Дело №2-1-1023/2025

УИД 40RS0001-01-2024-016156-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калужский районный суд Калужской области в составе

судьи Липановой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Скарюкиной Е.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калуге 04 марта 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

24.10.2024 года истец обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО4, ФИО5, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от №., заключенный между ФИО5, действующей от имени ФИО4 и ФИО1; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору и дополнительному Соглашению к нему в размере 2 050 000 руб.; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, район ГНС, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «дачное хозяйство» и земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «дачное хозяйство» и восстановить запись о праве собственности ФИО4 на указанные земельные участки.

В обоснование иска указал, что истец приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами № и №. Стоимость земельных участков составляла 2 050 000 руб. Земельные участки приобретались для дальнейшего строительства жилого дома на них. От имени ответчика ФИО4 по доверенности действовала его представитель ФИО5, которая гарантировала истцу, что он сможет построиться на указанных земельных участках. Строительные работы пришлось приостановить, поскольку земельный участок с кадастровым номером № имеет ограничения в использовании.

Истец ФИО1 в суд не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании требования поддержала.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В материалах дела имеется письменный отзыв ответчика ФИО5, которая просила в иске отказать, поскольку договор заключен с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства, информация о земельном участке и его целевом назначении содержалась в договоре и открытом доступе, подтверждается выпиской ЕГРН, доказательств введения истца в заблуждение при заключении договора не имеется, ответчик при заключении сделки действовал добросовестно.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действии в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 ЗК РФ, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5, действующей от имени ФИО4 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. (далее – «Продавец») и ФИО3 (далее – «Покупатель»), последний приобрел в собственность недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 981 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, вид разрешенного использования: Дачное хозяйство (далее – Участок-1) и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, вид разрешенного использования: Дачное хозяйство (далее – Участок-2) (совместно именуемые Недвижимое имущество).

Согласно договору (п. 3 Договора), стоимость указанных земельных участков составила 1 800 000 руб., которые были переданы по расписке лицу, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности, от имени Продавца.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 02.07.2024г. стороны изменили стоимость земельных участков по договору и пришли к соглашению, что стоимость земельных участков составляет 2 050 000 руб., согласно данного соглашения 250 000 были переданы ФИО2 в момент подписания дополнительного соглашения.

Согласно пункту 6 Договора, продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора, указанное в п.1 Недвижимое имущество не отчуждено, не подарено, не заложено, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, какими-либо обязательствами не обременено, свободно от прав и притязаний третьих лиц, скрытых дефектов и недостатков в жилом доме нет, дом реконструкции и сносу в настоящее время не подлежит. В соответствии с п. 10 Договора Продавец несет ответственность за достоверность указанных сведений

Государственная регистрация права собственности земельных участков была произведена 05.07.2024г.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, собственника земельных участков ФИО4 истец не видел, а его представитель по доверенности ФИО5 гарантировала, что на указанных земельных участках возможно построить дом. После регистрации договора купли-продажи, истец приступил к очистке земельных участков от пней и кустарниковой растительности, разравниваю территории участков, в этот же день, к истцу подошел сотрудник администрации, с требованием прекратить работу на участке, остановить работу техники и пояснил, что на указанных земельных участках делать ничего нельзя ввиду того, что вблизи проходит газопровод высокого давления.

По заявлению истца подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Из раздела 5 «Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий» следует, что: 1. Земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории — в приаэродромной территории аэродрома Калуга (Грабцево), Подзоны: 7,6,5,3. Площадь земельного участка, покрываемая зоной, составляет примерно <данные изъяты> кв.м. Содержание ограничений использования земельного участка установлены в соответствии с Приказом Министерства транспорта РФ Федерального агентства воздушного транспорта (РОСАВИАЦИЯ) от ДД.ММ.ГГГГ №-п.; 2. Земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории — зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (Реестровый №). Площадь земельного участка, покрываемая охранной зоной, составляет ориентировочно 981 кв.м. Содержание ограничений использования земельного участка, расположенного в границах зоны установлены в соответствии с В СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*; 3. Земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории — зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (Реестровый №). Площадь земельного участка, покрываемая охранной зоной, составляет ориентировочно <данные изъяты> кв.м. Содержание ограничений использования земельного участка, расположенного в границах зоны установлены в соответствии с В СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*; 4. Земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории — зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (Реестровый №). Площадь земельного участка, покрываемая охранной зоной, составляет ориентировочно 810 кв.м. Содержание ограничений использования земельного участка, расположенного в границах зоны установлены в соответствии с В СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ№*.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из приведенных нормативных положений ст. 450 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

Согласно кадастровым выпискам из ЕГРН от 09.04.2024г., земельные участки с кадастровыми номерами № и № не содержат сведений об ограничении прав и обременений объекта невидимости.

Согласно п. 16 Договора, Продавец уведомил Покупателя о том, что земельные участки расположены в зоне с особыми условиями использования территории № (зона минимальных расстояний объекта «Второй газопровод-отвод к г. Калуге»).

Разрешая по существу исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка, суд исходит из недоказанности факта намеренного введения истца ответчиками в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка.

Кроме того, истцом не доказана невозможность использования земельных участков в соответствии с разрешенным видом использования – дачное хозяйство, в связи с чем суд находит также необоснованным довод истца о том, что существенным основанием для расторжения договора является невозможность возведения жилого дома на участке.

С учетом изложенного доводы представителя истца о том, что ФИО5 сознательно не сообщила ФИО1 о невозможности строительства жилого дома на спорных земельных участках подлежат отклонению.

Кадастровые выписки в отношении спорных земельных участков содержат сведения об отсутствии ограничений прав и обременений объекта невидимости.

Обстоятельств, исключающих использование спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования, указанным в договоре купли-продажи, судом не установлено. Земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит, покупателем принят; претензий по техническим характеристикам, состоянию земельного участка не было заявлено.

Факт предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации о состоянии земельного участка, являющейся основанием для расторжения договора и перечисленной в пункте 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, судом не установлен.

Оценив в совокупности представленные доказательства, при установленных обстоятельствах дела суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельных участков и производных требований о прекращении права собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Калужский районный суд Калужской области.

Судья А.В. Липанова

Мотивированное решение

изготовлено 04.04.2025г.