ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2023 года № 3а-3/2023

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Молоковой Л.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 на основании договора №... аренды земельного участка от 12 мая 2008 года, заключенного с ..., является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года определена в размере 1 438 272 рублей 79 копеек.

Административный истец ФИО1, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 октября 2022 года №..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «...» П.С.А., являющимся членом ассоциации «Русское общество оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года составила 73 200 рублей.

Административный истец ФИО1 просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, представитель заинтересованного лица администрации Никольского муниципального района в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

ФИО1 является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, что в силу части 3 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... определена по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года в размере 1 438 272 рублей 79 копеек.

Решением Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 15 декабря 2022 года №... произведен перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении, кадастровая стоимость по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года определена в размере 363 107 рублей 45 копеек.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт от 18 октября 2022 года №..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «...» П.С.А.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года составляет 73 200 рублей.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 17 января 2023 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета от 18 октября 2022 года №... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту П.С.Е.

Из заключения эксперта П.С.Е. от 17 февраля 2023 года №... следует, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости.

По результатам проведенного анализа экспертом сделан вывод о том, что оценщиком общества с ограниченной ответственностью «...» П.С.А. при расчетах и составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.... Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой, поскольку не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отмечает, что оценщиком были правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбран подход и методы оценки в отношении сравнительного подхода, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов, ошибки при выполнении математических действий не выявлены.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года составляет 222 406 рублей.

Оценивая заключение эксперта П.С.Е. от 17 февраля 2023 года №..., суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка, подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных объявлений, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В заключении эксперт произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которым относится предмет экспертизы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере рыночной стоимости, определенном в отчёте от 18 октября 2022 года №..., выполненном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «...» П.С.А., поскольку, как обоснованно указано в заключении судебной экспертизы, в отчете выявлены ошибки, отчет в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта П.С.Е. от 17 февраля 2023 года №....

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку суду не представлено сведений, что ФИО1 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., датой его обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату направления в суд административного искового заявления – 27 октября 2022 года.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета (статья 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Департамент имущественных отношений Вологодской области ходатайствует о взыскании с административного истца расходов на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Из материалов дела установлено, что административным ответчиком понесены расходы на оплату экспертизы в размере 25 000 рублей, что подтверждается копией платежного поручения №... от 20 января 2023 года.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учёт того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Установлено и подтверждается материалами дела, что на момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... составляла 1 438 272 рубля 79 копеек, что превышает итоговую величину его рыночной стоимости, установленную судом в качестве кадастровой (по итогам судебной экспертизы), в 6,5 раза, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости.

В силу изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов с административного истца в пользу Департамента имущественных отношений Вологодской области.

Обстоятельство, что допущенная при определении кадастровой стоимости ошибка исправлена бюджетным учреждением, после чего разница между пересмотренной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта, составила менее 50%, что является незначительным и укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не являются основаниями для возмещения заявленных расходов, поскольку на момент обращения ФИО1 с административным иском в суд действовала прежняя кадастровая стоимость, которая являлась значительно большей по сравнению с рыночной стоимостью, принятой судом, а исправление Бюджетным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» допущенной ошибки произведено после обращения административного истца в суд.

Кроме того, принятое уполномоченным органом субъекта Российской Федерации решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибки, допущенной при ее определении, подтверждает то обстоятельство, что в рамках государственной кадастровой оценки, результаты которой оспаривались истцом, имела место ошибка при применении методики определения кадастровой стоимости к конкретному объекту недвижимости, которая наряду с иным привела к завышению кадастровой стоимости и вызвала необходимость обращения истца с иском об оспаривании такой стоимости.

Учитывая изложенное, а также то, что со стороны ФИО1 каких-либо действий, которые могли бы свидетельствовать о злоупотреблении правом, не усматривается, бремя несения судебных расходов не может возлагаться на административного истца, который при обращении в суд за судебной защитой действовал добросовестно в целях устранения нарушения прав.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 222 406 рублям по состоянию на дату оценки 01 января 2020 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 27 октября 2022 года.

Департаменту имущественных отношений Вологодской области в удовлетворении требования о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-3/2023 в размере 25 000 рублей отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.К. Молокова

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2023 года