78RS0002-01-2024-012832-27

Г. Санкт-Петербург

Дело № 2-1591/2025 26 мая 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Кирсановой Е.В.

при секретаре Галивановой А.В.

С участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Нерпа» о защите прав потребителей

УСТАНОВИЛ

ФИО3 (далее истец) с учетом уточнения исковых требований (л.д.66-70) обратилась в суд с иском к ООО «Нерпа» (далее ответчик) о признании недействительным акта приема-передачи от 01.12.2023 года объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве по договору №44-ЧД-354/03-2019 от 25.03.2019 составленный ООО «Нерпа» в одностороннем порядке, применения последствий недействительности одностороннего акта от 01.12.2023 приема-передачи объекта долевого строительства квартиры, расположенной по адресу <адрес> от 16.07.2024 о регистрации права собственности ФИО3 на помещение в ЕГРПН, обязании ООО «Нерпа» в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить выявленные недостатки: отсутствие штукатурного слоя перегородки санузла, многочисленные повреждения стекол стеклопакетов балконного остекления в виде групп трас и потертостей, повреждения лакокрасочного покрытия рам балконного остекления и передать ФИО3 объект долевого строительства по двустороннему акте приема -передачи объекта долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве №44-ЧД-354/03-2019 от 25.03.2019 и паспортом на помещение, взыскании с ООО «Нерпа» в пользу ФИО3 судебную неустойку за каждый день неисполнения вступившего в силу решения суда по настоящему делу в размере 3000 руб. в сутки, взыскания компенсации морального вреда в размере 50000 руб., компенсации морального вреда за период с момента вынесения решения суда и до дня фактического исполнения, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 30.09.2021 по 28.03.2022 в размере158523,97 руб. и с 02.12.2023 по день вынесения решения суда и до фактического исполнения обязательств, неустойку за нарушение строка устранения недостатков объекта долевого строительства за период с 1.12.2023 по 15.12.2023 в размере 97854,30 руб. и до вынесения решения суд а и до фактического исполнения обязательств.

В обоснование иска указывала на то, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес>, согласно которого срок окончания строительства объекта 3 квартал 2021 года, однако свои обязательства по передачи объекта в установленный срок ответчик не исполнил, что подтверждается решением суда по гражданскому делу №33-12820/2024 от 19.06.2024, с ответчика взыскана неустойка за просрочку передачи объекта за период с 01.07.2023 по 01.12.2023, а также компенсация морального вреда, 14.07.2023 и 16.01.2024 в адрес ответчика была направлена претензия об уплате неустойке за нарушение сроков сдачи объекта строительства за период с 30.09.2021 по 28.03.2022, которая был проигнорирована, 01.12.2023 истец пригласил ответчика на совместный осмотр квартиры от которого ответчик отказался вручив истцу односторонний акт, согласно заключения ООО «КИТ оценка» при осмотре квартиры 01.12.2023 были выявлены недостатки квартиры, которые устранены не были. Наличие недостатков в квартире не предполагают права застройщика составлять односторонний акт, дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязательств по их устранению, в связи с чем односторонний акт является незаконным, нарушает права дольщика.

Истица в суд не явилась, доверила представлять интересы представителю, который на удовлетворении требований настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в возражениях (л.д.79-81)

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области в суд представителя не направило, извещалось надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему:

Как следует из материалов дела между ФИО3 и ООО «Нерпа» был заключен договор участия в долевом строительстве №44-ЧД-354/03-2019 от 25.03.2019, согласно п. 5.2.4 которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства - квартиру по акту приема-передачи в течении 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Объектом ДДУ является однокомнатная квартира с уловным номером 354 общей площадью 34,87 кв.м, расположенная по адресу <адрес>

В силу пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальность, регулируемая статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, означает отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства и выводы судов и запрещение их опровержения.

Судом апелляционной инстанции по делу №2-7044/2023 по иску ФИО3 к ООО «Нерпа» было принято решение о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.07.2023 по 01.12.2023 в размере 150695,62 руб., компенсация морального вреда 30000 руб. и штраф по ЗоЗПП в размере 90347,81 руб. Согласно мотивировочной части определения, судом было установлено, что объект подлежал передачи дольщику в срок до 30.09.2021 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 26.05.2023, истцом осмотр квартиры произведён 20.09.2023, в связи с выявленными недостатками квартира принята не была, повторный осмотр произведен 18.11.2023, однако замечания в полном объеме устранены не были. Указанные в актах осмотра квартиры недостатки свидетельствуют о несоответствии качества объекта договора участия долевого строительства условиям договора.

