РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

... 07 мая 2025 г.

Ангарский городской суд ... в составе:

председательствующего судьи – Томилко Е.В.,

при секретаре – ФИО4,

при участии: истца – ФИО1,

представителя администрации Ангарского городского округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа – ФИО5, действующего на основании доверенностей № от **, сроком действия по **, № от **, сроком действия по **,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (УИД 38RS0№-19) по иску ФИО1 к администрации Ангарского городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами, и судебных расходов по уплате государственной пошлины,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Ангарского городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами, и судебных расходов по уплате государственной пошлины, указав в обоснование, что в соответствии с постановлением №-па от ** администрация Ангарского городского округа организовала проведение открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:26:020520:359, расположенного по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации 1-2-х этажного жилого дома, с начальной ценой предмета договора (размер ежегодной арендной платы) в размере 194 600 рублей.

По результатам проведенного администрацией Ангарского городского округа аукциона ФИО1 признана победителем, поскольку предложила на момент завершения аукциона наиболее высокую цену предмета аукциона, составляющую 219 600 р блей В соответствии с протоколом № U21№-3 подведение итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ** администрация Ангарского городского округа заключила с истцом договор аренды земельного участка №А от **. Во исполнение обязательств по договору аренды истцом перечислены в адрес администрации денежные средства в размере 219 600 рублей, в том числе 194 600 рублей были внесены в качестве задатка и 25 000 рублей на основании результатов аукциона.

В соответствии с п.3.1.4 договора аренды, сумма внесенного задатка ы размере 194 600 рублей засчитывается в 2024 году в счет арендной платы по договору. Остаток арендной платы за первый год аренды – 25 000 рублей, арендатор обязуется внести в течение 10 дней с момента заключения договора аренды.

05ю03ю2024 был внесен задаток в сумме 194 600 рублей. ** был внесен остаток арендной платы в размере 25 000 рублей.

** земельный участок передан истцу по акту приема-передачи земельного участка.

** договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 3.4 договора аренды стороны установили, что в случае досрочного прекращения, расторжения договора сумма единовременного платежа, определенная в п.3.1.2 договора, перерасчету и возврату не подлежит.

Впоследствии стороны заключили договор купли-продажи земельного участка № от ** в связи с возведением истцом на земельном участке объема недвижимости – жилого дома, право собственности, на который зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН **. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН **.

** ФИО1 обратилась в администрацию Ангарского городского округа с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы, на что получила отказ от **.

Полагает, что в связи с прекращением действия договора аренды от **, переплата по арендной плате подлежит возврату на основании норм о неосновательно обогащении.

Поскольку в результате заключения договора купли-продажи земельного участка № от ** право собственности на земельный участок, являющийся объектом аренды, перешло к истцу, запись о регистрации перехода права внесена в ЕГРН **, следует признать прекращенной с этой даты обязанность арендатора по внесению арендной платы, последний признается плательщиком земельного налога, что в свою очередь обеспечивает принцип платности землепользования.

Отказ в возврате излишне уплаченной суммы по договору аренды со ссылкой на п.3.4 договора аренды считает несостоятельным. Поскольку основанием для расторжения договора аренды послужил не отказ арендатора от земельного участка, а напротив. Выкуп истцом земельного участка у КУМИ администрации Ангарского городского округа, а согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Поскольку обязательство арендатора по внесению арендной паты прекращено заключением договора купли-продажи, переходом права собственности на земельный участок к арендатору, оснований для удержания ответчиком спорных денежных средств, внесенных истцом в качестве платы за пользование земельным участком, не имеется.

Размер неосновательного обогащения составляет 125 141 рубль 90 копеек.

Просит признать недействительным п.3.4 договора аренды земельного участка №А от **.

Взыскать с администрации Ангарского городского округа в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере 125 141 рубль 90 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные на сумму 125 141 рубль 90 копеек за период с ** по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 754 рубля.

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях иска, с учетом уточнения настаивала, по основаниям, указанным в иске. Дополнительно суду пояснила, что она не согласна с данным пунктом, поскольку получается двойное взыскание, т.е. оплату аренды и оплату земельного налога.

