КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-181/2022
УИД 39OS0000-01-2022-000162-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2022 года г.Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Струковой А.А.
при секретаре – Козловой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «БалтРиэлт» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327, установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года,
УСТАНОВИЛ:
ООО «БалтРиэлт» обратилось посредством оператора почтовой связи 7 июня 2022 года в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве собственности с 10 июня 2014 года принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1246,6 кв.м, местоположение: <адрес>.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.
Данным постановлением установлена кадастровая стоимость принадлежащего заявителю нежилого здания в размере 33 736 648, 54 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.
В целях установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ООО «БалтРиэлт» обратилось 12 апреля 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года в размере 20 400 000 руб., представив отчет об оценке от 6 апреля 2022 года № 082-03/22, выполненный оценщиком ООО «Декорум» ФИО1
Решением ГБУ от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327 в удовлетворении такого заявления отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пунктов 5,8 ФСО № 3, что выразилось в том, что в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определена методом математического моделирования стоимости объекта с помощью построения графика характеристик, влияющих на его стоимость. В то же время, при проверке формулы для всех аналогов закономерность, описанная и примененная оценщиком, не выявлена.
Также бюджетное учреждение указало, что при использовании доходного подхода оценщик указал об использовании информации о сдаче в аренду помещений аналогичного образца при отсутствии в составе отчета об оценке подтверждающих документов.
Изложенные обстоятельства, по мнению бюджетного учреждения, свидетельствуют об искажении результатов оценки.
ООО «БалтРиэлт», ссылаясь на то нарушение своих прав в сфере налогообложения вследствие значительного превышения кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости, просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327 и установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года в размере 20 400 000 руб.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Калининградской области и администрация городского округа «Город Калининград».
11 июля 2022 года представителем административного истца поданы письменные пояснения по существу спора, суть которых фактически сводится к обоснованию требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327.
Административный истец в обоснование административных исковых требований указывает на отсутствие объективных данных, свидетельствующих о неясности процедуры оценки и (или) искажении ее результатов при том, что определенная оценщиком в процессе оценки формула подлежит применению исключительно для целей определения рыночной стоимости объекта исследования и ни при каких обстоятельствах не должна учитываться для определения рыночной стоимости объектов-аналогов.
Относительно довода бюджетного учреждения об отсутствии в составе отчета об оценке подтвержденных сведений об арендных ставках административный истец отмечает, что соответствующие сведения получены оценщиком непосредственно от собственника.
Определением суда от 4 августа 2022 года удовлетворено ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости»: по делу назначена судебная экспертиза в целях проверки ответа об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления действительной рыночной стоимости объекта; производство по делу приостановлено.
Определением от 26 августа 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением 25 августа 2022 года заключения эксперта ФИО2 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и о рыночной стоимости объекта по состоянию на 15 января 2022 года – 25 459 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца - ФИО3 заявила о том, что не настаивает на основном требовании об оспаривании решения бюджетного учреждения, при этом, не отказываясь от данного требования, просила установить рыночную стоимость объекта по состоянию на 15 января 2022 года в размере, определенном экспертным путем, то есть 25 459 000 руб.
Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО4 считала не подлежащим удовлетворению требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения, разрешение требования об установлении рыночной стоимости полагала на усмотрение суда.
Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.
На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей административного истца и бюджетного учреждения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Постановлением от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.
Данным постановлением установлена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость, помимо прочих, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 33 736 648,54 руб., которая не изменялась, является актуальной и подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года (л.д. 8).
Очередная кадастровая оценка проведена в порядке, определенном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Нежилое здание с кадастровым номером № принадлежит ООО «БалтРиэлт» на праве собственности с 10 июня 2014 года (л.д. 9-11).
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.
В соответствии с частью статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
В силу части 2 этой же статьи заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).
Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости ООО «БалтРиэлт» обратило12 апреля 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года в размере 20 400 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО1 от 6 апреля 2022 года № 082-03/22 (л.д. 14-59).
