Решение по делу № 2-3176/2023 от 02.05.2023

14RS0035-01-2023-003344-02

Дело №2-3176/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Якутск 02 мая 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Захаровой Е.В., единолично, при секретаре Слепцовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 Геннадиевны, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств, неустойки за неисполнение требований потребителя и компенсации морального вреда,

установил:

ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее ООО СЗ «ЖСК») о взыскании денежных средств, неустойки за неисполнение требований потребителя и компенсации морального вреда, указывая на то, что ФИО5 по договору долевого участия № от ____, ФИО1, ФИО2 по договору долевого участия № от ____ и ФИО3, ФИО4 по договору долевого участия № от ____ приобрели у ответчика жилье, выступив дольщиками по указанным договорам долевого участия.

При этом после завершения строительства и передачи квартир дольщикам выяснилось, что размер площади квартир, указанный ответчиком в актах сверки взаиморасчетов, превышает размер площади, указанной в договорах долевого участия.

Истцы обратились в государственное унитарное предприятие Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации» (далее ГУП РС(Я) «РЦТИ») за определением площади переданных им жилых помещений, в результате по обмерам, проведенным ГУП РС(Я) «РЦТИ» площадь квартиры наоборот составила размер меньше, чем указано в договорах долевого участия.

Так, по ____, принадлежащей ФИО5, согласно договору долевого участия № от ____ проектная площадь квартиры указана в размере 43,27 кв.м.; по результатам обмеров застройщика площадь определена в размере 44,03 кв.м. (в связи с чем ФИО5 необходимо доплатить застройщику 79 800 рублей); по результатам обмеров ГУП РС(Я) «РЦТИ» общая площадь квартиры определена в размере 42,77 кв.м.;

по ____, принадлежащей ФИО1, ФИО2, согласно договору долевого участия № от ____ проектная площадь квартиры указана в размере 50,11 кв.м.; по результатам обмеров застройщика площадь определена в размере 50,63 кв.м. (в связи с чем ФИО1, ФИО2 необходимо доплатить застройщику 57 200 рублей); по результатам обмеров ГУП РС(Я) «РЦТИ» общая площадь квартиры определена в размере 49,90 кв.м.;

по ____, принадлежащей ФИО3, ФИО4, согласно договору долевого участия № от ____ проектная площадь квартиры указана в размере 47,61 кв.м.; по результатам обмеров застройщика площадь определена в размере 48,49 кв.м. (в связи с чем ФИО3, ФИО4 необходимо доплатить застройщику 92 400 рублей); по результатам обмеров ГУП РС(Я) «РЦТИ» общая площадь квартиры определена в размере 47,5 кв.м.;

Истцы полагают, что расчет площади жилья дольщиков, произведенный застройщиком, основан на неправильном применении методики фактических обмеров объекта долевого строительства, что нарушает права дольщиков. Условия договоров долевого участия не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договорах не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при проведении фактических обмеров, также в условиях договоров долевого участия не имеется.

При таких обстоятельствах истцы полагают, что единственно правильным является обмер, произведенный ГУП РС(Я) «РЦТИ», по результатам которого выяснилось, что общая площадь всех квартир меньше, чем проектная, указанная в договорах долевого участия.

Так, по ____, принадлежащей ФИО5, согласно договору долевого участия № от ____ по результатам обмеров ГУП РС(Я) «РЦТИ» общая площадь квартиры определена в размере 42,77 кв.м.; а не 43,27 кв.м., как это указано в договоре, следовательно, разница в площади составит 0,5 кв.м., что в денежном выражении будет составлять 52 500 рублей исходя из стоимости 1 кв.м., определенного сторонами в указанном в пункте 4.2 договора долевого участия в размере 105 000 рублей.

