Дело № 3а-369/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000142-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 14 сентября 2022 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Губкинский мясокомбинат» к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Губкинский мясокомбинат» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 125687 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в размере 52914227 руб.

В подтверждение первоначальных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовой центр судебной экспертизы».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению размера земельного налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника земельного участка.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Акционерное общество «Губкинский мясокомбинат» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 125687 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 октября 2021 г. составляет 267410404,33 руб. на основании акта об определении кадастровой стоимости <данные изъяты>

Как видно из материалов дела, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562.

В государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» сведения о земельном участке с кадастровым номером № поступили в Дополнительном перечне объектов недвижимости <данные изъяты>, предоставленном Росреестром для определения кадастровой стоимости в 2021 году. Данный участок был отнесен к сегменту 6 «Производственная деятельность» с присвоением кода расчета вида использования 06:000, в результате группировки объектов отнесен в группу расчета 06.000.01.02, кадастровая стоимость которого была определена методом статистического моделирования, что подтверждено государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в письменных пояснениях, направленных в адрес суда.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовой центр судебной экспертизы», согласно которому по состоянию на 14 октября 2021 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 42105000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 17 марта 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от <данные изъяты> в отчете об оценке <данные изъяты>, выполненном оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Правовой центр судебной экспертизы», выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, п. 22д ФСО-7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем была определена по состоянию на 14 октября 2021 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 52914227 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО8 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2014 г., в том числе, в оценочной деятельности с 2008 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено.

Выражая несогласие с экспертным заключением, в адресованном суду ходатайстве административного ответчика – государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» просили о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указывая, что объект-аналог № 1 невозможно идентифицировать, неверно подобраны корректировки.

При проведении экспертизы эксперт ФИО8 руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела и доступной информации.

Так, из содержания экспертного заключения следует, что экспертом ФИО8 были изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений о продаже земельного участка по состоянию на дату оценки, в качестве аналогов выбраны земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемым объектом по категории земель, разрешенному использованию, дате предложения. Эксперт проанализировал объекты исследования и каждый объект-аналог по всем элементам сравнения, применил необходимые корректировки.

Эксперту представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде распечаток (скриншотов), позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Отсутствие идентификации объектов-аналогов № 1-3 по кадастровым номерам, при наличии других сведений по идентификации объектов, вопреки доводам административного ответчика, не свидетельствует о нарушении законодательства в области оценочной деятельности и о недостоверности заключения экспертизы.

Промышленное использование объектов-аналогов однозначно следует из предложенных объявлений (скриншоты), приложенных к заключению.

В письменных пояснениях эксперт подтвердил, что скриншоты объявлений объектов-аналогов в полной мере отражают всю необходимую информацию об объекте, в отношении объекта-аналога № 1 указан точный адрес с указанием улицы и номера участка. Также экспертом отмечено, что идентификация объектов-аналогов посредством публичной кадастровой карты при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату не может служить достоверным доказательством характеристик объекта, существовавших в прошлом, поскольку сведения Единого государственного реестра недвижимости подлежат изменению. Данные публичной кадастровой карты предоставляются как дополнительная информация по объекту, в частности, для установления точного местоположения при возможности его идентификации. В действующем законодательстве требования об обязательной идентификации объектов-аналогов с помощью публичной карты отсутствуют.

Также в письменных пояснениях к заключению от <данные изъяты> эксперт ФИО8 подтвердила применение корректировки на местоположение, что подтверждено данными в расчетной таблице на странице 32 заключения. Корректировка на местоположение определялась согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2020 (том 1, 2). Земельные участки. Под редакцией ФИО1. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2020. Как видно из расчетной таблицы, объект исследования, как и объекты-аналоги № 1, № 2, отнесен к райцентрам с развитой промышленностью, при этом объект-аналог № 3 относится к райцентрам сельскохозяйственных районов, в связи с чем экспертом применен повышающий коэффициент в размере 1,18. С учетом изложенного суд соглашается с экспертом в том, что на странице 27 заключения допущена техническая опечатка, не влияющая на результаты выводов.

В ходатайстве о назначении по делу повторной экспертизы указано на то, что экспертом не учтены различия объекта оценки и объекта-аналога № 2 по таким ценообразующим факторам как степень близости к автодороге и наличие подъездных путей с твердым покрытием. По мнению административного ответчика, объект-аналог № 2 находится в удалении от асфальтовой автодороги, что позволяло применить корректировку 1,24 (удаление от крупных автодорог), также корректировку 1,16 (отсутствие асфальтирования подъездного пути).

В данном случае суд исходит из того, что объект-аналог № 2 расположен в черте города Лиски, в объявлении о продаже также отражено, что он имеет хорошее расположение и несколько путей подъезда, другой информации не содержится. Вышеизложенное не давало оснований эксперту для применения корректировки на расположение относительно автодорог. В свою очередь, доводы административного ответчика о том, что объект-аналог № 2 имеет конфигурацию клина и расположен между двух железнодорожных веток в удаленности от дороги с твердым покрытием, объективно не подтверждены, выводы эксперта в данной части не опровергнуты.

Суд учитывает, что содержащиеся в заключение сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован, приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки, а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

По мнению административного ответчика, экспертом при проведении расчетов использована лишь часть доступных на дату проведения оценки объектов-аналогов, относящихся к нижней границе имеющегося диапазона цен в месте расположения объекта оценки, использование объектов-аналогов нижнего диапазона полагают необоснованно, ссылаясь на среднее значение удельного показателя рыночной стоимости сопоставимых объектов в размере 3192 руб./кв. м, полученное в результате анализа информации о данных рынка недвижимости и сведений о сделках на период, приближенный к дате оценке.

В письменных пояснениях к заключению от <данные изъяты> эксперт подтвердил, что им проводился анализ рынка земельных участков исследуемого сегмента рынка на дату оценки непосредственно в месте расположения объекта исследования, в подтверждение чего приведены скриншоты объявлений о продаж, в связи с чем сделан вывод о том, что диапазон цен земельных участков промышленного назначения, выявленных на исследуемый период в г. Россошь, составлял от 180 до 406 руб./кв. м.

Экспертом были изучены скриншоты объявлений, на которые ориентируется по стоимости сторона административного ответчика, отмечено, что объявления представлены по городу Лиски, за исключением двух объектов продажи, расположенных в Новоусманском районе, однако использовать информацию практически по одному району области некорректно, в связи с чем сделан вывод о неверном определении диапазона цен при проведении кадастровой оценки.

Соответственно, на все изложенные в ходатайстве государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о назначении повторной судебной экспертизы замечания экспертом даны исчерпывающие ответы с представлением письменных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного ответчика о порочности экспертного заключения.

В данном случае эксперт ФИО8 в заключении проанализировала все ценообразующие факторы, в том числе наличие строений на земельном участке, общую площадь, применила обоснованные корректировки в отношении объектов-аналогов, также учла скидку на торг. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, проведенные расчеты и подходы, иные сведения, имеющие существенное значение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 52914227 руб. по состоянию на 14 октября 2021 г.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 18 февраля 2022 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка установлены государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в соответствии с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, утвержденными приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06.11.2020 № 2562, то в удовлетворении заявленных требований к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Губкинский мясокомбинат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 125687 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 октября 2021 г. в размере 52914227 (пятьдесят два миллиона девятьсот четырнадцать тысяч двести двадцать семь) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 февраля 2022 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административного иска к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 23.09.2022.