Судом апелляционной инстанции также было установлено, что в действие истца не было установлено уклонения от приемки квартиры, напротив она совершала действия по организации осмотра квартиры, которые не состоялись из-за действий ответчика.

Кроме того суд апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства состояния объекта долевого строительства принял заключение «КИТ оценка» от 01.12.2023 составленного по результатам осмотра квартиры, которое подтвердило что объект долевого строительства не соответствует договору №44-ЧД-354/03-2019 от 25.03.2019, отклонив заключение ООО «Ассоциации независимых экспертов» представленное ответчиком. Ни в ходе рассмотрения дела №2-7044/2023, ни в рамках настоящего дела судебная экспертиза по определению качества переданного объекта не проводилась. Ответчик отказался от ее проведения, несмотря на то, что именно на ответчика возложено бремя доказывания обстоятельств освобождающих от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по спорам о защите прав потребителей.

Признав, что просрочка передачи квартиры произошла не вследствие уклонения дольщика от приемки квартиры, а по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта надлежащего качества в установленный срок суд апелляционной инстанции по делу №2-7044/2023 удовлетворил требование о взыскании неустойки с учетом составленного одностороннего акта за период с 01.07.2023 по 01.12.2023 г., отказав о взыскании неустойки на будущее время в связи с наличием также одностороннего акта.

01.12.2023 ООО «Нерпа» был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, регистрация права собственности на имя ФИО4 произведена на основании одностороннего акта 16.07.2024 №47:09:0114004:585-47/053/2024-1.

Истец просит признать акт приема-передачи объекта долевого строительства от 01.12.2023 г. недействительным и признать последствия недействительности данной сделки, путем погашения записи в Управлении россреестра о регистрации ее права собственности на <адрес> общей площадью 34,87 кв.м, расположенную по адресу <адрес> обязать ООО «Нерпа» устранить имеющиеся недостатки после чего передать ей квартиру по двустороннему акту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 данного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта, которого в настоящем случае не установлено.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Принимая во внимание положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установив в ходе рассмотрения дела, что объект, подлежащей передаче истцу по договору участия в долевом строительстве, не соответствовал условиям договора и до настоящего времени имеет недостатки и дефекты, допущенные ответчиком в ходе выполнения строительных, монтажных и отделочных работ, которые ответчиком надлежащим образом не опровергнуты и не были устранены, у суда имеются правовые основания для удовлетворения требований истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным.

Согласно ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 этого федерального закона; 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку передаточный акт является частью юридического состава, с которым связана регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, в данном случае подлежат применению последствия недействительности одностороннего акта в виде погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца на объект недвижимости — квартиру с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Что касается требования об устранении выявленных недостатков в квартире согласно заключения «КИТ оценка» от 01.12.2023 (отсутствие штукатурного слоя перегородки санузла, многочисленные повреждения стекол стеклопакетов балконного остекления в виде групп трас и потертостей, повреждения лакокрасочного покрытия рам балконного остекления), то данные требования не подлежат удовлетворению, так как заявлены преждевременно.

В связи с тем, что акт приема-передачи признан недействительным, порядок приема квартиры определяется положениями Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 г. № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства"

В связи с отсутствие доказательств, соответствующих положениям ст. 59,60 ГПК РФ подтверждающих, что выявленные недостатки являются существенными, подлежат применению положения абз. 2 п. п. "в", "е" п. 1 вышеуказанного Постановления, а именно: при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком; застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для устранения недостатков, является именно подписания передаточного акта. В настоящее время передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства между сторонами не подписан, а односторонний акт от 01.12.2023 г. признан недействительным.

В случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (п. п. "ж" п. 1 указанного постановления Правительства РФ).

Таким образом, в случае неудовлетворения застройщиком требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок - в течение 60 календарных дней, участник долевого строительства вправе предъявляет иск в суд с требованием о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков или о соразмерном уменьшении цены договора.

