63RS0039-01-2022-003711-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГг. <адрес>
Ленинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Борисовой Е.А.,
при секретаре Хажмуратовой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3390/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, количеством комнат 3, срок пользования с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 по договору является арендатором, ИП ФИО2 арендодателем.
Согласно п. 1.2. договора аренды, арендодатель гарантирует, что квартира до настоящего времени не продана, не заложена, не сдана в аренду, в споре и под арестом не состоит, а также не имеет скрытых недостатков.
На момент заключения договора аренды, недостатков обнаружено не было. Однако при вселении выяснилось, что квартира находится в антисанитарном состоянии, непригодна для проживания.
В период приведения квартиры в надлежащее состояние, в течение двух дней, ответчик организовал проживание в другой квартире.
ДД.ММ.ГГГГ. истица вселилась в квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ. выяснилось, что состояние квартиры не соответствует условиям договора, выявлены недостатки в виде наличия насекомых, а именно тараканов и желтых домашних муравьев в квартире, а также черных тараканов в подъезде у мусоропровода.
По факту обнаружения насекомых истица уведомила по телефону представителя арендодателя, неоднократно отправляла фотографии с обнаруженными насекомыми, просила провести дезинсекционные мероприятия.
Однако никаких действий со стороны ответчика произведено не было.
В соответствии с п. 5.1.3 договора ответчику было направлено почтой уведомление о досрочном расторжении договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ. ответчику была направлена претензия о выявлении недостатков переданного в аренду имущества. Претензия удовлетворена не была.
Поскольку квартира имеет недостатки, препятствующие проживанию, а также категоричный отказ арендодателя устранить недостатки, истец принял решение выехать из арендуемой квартиры.
В тот же день ответчику была направлена посылка посредством ЕМS экспресс – доставки, которая содержала уведомление об отказе от договора аренды, акт сдачи – приемки квартиры, один комплект ключей.
Посылка ответчиком принята не была, истица неоднократно писала представителю ответчика и ответчику в мессенджере WhatsApp о необходимости получить посылку, однако посылка находится до настоящего времени на почте.
Ссылаясь на то, что ответчик был надлежащим образом уведомлен об отказе от договора аренды в связи с наличием недостатков у переданного имущества ДД.ММ.ГГГГ., истица просила суд расторгнуть договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 залоговую сумму в размере 30 000 рублей и остаток арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 4 500 рублей и государственную пошлину в сумме 1535 рублей.
В процессе рассмотрения дела истица требования уточнила, просила суд признать договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1 расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ИП ФИО2, в пользу ФИО1 залоговую сумму в размере 30 000 рублей и остаток арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 4 500 рублей и государственную пошлину в сумме 1535 рублей.
В судебном заседании ФИО1 и её представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ИП ФИО2 ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., возражал против удовлетворения иска, указал, что истица квартиру надлежащим образом не сдала, продолжает проживать в квартире.
Третьи лица ФИО5 и ФИО6, полагали требования истицы обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, количеством комнат 3, срок пользования с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 по договору является арендатором, ИП ФИО2 арендодателем.
Согласно п. 1.2. договора аренды, арендодатель гарантирует, что квартира до настоящего времени не продана, не заложена, не сдана в аренду, в споре и под арестом не состоит, а также не имеет скрытых недостатков.
Согласно п. 3.1. договора арендная плата составляет 45 000 рублей в месяц, которая должна вноситься не позднее 16 числа каждого месяца (п. 3.3. договора).
Согласно п. 3.2. договора при передаче имущества наниматель обязуется выплатить наймодателю за первый и последний месяцы найма, 90 000 рублей. Одновременно с заключением договора был подписан акт приема-передачи имущества. Истицей за весь период уплачена сумма 120 000 рублей, что сторонами не оспаривается.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 3 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что ФИО1, а также вселенные с ней ФИО5 и ФИО6, фактически проживали в арендованной квартире с ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств проживания Истицы и третьих лиц в квартире после ДД.ММ.ГГГГ. суду не предоставлено.
В силу ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Частью 3 ст. 23 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлено, что содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Согласно части 3 ст. 39 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ, соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно объяснениям стороны истца, его письменным претензиям, фотоматериалам, в переданном ему по акту помещении имелись насекомые (тараканы, муравьи), что указывает на нарушение санитарных норм и правил при содержании помещения. Этот недостаток сданного в аренду имущества объективно препятствует пользованию им.
