Судья Севодина О.В. УИД 39RS0020-01-2022-001097-10
дело №2-47/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-3942/2023
12 июля 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Мариной С.В.
судей Куниной А.Ю., Поникаровской Н.В.
при секретаре Глодян В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 марта 2023 года по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 об исполнении обязанности по передаче квартиры, регистрации перехода права собственности и взыскании убытков, по встречному иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения ФИО3 и его представителя – ФИО5, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО3 обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ФИО2, ФИО4, указав в его обоснование, что 20 мая 2022 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик (продавец) передал истцу (покупателю) в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН № по цене 4 000 000 руб.
В соответствии с условиями договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу. Обязанность покупателя по оплате квартиры считается исполненной с момента заключения договора и получения продавцом денежных средств от покупателя, что подтверждается росписью продавца в договоре (пункты 3-4 договора).
Согласно пункту 5 договора стороны обязались осуществить государственную регистрацию перехода права в течение десяти дней с даты подписания договора. Договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
07 июня 2022 года истец направил в адрес ФИО2 письмо содержащее предложение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Росреестра по Калининградской области в течение не более 5 дней с даты получения письма, которое было получено ответчиком 14 июня 2022 года.
Ответчик ФИО6 уклонилась от подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности, ключи от квартиры не передала, денежные средства в размере 4 000 000 рублей не возвратил.
С учетом того, что жилое помещение должно было быть передано истцу 20 мая 2022 года, то с 21 мая 2022 года возмещению истцу подлежат убытки (упущенная выгода).
Руководствуясь ценовым предложением, размещенным на интернет-сайтах, истец полагает обоснованным взыскание с ответчика убытков (упущенной выгоды), исходя из расчета 6 500 руб. за каждые сутки неисполнения обязанности ответчиком передачи квартиры истцу.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 с учетом уточнений иска просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> КН №, заключенный 13 сентября 2022 года между ФИО2 и ФИО4; обязать Управление Росреестра по Калининградской области аннулировать запись о государственной регистрации перехода права собственности ФИО7 на вышеуказанную квартиру; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО2 к ФИО3; обязать ФИО2 передать ФИО3 спорную квартиру; взыскать с ответчика убытки за нарушение обязанности по передаче квартиры за период с 21 мая 2022 года по дату составления иска (19 июля 2022 года) в сумме 370 500 руб..
Не согласившись с заявленным ФИО3 исковым заявлением, ФИО2 обратилась к ФИО3 со встречным исковым заявлением, в обоснование которого истец, ссылаясь на фиктивность заключенного между ФИО2 и ФИО3 20 мая 2022 года договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с неисполнением ФИО3 обязательств по оплате приобретаемого имущества.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства ФИО2 просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 20.05.2022, заключенный между ФИО3 и ФИО2
Разрешив эти требования, Светлогорский городской суд Калининградской области 28 марта 2023 года постановил решение, которым исковое заявление ФИО3 к ФИО2, ФИО4 об исполнении обязанности по передаче квартиры, регистрации перехода права собственности и взыскании убытков удовлетворено частично. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: гор<адрес>, кадастровый номер №, заключенный 13 сентября 2022 года между ФИО2 и ФИО4
Произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от ФИО2 к ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 20 мая 2022 года.
На ФИО2 возложена обязанность передать ФИО3 квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Указано, что решение суда является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации перехода права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по договору купли-продажи квартиры между ФИО2 и ФИО4 от 13 сентября 2022 года.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи оставлено без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые определениями суда от 27 декабря 2022 года и от 12 октября 2022 года, отменены, сохранив их действие до вступления решения суда в законную силу.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит вынесенное по делу судебное постановление отменить и принять новое решение.
Полагает, что из буквального толкования условий договора купли-продажи от 20 мая 2022 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3, не следует, что покупателем до подписания данного договора была исполнена обязанность по оплате приобретаемого жилого помещения. Выводы суда об обратном, апеллянт считает необоснованными.
Указывает, что судом не установлена действительная воля сторон при подписании оспариваемого договора, в том числе совершенные ими действия по осмотру жилого помещения ФИО3, передаче квартиры в натуре и передаче ключей от запирающих устройств входной двери, составлению акта-приема-передачи.