По ____, принадлежащей ФИО1, ФИО2, согласно договору долевого участия № от ____ по результатам обмеров ГУП РС(Я) «РЦТИ» общая площадь квартиры определена в размере 49,90 кв.м.; а не 50,11 кв.м., как это указано в договоре, следовательно, разница в площади составит 0,21 кв.м., что в денежном выражении будет составлять 23 100 рублей исходя из стоимости 1 кв.м., определенного сторонами в указанном в пункте 4.2 договора долевого участия в размере 110 000 рублей.

По ____, принадлежащей ФИО3, ФИО4, согласно договору долевого участия № от ____ по результатам обмеров ГУП РС(Я) «РЦТИ» общая площадь квартиры определена в размере 47,5 кв.м.; а не 47,61 кв.м., как это указано в договоре, следовательно, разница в площади составит 0,11 кв.м., что в денежном выражении будет составлять 11 550 рублей исходя из стоимости 1 кв.м., определенного сторонами в указанном в пункте 4.2 договора долевого участия в размере 105 000 рублей.

Указанная разница в площади возникла вследствие включения в общую площадь жилых помещений истцов площади балкона, определенной от стены здания до защитного ограждения перед панорамным остеклением, при проведении обмеров специалистами ГУП РС(Я) «РЦТИ». По мнению истцов, при толковании пункта А.1.6 Свода правил СП 54.13330.2022, пункта В.2 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты постановлением Госстроя РФ от ____ №), пункта 3.1 ГОСТ 25772-2021. «Межгосударственный стандарт. Ограждения металлические лестниц, балконов, крыш, лестничных маршей и площадок. Общие технические условия», пункта 3.1 ГОСТ 23166-2021 «Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» (введен в действие Приказом Росстандарта от ____ №-ст), пункта 3.10 ФИО14 56926-2016. «Национальный стандарт Российской Федерации. констраукции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от ____ №-ст) следует вывод, что площадь, занятая ограждением, от светопрозрачной конструкции до защитного металлического ограждения не учитывается при определении общей площади жилого помещения. При этом застройщик толкует указанный пункт иначе и включает указанную площадь в общую площадь жилого помещения, что неизбежно увеличивает общую площадь жилого помещения по сравнению с проектной.

Таким образом, на основании изложенного истцы просят взыскать с застройщика в их пользу рассчитанную ими с привлечением специалистов ГУП РС(Я) «РЦТИ» разницу переплаченной ими по договорам долевого участия стоимости объектов долевого строительства исходя из того, что размер общей площади переданных им помещений меньше, чем указано в договорах долевого участия.

Помимо этого истцы просят начислить на указанные суммы неустойку в соответствии со статьей 23 Закона Российской Федерации от ____ № «О защите прав потребителей» за период с ____ (день, следующий за днем получения застройщиком коллективной претензии дольщиков) до ____ (день обращения в суд с иском), а также просят взыскать штраф и компенсацию морального вреда.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО7 исковые требования поддержала, суду пояснила, что дополнительное защитное ограждение в виде металлической конструкции с креплением на бетонный выступ образует единую конструкцию ограждения высотой 1,2 м, данное дополнительное защитное ограждение является обязательным при панорамном балконном остеклении. Площадь единой конструкции ограждения не входит в площадь балконов, в связи с чем замер застройщика является незаконным и основан на неверном толковании норм технических регламентов. Нарушение прав дольщиков со стороны застройщика состоит в том, что при заключении договоров долевого участия дольщики не были ознакомлены с методикой произведения обмеров, в связи с чем последовавшие требования застройщика о необходимости доплаты за площадь объектов долевого строительства являются незаконными. Требования застройщика не обоснованы, поскольку площадь ограждения, установленного на всех балконах указанного многоквартирного дома, не включается в общую площадь жилого помещения при проведении обмеров. Ограждение представляет собой единую конструкцию, состоящую из светопрозрачной конструкции (витражного остекления) и дополнительного защитного металлического ограждения. В рамках указанной конструкции одно от другого неотделимо и по отдельности установлено быть не может. Сторона истца представила таблицу со схемой, на которой видно защитное фасадное ограждение в виде стекла и неотъемлемой его части в виде дополнительного защитного металлического ограждения, высотой 1,2 м. Поэтому в терминах СНиП и СП 54.13330.2016 площадью ограждения является расстояние от края дополнительного защитного металлического ограждения до стекла. Таким образом, при определении площади балконов учитывается площадь балконов по внутреннем контуру от стены до дополнительного защитного металлического ограждения, а само ограждение, будучи единой конструкцией, состоящей из дополнительного защитного металлического ограждения и остекления, в площадь балкона не входит. Просит иск дольщиков удовлетворить в полном объеме.

