Дело № 2-260/2026 УИД № 23RS0013-01-2025-003162-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гулькевичи
Краснодарского края 13 января 2026 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи - Шевчук Т.В.,
при секретаре судебного заседания - Диваковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район, третье лицо: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии квартиры, признании права собственности, суд
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме, просит сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии квартиру, образованную в результате объединения жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 3) и жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 5) путем перепланировки и переустройства двух квартир в одну, расположенную по адресу: <данные изъяты> признать за ФИО1, <данные изъяты> право собственности на квартиру, образованную в результате объединения жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 3) и жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 5) путем перепланировки и переустройства двух квартир в одну, находящуюся по адресу: <данные изъяты> общая площадь образованного помещения (квартиры) – 69,2 кв.м., в т.ч. жилая – 41,9 кв.м. Указать, что решение суда является основанием для осуществления изменений в государственном кадастровом учете в части общей площади.
В обоснование заявленных требований указывает, что истцу на праве собственности принадлежат квартиры № 3 и № 5, расположенные по адресу: <данные изъяты> что подтверждается договором купли – продажи от 15.10.2025г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2025 г., от 31.10.2025 г.
Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Гулькевичскому району 06.08.2024г. была произведена техническая инвентаризация данных квартир, в результате которой выявлено: в квартире № 3 и № 5, расположенных на первом этаже жилого двухэтажного дома, выполнена перепланировка и переустройство с целью объединения в одну квартиру без разрешения. Проектная документация на перепланировку и переустройство квартир с целью объединения в одну квартиру не предъявлялся.
На основании проведенного анализа технической документации и визуального осмотра определено, что выполненные в ходе перепланировок и переустройств квартир №№ 3,5 в многоквартирном жилом доме № 10 строительные работы не затронули несущих конструкций здания и существующих инженерных систем здания, так как оборудованные элементы стенового заполнения (дверного) относятся к ограждающим конструкциям, которые служат для внутреннего разграничения квартиры (одного элемента от другого) и не выполняют функции несущих элементов.
Выполненные собственником в ходе перепланировок и переустройств квартир №№3,5 строительные работы не предусматривают решения, затрагивающие несущие конструкции здания многоквартирного жилого дома, конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности здания, а также произведённые в ходе перепланировки строительные работы с изменением объемно-планировочных и конструктивных решений помещений не являются реконструкцией, так как реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14, ст.1 ГрК. РФ).
Признаков неблагоприятного воздействия на конструкцию стен, перекрытия (сквозные трещины, разрушения, деформация, отклонения от вертикали и др.) не выявлено, состояние многоквартирного жилого дома после перепланировок и переустройств хорошее, выполненные строительные работы по перепланировкам и переустройствам не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
Согласно анализу приведенных выше нормативных требований и планировочных характеристик помещений, образованных результате перепланировок и переустройства квартиры <данные изъяты> по основным нормативным требованиям: планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (расположению вновь образованных помещений, наличию естественного освещения, отопления, водоснабжения, канализации, инсоляции, вентиляции) - соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений.
Исходя из правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиры №№3,5 предоставленных Заказчиком, а также выполненные перепланировки и переустройства квартиры №3 и квартиры №5 с целью объединения в одну квартиру, дает обоснование образованию квартиры: структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (Жилищный кодекс Российской Федерации - ст.16, п. 3).
Оборудование инженерными сетями помещений №№1,2,7, образованной квартиры №3,5: электричество, отопление, дает обоснование использованию данных помещений, как комнат-частей квартиры или жилого дома, предназначенных для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме. Площадь комнат входит в общую площадь квартиры или жилого дома (Жилищный кодекс Российской Федерации - ст.16, п. 4).
Оборудование инженерными сетями помещений №№3,4,5,5/1,6, образованной квартиры №3,5: электричество, отопление, водоснабжение, канализация дает обоснование использованию данных помещений, как помещения вспомогательного использования предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Площадь помещений вспомогательного использования входит в общую площадь квартиры или жилого дома. (Жилищный кодекс Российской Федерации - ст.16, п. 4).
Образованная квартира №3,5 многоквартирного жилого дома является объектом капитального строительства.
