Дело № 2-3098/2025

УИД09RS0001-01-2025-003505-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе

председательствующей судьи Хохлачевой С.В., при секретаре Салпагаровой А.М.,

с участием представителя соответчика ТУ Росимущества в КЧР ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рамзис» о признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО Рамзис» о признании права собственности на <адрес>, общей площадью 87,9 кв.м. расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: КЧР, <адрес>, ФИО3, и указать, что решение является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество и внесения записи в ЕГРН на указанную квартиру. В обоснование указала, что 29.01.2007 г. между ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия и ООО фирма «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящимся в собственности РФ и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО3 В свою очередь между ООО Фирма «Рамзис» и физическими лицами были заключены договоры соинсвестирования в строительство жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО3 Предметом договоров являлось вложение денежных средств в строительство объекта на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением мэрии МО <адрес> № от 01.08.2006 г. был утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено производство проектно-изыскательских работ для строительства и получения разрешения на строительство после окончания проектно-изыскательских работ. 24.07.2007 г. мэрией Академии было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями (блок А) и 49-квартирного жилого дома со строенным интернет-центром и электронной библиотекой (блок Б), расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия данного разрешения до 01.07.2008 г. Мэрией 31.10.2006 г. дано разрешение № на строительство объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>л. Ленина, 154, блок М, сроком до 01.01.2007 г., которое было продлено до 27.11.2008 г. Между ООО «Рамзис», именуемое «Инвестор», действующее на основании контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: <адрес> и <адрес> от 29.01.2007 г., заключенного между Академией, именуемое «Застройщик» и «Инвестор», с одной стороны, и ФИО2, именуемая «Соинвестор», с другой стороны, был заключен договор о соинвестировании в строительство 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома. Предметом договора являлась деятельность инвестора и соинвестора по инвестированию и строительству двух восьмиэтажных жилых домов Общая сумма целевых взносов в строительство восьмиэтажного дома на момент заключения договора составила 1055,23 тыс. руб. и определяется исходя из проектного размера полезной площади квартиры, и их оплата производится ежемесячно до числа месяца следующего за расчетным в безналичном или наличном порядке. Факт оплаты указанной суммы подтверждается актом приема-передачи квартиры, оплата за квартиру произведена полностью. Согласно справки ООО Фирма «Рамзис» условия договора выполнены. В связи с неизбежными погрешностями при строительстве, площадь квартиры изменилась, и согласно технического паспорта составляет 87,9 кв.м. Коммунальные платежи по квартире оплачиваются, что также свидетельствует о том, что она фактически пользуется жилым помещением как собственным.

Протокольно судом 29 октября 2025 года в качестве соответчиков привлечены к участию в деле Территориальное управление по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республики, Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» «Северо-Кавказская государственная академия».

В настоящее судебное заседание истец не явилась, извещалась о времени и месте его проведения. В материалах дела имеется ходатайство истца о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель соответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы письменного отзыва на исковое заявление.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте его проведения.

Выслушав представителя соответчика, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми Федеральными законами.

Пунктом 16 ст. 1 ГК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 30.01.2007 года между ООО Фирма «Рамзис», именуемое в дальнейшем «Инвестор», действующее на основании «Контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: <адрес> и <адрес> от 29 января 2007 года», заключенного между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», именуемым в дальнейшем «Застройщик», и «Инвестор», в лице директора ФИО5, с одной стороны, и ФИО2, именуемая в дальнейшем «Соинвестор», с другой стороны, заключили договор о долевом участии в строительстве двух восьмиэтажных жилых домов по <адрес> в <адрес>, и по <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора, общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения настоящего договора составляет 1009800 руб., и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке (за исключением п. 3.5) и определяется исходя из проектного размера полезной площади квартиры.

Сумма первоначального взноса составляет 50% от общей стоимости квартиры согласно п. 3.3 договора.

Согласно п. 3.4 оплата целевых взносов производится ежемесячно до 10 числа месяца следующего за расчетным в безналичном или наличном порядке.

Датой исполнения обязательств по оплате соинвестором стоимости квартиры считается дата внесения денежных средств в наличной форме в кассу Общества, либо дата зачисления денежных средств на расчетный счет Общества в безналичной форме оплаты.

Согласно п. 3.7 договора, окончательный расчет стоимости квартиры определяется после получения данных инвентаризации объекта, исходя из фактической полезной площади квартиры и стоимости одного квадратного метра полезной площади. Расчеты производятся до подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно п. 6. договора, окончание строительства объекта: IV квартал 2010 года.

