Дело № 2-1070/2023
УИД 74RS0028-01-2023-000659-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2023 года г.Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Кузнецовой Е.В.,
при секретаре Дмитриевой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы аудио-протоколирования гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа об оспаривании решения органа власти, изъятии земельного участка, взыскании компенсации,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом уточенений) к администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в выкупе нежилого помещения, выраженного в письме от 20 января 2023 НОМЕР; обязать изъять для муниципальных нужд земельный участок, принятия решения об изъятии нежилого помещения общей площадью 160,0 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС; признать стоимость для выкупа нежилого помещения, установив выкупную стоимость по цене, определенной в отчете НОМЕР, об оценке нежилого помещения в сумме 8 782 524 рублей; прекращении права собственности на нежилое помещение.
В обоснование иска указала, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС. На основании постановления администрации Копейского городского округа Челябинской области НОМЕР от 14.01.2016 г. дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с чем, вышеуказанный дом с жилыми и нежилыми помещениями, а также земельный участок изымаются для муниципальных нужд. На основании отчета НОМЕР, произведенной ООО ОК «Гудвилл» об оценке нежилого помещения, его рыночная стоимость составляет 8 782 524 рублей. 20 декабря 2022 года ФИО1 обратилась в администрацию Копейского городского округа Челябинской области по вопросу выкупа нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. 20 января 2023 года получен ответ из администрации Копейского городского округа Челябинской области, согласно которого условиями областной адресной программы «Переселение в 2019-2025 годах граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области» не предусмотрено предоставление компенсации или другое помещения взамен нежилых помещений в аварийном домостроении, в связи с чем, риски утраты своего имущества собственник несет самостоятельно.
Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчиков администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения – магазина, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 160 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС (л.д.13, т.1).
На основании постановления администрации Копейского городского округа Челябинской области от 14 января 2016 НОМЕР многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок его расселения граждан до 01 января 2022 года (л.д.14).
На основании постановления администрации Копейского городского округа Челябинской области внесены изменения в постановление администрации Копейского городского округа от 14 января 2016 НОМЕР, установлен срок расселения до 31 декабря 2023 года (л.д.15).
Расселение указанного домостроения осуществляется в рамках областной адресной программы "Переселение в 2019 - 2023 годах граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области".
В перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащих расселению, включен указанный выше многоквартирный жилой дом. Вышеуказанное домостроение расселено, фактически проживающих граждан в домостроении не имеется (л.д.78, т.1)
Распоряжение администрацией городского округа об изъятии земельного участка граждан, которые стали участниками программы "Переселение в 2019 - 2023 годах граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области", не принималось (л.д.77, т.1 ответ управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа НОМЕР от 07.03.2023).
27 декабря 2022 г. ФИО1 обратилась в администрацию Копейского городского округа Челябинской области с заявлением провести оценку вышеуказанного нежилого помещения с предложением последующего выкупа и заключения соглашения или предоставления аналогичного помещения в г.Копейске (л.д.12, т.1).
20 января 2023 года ФИО1 администрацией Копейского городского округа Челябинской области дан ответ, что условиями адресной программы не предусмотрено предоставление компенсации или другого помещения взамен нежилых помещений в аварийном домостроении, в связи с чем риски утраты своего имущества собственник несет самостоятельно (л.д.11, т.1).
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации права частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно пункту 2 статьи 235 Гражданского кодекса российской федерации (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся. В том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статьей 239.2 Кодекса).
На основании пункта 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Такие случаи предусмотрены статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которой изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с : 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов; 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
При таких обстоятельствах, следует признать, что решение администрации Копейского городского округа Челябинской области, изложенный в письме от 20.01.2023 НОМЕР является незаконным, обязать администрацию Копейского городского округа изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС.
В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно отчета НОМЕР ООО ОК «Гудвилл» рыночная стоимость нежилого помещения – магазин, общей площадью 160 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС составляет 8 782 574 руб. (л.д.16-48).
По ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» Г.М.С.
Согласно заключения эксперта от 27 июля 2023 года НОМЕР выкупная стоимость нежилого помещения НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС на дату проведения экспертизы составляет 4 604 359 рублей.
Из выводов эксперта, содержащихся в заключении следует, что возмещение за нежилое помещение, включает в себя: рыночная стоимость помещения, в том числе стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве собственности на такое имущество, без учета стоимости земельного участка – 3 372 273 руб.; рыночная стоимость земельного участка с учетом доли в праве общей собственности – 374 697 руб.; компенсация за убытки, связанные с временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения за 1 месяц – 56 960 руб.; компенсация за убытки, связанные с переездом ( в том числе в помещение временного пользования) – 10 400 руб.; компенсация за убытки, связанные с поиском нового нежилого помещения – 35 000 руб.; компенсация за убытки, связанные с оформлением права собственности на другое нежилое помещение – 2000 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 753 029 руб.