Представитель истцов ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО8 иск поддержала, просила требования дольщиков удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 исковые требования дольщиков не признал, суду пояснил, что вопрос о площади объекта долевого строительства должен решаться исключительно на основании строительного проекта. Соответственно, при замере фактической площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, необходимо руководствоваться именно тем порядком проведения замеров, которые были применены при проектировании объекта долевого строительства, а именно пунктом А.1.3 ФИО15 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от ____ №/пр), где в Примечании указано, что при устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением. На основании указанного пункта полагает, что осуществлять замер площади балкона необходимо до балконного панорамного остекления без учета площади дополнительного защитного металлического ограждения. В целом полагает, что нарушений прав дольщиков со стороны застройщика не допущено, поскольку строительство объекта осуществляется на основании проектной документации, которая проходит проверку на соответствие требованиям СНиП и подлежит экспертизе. После строительства Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) проводит проверку на соответствие построенного объекта проектной документации, после чего в случае положительного заключения выдается разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего застройщику передает объекты долевого строительства дольщикам. В случае, если бы со стороны застройщика были допущены нарушения, проект бы не прошел экспертизу, а объект не был бы сдан. Суду были представлены выдержки из проектной документации (раздел 4. Конструктивные решения), согласно которым ширина балконов определена в размере 1500 и эта ширина не содержит поправок на дополнительное защитное металлическое ограждение помимо фасадного остекления. Полагает, что пункт А.1.6 ФИО15 СП 54.13330.2016 не применяется в данном случае, поскольку регулирует вопросы, связанные с остекленными и неостекленными балконами, к которым панорамное остекление по дому 1 по ____ не относится. Просит в удовлетворении иска дольщиков отказать.

В судебном заседании в качестве специалистов были допрошены директор общества с ограниченной ответственностью «Страйк» (далее ООО «Страйк») ФИО10, специалист техник-инвентаризатор по строению и сооружению публичных правовых компаний «Роскадастр» ФИО11, кадастровый инженер ФИО12

Указанные лица были предупреждены судом по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за заведомо ложное заключение специалиста.

Директор общества с ограниченной ответственностью «Страйк» (далее ООО «Страйк») ФИО10 пояснил суду, что при определении площади жилых помещений учитывалась площадь балкона, определяемая от стены до внешнего остекления (витражного остекления). Бетонный блок необходим для удобства дольщиков с расчетом на то, что впоследствии при эксплуатации дольщик может выравнить пол, произвести стяжку. Площадь балкона измеряется независимо от уровня проведения обмеров, в данном вопросе не имеет значения, на какой высоте проводить замеры либо проводить обмер на уровне пола. По проекту необходимо предусматривать дополнительное защитное ограждение к балкону, в противном случае проект не пройдет экспертизу. В проекте не указывается методика произведения расчетов.

Специалист техник-инвентаризатор по строению и сооружению публичных правовых компаний «Роскадастр» ФИО11 суду пояснил, что замеры производит в соответствии с требованиями приказа Минземстроя Российской Федерации от ____ № «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», согласно пункту 3.37 которого общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. По Своду правил от ____ установлено, что площадь остекленных балконов определяется по внутреннему контуру, между стеной здания и дополнительным защитным ограждением. При этом, по мнению специалиста, площадь, занятая ограждением от металлического ограждения до остекления не учитывается при определении площади балкона, поскольку через такое дополнительное защитное металлическое ограждение физически невозможно перелезть, фактически пользоваться пространством между металлическим ограждением и светопрозрачной конструкцией невозможно.