Представитель администрации Ангарского городского округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа ФИО5 в судебном заседании требования иска не признал, поддержав доводы отзыва на исковое заявление (л.д.53-54).

Выслушав стороны, исследовав в совокупности письменные доказательства по делу, и оценив их в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от ** № «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой ценой предмета аукциона может быть размер арендной платы, как за весь период аренды так и за какой-либо временной период, при этом предметом аукциона является непосредственно сам земельный участок, право аренды которого возникает у участника, предложившего максимальную цену годовой арендной платы.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (пункт 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу положений пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, допускается в пределах, установленных пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия такого договора могут быть изменены, если таковые не имели существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно позиции, изложенной в пункте 41 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ** № «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований антимонопольного законодательства.

Из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ** № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Исходя из вышеизложенных норм, следует, что обязательство по внесению арендной платы из заключенного между сторонами договора аренды сохраняется на период действия договора аренды или до замены одного обязательства другим обязательством между теми же лицами по их соглашению, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. При этом, после возникновения права собственности на земельный участок платность пользования землей обеспечивается путем уплаты земельного налога относительного данного земельного участка.

Судом и материалами дела установлено, что ФИО1 обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № (л.д.50).

Решением от ** № ПЗУ-202№-4 ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов, поскольку на информационное сообщение, размещенное на официальном сайте администрации Ангарского городского округа и в газете «Ангарские ведомости» от ** № (1788) поступило заявление иного гражданина о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 38:26:020520:359, расположенного по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, площадью 3 699 кв.м. с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации 1-2х этажного жилого дома. Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок будет размещено на официальных сайтах, а также в газете «Ангарские ведомости» не менее чем за 30 дней до дня его проведения (л.д.51).

Постановлением №-па от ** «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, принято о проведении аукциона в электронной форме (электронный аукцион) на право заключения договора аренды сроком на 20 лет земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3 699 кв.м., расположенного по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации 1-2-х этажного жилого дома (л.д.55).

Также размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с приложениями (л.д.56-64).

Заявка ФИО1 на участие в аукционе была подана ** (л.д.67-68).

ФИО1 внесены денежные средства в размере 344 278 рублей 94 копейки (л.д.22).

Из протокола о результатах аукциона № U21№-3 от ** следует, что в аукционе участвовали ФИО1 и ФИО6, лот: право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:26:020520:359, принято о проведении аукциона в электронной форме (электронный аукцион) на право заключения договора аренды сроком на 20 лет земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:26:020520:359, площадью 3 699 кв.м., расположенного по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации 1-2-х этажного жилого дома; начальная цена лота составляла 194 600 рублей, шаг аукциона 5 000 рублей. победителем аукциона стала ФИО1 (л.д.65-66).

** между администрацией Ангарского городского округа и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №А от **, по условиям которого арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3 699 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации 1-2-х этажного жилого дома, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору.

Срок аренды участка устанавливается с ** по **.

Арендная плата по договору состоит из единовременного платежа и периодических (ежеквартальных платежей).

Пунктом 3.1.1 договора аренды установлено, что годовая арендная плата за земельный участок составляет 219 600 рублей. Арендная плата не подлежит изменению в течение всего срока действия настоящего договора.

Как следует из п.3.1.2 договора аренды сумма единовременного платежа, определенная по результатам аукциона (либо в случае признания аукциона несостоявшимся, начальная цена предмета аукциона), составляет 219 600 рублей.

Как следует, что п.3.1.4 сумма внесенного задатка в размере 194 600 рублей засчитывается в 2024 года в счет арендной платы по договору.

Пунктом 3.4 в случае досрочного прекращения, расторжения договора сумма единовременного платежа, определённая в п.3.1.2 договора, перерасчету и возврату не подлежит (л.д.16-18, 69-73).

Данный земельный участок передан по акту (л.д.74).

** ФИО1 внесена арендная плата по договору аренды земельного участка от ** №А в размере 25 000 рублей (л.д.33).

** между администрацией Ангарского городского округа и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, с разрешенным использованием: для строительства эксплуатации 1-2-х этажного жилого дома, площадью 3 699 кв.м. Цена участка составляет 13 922 рублей (л.д.30-31,75-77).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от ** (л.д.78).