Считает несостоятельными выводы суда о мнимости договора купли-продажи, заключенного 13 сентября 2022 года между ФИО2 и ФИО4
От ФИО3 поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых истец (ответчик по встречному иску), полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО2 и ФИО4, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, о наличии уважительных причин, препятствующих явке в суд, не сообщили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 167, частями 1, 2 статьи 327 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).
Если правила, содержащиеся в части 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 25 ноября 2015 года между ООО «СТК-Балт» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был подписан договор № участия в долевом строительстве МКЖ с пристроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>.
Цена договора составила 2 510 600 руб., которая вносится участником долевого строительства на расчетный счет или в кассу застройщика, но не позднее 2015 года (пункт 4.1.1 договора).
15 ноября 2016 года между ООО «СТК-Балт» и ФИО2 подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры №, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: Калининградская <адрес>, общей площадью с холодными помещениями <данные изъяты> кв.м, общей площадью <данные изъяты> кв.м в техническом и санитарном состоянии, соответствующем условиям договора участия в долевом строительстве, в полной комплектации. Участник долевого строительства претензий к застройщику не имеет, взнос за квартиру в сумме 2 607 000 руб. произведен в полном объеме и своевременно. Условия договора с обеих сторон считаются надлежащим образом выполненными.
25 ноября 2016 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект долевого строительства с КН №.
Также судом установлено, что с 2016 года по 2019 год ФИО3 и ФИО2 проживали совместно, спорная квартира сдавалось ими в аренду третьим лицам. Как следует из объяснений ФИО3 и не оспаривалось ФИО2 в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, оплата по договору участия в долевом строительстве в сумме 2 510 600 руб., была осуществлена за счет личных денежных средств ФИО3 За его же денежные средства был осуществлен ремонт указанной квартиры и приобретена мебель. В мае 2022 года стороны расстались и с этого времени совместно не проживают.
20 мая 2022 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество – квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м (без учета холодных помещений: балконов, лоджий), расположенную на первом этаже МКД по адресу: <адрес> КН №.
Пунктом 3 договора сторонами согласована стоимость квартиры в размере 4 000 000 руб. Оплата производится путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу. Обязанность покупателя по оплате квартиры считается исполненной с момента заключения настоящего договора и получения продавцом денежных средств от покупателя, что подтверждается росписью продавца в настоящем договоре.
Право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Стороны обязуются осуществить государственную регистрацию перехода права в Управление Росреестра по Калининградской области в течение десяти дней с даты подписания договора (пункт 5 договора).
В соответствии с пунктом 6 договора, одновременно он является и актом приема-передачи квартиры, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял квартиру в качественном состоянии на день подписания договора. С момента подписания договора продавец считается исполнившим свои обязательства по передаче квартиры покупателю в полном объеме и надлежащим образом.
Также судом установлено, что в нарушение условий договора, ФИО2 уклонилась от регистрации перехода права собственности.
07 июня 2022 года ФИО3 в адрес ФИО2 было направлено письмо с предложением об осуществлении государственной регистрации права в течение не более пяти дней с момента получения письма. Данное обращение было оставлено ФИО2 без ответа.
В обоснование своих требований о расторжении данного договора купли-продажи квартиры ФИО2 ссылалась на заключение договора под влиянием заблуждения относительно его природы, а также под морально-психологическим давлением со стороны ФИО3, на фиктивность данной сделки Д.А., на неисполнение ФИО3 обязательств в части оплаты, на отсутствие расписки в получении денежных средств в размере 4 000 000 руб.
Такие доводы ФИО2 судом были тщательно проверены судом первой инстанции и правомерно им отклонены.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, в договоре стороны согласовали все его существенные условия, четко выразили предмет договора, его стоимость и свою волю на заключение именно такого договора. Текст договора изложен ясным и понятным языком, не позволяющим его двоякое, либо иное, чем в нем предусмотрено, толкование. В этой связи оснований полагать, что ФИО2 заблуждалась относительно природы данного договора, не имеется.
Факт передачи денежных средств в оплату стоимости квартиры с достаточной степенью очевидности подтверждается текстом договора купли-продажи от 20 мая 2022 года, в котором прямо указано: «оплата квартиры произведена путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу. Обязанность покупателя по оплате квартиры считается исполненной с момента заключения настоящего договора и получения продавцом денежных средств от покупателя, что подтверждается росписью продавца в настоящем договоре» (пункт 3), а также пунктом 9 договора «настоящим каждая из сторон договора купли-продажи подтверждает, что обязательства сторон выполнены в полном объеме, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора и его исполнению».