Судом в качестве свидетеля был допрошен ФИО7, который показал, что его попросили поговорить с Виталием, через которого истица снимала квартиру, так как девочки хотели расторгнуть договор, однако стали получать угрозы. Свидетель ему позвонил, однако разговор не получился, поскольку Виталий кричал, потом бросил трубку. В последующем на сообщения не реагировал.
Свидетель ФИО8 показала, что она приходила к истице и третьим лицам в гости, когда свидетель вышла в коридор и включила свет, то увидела таракана.
Из показаний свидетеля ФИО9 следует, что ФИО1 арендовала квартиру, в квартире обнаружились насекомые. Арендодателю сообщили о недостатках, однако в ответ стали поступать угрозы.
Свидетель ФИО10 показала, что приходила в гости к истице и третьим лицам, взяла с собой булку, не доела белку и положила её в шкаф. Через пару часов, когда она решила доесть булку, увидела, что она кишит муравьями. Также у них есть общий чат, где девчонки скидывали фото, как они ночью ловят тараканов.
Доказательств того, что на момент передачи жилого помещения, оно соответствовало санитарным нормам и правилам, установленным для жилых помещений, в материалы дела не представлено.
Таким образом, у истца имелись основания для одностороннего отказа от договора.
12.05.2022г. истица направила почтой посредством ЕМS экспресс – доставки посылку, которая содержала уведомление об отказе от договора аренды, акт сдачи – приемки квартиры, один комплект ключей, что подтверждается квитанцией об отправке.
Согласно отчету об отслеживании почтового отправления посылка вручена ответчику ДД.ММ.ГГГГ., что представителем ответчика не оспаривалось.
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании договора аренды расторгнутым в связи с обнаружением недостатков, которые не были оговорены, подлежат удовлетворению. Договор прекращается с момента получения уведомления, в данном случае с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 3.2. договора при передаче имущества наниматель обязуется выплатить наймодателю за первый и последний месяцы найма, 90 000 рублей.
Истицей уплачено 120 000 рублей. Фактически истица и третьи лица проживали 2 месяца. Плата за месяц по договору аренды указана в размере 45 000 рублей. Соответственно 45 000 + 45 000 = 90 000 рублей. 120 000 – 90 000 = 30 000 рублей. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика.
Требования истицы о взыскании за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 4 500 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку договор прекращается с момента получения уведомления о расторжении договора, а именно 06.06.2022г.
На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истицы подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1 373,83 рублей.
Доводы представителя ответчика о том, что он выезжал в процессе рассмотрения дела в арендуемую квартиру и обнаружил там мокрые пятна в раковине и ванной комнате, что свидетельствует о том, что истица там проживала и выехала непосредственно перед посещением квартиры представителем ответчика, суд не принимает во внимание.
Наличие акта, составленного заинтересованной стороной с указанием косвенных доказательств проживания в квартире каких-либо лиц, не является надлежащим доказательством проживания истца в квартире.
Кроме того, истица в свою очередь ссылается на то, что в квартире действительно проживают иные лица, поскольку ФИО2 сдала квартиру иным лицам, что подтверждает предоставленными фотографиями.
Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 занимается разведением кормовых тараканов, и намеренно заселила их в квартиру с целью обмана ответчика, суд не принимает во внимание. Фотография объявления о продаже кормовых тараканов с имени продавца «М.», не свидетельствует о том, что именно истица продает кормовых тараканов. Кроме того, объявление размещено в <адрес>.
Доводы ответчика о том, что управляющей компанией проводятся мероприятия по дератизации и дезинсекции многоквартирного дома, не свидетельствует об отсутствии насекомых. Кроме того, мероприятия проводились в апреле и сентябре 2022г., т.е. в период и после проживания истицы в квартире.
Доводы ответчика о том, что истцом подписан акт приема-передачи квартиры без указаний каких-либо недостатков, неосновательны, поскольку истица и третьи лица обнаружили тараканов в ночной период времени, что свидетельствует о скрытых недостатках переданного в аренду имущества.
Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Признать договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 30 000 рублей, и государственную пошлину в сумме 1 373,83 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца.
Решение принято в окончательном виде 30.09.2022г.
Судья Е.А. Борисова
Копия верна
Судья