Решение по делу № 2А-921/2023 от 29.05.2023 - о признании извещения о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и торгов недействительными.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2023 года г. Иркутск

Куйбышевский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Чичигиной А.А.,

при секретаре Будаевой С.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-921/2023 по административному иску ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска, обществу с ограниченной ответственностью «ТО38» о признании извещения о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском, измененным в порядке ст. 46 КАС РФ, в обоснование которого указал, что 23.09.2022 КУМИ администрации г. Иркутска (далее -КУМИ) разместил в ЕИС (http://torgi.gov.ru) извещение с заголовком «Извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (извещение лот №22000020910000000045). В извещении указано, что предметом аукциона является: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <...> (далее - земельный участок), площадь земельного участка: 1104 кв. м., кадастровый номер земельного участка: 38:36:000018:25592. В строке право на земельный участок указано: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, разрешенное использование: предпринимательство. Таким образом, из извещения невозможно достоверно и непротиворечиво установить будет ли продаваться на торгах сам земельный участок (право собственности) или какие-либо иные права на земельный участок (аренда и др.). Для того чтобы это понять необходимо сопоставлять различные условия аукционной документации. Истец полагает, что, если предметом аукциона является право аренды на земельный участок, то в разделе 2.3. извещения должно было быть написано: «2.3. Предмет аукциона: право аренды земельного участка.. .» или «право на заключение договора аренды земельного участка...». В графе «предмет аукциона» должны быть указаны полные, достоверные и непротиворечивые сведения о предмете аукциона.

В дальнейшем в отношении указанного земельного участка состоялись торги, победителем в которых был признан ООО «ТО38». Истец полагает, что КУМИ были существенно нарушены установленные законодательством требования относительно проведения торгов в отношении муниципального и государственного имущества, что привело к нарушению прав и интересов истца, а также нарушению публичных государственных интересов и интересов других лиц в связи с ограничением конкуренции. Предметом аукциона в настоящем случае является договор аренды. Проведению торгов предшествует извещение о проведении аукциона. Полагает, что наличие недостоверной, противоречивой и неполной информации в извещении о проведении аукциона является основанием для признания торгов недействительными.

В разделе 3 извещения указано, что земельный участок расположен в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, что является существенным ограничением (обременением) прав на земельный участок. Однако, нигде в аукционной документации не сказано в какой части земельного участка установлена охранная зона, не указана площадь охранной зоны и ограничения в использовании, которые она накладывает. В ЕГРН в отношении земельного участка отсутствуют зарегистрированные в реестре сведения о таких обременениях земельного участка. Потенциальному арендатору не ясно какая часть земельного участка может быть использована без ограничений установленных охранной зоной объектов электросетевого хозяйства. Это важно для потенциального арендатора, так как в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства запрещено строить какие-либо объекты, а участок предполагает возможность строительства. Устанавливаются и иные ограничения на использование земельного участка, в том числе на размещение в охранной зоне ряда иных объектов. В аукционной документации и договоре аренды не указано какие именно ограничения установлены в охранной зоне электросетевого хозяйства в отношении именно этого земельного участка. КУМИ было обязано привести в извещении подробные сведения, предоставленные ему ОАО «ИЭСК» «Южные электрические сети» или содержащиеся в градостроительном плане земельного участка. Указанные факты влияют на параметры разрешенного строительства на указанном земельном участке. Однако, КУМИ не запросило у собственника электросетевого хозяйства такие сведения и не указало их в извещении. Размещение информации об ограничениях (обременениях) земельного участка не должно сводиться к формальному упоминанию о них, организатор торгов должен предоставить достаточную и исчерпывающую информацию об этих ограничениях, в противном случае не достигаются цели, для достижения которых законодатель ввел обязательное указание в извещении этих сведений.

Таким образом, истец и иные лица были лишены возможности получить полную, достоверную и достаточную информацию о характеристиках земельного участка и возможности его использования, указанная информация существенно влияет на результаты публичных торгов, в том числе стоимость реализованного права на имущество, желания иных лиц участвовать в торгах с целью приобретения права на участок.

