Решение по делу № 2-915/2025 от 14.11.2025 - о возложении обязанности компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ, взыскании компенсации судебных расходов.

Дело № 2-915/2025

УИД 75RS0002-01-2025-001211-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 г. <адрес>

Судья Ингодинского районного суда <адрес> Порошина Е.В.,

при секретаре Палий Т.Г., с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО2 о возложении обязанности компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ, взыскании компенсации судебных расходов,

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО1, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с данным исковым заявлением, ссылаясь на следующее. На основании постановления администрации сельского поселения «Мирсановское» <адрес> они были включены в список семей и граждан, жилые помещения которых утрачены в результате чрезвычайной ситуации природного характера на территории <адрес> в период 2021 г., что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №. Истцам была предоставлена государственная мера социальной поддержки в виде единовременной выплаты на приобретение жилого помещения в размере 4 176 152,20 руб. Истцы приобрели в общую долевую собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Продавцом по данному договору являлась ФИО2, покупателями истцы. По истечении двух лет эксплуатации дома, выявились скрытые дефекты, а именно: с потолка начал сыпаться угольный шлак, потолок провис, дом стало перекашивать, в связи с чем не закрывались входные и другие двери, стены перекосило, в стенах дома появились трещины, брусья балок перекрытия на чердаке сгнили и находились в аварийном состоянии. Ответчик отказалась принимать какие либо меры по устранению выявленных дефектов, не согласилась выделить денежную сумму на ремонт скрытых дефектов жилого дома. В ходе проведения проверки <данные изъяты> межрайонной прокуратурой <адрес> было выявлено укрытие информации продавцом о наличии скрытых дефектов и истории жилого дома. Было установлено, что жилой дом, который был куплен истцами, ранее подвергался пожару, произошедшему ДД.ММ.ГГГГ Огнем значительно повреждена жилая комната в юго-западной стороне, одну из стен которой повредили при тушении пожара, когда вырывали оконную раму, так же водой был залит весь жилой дом, в том числе крыша и потолок. После пожара ответчиком был произведен капитальный ремонт жилого дома. Истцы были вынуждены обратиться в экспертную организацию ООО «Судебно-экспертное агентство» <адрес>, для проведения строительно-технической экспертизы в части обследования строительных конструкций и элементов внутренней и внешней отделки приобретенного жилого дома на соответствие норм и правил применения к жилым помещениям. Согласно экспертного исследования №, были выявлены скрытые дефекты жилого дома, на устранение которых потребуются большие материальные затраты, что по смете составляет 1 866 809,58 руб. Просили возложить на ФИО2 обязанность компенсировать стоимость восстановительных работ стен, пола, перекрытия потолки и кровли крыши в размере 1 866 809,58 руб., возместить судебные расходы в размере 105 800.

В судебном заседании истец ФИО1 доводы искового заявления поддержал, суду пояснял, что при осмотре дома о пожаре дома им не сообщали, на крышу он не поднимался, так как осмотр дома проходил зимой. При покупке дома стоимость его уменьшили, поскольку у них не имелось денежных средств. Видел при покупке дома, что входная дверь плохо закрывается.

