№ 2-3900/2025

77RS0010-02-2025-004473-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 декабря 2025 года адрес

Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Павловой В.А., при секретаре фио, с участием представителя истца по доверенности фио, представителя ответчика по доверенности фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3900/2025 по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «АРЕМЗ» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику адрес «АРЕМЗ» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов на оплату экспертного заключения в размере сумма

Требования мотивированы тем, что 10.07.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи N СП-3-6-К-23-01-639-ДКП, квартиры по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Квартира была принята у продавца по акту приема-передачи от 10.07.2020. В процессе эксплуатации истцом были выявлены недостатки квартиры, стоимость устранения которых в соответствии с техническим заключением ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза» № 1-132540/1184 от 04.02.2025, составляет сумма За проведение экспертизы истцом оплачено сумма

10.02.2025 Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возмещения расходов на устранение недостатков, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности фио, который на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений, в том числе, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что многоквартирный дом по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, введен в эксплуатацию в 2020 году (разрешение на ввод в эксплуатацию № 77-196000-009375-2020 от 03.02.2020).

20.02.2020 между истцом (покупатель) и адрес «АРЕМЗ» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости № СП-3-6-К-23-01-639 ПДКП, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Во исполнение обязательств по договору покупатель уплатил продавцу обеспечительный платеж в размере сумма

10.07.2020 между истцом (покупатель) и адрес «АРЕМЗ» (продавец) был заключен договор купли-продажи N СП-3-6-К-23-01-639-ДКП, квартиры по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Цена объекта недвижимости была полностью оплачена истцом.

Квартира была принята у продавца по акту приема-передачи от 10.07.2020, право собственности истца на квартиру зарегистрировано 10.07.2020 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 5.1 договора купли-продажи, стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества квартиры является разрешение на ввод в эксплуатацию № 77-196000-009375-2020 от 03.02.2020.

Согласно п. 5.2 договора, стороны пришли к соглашению о том, что претензии по состоянию/качеству объекта недвижимости (в случае их наличия), не связанные с ненадлежащей эксплуатацией объекта недвижимости, предъявляются покупателем в соответствии с действующим законодательством РФ.

Истец ссылается на наличие недостатков в переданном объекте, выявленных в процессе эксплуатации квартиры.

Для определения стоимости устранения имеющихся в объекте недостатков истец обратилась в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза», согласно техническому заключению которого № 1-132540/1184 от 04.02.2025, стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ в квартире, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, составила сумма. За составление заключения истцом оплачено сумма.

10.02.2025 Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возмещения расходов на устранение недостатков, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Возражая против доводов истца, ответчик указал, что истец ни при подписании предварительного договора купли-продажи, ни при подписании основного договора купли-продажи, ни в акте приема-передачи не указывал на наличие каких-либо недостатков по качеству квартиры. При этом, приобретая квартиру, истец имел возможность ее осмотреть, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра и дачи заключения о пригодности к проживанию, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Вопросов и претензий по качеству квартиры у истца при ее приобретении не возникло. При этом доказательств того, что ответчик препятствовал ему в осмотре квартиры, истец в материалы дела не представил. При подписании договора купли-продажи и акта передачи объекта недвижимости истец был ознакомлен с состоянием квартиры путем внутреннего и внешнего осмотра, был удовлетворен техническим и качественным состоянием передаваемого имущества. Цена квартиры была согласована сторонами по результатам ее осмотра истцом. При этом доказательства того, что цена имущества, указанная в п. 2.1 Договора, не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению в материалах дела отсутствуют.

Дефекты, указанные истцом, являются видимыми, связаны с комфортом проживания в квартире, который предметом договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком не является, и исключают вывод о существенности недостатков применительно к ст. 475 ГК РФ. Соответственно, недостатки не являлись скрытыми и должны быть обнаружены при осмотре Объекта. Доказательств того, что недостатки являлись скрытыми Истцом в материалы дела также не представлено.

Кроме того, Договором купли-продажи гарантийный срок на квартиру не установлен. Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023), если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателю. Следовательно, гарантийный срок на Объект истек 10.07.2022. Истец обратился в суд с иском 28.03.2025, т.е. спустя почти 5 лет после передачи квартиры по акту. Недостатки были выявлены Истцом 04.02.2025 при составлении Технического заключения № 1-132540/1184, т.е. по истечении двухгодичного гарантийного срока. Исходя из представленного Истцом Технического заключения № 1-132540/1184 от 04.02.2025, все недостатки, такие как трещины на потолке на кухне, отклонения ширины плитки и т.д. имеют явный видимый характер. Соответственно, данные дефекты могли были быть обнаружены Истцом в момент подписания акта приема-передачи, т.е. 10.07.2020.

Поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, то положения ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к спорным правоотношениям не применимы.

Таким образом, поскольку на момент подачи иска в суд истек как гарантийный срок на объект недвижимости, так и трехгодичный срок исковой давности, иск не подлежит удовлетворению в силу ст. 195, 199, 477 ГК РФ.

Суд соглашается с доводами ответчика ввиду следующего

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу положений ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец до подписания акта - приема передачи квартиры по договору купли-продажи произвел осмотр квартиры.

В соответствии с п. 5.1 договора купли-продажи, стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества квартиры является разрешение на ввод в эксплуатацию № 77-196000-009375-2020 от 03.02.2020.

В акте приема-передачи квартиры от 10.07.2020 указано, что покупатель подтверждает, что объект недвижимости соответствует договору, покупатель не имеет претензий к состоянию/качеству квартиры.

Если в договоре требований о качестве квартиры не установлено, то, заключая его, покупатель соглашается с ее состоянием, и к нему переходят все связанные с этим риски.

При этом суд также принимает во внимание, что недостатки квартиры, указанные в представленном истцом техническом заключении (отслаивание штукатурки, неровности пола и т.д.) являются явными, не скрытыми и могли быть обнаружены при осмотре квартиры до подписания Акта приема-передачи.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимости устранения строительных недостатков, а также производных от них требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Ответчиком также заявлено ходатайство о пропуске истцом срока гарантийного срока, составляющего 2 года с момента передачи квартиры, и срока исковой давности.

Суд соглашается с данными доводами ответчика ввиду следующего.

Поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, то положения ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к спорным правоотношениям не применимы

Условиями договора купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель может предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателю.

Поскольку объект договора (квартира) передан истцу по договору купли-продажи на основании акта приема-передачи от 10.07.2020, на момент обращения истца к ответчику с претензией (10.02.2025), и с иском в суд (28.03.2025) истек как гарантийный срок на объект недвижимости, так и трехгодичный срок исковой давности, доказательств наличия уважительных причин пропуска срока истцом не представлено.

Учитывая изложенное, пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «АРЕМЗ» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, судебных расходов, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 3 марта 2026 года.

Судья В.А. Павлова