Дело № 2-1913/2023
74 RS0002-01-2022-009684-75
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Челябинск 26 апреля 2023 года
Центральный районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего М.Н. Величко,
при ведении протокола помощником судьи Н.В. Васеко,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и о применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, и применить последствия недействительности данной сделки, вернуть в собственность истца указанную квартиру, взыскать с истца в пользу ответчика денежные средства в размере 1900000 рублей.
Требования по иску мотивированы тем, что указанная сделка была совершена истцом вследствие стечения для него тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных для него условиях, чем ответчик воспользовался, поскольку неустановленные лица вымогали у истца денежные средства, заставляя истца продать имущество и передать им вырученные от продажи денежные средства. Данные неустановленные лица сообщили истцу телефоны агентства недвижимости «Сигма», руководителем которого является ФИО2, с которым и был заключен оспариваемый договор. При наличии в договоре условия о стоимости квартиры в 2400000 рублей ответчик произвел оплату лишь в размере 1900000 рублей. Денежные средства в размере 500000 рублей, которые в соответствии с условиями договора купли-продажи должны были быть переданы до подписания договора, ответчик истцу не передал.
Истец считает, что оспариваемый договор был заключен под влиянием угрозы, обмана, на крайне не выгодных для истца условиях, которые истец был вынужден принять вследствие стечения тяжелых для истца обстоятельств, чем ответчик воспользовался, заключив договор купли-продажи спорной квартиры по цене на 30 процентов ниже рыночной цены, оплатив стоимость квартиры ни в полном объеме.
Истец ФИО1 участия в судебном заседании не приняла, извещена, просила рассмотреть дело в своё отсутствие, её представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в иске основаниям.
Ответчик ФИО2 участия в судебном заседании не принял, извещен, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, сославшись на то, что его доверитель является добросовестным приобретателем спорной квартиры, не имеет никакого отношения к неустановленным лицам, которые, по мнению истца, вынудили истца продать спорую квартиру ответчику. Ответчик является индивидуальным предпринимателем, приобретающим объекты недвижимости дешевле и продавая их дороже, зарабатывая на разнице стоимости. Перед совершением сделки купли-продажи ответчик проверил дееспособность продавца, получил справку от психиатра, в которой указано на отсутствие какого-либо влияния на волю продавца. Расчет за спорную квартиру произведен с истцом в полном объеме, что подтверждается представленным платежным поручением и содержанием самого договора купли-продажи. Даже если ответчик не оплатил истцу 500000 рублей, как указано в иске, данное обстоятельство не влечет недействительности договора по заявленным в иске основаниям, а лишь порождает у истца прав истребовать от ответчика эти денежные средства. Истец распорядился спорным имуществом так, как желал на момент совершения сделки. Доказательств того, что ответчик ввел истца в заблуждение или обманул относительно существа предмета сделки, истцом суду не представлено, ответчик этого не делал.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> участия в судебном заседании не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил.
Третье лицо ФИО5 участия в судебном заседании не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил, просил рассмотреть дело в своё отсутствие.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, который извещен о времени и месте судебного заседания и не представил доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению по нижеследующим основаниям.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО1 продала, а ФИО2 приобрел в собственность квартиру общей площадью 45,9 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0507005:2363, расположенную по адресу: <адрес>, этаж 3. Данная квартира принадлежала продавцу с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3 договора купли-продажи стоимость квартиры определена сторонами в 2400000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
Согласно п. 5 договора оплата стоимости квартиры в размере 500000 рублей производится покупателем за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи квартиры, а оставшаяся часть в размере 1900000 рублей перечисляется продавцу на счет ООО «ЦНС» (ИНН<***>) после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Как следует из представленного ответчиком платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43), Покупатель перечислил на счет ООО «ЦНС» денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1900000 рублей.
Право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру и представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.
Истец ссылается на то, что вышеуказанный договор купли-продажи был им заключен на крайне невыгодных для него условиях, вследствие стечения тяжелых для него обстоятельств, чем ответчик воспользовался.
В соответствии с п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 4 ст. 179 ГК РФ).
Из смысла пункта 3 ст. 179 ГК РФ следует, что сторона (потерпевший) не совершила бы сделку на предложенных кабальных условиях, если бы не сложившиеся для нее тяжелые обстоятельства, вынудившие принять такие условия сделки.
При этом такая сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего при наличии совокупности следующих условий – явно невыгодная для потерпевшего сделка, наличие у него тяжелых обстоятельств, а также осведомленность приобретателя имущества по сделке о тяжелых обстоятельствах, которые вынуждают ее совершить сторону, заявившую о кабальности сделки.
При этом согласно ст., ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Следовательно, истец, заявивший о том, что фактически оспариваемая сделка совершена при стечении тяжелых для истца обстоятельств, на крайне невыгодных для него условиях, чем ответчик воспользовался, должен был представить суду достаточные, достоверные доказательства, свидетельствующие о том, что в момент совершения оспариваемой сделки истец находился в тяжелой жизненной ситуации, что стоимость отчуждаемого имущества была в разы ниже рыночной стоимости аналогичного имущества, что ответчик был осведомлен о тяжелых обстоятельствах истца, о том, что истца вынуждают неустановленные лица совершить данную сделку. Однако таких доказательств истцом суду не представлено.
Так, в соответствии с п. 18 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец и Покупатель подтверждают, что они полностью дееспособны и не лишены прав, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора. Отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
Согласно психиатрическому освидетельствованию № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на учете у психиатра не состоит, была освидетельствована перед оформлением договора купли-продажи квартиры. При настоящем психиатрическом освидетельствовании не выявлено нарушений мышления, памяти, интеллекта, эмоционально-волевой сферы, критики. Понимает юридическую суть оформляемого договора, с условиями согласна, принуждение, оказание давления на неё со стороны посторонних лиц отрицает.