В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, надлежаще извещенные о месте и времени проведения судебного заседания, не явились.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, суду пояснила, что истцы осматривали дом около трех раз, о пожаре и наводнении им было сообщено дочерью <данные изъяты> показывавшей жилой дом. Во время пожара пострадала одна комната, пожарники выбивали окно, которое было заменено, была закопченость в доме. Никакой стены пожарники не выбивали. Кроме того, во время наводнения вода в дом не заходила, была только в подполье, которое показывали истцам при осмотре дома, в огороде. Они продавали жилой дом по цене 5 500 000 руб., истцу же продали его за 4 176 152,20 руб., на 1 300 000 истцу уменьшили цену. Заявила о пропуске срока исковой давности для обращения в суд.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 исковые требования не признал на основании возражений, указал, что довод о том, что ответчик скрыла от истцов сведения о наличии скрытых дефектов в жилом доме, не состоятелен, поскольку конструктив жилого дома, кровля, фундамент при осмотре истцами перед его покупкой был доступен для визуального наблюдения и не заметить имеющиеся дефекты невозможно. Следовательно, ответственность за приобретение жилого дома с наличием дефектов, если таковые имелись, лежит на истцах. Доводы истцов о наличии результатов прокурорской проверки, в ходе которой были установлены скрытые дефекты голословны, ничем иным не подтверждены и противоречит обстоятельствам. Доводы о том, что одна из стен дома была значительно повреждена в ходе тушения пожара, произошедшего в июле 2019 г., а ответчик после пожара произвела лишь незначительный ремонт голословны и противоречивы, поскольку истцы указывают на тот факт, что ответчиком был произведен капитальный ремонт жилого помещения, а о повреждении стены в ходе пожара истцами не представлено ни одного подтверждения. Более того истцы признали, что дефекты появились спустя два года после приобретения жилого дома. Из экспертного исследования, экспертом не установлен срок появления каких-либо дефектов, а также о наличии скрытых дефектов. Кроме того, экспертное исследование ООО «Судебно-экспертное агентство» не может являться допустимым доказательством, поскольку составлено с нарушением законодательства, а также строительных Норм и Правил. Эксперт указывает, что жилой дом относится к IVгруппе капитальности, нормативный срок службы составляет 50 лет. Здесь же экспертом указано, что год постройки здания, по документам, имеющимся у собственника 2012. Таким образом, на время проведения экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ, здание эксплуатировалось уже 12 лет, то есть почти четверть нормативного срока службы, следовательно все интенсивные процессы осадки основания и других несущих конструкций здания уже завершены и завершены процессы повышенного износа. Таким образом, выводы эксперта не соответствуют методикам в Российской Федерации государственных стандартов. Проведенным в ходе рассмотрения дела экспертным заключением ООО «Индекс –Чита» установлено, что все недостатки являлись не скрытыми и были видны в момент покупки дома.

Третье лицо ФИО7, надлежаще извещенный о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, ранее при участии в судебном заседании доводы искового заявления поддержал.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В силу абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, на основании договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГг., ФИО2 продала ФИО1, действующему за себя и по доверенности от имени ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в общую долевую собственность каждому по 1/5 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, земельного участка площадью 2017 кв. м., расположенный по этому же адресу (т.1 л.д.69)

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрированы на праве общей долевой собственности по 1/5 доли в праве за каждым: за ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО1, ФИО4 (т.1 л.д.100,101)

Стоимость жилого дома составляет 4 176 152,20 руб., земельного участка 1 000 руб. (п.3) Продавец продает, а покупатели покупают жилой дом за счет выплаты, предоставленной на приобретение жилого помещения в соответствии с Распоряжением администрации сельского поселения «Мирсановское» от 15.11.2021г. в сумме 4 176 152,20 руб. Продавец продает, а покупатели покупают земельный участок за наличный расчет.

В соответствии с п. 6 договора, покупатели удовлетворены качеством состояния жилого дома и земельного участка, продавец сообщил покупателям обо всех известных ему и скрытых недостатках жилого дома и земельного участка. Стороны пришил к мнению, что жилой дом и земельный участок находятся в удовлетворительном состоянии, которое покупателей устраивает. В случае обнаружения покупателями недостатков, не оговоренных продавцом, покупатели вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков жилого дома и земельного участка в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого дома и земельного участка. В случае обнаружения неустранимых недостатков покупатели вправе отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата уплаченной суммы (п. 6)

Как установлено в ходе рассмотрения дела, жилой дом показывала покупателям по поручению ФИО2 ее дочь ФИО8, из пояснений которой следует, что она поясняла покупателям о том, что при наводнении вода была только в подполье дома, в огороде. Также рассказала про пожар в доме, только в комнате было подкопчение, и пожарники, выбивали только окно. На крыше были видны дефектные листы, поскольку ветром уносило часть крыши и они приколачивали данные листы.