На основании п. 4.2.2 договора, по акту приема-передачи ООО Фирма «Рамзис» передана ФИО2 <адрес> общей площадью 91,8 кв.м., по адресу: <адрес>л. Ленина, 154. Оплата за квартиру произведена соинвестором ФИО2 полностью в размере стоимости инвестиций в строительство, что подтверждается актом приема-передачи квартиры.

При этом согласно акта обследования и копии технического паспорта на квартиру, подготовленных ППК «Роскадастр» Филиала ППК «Роскадастр» по КЧР 02.06.2025 года, общая площадь квартиры литером А, составляет 87,9 кв.м. по адресу: <адрес> – <адрес>.

Постановлением Мэрии муниципального образования <адрес> КЧР № от 04.08.2006 года утвержден акт выбора земельного участка и разрешено на производство проектно-изыскательских работ для строительства 2-х 8-этажных многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями интернет-центра с электронной библиотекой и торговыми помещениями по <адрес> в <адрес> КЧГТА, сроком до 15.06.2007 года.

31.10.2006 года Мэрией муниципального образования г. Черкесска было выдано ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» разрешение на строительство № объекта капитального строительства 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями (блок А) и 49-квартирного жилого дома со встроенным интернет-центром и электронной библиотекой (блок Б), расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия до 24.01.2007 года.

24.07.2007 года Мэрией муниципального образования г. Черкесска было выдано Академии разрешение на строительство № объекта капитального строительства 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями (блок А) и 49-квартирного жилого дома со встроенным интернет-центром и электронной библиотекой (блок Б), расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия до 27.11.2008 года.

07.10.2010 года ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» были выданы Мэрией муниципального образования г. Черкесска разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 49-квартирного жилого дома со встроенным интернет-центром и электронной библиотекой, и на 56- квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями, расположенными по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН от 27.03.2020 года, земельный участок площадью 7871 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является Российская Федерация, был передан ФГБО УВО «Северо-Кавказская академия» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Из письменного отзыва соответчика ТУ Росимущества в КЧР на исковое заявление следует, что по иску ТУ Росимущества в КЧР контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 года и дополнительное соглашение к нему, заключенными ГОУ «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО Фирма «Рамзис» Постановлением Федерального арбитражного суда <адрес> от 06.06.2011 года по делу № А25-162/2010, признаны недействительными, но в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки – восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома отказано, при этом в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома отказано.

Решением Думы муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в решение Думы муниципального образования <адрес> от 25.03.2010г. № «Об утверждении Генерального плана муниципального образования <адрес> с Правилами землепользования и застройки <адрес>», - <адрес> – <адрес>, № (№) – перевод зоны Ж-4 «Зона смешанной застройки), в зону ОЖ-1 «Зона общественно-жилого назначения».

Таким образом, земельный участок, на котором возведен объект строительства находится в собственности Российской Федерации, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия».

Согласно выписки из ЕГРН от 27.03.2020 года, многоквартирный жилой дом, площадью 4588,1 кв.м., 2010 года постройки, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, состоит на кадастровом учете, с кадастровым номером №

Заключенный между истцом и ответчиком ООО фирма «Рамзис» договор о привлечении денежных средств в строительство жилья соответствует требованиям действующего законодательства, недействительным не признан, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи, истец проживает в спорном жилом помещении, несет бремя его содержания, правопритязаний иных лиц на <адрес> не имеется.

Истец просит признать право собственности на квартиру общей площадью 87,9 кв.м.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, в силу указанных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а в Федеральном законе от 29.04.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).

На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (ли) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о долевом участии в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5 Закона о долевом участии).

При этом последствием выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора является возникновение права требования от застройщика передачи индивидуально определенной части в объекте долевого строительства. В этой связи обязательство по уплате цены договора по своей экономической сущности носит инвестиционный характер (для строительства (создания объекта) и возникновения права требовать его передачи в будущем) и по порядку исполнения является первичным к корреспондентскому обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

Таким образом, истец, выполнив все свои обязательства по заключенному договору, имеет полное право на приобретение в собственность жилого помещения, в финансировании строительства которого он участвовал.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Истица просит признать право собственности на объект недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истицы, исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что ООО фирма «Рамзис» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд пришел к выводу о признании за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – <адрес>, расположенную по адресу: КЧР, <адрес>, ФИО3

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Рамзис», Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Северо-Кавказская государственная академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ МВД по КЧР) на <адрес>, общей площадью 87,9 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: КЧР, <адрес>, ФИО3

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 27.11.2025 г.

Судья Черкесского городского суда С.В. Хохлачева