** ФИО1 произведена оплата основного долга от ** по договору купли-продажи земельного участка (л.д.34).

** ФИО1 обратилась с заявлением о перерасчете арендной платы, указывая, что в связи с выкупом в собственность земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № по адресу: ..., территория южной жилой застройки, участок 199, с разрешенным использованием: для строительства эксплуатации 1-2-х этажного жилого дома, площадью 3 699 кв.м. просит произвести перерасчет уплаченной арендной платы по договору аренды вышеуказанного земельного участка от ** №А в соответствии с фактическим сроком действия договора аренды.

В случае отказа в перерасчете излишне оплаченной арендной платы она будет вынуждена обратиться в суд за взысканием неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д.29).

** № от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа ФИО1 поступила информация, согласно которой ** администрацией Ангарского городского округа был заключен договор аренды земельного участка №А по цене, предложенной на аукционе.

По условиям п. 3.1 вышеуказанного договора арендная плата состоит из единовременного платежа и периодических (ежеквартальных) платежей

При этом, пунктом 3.4 установлено, что в случае досрочного прекращения, расторжения договора аренды сумма единовременного платежа, определенная по результатам аукциона перерасчету и возврату, не подлежит.

В ходе заключения договора аренды возражения не заявлялись, протокол разногласий организатору торгов - Комитету не направлялся, в деле отсутствует.

Таким образом, арендная плата согласована сторонами в твердой сумме, которую арендатор обязался уплатить, следовательно, по условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение.

Из вышеизложенного следует, что у администрации Ангарского городского округа отсутствуют основания для пересмотра суммы единовременного платежа и возврата уплаченной суммы (л.д.35).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив установленные обстоятельства, собранные по делу доказательства, основываясь на внутреннем убеждении, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании материалов дела, суд приходит к выводу, что установленное п.3.4 договора аренды земельного участка №А от ** условие нарушает баланс прав и обязанностей сторон данного договора, поскольку предусматривает безусловное удержание единовременного платежа вне зависимости от причин досрочного прекращения договора, что ставит арендатора в заведомо невыгодное положение и может рассматриваться как кабальная сделка, которая ущемляет права арендатора, который уже исполнил свои обязательства, став собственником земельного участка, а удержание полной суммы аренды без перерасчета нарушает принципы разумности и добросовестности сторон, а обязательство по внесению арендной платы у ФИО1 сохраняется лишь до государственной регистрации перехода права собственности на землю, в связи с чем, суд, приходит к выводу о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, и взыскании суммы неосновательного обогащения.

Согласно ранее установленным данным, фактической срок аренды составил 157 дней с ** (дата заключения договора аренды) по ** (дата регистрации права), таким образом, размер неосновательного обогащения составляет 125 141 рубль 90 копеек, исходя из следующего расчета:

219 600 рублей (годовая арендная плата): 365 (дни в году) х 157 дней = 94 458 рублей 08 копеек (сумма аренды);

219 600 рублей (годовая арендная плата) - 94 458 рублей 08 копеек (сумма аренды) = 125 141 рубль 90 копеек (неосновательное обогащение).

Стороной ответчика данный расчет истца не опровергнут, в связи с чем, суд признает. Данный расчет законным и обоснованным.

Согласно ст. ст. 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 58 постановления № от ** «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд приходит к выводу, что с администрации Ангарского городского округа подлежат взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленные на сумму 125 141 рубль 90 копеек за период с ** по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В качестве доказательства, понесенных судебных расходов, по уплате государственной пошлины в размере 4 754 рубля представлено платежное поручение № от ** (л.д.32).

Таким образом, с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 754 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО1 к администрации Ангарского городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами, и судебных расходов по уплате государственной пошлины, удовлетворить.

Признать недействительным п.3.4 договора аренды земельного участка №А от **.

Взыскать с администрации Ангарского городского округа №, в пользу ФИО1, №, сумму неосновательного обогащения в размере 125 141 рубль 90 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные на сумму 125 141 рубль 90 копеек за период с ** по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 754 рубля.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ангарский городской суд ... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В.Томилко

Решение в окончательной форме принято 21 июля 2025 г.