В извещении указано, что земельный участок расположен в границах зоны затопления территории, прилегающей к рекам Иркут и Ушаковка. Однако, в аукционной документации нет указания на то какая площадь земельного участка расположена в зоне затопления. Отсутствие этих сведений, безусловно, нарушает конкуренцию, нарушает интересы заявителей и иных лиц, так как лишает их возможности получить полную и достоверную информацию о земельном участке, предмете торгов, о возможности использовать земельный участок, а также рассчитать необходимые для этого денежные вложения, которые определяются исходя из характеристик земельного участка. Не указание характеристик водоохраной зоны свидетельствует о не указании обременений земельного участка.

В извещении указано, что объект не может быть подключен к сетям водоотведения до реализации МУП "Водоканал" мероприятий инвестиционной программы. Однако, в извещении не содержится конкретных и даже примерных сроков, когда будет возможно подключение объекта к сетям водоотведения, что лишило истца и других лиц возможности получить достоверную и достаточную информацию о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. В извещении отсутствует указание на возможность подключения объекта к сетям газоснабжения. В извещении приведены не полные и не конкретные сведения о возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, полученные от ресурсоснабжающих организаций. Извещение не содержит обязательных сведений о подключении объекта к сетям водоотведения и водоснабжения: срок, описание точки подключения, максимальной нагрузки, срок действия технических условий.

В извещении на ст. 4-5 указано, что согласно акту проведенного осмотра от 08.08.2022 на участке установлен некапитальный металлический павильон. Следовательно, земельный участок фактически обременён правами лица, которому принадлежит указанный металлический павильон, так как павильон занимает площадь земельного участка. В извещении и проекте договора ничего не сказано о судьбе этого металлического павильона, кому он принадлежит и будет ли он убран и кем с земельного участка, в какие сроки, какую часть земельного участка он занимает. Очевидно, что павильон является отдельной вещью, и его нахождение на земельном участке будет физически препятствовать использованию той части земельного участка, где расположен указанный павильон. При этом арендатор земельного участка не сможет самостоятельно убрать павильон, так как это чужая вещь, кроме того затраты на перенос или демонтаж павильона будут существенными. КУМИ должен был до проведения торгов обеспечить вынос указанного металлического павильона с земельного участка. Арендная плата на земельный участок согласно условий договора будет начисляться сразу с момента подписания договора аренды, срок аренды также будет истекать - независимо от расположения на земельном участке чужого металлического павильона, который физически будет препятствовать пользоваться арендованным земельным участком. КУМИ не указало в извещении полные и достаточные сведения об обременении земельного участка, с потенциальным возложением на арендатора дополнительных расходов не связанных предметом договора.

Аукционная документация, в том числе извещение не содержат сведения, позволяющие определенно установить сроки внесения арендной платы по договору, то есть существенное условие договора аренды не было согласовано и участникам торгов невозможно достоверно понять условия договора. В извещении указано «срок действия договора аренды земельного участка – 3 года 8 месяцев». Внесение арендной платы за первый год производится в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания сторонами договора аренды. Внесение арендной платы за следующие годы производится в течение 2 лет ежегодно, не позднее 10-ти дней с даты подписания договора аренды. Внесение арендной платы за последующие 8 месяцев производится не позднее 10-ти дней с даты подписания договора аренды. Сведения о размере ежегодной арендной платы указываются в протоколе о результатах аукциона». Указанный фрагмент извещения несогласован и вызывает неоднозначное толкование и свидетельствует о несогласованности существенного условия договора аренды. Указанные доводы истца подтверждаются заключением специалиста (эксперта) доктора филологических наук профессора ФИО3, выполненного в рамках лингвистического исследования текста извещения оспариваемых торгов. В разделе 5 извещения нет ни одного слова о том, что представляет собой начальная цена предмета аукциона: указана лишь сумма «480 000 рублей».

На странице 2 извещения в последнем абзаце указано, что новое строительство возможно только после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведение в соответствии с ним границ земельного участка и внесении изменений в Правила землепользования и застройки. Таким образом, согласно буквального текста извещения, строить какие-либо объекты на земельном участке нельзя, так как разработка и утверждение проекта межевания территории, приведение в соответствии с ним границ земельного участка и внесение изменений в Правила землепользования и застройки - находится в компетенции администрации г. Иркутска и арендатор земельного участка практически не в состоянии повлиять на этот процесс. Кроме того, в извещении не было сказано, когда произойдут эти события, после наступления которых будет возможно новое строительство и к каким границам земельный участок будет приведен (как он измениться). Эти данные напрямую влияют на допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке. Это вводит истца и иных лиц в заблуждение, создаёт противоречивое понимание предмета аукциона и приводит к невозможности оценить возможность (или невозможность) использования земельного участка и возможность участия в торгах с заключением договора на тех или иных условиях.