Согласно справке ООО «Коммунальное содружество», которая была предоставлена ответчику перед заключением вышеуказанного договора, по адресу: <адрес> никто не зарегистрирован.
По данным СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, по данным ООО «Уральская энергосбытовая компания», ООО «Коммунальное содружество», представленным ответчику в соответствующих справках (л.д.47-54), перед совершением вышеуказанной сделки у истца не имелось задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги за спорную квартиру.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что перед заключением вышеуказанного договора ФИО1 осознавала его суть и готовилась к его заключению, выражая без принуждения свою волю на отчуждение спорного объекта недвижимости, который не являлся для неё единственным жилым помещением, так как ФИО1 зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении по адресу: <адрес>А, <адрес>.
Не влекут призвания недействительным оспариваемого договора доводы истца и его представителя о том, что совершить оспариваемую сделку вынудили неустановленные лица, которые под влиянием угроз заставили истца произвести отчуждение своего имущества и передать им вырученные денежные средства.
Действительно, в ходе рассмотрения дела установлено, что в следственном отделе по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой ОП «Центральный» СУ УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело №, по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту хищения денежных средств, принадлежащих ФИО1 Постановлением следователя отдела по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой ОП «Центральный» СУ УМВД России по <адрес>, ФИО1 признана потерпевшей.
Из протокола допроса потерпевшего ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала через «Сигму» квартиру за 1900000 рублей, а денежные средства перечислила мошенникам. Причина, по которой ФИО1 это сделала, она сказать не может, так как не понимала, что делает.
Из представленных суду материалов уголовного дела №, а также представленной суду аудиозаписи телефонных переговоров истца и ответчика перед совершением оспариваемой сделки, а также иных представленных в материалы дела письменных и иных доказательств не следует, что перед совершением оспариваемой сделки ФИО1 сообщала ФИО2 о том, что причиной продажи спорной квартиры является наличие оказания на неё психологического давления со стороны неустановленных лиц, либо стечение тяжелых для истца жизненных обстоятельств, которые вынуждают истца продавать спорную квартиру. Ни из одного представленного в дело оказательства не следует факта осведомленности ответчика перед заключением договора о том, что Продавец действует вследствие стечения каких-либо тяжелых обстоятельств. Как следует из объяснений представителя ответчика и не оспаривается истцом, следует из самого иска, ФИО1 в октябре 2022 года имела желание как можно скорее совершить сделку по продаже спорной квартиры. Снижение цены, по которой продавалась спорная квартира было обусловлено срочностью её продажи, что также сторонами не оспорено.
Положениями п. 5 ст. 10 ГК РФ определено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
При этом в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Указанное истцом обстоятельство о несоразмерности цены договора купли-продажи по сравнению с рыночной стоимостью переданного имущества само по себе не может свидетельствовать о кабальности сделки, поскольку стороны вправе устанавливать цену на объект продажи с учетом своей воли, обязательность соответствия цены сделки рыночной стоимости для отчуждения недвижимого имущества законом не предусмотрена.
При этом истцом не представлено суду доказательств того, что стоимость спорной квартиры, указанная в договоре купли-продажи, в разы ниже рыночной стоимости аналогичной квартиры, а из представленных сторонами в материалы дела сведений о стоимости аналогичных квартир (скриншоты объявлений о продаже квартир) следует, что стоимость спорной квартиры, указанная в оспариваемом договоре, находится в нижнем пределе рыночной стоимости аналогичных квартир.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что сторона истца не доказала факт того, что на момент совершения оспариваемой сделки ответчик был осведомлен о наличии каких-либо тяжелых жизненных обстоятельствах ФИО1, которые вынуждают ее совершить сделку купли-продажи квартиры на крайне не выгодных для неё условиях, чем ответчик воспользовался.
Кроме того, как следует из представленных в материалы дела сведений Филиала публично-правовой компании «Роскадастр по <адрес>» на момент отчуждения спорного жилого помещения и в настоящее время ФИО1 принадлежали и принадлежат по ? доли в праве собственности на одиннадцать зданий коммерческого использования, а место регистрации истца по адресу: <адрес>А, <адрес>, свидетельствуют о том, что при заключении оспариваемого договора ФИО1 не находилась в такой жизненной ситуации, при которой она была вынуждена отчуждать единственное принадлежащее её недвижимое имущество, которое является для неё единственный жилым помещением.
Несостоятельны и доводы истца и его представителя о том, что оспариваемая сделка заключена истцом под влиянием угроз и обмана.
В соответствии с п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Однако в ходе рассмотрения дела истцом не представлено суду ни одного доказательства, которое бы свидетельствовало о том, что оспариваемая сделка была заключена истцом под влиянием угроз со стороны ответчика, как и доказательств того, что ответчик намерено умолчал при заключении оспариваемого договора о каких-либо обстоятельствах, которые должен был сообщить истцу при заключении договора, способных повлиять на принятие истцом решения о совершении сделки купли-продажи.
Доводы истца о том, что ответчик ни в полном объеме произвел с истцом расчет за спорную квартиру, также не влекут признания недействительным оспариваемого договора.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. ст. 424, 555 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
С учетом изложенного доводы истца о том, что ответчик не доплатил истцу за спорную <адрес> рублей могут явиться основанием для взыскания с ответчика указанной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на данную сумму, при доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате цены, указанной в договоре, но не для признания недействительным оспариваемого договора.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
.
Иск ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и о применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд <адрес>.
Председательствующий п/п М.Н.Величко
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья М.Н. Величко
Помощник судьи И.А. Клепинина
Мотивированное решение изготовлено 15.05.2023