Кадастровый инженер ФИО12 суду пояснила, что она составляет исполнительно-техническую документацию а также подготавливает технические планы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом руководствуется приказом Росреестра от ____ №Ф393, согласно которому площадь открытых остекленных лоджий и балконов определяется без учета площади, занятой ограждением. Замеры производятся по внутренней поверхности на высоте 1,1-1,3 от пола. Ограждением является светопрозрачная конструкция, которая устанавливается только вместе с дополнительным защитным ограждением, которое может быть установлено как снаружи, так и внутри балкона. ____ балкона определяется до светопрозрачной конструкции.

Суд, выслушав доводы и пояснения сторон, пояснения специалистов, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцами и ООО СЗ «ЖСК» были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ____: № от ____ (ФИО5), № от ____ (ФИО1, ФИО2) и № от ____ (ФИО3, ФИО4).

В рассматриваемом случае порядок определения цены договоров установлен условиями заключенных между сторонами договоров участия в долевом строительстве.

Так, согласно пункту 4.1 договоров долевого участия цена договоров рассчитана посредством умножения проектной общей площади объектов долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пунктах 4.2 договоров об участии в долевом строительстве. Окончательная цена договоров и объектов долевого строительства устанавливается с учетом пунктов 4.3, 4.4. 4.5 договоров об участии в долевом строительстве. Цена договоров включает в себя затраты на строительство/создание объектов долевого строительства, предусмотренные законом о долевом участии с учётом выплат по кредитам (включая проценты), выданным Эскроу Агентом - Банком в качестве целевого финансирования строительства многоквартирного жилого дома.

В пунктах 1.8 договоров об участии в долевом строительстве определено, что проектная общая площадь объектов долевого строительства - сумма площадей жилых и подсобных помещений, с учётом всех её площадей, являющихся её неотъемлемыми частями, частей помещений, предусмотренных проектной документацией, включая площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в т.ч. балконов, принятых в полном объёме без каких-либо без понижающих коэффициентов. Определенная настоящим пунктом приведённая проектная общая площадь объектов долевого строительства применяется сторонами исключительно для расчета цены Договора и может не совпадать с приведённой фактической общей площадью объектов долевого строительства.

В соответствии с пунктом 4.3 договоров долевого участия стороны договорились, что цена договоров долевого участия подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объектов долевого строительства и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади объектов долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договоров долевого участия. При уточнении цены договоров долевого участия стороны подписывают акты сверки взаиморасчетов, составленные по форме Приложения № (в случае наступления условий согласно пункту 4.5 договоров долевого участия) или по форме Приложения № (в случае наступления условий согласно пункту 4.4 договоров долевого участия), для чего участник обязан явиться в офис застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства жилого дома, направляемом в адрес участника в соответствии с пунктом 5.5 договоров долевого участия. Все взаиморасчеты в связи с дополнительным уточнением цены договоров долевого участия производятся сторонами до составления передаточного Акта на объектам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 4.4 договоров долевого участия, если по результатам обмеров объектов долевого строительства фактическая общая площадь объектов долевого строительства будет меньше проектной общей площади объектов долевого строительства, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договоров долевого участия.

В соответствии с пунктом 4.5 договоров долевого участия, если по результатам обмеров объектов долевого строительства фактическая общая площадь объектов долевого строительства превысит проектную общую площадь объектов долевого строительства и такое расхождение будет находиться в пределах от 0,1 (ноль целых одна десятая) процента до 5 (пяти) процентов (включительно), то участник обязан доплатить сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договоров долевого участия. В случае если по результатам обмеров объектов долевого строительства фактическая общая площадь объектов долевого строительства превысит проектную общую площадь объекта более чем на 5 (пять) процентов, оплата свыше 5 (пяти) процентов участником не производится.