Срок действия договора аренды определен 3 года и 8 месяцев, что не соответствует минимальному сроку договора аренды, который предусматривает строительство объектов капитального строительства в сфере предпринимательства. Согласно п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. Согласно Приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», для строительства объектов площадью от 1500 м2 до 5000 м2 требуется 29 месяцев. Следовательно, срок аренды должен быть не менее 29 месяцев х 2 = 58 месяцев (4 года 10 месяцев).

Извещение не содержит обязательных сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, т.е. требования ЗК РФ в части содержания извещения не выполняются, что само по себе является основанием для оспаривания торгов.

В целом извещение по процедуре 22000020910000000045 содержало недействительные сведения, что привело к отсутствию у истца достоверных сведений о предмете аукциона, повлияло на его возможность предложить более высокую цену предмета аукциона, не позволило истцу приобрести права на земельный участок в порядке действующего законодательства, в том числе лишило возможности заинтересованных лиц подать заявки на участие в торгах по причине порока информационного обеспечения торгов и сообщения недостоверных и недействительных сведений в извещении об аукционе, привело к ограничению конкуренции. Отмена результатов торгов, устранение выявленных нарушений и проведение повторных торгов будет способствовать восстановлению нарушенных прав истца, интересов иных лиц. Соблюдению законодательства о защите конкуренции.

Административный истец ФИО2 с учетом уточнений просит суд признать недействительным извещение по процедуре 22000020910000000045 в отношении права аренды земельного участка площадью 1104 кв. м., кадастровый номер земельного участка: 38:36:000018:25592; признать недействительными торги по процедуре 22000020910000000045 в отношении права аренды земельного участка площадью 1104 кв. м., кадастровый номер земельного участка: 38:36:000018:25592.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал в измененной редакции, просил требования удовлетворить.

В судебное заседание представитель административного ответчика КУМИ администрации г.Иркутска не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении требований отказать.

В судебное заседание административные ответчики КУМИ администрации г.Иркутска, ООО "ТО38", заинтересованные лица ООО "ИННОВАЦИЯ", ИП ФИО4, ИП ФИО5, не явились, извещены надлежащим образом путем направления судебных повесток, причины неявки суду неизвестны.

Суд в порядке ст. 226 КАС РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти регламентирован главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин может обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствие такого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие нарушения прав, свобод и законных интересов заявителя, поскольку административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) может быть удовлетворено лишь с целью восстановления нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца с указанием на способ устранения допущенных нарушений.

В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными (п. ч.2 ст.227 КАС РФ).

Административный истец по делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями обязан доказать факт нарушения его прав, свобод и законных интересов, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов, которых подано соответствующее административное исковое заявление, а кроме того - соблюдение сроков обращения в суд (пункт 1, пункт 2 части 9 и часть 11 статьи 226 КАС РФ).

В свою очередь, орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие), обязаны доказать факты соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с правилами ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, наделённых государственными или иными полномочиями, возлагается на соответствующий орган и должностное лицо. По таким административным делам граждане не обязаны доказывать незаконность оспариваемых решений, действий (бездействия), но обязаны указывать каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат решения, действия (бездействие); подтверждать сведения о том, что решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца; подтверждать иные факты, на которые административный истец ссылается как на основания своих требований.

Суд оценивает доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - информационное письмо N 101), при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К тому же лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (пункт 1 информационного письма N 101).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. Понуждение аукционной комиссии повторно рассмотреть заявки на участие в аукционе в условиях исполнения контрагентам заключенного на торгах договора не приведет к восстановлению истца в правах участника аукциона, соответствующие судебные акты будут неисполнимыми, а их принятием может быть нарушен принцип правовой определенности.

Из изложенного следует, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь оказавшее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца, и реализация права на оспаривание торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.