Что касается обязанности ответчика передать по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, то данная обязанность лежит на ответчике в силу закона и дополнительного закрепления решением суда не требуется. Что касается вида акта, то ответчик не лишен права передать объект долевого строительства и по одностороннему акту с соблюдением требований действующего законодательства в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Поскольку суд не нашел оснований для удовлетворения требований в части возложения обязанности на ответчика устранить недостатки в течении 30 дней и передать объект по двустороннему акту истцу, то отсутствуют основания для взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков и применения положений ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленным требованиям, так как судебная неустойка подлежит взысканию в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре.

Поскольку судебным постановлением, вступившим в законную силу по делу №2-7044/2023 было установлено, что объект долевого строительства согласно п. 1.3 договора должен быть был передан истцу до 30.09.2021, дополнительных соглашений сторонами не заключалось о переносе сроков, до настоящего времени объект не передан истцу по вине ответчика, суд руководствуясь положениями ст. ст. 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 6, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исходит из того, что ответчиком нарушены права истца передачей объекта долевого строительства с недостатками, а также нарушением срока передачи объекта, предусмотренного договором, в связи с чем требования ФИО3 о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 30.09.2021 по 28.03.2022 подлежат удовлетворению в размере 157643.28 руб. из расчета 179 дней с применением ключевой ставки 6,75%, действующей на дату передачи объекта по договору, в соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 (при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта, указанная в договоре участия в долевом строительстве).

Удовлетворению подлежит также требование о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта за период с 02.12.2023 по день вынесения решения суда с учетом периода моратория, установленного Постановлением Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024г.(согласно абз. 2 п. 1 Постановления № 326 в период начисления неустойки (пеней) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу указанного постановления (22.03.2024) до 31.12.2024 включительно).

Таким образом, неустойка за период с 02.12.2023 по 21.03.2024 составляет 108618,27 руб. из расчета (1957086*7,5%/150*111)

При определении размера подлежащей взысканию неустойки, суд не принял ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку просрочка передачи объекта истцу произошла не по вине истца, а в связи с ненадлежащим исполнением условий договора и требований закона со стороны ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 73 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие доводы о несоразмерности взысканного судом размера штрафа последствиям нарушения обязательств.

Доводы ответной стороны о том, что в ходе рассмотрения дела истец отказывался от совместно осмотра квартиры и фиксации имеющихся недостатков, не принимаются судом, так как в отношении имеющихся недостатков имеется спор в суде. Кроме того, объем недостатков определен истцом в иске.

Сумма взысканная истцом в качестве неустойки является разумной справедливой, определена с учетом степень вины ответчика, соблюдения баланса интересов сторон рассматриваемых правоотношений и соответствует действующему законодательству.

Требования истца о взыскании неустойки на будущий период до даты фактического исполнения обязательства, оставлена судом без удовлетворения, поскольку судебная защита прав, нарушение которых лишь предполагается в будущем, не допускается. Однако данные обстоятельства не являются препятствием для истца после подписания акта приема передачи квартиры обратиться с данными требованиями.

Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также ст. 10 дополнена п.2 согласно которого «моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков и п.3 «При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке".

Таким образом, суд находит основания для удовлетворения требований истца в части компенсации морального вреда, определив его в размере в размере 15000 руб. как соотносимый с критериями разумности и справедливости применительно к установленным обстоятельствам и учитывая, что требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке - штрафа в размере 5% от удовлетворенных требований в соответствии, что составляет 14063 руб.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства необходимо взыскать государственную пошлину в сумме 6763 руб.

На основании изложенного, руководствуясь сст. 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительным акт приема-передачи от 01.12.2023 года объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве по договору №44-ЧД-354/03-2019 от 25.03.2019, составленный ООО «Нерпа» в одностороннем порядке.

Применить последствий недействительности одностороннего акта от 01.12.2023 приема-передачи объекта долевого строительства квартиры, расположенной по адресу <адрес> виде погашения записи № от 16.07.2024 о регистрации права собственности ФИО3 на вышеуказанное помещение в ЕГРН.

Взыскать с ООО «Нерпа» в пользу ФИО3 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору №44-ЧД-354/03-2019 от 25.03.2019 за период с 30.9.2021 по 28.03.2022 в размере 157643 рубля 28 копеек, за период с 02.12.2023 по 21.03.2024 г в размере 108618 рублей 27 копеек, компенсацию морального вреда 15000 рублей, штраф в размере 14063 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Нерпа» в доход государства государственную пошлину в размере 6763 рубля.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кирсанова Е.В.

Изготовлено в окончательной форме 23 июля 2025 г.