РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2025г. г. Черняховск
Черняховский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Ткачевой С.В.,
при помощнике судьи Житаревой Н.В.,
с участием истицы ФИО1,
третьего лица ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Министерства градостроительной политики Калининградской области, ФИО2, Управления Росреестра по Калининградской области, ФИО3 о сохранении жилого помещения в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратились в суд с иском к администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», Министерству градостроительной политики Калининградской области, указывая в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, Управление Росреестра по Калининградской обалсти о сохранении жилья в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии, признании права собственности на квартиру <адрес> общей площадью 96,2 кв.м. с кадастровым номером №, исключении сведений из ЕГРН о квартире <адрес> и сведений о принадлежности права собственности ФИО4 на неё.
В обоснование заявленных требований указала, что дом <адрес> состоит из 4 квартир, квартиры № и № принадлежат на праве собственности ФИО2, а квартиры №,№ принадлежат ей.
Для улучшения качества жилья в 2022 году ею проведено объединение квартир № и № в одну квартиру № с присоединением к вновь образованной квартире мест общего пользования (коридора и лестницы) и вновь созданной пристройки присоединенной к квартире.
В результате чего, площадь объединенной квартиры № составила 96,2 кв.м. Работы по проведению реконструкции были согласованы в ходе проведенного собрания собственников помещений многоквартирного дома. Однако, она не имеет возможности в установленном порядке получить разрешительные документы для ввода в гражданский оборот указанной выше квартиры после проведенных работ. Ответчиком отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.
В ходе рассмотрения дела истица отказалась от требований к Министерству градостроительной политики Калининградской области, определением суда отказ от иска принят, производство в данной части прекращено, Министерство градостроительной политики Калининградской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен супруг истицы ФИО3
В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснив при этом, что её требование об исключении из ЕГРН сведений о квартире № и её права собственности на неё подразумевают лишь то, что по факту данной квартиры не существует, так как она вошла в квартиру №, потому на удовлетворении требований в отношении квартиры №, как они заявлены, она не настаивает, а просит лишь признать право собственности на измененный в процессе реконструкции объект.
Представитель ответчика администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» в судебном заседании участия не принимал.
Третье лицо ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить, пояснив при этом, что является собственником квартиры № и № данного дома, все работы по реконструкции жилья истица с ним согласовывала, произведенные работы не нарушают его прав и интересов.
Третьи лица Министерство градостроительной политики Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, ФИО3 извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание представителей не направили.
Заслушав истца, третье лицо, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.
Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
При этом, из разъяснений, содержащихся в пункте 28 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Как установлено судом, истице на праве собственности принадлежит квартира № и № в доме <адрес>, общей площадью 33,7 кв.м. и 27,6 кв.м. соответственно.
Для производства работ по реконструкции жилья, истицей был заказан в Архитектурном бюро «БМ Проект» ИП ФИО5 проект.
Перед выполнением работ по реконструкции, перепланировке, переустройству данных квартир в одну 25.10.2022 было проведено собрание собственников жилого дома №, где было принято решение о даче согласия на производство работ по реконструкции квартиры № и № – объединения их в одну квартиру.
В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно градостроительному плану земельного участка РФ-39-2-24-0-00-2022-1739/П от 27.05.2022 выполненная реконструкция жилого дома <адрес> соответствует месту допустимого размещения зданий, строений и сооружений в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Из технического плана помещения составленного 09.03.2023 кадастровым инженером, следует, что в результате объединения квартир № и № и переустройства и перепланировки, площадь объединенной квартиры составила 96,2 кв.м.
Из технического заключения ООО «Балтэнергопроект» на многоквартирный дом <адрес> по состоянию на декабрь 2023 года следует, что в доме была произведена реконструкция в части объединения квартир № и №, согласно проектной документации выполнены работы по демонтажу крыши существующей пристройки, демонтажа ветхих деревянных ограждающих конструкций пристройки веранды, монтажа фундамента под пристройку новой конфигурации, глубиной залегания не менее 1,5 метра от поверхности земли; выполнении кладки наружных стен и перегородок пристройки; выполнении крыши с деревянной стропильной системой и покрытием из металлочерепицы, выполнении конструкций пола и перекрытий пристройки; установлению оконных и деревянных блоков в пристройке, установлении входного утепленного металлического дверного блока, демонтажа перегородок и деревянных блоков на мансардном этаже, демонтаже печи на мансардном этаже, демонтажа части оконных блоков, установлении металлических перемычек и расширении оконных проемов, установлении оконных блоков из стеклопакетов ПВХ, выполнении отделки помещений, затронутых реконструкцией. Для осуществления реконструкции жилого дома в части объединяемой квартиры были приняты инженерно – технические решения согласно проектной документации.
В результате реконструкции жилой дом имеет три квартиры. Объединенная двухуровневая квартиры располагается на первом и мансардном этажах. Вместо двух ранее существовавших веранд: на первом этаже выполнена пристройка сложной конфигурации наибольшими размерами 5.15 *7.22 в которой располагаются помещения: прихожая, подсобное помещение, коридор, санузел, душевая. Состав помещений объединяемой квартиры тем самым изменился и составил: первый уровень: прихожая 9,4 кв.м., подсобное помещение 0,9 кв.м., кухня 7,8 кв.м., жилые комнаты 11,9 кв.м. и 13,9 кв.м., два коридора: 5,6 кв.м. и 3,5 кв.м., санузел 5,3 кв.м., душевая 1,8 кв.м.; второй уровень квартиры: внутриквартирная лестница 2,8 кв.м. жилая комната 33,3 кв.м. Итого общая площадь объединенной квартиры составила 96,2 кв.м.
Согласно выводам обследования выполненная реконструкция, перепланировка, переустройство, соответствуют требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СП 70.13330-2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 17.13330-2017 «Кровли», ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», с соблюдением санитарных норм и правил.
Реконструкция выполнена в соответствии с требованиями Градостроительного плана земельного участка с КН : №. Реконструируемая часть жилого дома находится в рамках допустимого размещения объектов. Проведенные работы выполнены в рамках градостроительных регламентов «Правил землепользования и застройки».
Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>, имеет площадь 2187 кв.м. +/-16 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –жилая застройка, на данном земельном участке расположен жилой дом № с кадастровым номером №, который имеет статус «многоквартирный» (4-х квартирный жилой дом).
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России 27 сентября 2003г. №170, установлено, что собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок, что и было сделано истицей: после проведенной реконструкции жилья был изготовлен технический план, в котором отражены соответствующие изменения.
Судом установлено, что истица обращалась в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) квартиры, на сохранение в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии на что ею был получен отказ по причине осуществления реконструкции без разрешительных документов.
По ходатайству истицы, судом была назначена и проведена строительно – техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России.
Согласно заключению эксперта № 416/6-2-24 от 16.06.2025 работы по реконструкции (перепланировке, переустройству), проведенные на объекте по адресу: <адрес> (в части их объединения и возведения пристройки) в целом соответствуют строительным, противопожарным, градостроительным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам. Фактически выполненные работы по реконструкции (перепланировке, переустройству) не повлияли на техническое состояние дома № Исследуемая квартира № (объединенная с квартирой №) с учетом возведенной пристройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что поскольку при проведении работ по реконструкции жилья, включающей в себя переустройство и перепланировку квартиры № и № – объединения этих квартир в квартиру №, дома <адрес> нарушений строительных норм и правил, требований пожарной безопасности не допущено, работы по реконструкции жилья соответствуют действующим санитарно – эпидемиологическим требованиям к жилым зданиям и помещениям; указанная реконструкция в том числе перепланировка, переустройство не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы. Данные работы были проведены с согласия всех собственников квартир многоквартирного жилого дома, реконструкция жилья не нарушила градостроительные нормы и правила, реконструируемая часть квартиры не выходит за границы мест допустимого размещения объектов. Изменения параметров жилья произошло вследствие объединения квартир и возведения пристройки сложной конфигурации. Земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости, стоит на кадастровом учете, вид разрешенного использования не изменился, то при таких обстоятельствах, отсутствие разрешения на строительство, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Коль скоро конфигурация, площадь, технические характеристики и степень благоустройства жилья, находящегося в собственности истицы, значительно изменились, следовательно, в прежнем виде объекты недвижимости принадлежащие истице на праве собственности не существуют, а образовалась новая квартира №, то требования истицы подлежат удовлетворению.
На этом основании разделы ЕГРН, открытые на ранее существовавшие объекты недвижимости подлежат закрытию с прекращением права собственности и открытием нового раздела на реконструированный, перепланированный, переустроенный объект недвижимости квартиру <адрес> общей площадью 96,2 кв.м. с регистрацией права собственности истицы на созданный объект.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 (ИНН №) удовлетворить.
Сохранить квартиру <адрес> в реконструированном, перепланированном, переустроенном, состоянии.
Считать квартиру № и № дома <адрес> квартирой № дома <адрес> общей площадью 96,2 кв. м в составе помещений: на первом этаже: прихожая 9,4 кв.м., подсобное помещение 0,9 кв.м., кухня 7,8 кв.м., жилые комнаты 11,9 кв.м., 13,9 кв.м., коридоров 5,6 кв.м., 3,5 кв.м. санузла 5,3 кв.м., душевой 1,8 кв.м.; на мансардном этаже внутриквартирной лестницы 2,8 кв.м., жилой комнаты 33,3 кв.м.
Признать за ФИО1 право собственности на изменённый в процессе реконструкции, перепланировки, переустройства объект недвижимости квартиру <адрес> общей площадью 96,2 кв. м в соответствии с техническим планом по состоянию на 09.03.2023.
Разделы ЕГРН, открытые ФИО1 на ранее существовавший объект недвижимости квартиру <адрес> общей площадью 33,7 кв.м. в котором право собственности зарегистрировано на основании договора купли - продажи от 17.06.1999 и квартиру <адрес> общей площадью 27,6 кв.м,. в котором право собственности зарегистрировано на основании договора купли - продажи от 22.01.2019 подлежат закрытию с прекращением права собственности, открытием нового раздела на реконструированный перепланированный, переустроенный объект недвижимости квартиру <адрес> общей площадью 96,2 кв. м с регистрацией права собственности на созданный объект за ФИО1.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: С.В. Ткачева
Мотивированное решение изготовлено 04.07.2025.
Судья: С.В. Ткачева