Требования ФИО2 мотивированы тем, что торги на право заключения договора аренды земельного участка проведены с нарушением статей HYPERLINK "https://demo.garant.ru/" \l "/document/10164072/entry/449" 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По мнению административного истца, при проведении аукциона выявлены существенные нарушения императивных норм ЗК РФ, повлиявшие на результаты торгов: в извещении о проведении аукциона не была опубликована информация 1) о предмете аукциона (из извещения невозможно достоверно и непротиворечиво установить будет ли продаваться на торгах сам земельный участок (право собственности) или какие-либо иные права на земельный участок (аренда и др.); 2) в какой части земельного участка установлена охранная зона (какая площадь земельного участка расположена в зоне затопления, занята охранной зоной электросетевого хозяйства и какие именно ограничения налагает установление данных охранных зон); 3) не опубликована информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения); 4) на участке установлен не капитальный металлический павильон, следовательно, земельный участок фактически обременён правами лица, которому принадлежит указанный металлический павильон; 5) в извещении отсутствуют сведения обо всех существенных условиях договора аренды, относительно внесения арендной платы; 6) в извещении указано, что новое строительство возможно только после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведение в соответствие с ним границ земельного участка и внесения изменений в Правила землепользования и застройки; 7) в извещении срок действия договора аренды определён 3 года и 8 месяцев, что не соответствует минимальному сроку договора аренды, который предусматривает строительство объектов капитального строительства в сфере предпринимательства; 8) не опубликована информация о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации города Иркутска от 19 августа 2022 года № 031-06-594/22 (далее - Постановление) принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1104 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000018:25592, расположенного по адресу: <...> (далее - земельный участок).

Во исполнение подпункта 1 пункта 3 данного постановления 23.09.2022 КУМИ администрации г. Иркутска КУМИ разместил в ЕИС (http://torgi.gov.ru) извещение с заголовком «Извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (извещение лот №22000020910000000045). В извещении указано, что предметом аукциона является: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <...> (далее - земельный участок), площадь земельного участка: 1104 кв. м., кадастровый номер земельного участка: 38:36:000018:25592. В строке право на земельный участок указано: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, разрешенное использование: предпринимательство.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка регулируется статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (подпункт 4 данного пункта); о начальной цене предмета аукциона (подпункт 5 данного пункта); о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (подпункт 9 данного пункта).

Судом установлено, что пункт 2.3, главы 3, 4 извещения содержат информацию о предмете аукциона. Информация о начальной цене предмета аукциона содержится в главе 5 извещения, согласно которой начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определена в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета № 197/22 от 18 июля 2022 года «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки: право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Предпринимательство», с кадастровым номером 38:36:000018:25592, площадью 1104 кв.м., расположенным по адресу: <...>». Информация о сроке договора аренды земельного участка содержится в главе 6 Извещения.

В силу пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка.

Приложением N 2 к извещению является договор аренды земельного участка.

Таким образом, сведения, содержащиеся в извещении, позволяют сделать однозначный вывод о том, что рассматриваемый аукцион проводился на право заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения об ограничениях прав на земельный участок.

В главу 3 извещения включены сведения о расположении земельного участка в границах зоны затопления территорий на основании сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) от 11 июля 2022 года, и сведения о расположении земельного участка в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства на основании информации, предоставленной ОАО «ИЭСК» «Южные электрические сети» в письме от 28 июля 2022 года № 9336.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено указание в извещении информации о наличии ограничений прав на земельный участок, однако данная статья не содержит требования о раскрытии в извещении содержания таких ограничений, так как данная информация содержится в нормативных правовых актах, их устанавливающих.

Таким образом, довод заявителя о том, что в извещении нет указания на то в какой части земельного участка установлена охранная зона (какая площадь земельного участка расположена в зоне затопления, занята охранной зоной электросетевого хозяйства и какие именно ограничения налагает установление данных охранных зон), является необоснованным.

Нахождение земельного участка в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства не свидетельствует о запрете осуществления строительства объектов капитального строительства на таком земельном участке и о невозможности его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно пункту 3 главы 4 извещения указано, что согласно акту проведенного осмотра от 8 августа 2022 года, земельный участок огорожен забором с одной стороны, на участке произрастает растительность, установлен не капитальный металлический павильон, доступ к земельному участку обеспечен. Наличие на земельном участке некапитальных конструкций не препятствует предоставлению с торгов такого земельного участка в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения).

