.1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Поскольку административный истец ФИО1 оспаривает незаконность бездействия и отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке, изложенный в уведомлении ответчика от 04.09.2023 г., в суд исковое заявление направлено в электронном виде и поступило 26.09.2023 г., срок обращения истцом не пропущен.

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным бездействия и решения органа регистрации об отказе в погашении записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Судом установлено, что 28.11.2012 г. между ФИО2 и Коммерческим банком «Юниаструм Банк» (ООО) был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) № 109-12/З-Фл-1/Корп для обеспечения исполнения заемщиком кредитных обязательств, указанных в Разделе 2 договора. Предметом залога являлись (п. 3.2.2 Договора):

- торговый павильон, площадью 58,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- право аренды земельного участка, разрешенное использование – для торгового павильона общей площадью 237 кв.м.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 11.10.2013 г. (дело № 2-6475/2013) за ФИО1 и ФИО2 признано право собственности за каждым на ? доли торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес>. (вступило в законную силу 19.11.2013 г.).

02.10.2014 года между Коммерческим банком «Юниаструм Банк» (ООО) и ООО «Управляющая компания «Инвестиции» Управление Активами» был заключен договор № 77 уступки требования (цессии), по условиям которого, последний принимает права требования к должнику ИП ФИО2, вытекающие из кредитного договора, заключенного между Банком и должником.

Решением Левобережного районного суда г. Липецка от 22.05.2017 года (дело № 2-718/2017) обращено взыскание в пользу ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» на принадлежащее ФИО1 имущество: ? долю торгового павильона по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 225 000 руб. (вступило в законную силу 14.08.2017 г.).

Заочным решением Советского районного суда г. Липецка от 07.12.2017 г. (дело № 2-7311/2017) по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, исковые требования истца были удовлетворены: договор купли-продажи №2 от 6 июня 2017 года, заключенный конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 и ФИО1 о продаже ? доли торгового павильона - нежилого здания, площадью 58, 5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> право аренды земельного участка, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование для торгового павильона, общей площадью 237 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, признать действительным; необходимо произвести регистрацию перехода права собственности ФИО1 на ? долю торгового павильона-нежилого здания, площадью 58,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> право аренды земельного участка, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование для торгового павильона, общей площадью 237 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно сведениям из ЕГРН, 09.01.2013г. в ЕГРН внесены записи о регистрации ипотеки в отношении земельного участка и ? доли павильона, расположенных по адресу: <адрес> на основании договора ипотеки от 28.11.2012г. № 109-12/3-Фл-1/Корп, заключенного между ФИО2 и КБ «Юниаструм Банк» (ООО), а также на основании дополнительного соглашения к нему от 28.12.2012г. № 2. При этом, поскольку ФИО2 предоставлялись 3 кредитных линии, то в ЕГРН внесены 3 записи об ипотеке в обеспечение обязательств на суммы: 31497542 руб., 58431650 руб., 13260900 руб.

13.03.2014г. зарегистрировано право общей долевой собственности на здание торгового павильона с КН № за ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доле за каждым (решение Советского районного суда г. Липецка от 11.10.2013г. по делу № 2-6475/2013). ФИО1 внесена в качестве созалогодателя в записи об ипотеке данного объекта.

В связи с заключением между КБ «Юниаструм Банк» (ООО) и ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» договора уступки права требования (цессии) от 02.10.2014г. № 77 в отношении денежного обязательства ФИО2 на сумму 13260900 руб., в ЕГРН 09.04.2015г. внесены записи об ипотеке объекта недвижимости с КН № и об ипотеке права аренды объекта с КН №. Залогодержателем является ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами».

В соответствии с решением Советского районного суда г. Липецка от 07.12.2017г. (дело № 2-7311/2017) в ЕГРН 20.04.2018г. внесены записи о регистрации права собственности ФИО1 на здание торгового павильона с КН № и о регистрации ее права аренды земельного участка с КН №.

В отношении объекта недвижимости с КН 48:№ в связи с регистрацией права собственности ФИО1 20.04.2018г. записи об ипотеке, согласно которым залогодателем являлись ФИО2 и ФИО1 погашены, 20.04.2018г. внесены записи о регистрации ипотеки, где залогодателем является ФИО1

07.12.2020г. зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» на здание торгового павильона с КН № (доля в праве 1/2) на основании постановления ведущего судебного пристава-исполнителя МО по ВИП УФССП России по Липецкой области от 19.06.2020г. о передаче нереализованного имущества взыскателю и акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 19.06.2020г.

В связи с регистрацией права собственности за залогодержателем ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» записи о регистрации ипотеки в отношении названного объекта недвижимости погашены.

Собственником оставшейся 1/2 доли в праве собственности на данный объект недвижимости является ФИО1

В связи с регистрацией права аренды земельного участка за ФИО1, 20.04.2018г. в соответствующую запись об ипотеке в пользу ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» в отношении объекта с КН № внесены сведения о том, что из состава залогодателей исключен ФИО2, в состав залогодателей включена ФИО1

Судом также установлено, что 30.05.2023г. ФИО6 обратилась в орган регистрации с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке № 48-48/001-48/001/075/2015-114/2 от 09.04.2015г. в отношении объекта недвижимости с КН № (земельный участок), на который зарегистрировано ее право аренды.

Уведомлением от 02.06.2023 г. осуществление действий по погашению регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером № было приостановлено до 4 сентября 2023 г. в связи с отсутствием заявления залогодержателя - ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами».

В связи с неустранением указанных в уведомлении причин, уведомлением от 04.09.2023 г. истцу было отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке.

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закона об ипотеке) в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулирует Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ).

Так, согласно ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Частью 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если не выдана закладная, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя; либо заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

На основании вышеизложенного, с учетом имеющегося в деле договора ипотеки от 28.11.2012 г. и договора уступки требования (цессии) от 02.10.2014г., судебных решений ФИО1 является залогодателем, которая приобрела право аренды земельного участка.

Довод представителя административного истца о том, что в силу ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка осуществляет права собственника земельного участка основан на неправильном толковании норм материального права.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.

Таким образом, анализируя вышеуказанные положения, арендатор земельного участка пользуется земельным участком в указанных пределах, предусмотренных для собственников, но не распоряжается им по своему усмотрению.

Довод представителя административного истца о том, что отказ в удовлетворении заявления истца принятый ответчиком в форме уведомления является незаконным, является ошибочным, поскольку как было указано выше, отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 4 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, одной из стадий государственной регистрации прав является внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Частью 1 ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Поэтому отказ административного ответчика в форме уведомления не противоречит положениям ст.ст. 26, 27, 29 Федерального закона № 218-ФЗ.

В силу положений ст. 227 КАС РФ требования о признании оспариваемых действий (бездействия) незаконными подлежат удовлетворению лишь при одновременном наличии двух обязательных условий: несоответствия их нормативным правовым актам и нарушения ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Учитывая вышеприведенные положения закона и доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу отсутствия совокупности условий, предусмотренных ст. 227 КАС РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконным бездействия и отказе в погашении записи об ипотеке – права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, возложении обязанности погасить указанную запись об ипотеке – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.А. Малюженко

Мотивированное решение составлено 21.11.2023 г.