В судебном заседании была допрошена эксперт Г.М.С., которая поддержала выводы экспертного заключения, суду показала, что для определения рыночной стоимости нежилого помещения подобраны аналоги – предложения о продаже нежилых помещений с площадью 43,5 кв.м. – 176 кв.м. (ст.42-47 Заключения). Также для определения доходности помещения подобраны аналоги – предложения об аренде нежилых помещений с площадью 40 кв.м. – 72,9 кв.м. (ст.55-58 Заключения). Отличие площади исследуемого помещения от площадей аналогов не приводит к занижению стоимости оцениваемого помещения, поскольку в расчетах учитывается цена 1 кв.м. аналогов, которая корректируется и в последующем умножается на общую площадь оцениваемого помещения. Так же для наглядности приведен фрагмент расчета в заключении, из которого видно, что корректировки вводятся к ценам за 1 кв.м. подобный принцип определения стоимости соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе п.8.1 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утв.Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 НОМЕР, согласно которому «сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке объектов недвижимости». Так же к ценам аналогов введены корректировки, учитывающие фактор масштаба (для аналогов с большей площадью, чем у оцениваемого помещения, вводится повышающая корректировка к цене 1 кв.м. аналога, для аналога с меньшей площадью – понижающая). Обоснование размера корректировки на площадь приведено на стр.52,61 заключения эксперта. По корректировке, связанной с состоянием здания, в котором находится исследуемого помещение. Состояние зданий, в котором находятся подобранные для расчетов аналоги, лучше, чем состояние исследуемого здания, что учтено в расчете соответствующей корректировкой. Следует отметить, что в заключении эксперта определен размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт, который суммируется с другими элементами затрат, а также рыночной стоимостью помещения. По определению убытков, связанных с временным пользованием иным помещением, в заключении эксперта определена компенсация за убытки, связанные с временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения, а также компенсация за убытки, связанные с переездом в это помещении из него. В заключении эксперта определена компенсация за пользованием временным помещением в течение 1 месяца, поскольку в распоряжении эксперта нет информации о том, в течение какого времени истец вынужден пользоваться временным помещением. Установить размер компенсации с учетом фактического периода пользования временным пользованием можно путем простого умножения установленной компенсации за 1 месяц (56 960 руб.) на количество месяцев этого периода. По определению убытков, связанных с упущенной выгодой, на ст.10 заключения эксперта, компенсация за досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, не определялась, поскольку признаки наличия таких убытков не установлены. То есть не установлено, что у собственника помещения возникли дополнительные убытки, связанные с изъятием помещения ( например, штраф от контрагентов за расторгнутые договоры, необходимость возврата аванса и др.). Вместе с тем, при определении выкупной стоимости в заключении эксперта учитывалось, что исследуемое помещение – нежилое, назначение – торговое. При определении компенсации за убытки. связанные с временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения, учитывалось стоимость аренды не просто помещения, в котором можно было бы временно складировать торговое оборудование и иное имущество истца, а учитывалась стоимость аренды функционирующего торгового помещения.
В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании, с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оснований не доверять заключению эксперта Г.М.С. суд не находит, экспертом в ходе исследования был проведен осмотр многоквартирного дома по адресу: АДРЕС. Заключение ООО "Судебная экспертиза и оценка» было принято судом в качестве достоверного доказательства, поскольку выводы эксперта сделаны на основании подробного анализа и оценки, экспертное заключение является полным, обоснованным и мотивированным, составлено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, выводы основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высшее образование, соответствующую квалификацию в области оценки.
В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих: рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка. Выбор объектов-аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.
Оценив представленный истцом отчет НОМЕР от 27 декабря 2021 года ООО ОК «Гудвилл» об оценке нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, при оценке нежилого помещения оценщик использовал объекты аналоги для оценки в центре г.Копейска, к которому не применена корректировка, специалист не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поэтому не может расцениваться как надлежащее доказательство.
На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ответчика возмещения стоимости нежилого помещения в размере 4 604 359 руб., состоящей из рыночной стоимости помещения, в том числе стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве собственности на такое имущества 3 372 273 руб., рыночной стоимости земельного участка с учетом доли в праве общей собственности – 372 697 руб., компенсации убытков, связанные с временным пользованием иным помещением за 1 мес. – 56 960 руб., компенсация за убытки, связанные с переездом - 10 400 руб., компенсация за убытки, связанные с поиском нового нежилого помещения - 35 000 руб., компенсация за убытки, связанные с оформлением права собственности на другое нежилое помещение – 2000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 753 029 руб., в связи с неисполнением ответчиком своих обязанностей по изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, взыскав администрации Копейского городского округа Челябинской области возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 4 604 359 руб.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа удовлетворить частично.
Признать незаконным решение администрации Копейского городского округа Челябинской области, изложенное в письме от 20.01.203 НОМЕР
Обязать администрацию Копейского городского округа изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС.
Определить выкупную стоимость нежилого помещения площадью 160 кв. м по адресу: АДРЕС в общем размере 4 604 359 рублей.
Изъять у ФИО1 ДАТА года рождения, зарегистрированная по адресу: АДРЕС (паспорт НОМЕР, МЕСТО ВЫДАЧИ ДАТА) путем выкупа для муниципальных нужд принадлежащей ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС, площадью 160 кв.м. с уплатой выкупной цены в размере 4 604 359 руб. руб.
Прекратить право собственности ФИО1 ДАТА года рождения, зарегистрированная по адресу: АДРЕС (паспорт НОМЕР, МЕСТО ВЫДАЧИ ДАТА) на нежилое помещение по адресу: АДРЕС, площадью 160 кв.м. после выплаты в ее пользу выкупной стоимости указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме, после выплаты возмещения в полном объеме, с последующей передачей указанного жилого помещения в муниципальную собственность.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Е.В.Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 31 августа 2023 года
Председательствующий