Таким образом, из содержания договора следует, что стоимость объектов долевого строительства определена сторонами по обоюдному согласию исходя из общей проектной площади, произведенной на стоимость квадратного метра.

В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Достигнутое сторонами соглашение о стоимости объектов долевого строительства не противоречит положениям части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от ____ № «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, т.к. этим соглашением в пунктах 4.4-4.5 договоров долевого участия в строительстве предусмотрено, что в случае уменьшения фактической площади у застройщика возникает обязанность по возврату денежных средств пропорционально размеру уменьшения площади. При этом в случае превышения фактической площади над проектной площадью объектов долевого строительства у дольщиков возникает обязанность по оплате стоимости за увеличенную площадь объектов долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу пункта 4 статьи 421, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы проектной площади на проектную площадь объекта с учетом полной площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от ____ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от ____ №214-ФЗ).

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от ____ №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.4.1 Федерального закона от ____ №214-ФЗ условия договора, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В рассматриваемом деле в проектной документации отражена площадь балконов (лоджий) в соответствии с проектом и такая же площадь отражена в договорах участия в долевом строительстве.

При толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

При заключении договора об участии в долевом строительстве участники были уведомлены о содержащемся в договорах условии об изменении цены договора и в полном объеме согласились с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий.

Протоколов разногласий к договорам об участии в долевом строительстве участниками составлено не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, застройщик, с одной стороны, и участник долевого строительства, с другой стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора об участии в долевом строительстве.

При заключении договора об участии в долевом строительстве и принятии участником долевого строительства условий застройщика общие принципы гражданского законодательства, равенства сторон и свободы договора соблюдены.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просят взыскать с застройщика в их пользу рассчитанную ими с привлечением специалистов ГУП РС(Я) «РЦТИ» разницу переплаченной им по договорам долевого участия стоимости объектов долевого строительства исходя из того, что размер общей площади переданных им помещений меньше, чем указано в договорах долевого участия:

Кроме того, истцы просят начислить на указанные суммы неустойку в соответствии со статьей 23 Закона Российской Федерации от ____ № «О защите прав потребителей» за период с ____ (день, следующий за днем получения застройщиком коллективной претензии дольщиков) до ____ (день обращения в суд с иском), а также просят взыскать штраф и компенсацию морального вреда.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При разрешении указанного дела суд руководствуется СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от ____ №/пр), СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», ФИО14 56926-2016, действующими на момент утверждения ответчиком проектной документации по данным объектам долевого строительства.

Истцами приложены акты обследования, проведенные техниками-инвентаризаторами ГУП РС(Я) «РЦТИ», от ____ на ____, от ____ на ____ технический паспорт на ____, которые составлены в соответствии с специальными требованиями. Так, требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, установленные Приложением № к приказу Росреестра от ____ №П/0393 применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от ____ №214-ФЗ, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет общую площадь жилого помещения в пункте 5 статьи 15, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При этом при замере фактической площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, стороны договоров долевого участия руководствуются именно тем порядком проведения замеров, который был применен при проектировании объекта долевого строительства, а именно пунктом А.1.3 ФИО15 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от ____ №/пр), где в Примечании указано, что при устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением. Из указанного пункта следует, что осуществлять замер площади балкона необходимо до балконного панорамного остекления без учета площади дополнительного защитного металлического ограждения.

Из примечания 1 приложению В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Из этого следует, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, что не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.

Поскольку спорное помещение измерялось специалистами ГУП РС(Я) «РЦТИ» по иной методике, суд не принимает результаты их обмеров по вышеуказанным основаниям.