Судом установлено, что в главе 4 опубликована информация о возможности / невозможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения доступно и открыто изложена в извещении. Организатором аукциона была размещена информация, полученная в информационных письмах от ресурсоснабжающей организации ООО «Байкальская энергетическая компания» филиал Ново-Иркутская ТЭЦ, ОАО «ИЭСК» «Южные Электрические сети», а также департамента инженерных коммуникаций и жилищного фонда комитета городского обустройства администрации г.Иркутска.

Довод о том, что не опубликована информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения), а именно, указана информация о том, что подключение объекта к сетям водоотведения возможно только после реализации мероприятий инвестиционной программы МУП "Водоканал", сведения не полные и не конкретные, без указания сроков, точек подключения, максимальной нагрузки, сроке действия технических условий, суд считает несостоятельным.

Размещенные в извещении сведения являются информационным сообщением, полученным посредством межведомственного взаимодействия в целях проведения аукциона и сообщают лишь о наличии/отсутствии возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения. Отсутствие в извещении о проведении аукциона и аукционной документации конкретных сведений о технических условиях присоединения, само по себе не может быть признано существенным нарушением порядка проведения торгов и служить основанием для признания торгов недействительными. ФИО2 какие-либо претензии к организатору торгов относительно аукционной документации не предъявлял, не лишен был возможности обратиться к организатору торгов с запросом о предоставлении технических условий либо за дополнительными разъяснениями по этому вопросу. Располагая сведениями, содержащимися в аукционной документации (в том числе в письмах ресурсоснабжающих организаций), проявив должную степень заботливости и осмотрительности при ведении предпринимательской деятельности, истец имел возможность ознакомления с условиями предоставления земельного участка для строительства, включая имеющуюся возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, и выявить потребность в проверке нахождения выставленного на торги земельного участка в охранной зоне.

Согласно пункту 2 главы 6 извещения указано, что внесение арендной платы за первый год производится в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания сторонами договора аренды. Внесение арендной платы за следующие годы производится в течение 2 лет ежегодно, не позднее 10-ти дней с даты подписания договора аренды. Внесение арендной платы за последующие 8 месяцев производится не позднее 10- ти дней с даты подписания договора аренды. Сведения о размере ежегодной арендной платы указываются в протоколе о результатах аукциона.

Данный пункт не содержит указания на то, что арендная плата должна быть внесена единовременно за весь срок договора аренды. Арендная плата, в соответствии с указанным пунктом, вносится за первый год в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания договора аренды, за следующие 2 года и последующие 8 месяцев не позднее 10 дней с даты подписания договора аренды (то есть в случае заключения договора аренды 25 ноября 2022 года арендная плата должна быть внесена не позднее 10 дней с 25 ноября 2023 года и т.д.). Представленное истцом лингвистическое заключение специалиста №24/23, проведенное доктором филологических наук профессором ФИО3 о наличии смысловой неопределенности фрагмента текста, не позволяющей однозначно понять смысл извещения о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №38:36:000018:25592 в части единичного понятия дата и понятия неоднократности, периодичности, содержащее логическую ошибку (логическое противоречие), не позволяющую осуществить толкование сроков внесения арендной платы, не может повлиять на вывод суда, поскольку специалист – филолог проводит исследование, направленное на оценку текстов на предмет их соответствия нормам современного русского литературного языка с учетом функционально-стилистических особенностей, устранение орфографических, пунктуационных ошибок, специальными познаниями в области юриспруденции не обладает, соответствующей квалификации не имеет, толкование условий договора дает как лингвист.

Таким образом, довод административного истца о том, что в извещении отсутствуют сведения обо всех существенных условиях договора аренды, относительно внесения арендной платы, является необоснованным.

В последнем абзаце п.2.3 главы 2 извещения указано, что новое строительство возможно только после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведение в соответствие с ним границ земельного участка и внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

В соответствии с правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утверждёнными решением Думы города Иркутска от 28 октября 2016 года N 006-20-260430/6 (в редакции решения Думы города Иркутска от 31 марта 2022 года N 007-20-038440/2), земельный участок находится в территориальной зоне "Зоны особого градостроительного регулирования N 6 (ИЗ-806)" (статья 79) в планировочном элементе П-04-07.