В соответствии с экспертным исследованием ООО «Судебно- экспертное агентство» № от 05.11.2024г., (т.1 л.д.176 -217) с внутренней стороны дома под полом местами наблюдается влажность, фундаменты находятся в работоспособном состоянии. Наблюдается образование глубоких трещин в брусе с раскрытием до 15 мм, кручение бруса, межвенцовые стыки составляют до 300 мм., стены имеют отклонение от вертикали, искривления конструкции и внутренней отделки. Стены находятся в недопустимом состоянии в соответствии с СП 13 -102 -2003. Перекрытия со стороны чердака имеют следы намокания и разрушения несущих балок, также щитов из досок, намокание теплоизоляционного слоя из опилок. Перекрытие находятся в недопустимом состоянии в соответствии с СП 13 -102 -2003. Полы при осмотре, части пола через подполье наблюдается просадка лаг, на конструкциях пола имеются следы намокания. Полы находятся в ограниченно работоспособном состоянии в соответствии с СП 13 -102 -2003. Крыша строительная двускатная. Покрытие кровли из профилированного листа не обеспечивает герметичность, так как нахлест смежных листов не соответствует нормативному (менее 1 волны). На стропильных конструкциях и обрешетке имеются следы намокания. Часть покрытия из профилированного листа заменена собственниками. Крыша находится в недопустимом состоянии в соответствии с СП 13 -1032 -2003. Наружный дверной блок деревянный, внутренние дверные блоки деревянные. Наблюдаются перекосы дверных блоков, входная дверь не закрывается. Дверное и оконное заполнение находится в ограниченно работоспособном состоянии в соответствии с СП 13 -102 -2003г. Стены облицованы ГКЛ, оклеены обоями. Наблюдается деформация облицовочного слоя в жилых помещениях. На стенах наблюдаются отслоение, коробление полотен обоев. Внутренняя отделка находится в ограниченно работоспособном состоянии в соответствии с СП 13 -102 -2003г.

Стоимость ремонтно –восстановительных работ в помещениях жилого дома по адресу <адрес> составляет 1 866 809,58 руб. (т.1 л.д.130)

Судом по ходатайству ответчика ФИО2 была назначена строительно- техническая экспертиза в ООО «Индекс –Чита». Согласно заключения эксперта № от 22.08.2025г., в жилом доме, распложенном по адресу <адрес> л. <данные изъяты> <адрес>, имеются следующие недостатки (дефекты): выпучивание наружной стены, ограждающей помещение №, разнонаправленный уклон полов в помещениях № и №; в перекрытии деревянные балки поражены гнилью, глубокие трещины и зазоры; неплотности и просветы кровли из металлочерепицы; протечки через перекрытие с кровли в помещениях № и №; переувлажнение земляного пола в подполье; неплотный притвор входной двери. Недостатки (дефекты) жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, выявленные исследованием по вопросу №, являются явными, не являются скрытыми (т.2 л.д. 62 -103). Из текста экспертного заключения усматривается, что дефектов дома, вызванных пожаром, в доме не имеется(т.2 л.д.100)

Из исследовательской части экспертного заключения следует, что искривление стен и тот факт, что они расположен перед входом в дом на переднем дворе, что никак не могло быть не замечено в вышеуказанных местах. Также искривление угла стен, на которые указывают истцы, не является скрытым и присутствует на фотографиях технического паспорта (раздел 4.1) В полах жилого дома в помещениях № (коридор) и № (кузня) наблюдается разнонаправленный уклон полов. Не установлен факт просадки деревянных несущих конструкций пола, факт деформации черновых дощатых полоны, зыбко полов как несущей конструкции. В месте стыка полов отсутствуют излом, изгибы несущих конструкций пола, свидетельствующие о деформации, имеет место дефект работ при устройстве выравнивания стяжки из фанеры в смежных помещения без создания единой поверхности по одному уровню. Данный дефект полов явный, являлся явным на момент купли –продажи от 03.03.2022г. На момент заключения договора купли –продажи жилого <адрес>.03.2022г. на кровле имелся деформированный участок (кровля не представляла из себя целостной конструкции, препятствующей проникновению осадков) в последствии деформированный участок был заменен. Атмосферные осадки попадали на отепленное деревянное перекрытие. В ходе обследования перекрытия со стороны крыши эксперт установил наличие дефектов деревянных балок в виде сильного поражения древесины гнилью, появление продольных трещин, частичное скалывание в узлах соединений балок. Места возможных протечек видимо специально расширены (отогнуты) перед натурным осмотром. Подверженные гниению деревянные конструкции перекрытия частично (верхней своей гранью) находятся выше слоя утеплителя и доступны для визуального контроля. Отсутствие целостной кровли напрямую связано с попаданием атмосферных