При этом находят подтверждение доводы стороны ответчика о том, что площадь данного помещения, переданная истцу больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, а не меньше, как указывают истцы.

Спор между сторонами возник по поводу того, как осуществляется замер площади балкона: от стены до балконного панорамного остекления с учетом или без учета площади дополнительного защитного металлического ограждения.

В рассматриваемом случае ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК), это балконное остекление, в некоторых случаях с пластиковыми сэндвич панелями в нижней части конструкции. При этом дополнительное защитное ограждение (ограждающий поручень) перед СПК установлено в целях соблюдения мер безопасности и защиты от повреждений ограждающей конструкции в соответствии с ФИО14 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» и не образует с ней единую конструкцию.

По смыслу пункта 3.9 ФИО14 56926-2016 ограждение в виде СПК (балконного остекления) должно отделять и защищать планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служить для его защиты от внешних климатических воздействий. То есть, именно сама СПК является ограждением балкона и устройством, которое защищает от ветра, снега, дождя и пыли, а не дополнительное ограждение в виде перил. Соответственно замерять площадь балкона (лоджии) на предмет соответствия проекту необходимо именно до балконного остекления не включая его площадь, а не до дополнительного ограждения.

Данная позиция отражена в письме ППК «Роскадастр» по ____ (Якутия) № от ____.

В этой связи заслуживают внимания доводы представителя ответчика о том, что пункт А.1.6 ФИО15 СП 54.13330.2016 не применяется в данном случае, поскольку регулирует вопросы, связанные с остекленными и неостекленными балконами, к которым панорамное остекление по дому 1 по ____ не относится.

В обоснование требований истцы указывают, что при заключении договора ответчиком предоставлена неверная информация относительно методики произведения фактических обмеров объекта долевого строительства и считают данное обстоятельство нарушением условий договора.

Однако суд не может согласиться с такими доводами, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик при строительстве дома отступил от условий договора, доказательств несоответствия построенного ответчиком и переданного истцам жилого помещения условиям договора и проектной документации.

Довод представителя истцов о том, что условия заключённого истцами договоров долевого участия в строительстве, ущемляют их права как потребителей, судом отклоняется, поскольку объективных и допустимых доказательств наличия такого нарушения прав истцов ими не представлено.

Доказательств того, что ухудшились потребительские свойства жилого помещения, стала невозможной или затруднительной его эксплуатация, истцами не представлено.

При подписании договора участия в долевом строительстве истцы ознакомлены с его условием, возражений не имели, выразили согласие на передачу им в собственность объекта недвижимости по цене, указанной в договоре, о чем свидетельствуют их подписи в договоре участия в долевом строительстве, акте сдачи-приема, акте взаиморасчетов.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренных действиях ответчика по указанию в договорах недостоверных сведений о площади объекта долевого строительства, ущемляющих права истца, как потребителя не представлено.

Условия договора долевого участия в строительстве не противоречат положениям Федерального закона от ____ №214-ФЗ, поскольку при проектировании и строительстве и определении общей площади объектов недвижимости после окончания строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию используются разные методики, что связано с особенностями строительной деятельности.

Вопреки доводам представителя истцов, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщиком до участников долевого строительства была доведена полная и достоверная информация о передаваемом объекте строительства, обязательства по передаче объекта, соответствующего условиям договора, застройщиком исполнены надлежащим образом, поэтому нарушений прав истцов со стороны ООО СЗ «ЖСК» не допущено, в связи с чем у суда не имеется правовых оснований для взыскания денежных средств за разницу в площади жилых помещений по договорам долевого участия № от ____, № от ____ и № от ____, неустойки за неисполнение требований потребителя и компенсации морального вреда, в связи с чем исковые требования подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО16, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств за разницу в площади жилых помещений по договорам долевого участия № от ____, № от ____ и № от ____, неустойки за неисполнение требований потребителя и компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Захарова

Решение изготовлено в окончательной форме 02 мая 2023 года.