Градостроительным регламентом территориальной зоны "Зоны особого градостроительного регулирования N 6 (ИЗ-806)» установлено, что новое строительство возможно после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведение в соответствие с ним границ исходного земельного участка, внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

В связи с чем, Комитетом 11 августа 2022 года направлено обращение N 505-70-2373/22 в адрес комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска (далее - КГСП) об изменении данной территориальной зоны на зону "Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ОДЗ-202)".

Согласно письменным возражениям на административное исковое заявление, данное предложение было рассмотрено 26 августа 2022 года на заседании Комиссии по подготовке правил землепользования и застройки, по результатам которого Комиссия рекомендовала внести соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утвержденные решением Думы города Иркутска от 28 октября 2016 года N 006-20-260430/6. Вынесение на рассмотрение Думы города Иркутска данных изменений было запланировано на 24 ноября 2022 года, что ориентировочно совпадало со сроком заключения договора аренды в отношении земельного участка. Проект решения Думы города Иркутска о внесении изменений в Правила землепользования и застройки утвержден Думой города Иркутска в вышеуказанный срок.

Таким образом, довод заявителя о невозможности использования земельного участка для строительства является необоснованным.

В разделе 6 извещения срок действия договора аренды земельного участка, с видом разрешенного использования «Предпринимательство» определён 3 года и 8 месяцев.

В силу пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Срок договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам рассматриваемого аукциона, рассчитан в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 года № 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» и составляет 3 года 8 месяцев.

Иного порядка расчета срока договора аренды земельного участка земельным законодательством не предусмотрено, в связи с чем, пересмотр указанного срока в сторону увеличения невозможен.

Таким образом, довод административного истца о несоответствии срока указанного в извещении минимальному сроку договора аренды является необоснованным.

Довод о нарушении организатором торгов требований к извещению о проведении торгов, а именно отсутствие в извещении информации о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (не указаны красные линии, максимальная высота, отступы от границ земельного участка, красных линий, этажность, требования к озеленению и тд.), не может быть принят как обоснованный.

Проанализировав главу 2 извещения о проводимых торгах, установлено, что текст извещения содержит информацию о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства, установленных законодательством Российской Федерации. Согласно информационного письма ООО «Шелеховстройпроект» с учетом градостроительного регламента, существующих ограничений использования земельного участка, в т.ч. охранных зон, зон с особыми условиями территории, разрешенного использования: предпринимательство, требований строительных правил, на земельном участке с кадастровым номером: 38:36:000018:25592, возможно проектирование и строительство объекта капитального строительства в целях предпринимательской деятельности общей площадью до 9 715,2 кв.м.

Таким образом, нарушений требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ в части не опубликования сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, судом не установлено.

Оценивая установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемое извещение по процедуре в отношении права аренды земельного участка площадью 1104 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 38:36:000018:25592, принято уполномоченным органом в соответствии с требованиями ст.39.11, ст.39.12 ЗК РФ; а также в соответствии с требованиями п.21 ст.39.11 ЗК РФ, установленными к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Довод истца о том, что отсутствие в извещении, по его мнению, более полной информации повлияло на возможность предложить более высокую цену за право аренды земельного участка, суд во внимание не принимает. Административным истцом не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих об отсутствии предусмотренных законом сведений в извещении о проведении аукциона, а равно существенных нарушениях императивных норм ЗК РФ, повлиявших на результаты торгов.

Также материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о нарушении конкретных прав заявителя на спорный земельный участок и его использование по целевому назначению с видом разрешенного использование «предпринимательство».

Учитывая вышеизложенное, законных оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительными извещения № 22000020910000000045 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и торгов по процедуре № 22000020910000000045 не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска, обществу с ограниченной ответственностью «ТО38» о признании недействительными извещения № 22000020910000000045 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1104 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 38:36:000018:25592 и торгов по процедуре № 22000020910000000045 в отношении земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А.Чичигина

Мотивированный текст решения изготовлен 13.06.2023.

Судья А.А. Чичигина