Согласно своему функциональному назначению образованные помещения можно использовать как:
№1 - жилая комната (16,5 кв.м.), №2 - жилая комната (10,0 кв.м.), №3 - кухня (7,3 кв.м.). №4 - ванная (3,7 кв.м.), №5 - коридор (6,8 кв.м.), №5/1 - коридор (1,5 кв.м.), №6 - коридор (8,0 кв.м.), №7 - жилая комната (15,4 кв.м.),
Общая площадь образованной квартиры после перепланировки и переустройства - 69,2 кв.м., жилая площадь - 41,9 кв.м., что подтверждается техническим заключением от 21.08.2024г., выполненным специалистом, экспертом отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району.
Истцом были предприняты меры к легализации самовольно перепланированной квартиры, в частности представитель истца обратился в Администрацию МО Гулькевичский район, где ему постановлением № <данные изъяты> от 21.10.2024г. было отказано в согласовании переустройства и перепланировки двух жилых помещений (квартир) №<данные изъяты> в многоквартирном доме, с целью объединения в одну квартиру.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, согласно поданного письменного заявления просит рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования Гулькевичский район по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, согласно поданного письменного заявления просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. Представил письменный отзыв, из которого следует, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство или реконструкция любого объекта должны вестись при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Установлено, что перепланировка и Переустройство с целью объединения жилых помещений (квартир) № 3. 5. расположенных по адресу: Краснодарский край, Г'улькевичский район, <...>, выполнены без разрешения соответствующего муниципального органа, то есть самовольно. Проектная документация, с целью получения разрешения на перепланировку и переустройство квартир, с целью объединения в объект индивидуального жилищного строительства, в муниципальный орган не предъявлялась.
В 2024 году представитель НПО «КОС-МАИС», являвшегося на тот момент времени собственником квартир, обратился в администрацию муниципального образования Гулькевичский район с заявлением о согласовании переустройства и перепланировки двух жилых помещений (квартир) № 3.5, расположенных по адресу: <данные изъяты>. с целью объединения их в одно жилое помещение (квартиру).
Относительно указанного заявления, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ, администрацией муниципального образования Гулькевичский район принято постановление от 21 октября 2024 г. № 1643 «Об отказе в согласовании в переустройства и перепланировки жилых помещений (квартир) № 3-5, расположенных по адресу: <данные изъяты>, в многоквартирном доме, с целью объединения их в одно помещение (квартиру)».Уже после этого, согласно договоров купли-продажи от 15 октября 2025 г., ФИО1 приобрела указанные жилые квартиры у НПО «КОС-МАИС», как отдельные жилые помещения, а фактически объединенные в одно жилое помещение в результате самовольно произведенных перепланировки и переустройства.
Согласно ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В исключительных случаях, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).
На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарского края в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.
Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие сторон.
Суд, изучив и исследовав материалы дела и представленные письменные доказательства, приходит к следующему.
К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).
Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Принадлежность истцу ФИО1 на праве собственности квартир № 3 и № 5, расположенных по адресу: <данные изъяты>, с кадастровыми номерами <данные изъяты> подтверждается договором купли – продажи от 15.10.2025г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2025 г., от 31.10.2025 г.
Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Гулькевичскому району 06.08.2024г. была произведена техническая инвентаризация данных квартир, в результате которой выявлено: в квартире № 3 и № 5, расположенных на первом этаже жилого двухэтажного дома, выполнена перепланировка и переустройство с целью объединения в одну квартиру без разрешения. Проектная документация на перепланировку и переустройство квартир с целью объединения в одну квартиру не предъявлялся.
Согласно выводов технического заключения ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Гулькевичскому району от 21.08.2024г. установлено, что в ходе реконструкции истцом выполнены в принадлежащих ей квартирах, с учетом согласия собственников помещений многоквартирного дома, следующие изменения:
В квартире №3: произведены строительно-монтажные работы, в том числе: переоборудован (заложен кирпичной кладкой) дверной проём в между помещением №2 (коридор-до перепланировок и переустройства) и входной площадкой подъезда 1 этажа многоквартирного жилого дома; оборудован дверной проём в перегородке между помещением №2 (коридор-до перепланировок и переустройства) и помещением №5 (коридор-до перепланировок и переустройства) квартиры №5, демонтирован санитарно-технический прибор (раковина) в помещении №2(коридор-до перепланировок и переустройства).
В квартире №5: произведены строительно-монтажные работы, в том числе: оборудован дверной проём в перегородке между помещением №5 (коридор-до перепланировок и переустройства) и помещением №2 (коридор-до перепланировок и переустройства) квартиры №3; демонтированы перегородки, в том числе 2(две) с дверными проёмами между помещением №5(коридор-до перепланировок и переустройства) и 2(двумя) шкафами, расположенными в помещении №5 (коридор-до перепланировок и переустройства).
Перепланировки и переустройства с целью объединения в одну квартиру выполнены без разрешения. Проектная документация на перепланировки и переустройства с целью объединения в одну квартиру не предъявлялась.
На основании проведенного анализа технической документации и визуального осмотра определено, что выполненные в ходе перепланировок и переустройств квартир №№ 3,5 в многоквартирном жилом доме № 10 строительные работы не затронули несущих конструкций здания и существующих инженерных систем здания, так как оборудованные элементы стенового заполнения (дверного) относятся к ограждающим конструкциям, которые служат для внутреннего разграничения квартиры (одного элемента от другого) и не выполняют функции несущих элементов.
Выполненные собственником в ходе перепланировок и переустройств квартир №№3,5 строительные работы не предусматривают решения, затрагивающие несущие конструкции здания многоквартирного жилого дома, конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности здания, а также произведённые в ходе перепланировки строительные работы с изменением объемно-планировочных и конструктивных решений помещений не являются реконструкцией, так как реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14, ст.1 ГрК. РФ).
Признаков неблагоприятного воздействия на конструкцию стен, перекрытия (сквозные трещины, разрушения, деформация, отклонения от вертикали и др.) не выявлено, состояние многоквартирного жилого дома после перепланировок и переустройств хорошее, выполненные строительные работы по перепланировкам и переустройствам не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
На дату осмотра в квартире № 3,5 многоквартирного жилого дома санитарно – гигиенические требования по оборудованию приборов отопления, канализации, водоснабжения, электроснабжения выполнены.
Образованная квартира №3,5 многоквартирного жилого дома является объектом капитального строительства.
Согласно своему функциональному назначению образованные помещения можно использовать как:
№1 - жилая комната (16,5 кв.м.), №2 - жилая комната (10,0 кв.м.), №3 - кухня (7,3 кв.м.). №4 - ванная (3,7 кв.м.), №5 - коридор (6,8 кв.м.), №5/1 - коридор (1,5 кв.м.), №6 - коридор (8,0 кв.м.), №7 - жилая комната (15,4 кв.м.),
Общая площадь образованной квартиры после перепланировки и переустройства - 69,2 кв.м., жилая площадь - 41,9 кв.м., что подтверждается техническим заключением от 21.08.2024г., выполненным специалистом, экспертом отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району.
Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Реконструкция квартиры истцом выполнена в соответствии с градостроительными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает права и законные интересы третьих лиц при условии, что здание находится в пределах земельного участка, предоставленного под его строительство и соответствует предельно допустимым нормам по застройке земельных участков. Строительно-техническое состояние исследуемого объекта угрозу жизни и здоровья граждан на момент обследования не несет при условии проведения регламентных капитальных ремонтов всех типов конструкций.
Доказательств, свидетельствующих необходимости сноса указанного строения суду не представлено.
Требования, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ соблюдены.
При установленных обстоятельствах, реализация права истца на квартиру в судебном порядке является единственным способом защиты права для ФИО1
Таким образом, при перепланировке первоначального объекта, в связи с его самовольным переустройством право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в переустроенном виде с указанием изменившейся площади.
Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.
При таких обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии квартиры, признании права собственности, удовлетворить.
Сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии квартиру, образованную в результате объединения жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 3) и жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 5) путем перепланировки и переустройства двух квартир в одну, расположенную по адресу: <данные изъяты>
Признать за ФИО1, <данные изъяты> право собственности на квартиру, образованную в результате объединения жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 3) и жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира № 5) путем перепланировки и переустройства двух квартир в одну, находящуюся по адресу: <данные изъяты> общая площадь образованного помещения (квартиры) – 69,2 кв.м., в т.ч. жилая – 41,9 кв.м.
Решение суда является основанием для осуществления изменений в государственном кадастровом учете.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения.
Председательствующий судья Т.В.Шевчук
Мотивированное решение изготовлено 23.01.2026 г.