осадков и не требует специальных знаний для прямой взаимосвязи отсутствия целостной кровли и намокания утеплителя. Препятствий для контроля данной «проблемной конструкции» не установлено. Таким образом, независимо от того, выполнялся ли осмотра перекрытий при покупке дома или нет, такая возможность явно имелась, а следовательно дефекты перекрытий являлись явными, и даже при том, что дефектное состояние могло усугубиться. Таким образом, дефекты кровли и перекрытия –явные дефекты, являлись явными на момент купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а дефекты утеплителя (переувлажнение) и потолка (протечки) напрямую связаны с вышеуказанными явными дефектами, следовательно не могут рассматриваться отдельно, а значит также являются явными дефектами. В подполье отсутствуют полы как конструкция и то что называют полами истцы-естественный грунт, расположенный ниже грунта основания здания. Занижение выполнено как приямок, на дне которого наблюдается увлажнение, с земляным дном около 1,2 кв. м. Устранение данного дефекта решается созданием дренажного слоя (щебень, керамзит). Иных мест переувлажнения не имеется. Входная дверь имеет не плотный притвор снизу, что указывает что дверное полотно просело под своим весом в дверной коробке, для его устранения требуется регулировка или возможное перевешивание дверного полотна. Данный дефект является явным, устанавливается визуальным методом контроля. Также входная дверь не является изделием заводского изготовления. Дефекты в виде поврежденного пожаром деревянного пола отсутствуют, других мест, поврежденных пожаром, не выявлено. (т.2 л.д.60 -103)

В соответствии со ст. 474, 475, 476 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из заключенного сторонами договора купли-продажи усматривается, что при покупке жилого дома истцами производилась приемка жилого дома и земельного участка по качеству, что отражено в п. 6 договора, претензии к его качеству у покупателей отсутствовали.

Таким образом, скрытые недостатки, на которые ссылаются истцы в своем исковом заявлении, не являются скрытыми, поскольку являлись очевидными для покупателей в момент осмотра жилого дома и его технической документации.

Суд также учитывает, что продавцом ФИО2 истцам при покупке недвижимости была снижена цена жилого дома и земельного участка на 1 300 000 руб.

Ответчиком и его представителем заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения в суд.

Ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. ст. 195, 196, 200 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N <данные изъяты> "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Истцами заявлены требования о взыскании стоимости ремонтно –восстановительных работ в связи заключенным с ответчиком договором купли -продажи жилого дома и земельного участка, заключенным ДД.ММ.ГГГГг. В суд исковое заявление направлено ДД.ММ.ГГГГг. (согласно штемпеля на конверте), с пропуском срока исковой давности. Ходатайства о восстановлении пропущенного срока истцами не заявлено.

При таких обстоятельствах доводы искового заявления суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что истцам отказано в иске, то с проигравшей стороны в пользу ответчицы ФИО2 подлежит взысканию затраты за проведение экспертизы 60 000 руб., по 15 000 руб. с каждого из истцов.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО2 о возложении обязанности компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ, взыскании компенсации судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО7 И.С. <данные изъяты>, ФИО4 В.С. <данные изъяты>, ФИО5 И.С. <данные изъяты>, ФИО6 Ф.С. <данные изъяты> в пользу ФИО2, паспорт <данные изъяты>, выдан 26.03.2020г. <данные изъяты> по <адрес>, расходы за проведение экспертизы по 15 000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Ингодинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Порошина Е.В.

Решение суда в окончательной форме изготовленоДД.ММ.ГГГГ