Решением бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327 в удовлетворении такого заявления отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пунктов 5,8 ФСО № 3 (л.д. 12-13).
В соответствии с заключением эксперта от 25 августа 2022 года № 13-08/ЭС-2022 отчет об оценке от 6 апреля 2022 года № 082-03/22, выполненный оценщиком ООО «Декорум» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертом отмечены допущенные оценщиком нарушения п. 8и ФСО № 3 и п. 5 ФСО № 3, которые в части применения доходного подхода не оказывают влияния на величину рыночной стоимости, так как данные, использованные в расчетах, соответствуют рыночным значениям.
В то же время, в рамках сравнительного подхода оценщик, применив в условиях неразвитого сегмента рынка согласно п. 11б ФСО № 7 сведения об объекте-аналоге № 7, расположенном в пос.Малое Исаково Гурьевского района, не провел при этом корректировку по критерию местоположения, что может оказать влияние на величину рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 4 нежилых здания, каждое из которых расположена в г.Калининграде (в том числе на Правой набережной, как и объект оценки), представляет собой отдельно стоящее нежилое здание, удельной ценой от 23 659,31 руб./кв.м до 55 232,56 руб./кв.м (максимальная удельная цена – объект на Правой набережной).
В процессе определения действительной рыночной стоимости эксперт провел корректировки на площадь и фактическое состояние, а также по критерию «доля ОКС в стоимости единого объекта недвижимости» (0,88).
При этом до проведения корректировки в размере 0,88, удельное значение рыночной стоимости объекта оценки составило 23 291,37 руб./кв.м и находится га границе указанного диапазона.
Исходя из откорректированного по критерию «доля ОКС» удельного значения рыночной стоимости - 20 4223,37 руб. – экспертом определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15 января 2022 года – 25 459 000 руб.
Допущенная к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2 имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 25 лет, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».
На наличие обстоятельств, препятствующих поручению производства судебной экспертизы ФИО2, в том числе свидетельствующих о заинтересованности ФИО2 в исходе дела, стороны не указывают.
Не усматривается таких обстоятельств и из материалов дела.
Эксперт ФИО2 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.
По смыслу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении заявленных требований при одновременном наличии двух условий:
- несоответствие оспариваемого решения закону;
- нарушение оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.
Принимая во внимание, что правомерность позиции бюджетного учреждения о несоответствии законодательству об оценочной деятельности представленного ООО «БалтРиэлт» отчета об оценке подтверждена заключением эксперта, выводы которого не ставятся под сомнение лицами, участвующими в деле, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327 не противоречит закону.
С учетом изложенного суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 6 апреля 2022 года № ОРС-39/2022/000327 не подлежащими удовлетворению.
В силу частей 1, 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рыночная стоимость может быть установлена по заявлению правообладателя соответствующего объекта с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого здания, что объективно подтверждено представленной административным истцом налоговой декларации по налогу на имущество организаций (л.д. 115-122).
Учитывая наличие у административного истца правового интереса в установлении рыночной стоимости и отсутствие возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованного лица на административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости на дату – 15 декабря 2022 года, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 25 августа 2022 года – 25 459 000 руб.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Исходя из приведенной нормы закона дата подачи ООО «БалтРиэлт» заявления об установлении рыночной стоимости (в данном случае – 12 апреля 2022 года) является юридически значимой.
В то же время, суд учитывает, что Правительство Калининградской области, указанное административным истцом в качестве административного соответчика, в данном случае не является органом, разрешавшим вопрос об установлении рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года.
В этой связи суд считает, что в удовлетворении административных исковых требований, заявленных к Правительству Калининградской области, надлежит отказать.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО «БалтРиэлт» удовлетворить частично.
В удовлетворении требований ООО «БалтРиэлт» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000327 – отказать.
В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области – отказать.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1246,6 кв.м, местоположение: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года – 25 459 000 руб.
Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2022 года считать 12 апреля 2022 года.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 15 января 2022 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 5 октября 2022 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова