67RS0019-01-2025-000082-31
№ 2-224/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Починок Смоленской области 15 июля 2025 года
Починковский районный суд Смоленской области в составе:
председательствующего Ковалева В.Д.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» Смоленской области ФИО3,
представителя ПАО «Россети Центр» ФИО4,
при секретаре Николаевой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... о взыскании убытков.
В обоснование требований указал, что ** ** ** Администрацией муниципального образования « ...» ... был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:14:0320218:654 из категории земель населенных пунктов, площадью 725 кв.м. Параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 60 % отступ от границ земельного участка - не менее 3 м., предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – не более 3 этажа, без обременений, охранных зон, препятствующих застройке. Начальная цена земельного участка (годовая арендная плата) составляла 37 758 рублей 87 копеек. Он стал победителем аукциона с ценой договора аренды - 786 519 рублей 84 копейки в год. ** ** ** он с Администрацией муниципального образования « ...» ... заключил договор № ** аренды земельного участка площадью 725 кв.м. с кадастровым номером 67:14:0320218:654, расположенного по адресу: ..., с разрешенным использованием: предпринимательство, срок договора аренды 10 лет.
В силу п.п. 1.2, 1.3, 2.1 Договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, памятники историко- культурного значения: ограничения использования или обременения участка на момент заключения настоящего договоре не имеются.
Впоследствии, при межевании указанного земельного участка выяснилось, что в его границах расположена опора с высоковольтным кабелем (ВЛ-10 кВ № **) вдоль всего участка. Охранная зона по действующему законодательству – 10 м. Исходя из конфигурации земельного участка (ширина 12-15 м), построить что – либо было невозможно.
Он обратился в ПАО «Россети Центр» с инициативой по переустройству существующих электрических сетей так, чтобы уменьшить охранную зону и иметь возможность приступить к застройке земельного участка, то есть использовать его в связи с разрешенным использованием, для предпринимательства.
Первоначальная стоимость работ по переустройству существовавших электрических сетей составила 504 083, 26 руб., в соответствии с соглашением о компенсации № ** от ** ** **, заключенному между ним и ПАО «Россети Центр». Предварительная оплата по данному соглашению была внесена в установленные сроки и в полном объеме. Однако, с ** ** ** «Россети Центр» изменили стоимость в сторону увеличения, и окончательный размер компенсации составил 1 064 920, 89 руб.
В связи с тем, что в характеристиках земельного участка была предоставлена недостоверная информация об отсутствии обременений, он считает, что Администрация муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... должна нести материальную ответственность за устранения имевшегося, но незадекларированного ограничения, то есть возместить ему понесенные расходы в размере 1 064 920 рублей 89 копеек.
С учетом того, что арендодатель – Администрация муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... за период действия договора аренды земельного участка № ** от ** ** **, получила от него сумму 1 392 032 рубля 35 копеек, и, возместив ему, расходы по переустройству существующих сетей в размере 1064 920 рублей 89 копеек, получит положительный финансовый результат в размере 327 111 рублей 46 копеек за неполных 2 года, что существенно превышает размере начальной цены данного земельного участка на аукционе.
** ** ** в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с предложением добровольно перечислить денежные средства в размере 1 064 920 рублей 89 копеек, однако Администрацией в ответе указано на акт приема – передачи земельного участка в аренду от ** ** **, в котором каких – либо претензий в отношении земельного участка не заявлялось.
Считает, данный ответ несостоятельным, поскольку в Росреестре указанные обременения отсутствовали, он также не мог определить визуально о наличии на указанном земельном участке опоры с высоковольтным кабелем. Кроме того, ответчик на стадии заключения договора аренды повел себя недобросовестно, скрыв от арендатора (истца) существующие недостатки земельного участка, препятствующие его использованию по виду разрешенного использования (для предпринимательства).
Впоследствии (** ** **) истец выкупил у ответчика указанный земельный участок ввиду того, что построил на нем здание, для дальнейшего осуществления на нем предпринимательской деятельности.
Просит взыскать с ответчика в пользу истца, расходы в размере 1 064 920 рублей 89 копеек, вызванные на устранение недостатков сданного в аренду земельного участка.
Протокольным определением от ** ** ** произведена замена ответчика с Администрации МО « ...» ... на Администрацию муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... (л.д.79).
Протокольным определением от ** ** ** для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ПАО «Россети Центр» (л.д.111-112).
В судебное заседание истец ФИО1 явился, заявленные требования поддержал, указав, что информации о том, что земельный участок имеет обременение не было, он обратился за межеванием земельного участка, чтобы определить конкретные границы земельного участка, при межевании инженер сказал, что в середине границ земельного участка стоит опора ЛЭП. Он стал выяснять, сколько стоит смещение ЛЭП. Снос опоры произошёл в 2024 году летом, после ввода здания в эксплуатацию, которая была ** ** **. Оплату произвёл первую ** ** ** на 300 000 рублей, после вручения допсоглашения он произвёл вторую оплату. В связи со сносом опоры он понес убытки, которые просит возложить на администрацию, так как не было указано ограничений в градостроительном плане. Просил взыскать убытки и расходы по оплате госпошлины.
Представитель истца ФИО2 требования истца поддержал, указал, что в момент аукциона истцу не было известно о том, что есть обременение и охранная зона, полагает что администрация при проведении аукциона скрыла важную информацию, а потом препятствовали нормальному вводу здания в эксплуатацию, что повлекло за собой убытки. Считает, что Администрация скрыла информацию он наличии обременения в виде опоры ЛЭП, что повлекло убытку у истца.
Представитель Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований оказать, применить срок исковой давности, истцу была предоставлена вся проектная документация, технические условия, обременений земельного участка не имелось, при оформлении земельного участка в собственность возражений от истца не было.
Представитель ПАО «Россети Центр» ФИО4 в судебном заседании указала, что ей не известно почему не было указано о нахождении ЛЭП на земельном участке, но действительно на предоставленном истцу в аренду земельном участке находилась опора ЛЭП, работы о переносе ЛЭП были выполнены и оплачены истцом в полном объеме.
Суд, заслушав объяснения сторон, обсудив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельное законодательство основывается, в том числе, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, ** ** ** на заседании комиссии по подготовке и проведению аукционов и конкурсов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков было принято решение признать ФИО1 участником открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № **:654, площадью 725 км.в, из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., Починковского городское поселение, ..., Российская Федерация. с разрешенным использованием: предпринимательство в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок (л.д.147-150).
Как следует из протокола от ** ** ** о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № **:654, площадью 725 км.в, из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., Починковского городское поселение, ..., Российская Федерация. с разрешенным использованием: предпринимательство в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, начальная цена земельного участка (годовая арендная плата) 37758, 87 руб. признан (победителем) ФИО1 (л.д.147).
** ** ** по итогам аукциона Администрация муниципального образования « ...» ... заключила с ФИО1 договор аренды земельного участка сроком на 10 лет площадью 725 кв.м., с кадастровым номером № **:654 из категории земель населенных пунктов по адресу: ..., Починковское городское поселение, ..., Российская Федерация, с разрешенным использованием: предпринимательство,- установив ежегодную арендную плату в размере 786 519 рублей 84 копейки из них перечисленный задаток составил 18879 рублей 44 копейки.
Согласно п. 1.2 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, памятники историко- культурного назначения.
Ограничения использования или обременения участка на момент заключения настоящего договора не имеется (п. 1.3 договора).
** ** ** земельный участок был фактически передан в аренду ФИО1, что подтверждено актом приема-передачи, подписанного сторонами. при этом у сторон в отношении качества и состояния принятого участка претензий не поступило (л.д.12).
Как следует из сведений о характеристиках объекта недвижимости, согласно записям ЕГРН, земельный участок площадью 725±9 кв.м., с кадастровым номером 67:14:0320218:654 расположенный по адресу: ..., Починковское городское поселение, ..., Российская Федерация, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: предпринимательство, отсутствуют сведения: о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута; о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны; о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории (л.д.163-167).
В период действия указанного договора аренды ФИО1 в Администрацию МО « ...» ... было подано заявление (обращение) об утверждении градостроительного плана арендованного земельного участка с кадастровым номером 67:14:0320218:654, в котором указано, что объекты капитального строительства, объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия отсутствуют. Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон особыми условиями использования территории отсутствует. Информация о границах зон с особыми условиями использования территории, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон отсутствует. Информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа, не представлены сетевыми организациями (л.д.126-132).
** ** ** истцу выдано разрешение на строительство здания для предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 67:14:0320218:654, площадью 725,0 кв.м., расположенного по адресу: ... (л.д.135-137).
Как следует из объяснений истца после заключения договора аренды, при межевании спорного земельного участка выяснилось, что земельный участок невозможно использовать в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, поскольку на территории земельного участка расположены объекты электросетевого хозяйства, а именно: воздушная линия ВЛ -10кВ № ** от ПС 110/35/10кВ «Починок» от опоры № ** до опоры № **. В этой связи истцом принято решение о необходимости переустройства объекта – земельного участка.
С указанной целью между ФИО1 и ПАО «Россети Центр» заключено соглашение о компенсации по переустройству существующих электрических сетей по адресу: .... Стоимость работ составила 302 449 рублей 96 копеек. Как следует из перечня объектов, подлежащих переустройству, воздушная линия ВЛ-10 кВ № ** от ПС 110/35/10 кВ «Починок» от опоры № ** до опоры № **, протяженность 160 м. (л.д.172-184, 186).
Истцом произведена оплата за переустройство сетей компании в размере 302 449 рублей 96 копеек (л.д.186).
** ** ** ФИО1 направлено ПАО «Россети Центр» дополнительное соглашение, где окончательный размер компенсации составил 1 064 920 рублей 89 копеек, с учетом ранее произведенной оплаты, ФИО1 надлежит оплатить 762 470 рублей 93 копеек (л.д.187-190, 191,192).
** ** ** между истцом и ПАО «Россети Центр» составлен акт по освобождению территории, из которого следует, что территория земельного участка расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером 67:14:0320218:654, освобождена от воздушной линии 10 кВ (л.д.194).
Согласно счета № ** от ** ** ** ФИО1 произвел оплату за переустройство сетей компании в размере 762 470 рублей 93 копеек (л.д.190).
На основании договора купли - продажи земельного участка от ** ** **, заключённого между Администрацией МО « ...» ... и ФИО1, последнему передано в собственность земельный участок площадью 725 кв.м., с кадастровым номером № **, по адресу: ... (л.д.206-208).
Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания данной статьи следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы (абзац 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ).
Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может безвозмездно устранить недостатки имущества.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, и установлено судом выше через спорный земельный участок на момент проведения аукциона, заключения договора аренды проходила воздушная линия электропередачи мощностью 10 кВ, что подтверждается схемой расположения объектов, подлежащих переустройству (л.д.187). Из договора аренды земельного участка от ** ** ** следует, что ограничений использования, или обременений в отношении земельного участка не имеется. В конкурсной документации отсутствует информация о наличии обременений в отношении земельного участка. С целью уменьшить охранную зоны и иметь возможность приступить к застройке земельного участка, истец, заключив соглашение с ПАО «Россети Центр» произвел освобождение территории, а именно снос воздушной линии -10 кВ.
Договор аренды земельного участка по причине невозможности его использования истцом расторгнут не был, арендная плата вносилась истцом, за период действия договора аренды ответчиком от истца получена сумма 1392 032 рубля 35 копеек. Согласно данных о расчете арендной платы на 2023 год, арендная плата за 2023 год составила 605 551 рубль 51 копейка (л.д.207). ФИО1 занимался получением разрешительной документации на строительство нежилого помещения, которую оформил в установленном законом порядке и осуществил строительство нежилого помещения, что полностью согласуется с условиями договора аренды.
Договор аренды в силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации носит взаимный характер, следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо доказать наличие противоправных действий ответчика, факт возникновения убытков и их размер, причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями.
Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.
При таких обстоятельствах, исходя из оснований заявленных исковых требований, возможности фактического использования спорного земельного участка в соответствии с установленной категорией земель, видам разрешенного использования и иными предъявляемыми требованиями для земельного участка соответствующей территориальной зоны, суд приходит к выводу о том, что истцом представлены допустимые доказательства нарушения ответчиком условий договора, а также представления истцу недостоверной информации о характеристиках земельного участка, являющегося предметом договора аренды и невозможности либо ограничениях в его использовании, в связи с чем, удовлетворяет требования истца.
Представителем ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления заявленных исковых требований, которое подлежит отклонению.
Статьей 196 ГК РФ устанавливается общий срок исковой давности в три года.
В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пунктом 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Договор аренды земельного участка заключен ** ** **, с исковым заявлением в суд истец обратился ** ** **, согласно почтовому штемпелю на конверте (л.д.13). При этом о нарушении своего права истец узнал еще позже, когда проводил межевание земельного участка, переданного в аренду.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса.
Истцом оплачена государственная пошлина в размере 25 650 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск ФИО1 к Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... о взыскании убытков удовлетворить.
Взыскать с Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... ИНН <***> в пользу ФИО1 паспорт серия № ** убытки в размере 1 064 920 (один миллион шестьдесят четыре тысячи девятьсот двадцать) рублей 89 копеек.
Взыскать с Администрации муниципального образования «Починковский муниципальный округ» ... ИНН <***> в пользу ФИО1 паспорт серия № ** расходы по оплате государственной пошлине в размере 25650 рублей.
Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Починковский районный суд.
Председательствующий В.Д. Ковалев
Мотивированное решение составлено ** ** **.