Гр. дело №а-624/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2025 года Талдомский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Иванова Д.М.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Администрации Талдомского городского округа <адрес> о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов,

заслушав объяснения представителя административного истца,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Администрации Талдомского городского округа <адрес> о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги № Р№95052725 от 07.04.2025г. и обязании повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> в собственность за плату без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований указал, что по договору аренды № от 06.04.2018г. Администрация Талдомского муниципального района <адрес> предоставила во временное владение и пользование ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды был заключен на основании протокола рассмотрения заявок № АЗ-ТЛ/18-75 от 26.03.2018г. сроком на девять лет – до 06.04.2027г. Между ФИО3 и ФИО1 09.01.2019г. был заключен договор, по условиям которого последнему было передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. В период действия договора аренды, ФИО1 возвел на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0050215:266 жилой дом с кадастровым номером 50:01:0050215:618 площадью 47,5 кв.м. Как собственник жилого дома, в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, ФИО1 обратился в Администрацию Талдомского городского округа <адрес> с заявлением о выкупе земельного участка. Решением Администрации Талдомского городского округа Московской № Р№95052725 от 07.04.2025г. ФИО1 отказано в выкупе земельного участка. Основанием для принятия решения об отказе послужило то, что договора аренды земельного участка заключался на торгах, в этой связи, в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на передачу прав по такому договору третьему лицу, так как победитель торгов обязан исполнять условия договора лично. Вторым основанием для отказа послужила несоразмерность площади построенного административным истцом жилого дома площади земельного участка. Административный истец, не согласившись с принятым решением, обратился в суд с административным иском, в котором просил обязать административного ответчика повторно рассмотреть его заявление.

Представитель административного истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика и представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что по договору аренды № от 06.04.2018г. Администрация Талдомского муниципального района <адрес> предоставила во временное владение и пользование ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.

Договор аренды был заключен на основании протокола рассмотрения заявок № АЗ-ТЛ/18-75 от 26.03.2018г. сроком на девять лет – до 06.04.2027г.

Между ФИО3 и ФИО1 09.01.2019г. был заключен договор, по условиям которого последнему было передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

В период действия договора аренды, ФИО1 возвел на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0050215:266 жилой дом с кадастровым номером 50:01:0050215:618 площадью 47,5 кв.м.

Как собственник жилого дома, в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, ФИО1 обратился в Администрацию Талдомского городского округа <адрес> с заявлением о выкупе земельного участка.

Решением Администрации Талдомского городского округа Московской № Р№95052725 от 07.04.2025г. ФИО1 отказано в выкупе земельного участка. Основанием для принятия решения об отказе послужило то, что договора аренды земельного участка заключался на торгах, в этой связи, в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на передачу прав по такому договору третьему лицу, так как победитель торгов обязан исполнять условия договора лично. Вторым основанием для отказа послужила несоразмерность площади построенного административным истцом жилого дома площади земельного участка.

Административный истец, не согласившись с принятым решением, обратился в суд с административным иском, в котором просил обязать административного ответчика повторно рассмотреть его заявление.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно п. 1 и подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов осуществляется собственникам зданий, строений, сооружений и помещений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Из оспариваемого административным истцом решении административного ответчика следует, что Министерство имущественных отношений <адрес>, рассмотрев представленный Администрацией Талдомского городского округа <адрес>, перечень документов, представило заключение об отсутствии оснований для предоставлении государственной услуги по заключению с административным истцом договора купли-продажи спорного земельного участка в связи с тем, что площадь жилого дома не соразмерна площади земельного участка - составляет менее 5 процентов от площади земельного участка.

Региональными нормативными правовыми актами <адрес> предусмотрена обязанность органов местного самоуправления при осуществлении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, представлять на согласование в Министерство имущественных отношений <адрес> проекты решений, договоров и соглашений, в сроки и порядке, установленном уполномоченным органом (п. 10 ч. 4 ст. 2 закона <адрес> от 24.07.2014г. №-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>», ч. 2 ст. 3 закона <адрес> от 24.07.2014г. №-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований <адрес> отдельными государственными полномочиями <адрес>», подп. 3 п. 3 постановления <адрес> от 26.12.2014г. № «Об уполномоченных центральных исполнительных органах государственной власти <адрес> на предоставление согласия органам местного самоуправления муниципальных образований <адрес> при реализации отдельных государственных полномочий»).

Вместе с тем, соблюдение Администрацией Талдомского городского округа <адрес> установленного в соответствии с приведенным регулированием Временного порядка направления на согласование принимаемых решений, утвержденного распоряжением Министерства от 19.01.2017г. №ВР-44 подтверждает лишь соблюдение порядка принятия оспариваемого решения, но не наличие оснований для его принятия (подп. «б», «в» п. 3 ч. 9 ст. 226 КАС РФ).

В этой связи отказ Министерства имущественных отношений <адрес> в согласовании сам по себе не свидетельствует о законности решения Администрации Талдомского городского округа <адрес> об отказе в предоставлении земельного участка.

Согласно подп. ДД.ММ.ГГГГ административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», утвержденного распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от 31.05.2021г. №ВР-883 предусмотрена возможность отказа в оказанию заявителю государственной услуги по приватизации земельного участка неразграниченной государственной собственности, если будет установлено, что площадь индивидуального жилого дома составляет менее 5 процентов от площади земельного участка.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом, в силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ бремя доказывания обстоятельств, указанных в п.п. 3 и 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, лежит на органе, принявших оспариваемое решение либо совершившим оспариваемое действия (бездействие).

Из разъяснений причин отказа в предоставлении услуги следует, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду на торгах, его выкуп или пересчет арендной платы и заключение нового договора аренды земельного участка возможно при наличии на нем индивидуального жилого дома. Соразмерность площади объекта капитального строительства и земельного участка должна быть не менее 5%. Площадь испрашиваемого земельного участка составляет 1556 кв. м, площадь зарегистрированного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости составляет 47,5 кв. м, что менее 5%.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что 26.10.2021г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:01:0050215:618 площадью 47,5 кв.м, назначение - жилое, наименование - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанная запись в Едином государственном реестре недвижимости в судебном порядке не оспорена, недействительной не признана.

Таким образом, на момент обращения административного истца с заявлением о предоставлении земельного участка её право собственности на расположенный на этом участке индивидуальный жилой дом было зарегистрировано, в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о нахождении указанного объекта индивидуального жилищного строительства на испрашиваемом земельном участке, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обусловливает исключительное право административного истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Следует также отметить, что по смыслу действующего законодательства, подлежащего применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021г.).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из совокупного анализа вышеуказанных норм, а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что размеры земельного участка, предоставляемого собственнику находящегося на данном земельном участке объекта недвижимости в собственность или аренду, определяются необходимостью использования этого объекта недвижимости, а введение дополнительных условий, выраженных в установлении в процентном соотношении минимального размера застроенной площади, ограничивают реализацию права граждан на возведение объекта индивидуального жилищного строительства, параметры которого установлены п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания незаконным решения Администрации Талдомского городского округа <адрес> № Р№95052725 от 07.04.2025г. об отказе ФИО4 в оказании государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Суд также не находит оснований согласиться с законностью другого основания, послужившего основанием для отказа ФИО1 в предоставлении государственной услуги со ссылкой на п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на передачу прав по такому договору третьему лицу, так как победитель торгов обязан исполнять условия договора лично.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022г. №-КАД22-1-К6).

Принимая во внимание изложенное, отказ административного ответчика со ссылкой на п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на передачу прав по такому договору третьему лицу, так как победитель торгов обязан исполнять условия договора лично нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022г. № «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно абзацу 4 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022г. № «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Таким образом, принимая во внимание, установленные по делу обстоятельства, приведенные выше разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, суд возлагает на Администрацию Талдомского городского округа <адрес> обязанность повторно рассмотреть вопрос о предоставлении ФИО1 государственной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> в собственность без проведения торгов, принимая во внимание при этом правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в рамках рассмотрения данного дела.

В соответствии с ч. 9 ст. 227 КАС РФ в связи с признанием незаконным решения № Р№95052725 от 07.04.2025г. на Администрацию Талдомского городского округа <адрес> возлагается обязанность в течение одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения сообщить Талдомскому районному суду <адрес> и административному истцу об устранении нарушения права ФИО1 на получение государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации Талдомского городского округа <адрес> № Р№95052725 от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Обязать Администрацию Талдомского городского округа <адрес> повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:01:0050215:266 площадью 1556 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию Талдомского городского округа <адрес> в течение одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения сообщить Талдомскому районному суду <адрес> об устранении нарушения права ФИО1 на получение государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд <адрес>.

Судья: Д.М. Иванов

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2025г.

Решение не вступило в законную силу.