В соответствии с пунктом 8 договора «стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своем интересе, не лишены правоспособности и дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора и обстоятельств его заключения, не находятся в состоянии, когда не способны понимать значение своих действий или руководить ими, а также у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях».
Таким образом, само содержание договора со всей очевидностью свидетельствует не только о достижении сторонами соглашения по всем его существенным условиям, но также и об исполнении договора обеими сторонами, в том числе в части оплаты стоимости квартиры.
При этом суд также обоснованно принял во внимание, что пункты 8 и 9 договора, содержание которых приведено выше, расположены на второй странице договора, подлинность которой ФИО2 не оспаривалась. На договоре купли-продажи от 20 мая 2022 года на этой странице имеются подписи ФИО2 и ФИО3, при этом стороны не отрицали факт личного подписания ими текста договора. Текст договора с иным содержанием ФИО2 суду не представила.
Также со своей стороны ФИО3 представил суду относимые и допустимые доказательства наличия у него на момент совершения сделки необходимых денежных средств для передачи продавцу.
Таким образом, отсутствуют основания полагать, что договор между сторонами был заключен на каких-либо иных условиях и что оплата по нему произведена не была.
В нарушение положений статей 56, 57 ГПК РФ, не было представлено ФИО2 и никаких доказательств в подтверждение доводов о том, что договор купли-продажи был заключен под влиянием обмана, либо под морально-психологическим давлением со стороны ФИО3 В правоохранительные органы по поводу совершения в её отношении со стороны ФИО3 каких-либо неправомерных действий ответчик-истец не обращалась.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при отчуждении спорного имущества ФИО3 ФИО2 имела волю на совершение иной сделки либо вовсе не имела намерения на отчуждение спорной квартиры.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
При таком положении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключении ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи квартиры на изложенных в нем условиях, его исполнении обеими сторонами, и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований ФИО2 о расторжении данного договора.
Оснований не согласиться с такими выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на нормах материального права, которые подлежат применению к возникшим правоотношениям, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости и достоверности, вытекают из установленных судом фактов.
Также судом установлено, что после обращения ФИО3 в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в ходе его рассмотрения 13 сентября 2022 года ФИО2 заключила договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО4, по условиям которого передала отчуждаемый объект недвижимости в момент подписания договора, который является также актом приема-передачи, и с этого момента право пользования, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации помещения переходят к покупателю (пункт 3 договора).
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ)
С учетом установленных по делу обстоятельств, верно применив вышеприведенные нормы права, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 13 сентября 2022 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4
Как обоснованно отметил в решении суд первой инстанции, с момента обращения ФИО3 19 июля 2022 года в суд с иском о понуждении её к исполнению обязательств по договору купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на неё, ФИО2 настаивала на отсутствии у нее волеизъявления на продажу спорную квартиру как по состоянию на 20 мая 2022 года, так и впоследствии. Однако, уже 13 сентября 2022 года ФИО2, заведомо зная о рассмотрении Светлогорским городским судом Калининградской области таких требований, заключила договор купли-продажи квартиры, находившейся в споре, со своим знакомым ФИО4, и в тот же день этот договор был передан на государственную регистрацию перехода права в МФЦ.
При этом доказательств исполнения сторонами условий данного договора суду представлено не было. Как правильно указал суд первой инстанции, копия расписки ФИО1 таким бесспорным доказательством служить не может. Также в подтверждение таких своих выводов суд первой инстанции обоснованно сослался на ответ общества с ограниченной ответственностью «УК «Ваш Партнер», согласно которому оплата жилищных услуг по спорной квартире за период с сентября 2022 года по февраль 2023 года произведена ФИО2, а также на скриншоты с сайта Домклик, на котором по состоянию на 20 декабря 2022 года было размещено объявление о продаже спорной квартиры по цене 9 700 000 руб.
При таком положении, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ФИО3 о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенного 13 сентября 2022 года между ФИО2 и ФИО4, об исполнении ФИО2 обязательств по передаче квартиры, регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к нему и отказал в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 20 мая 2022 года.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы выводов суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, поэтому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленного сторонами, спора судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом допущено не было.
Таким образом, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены законного и обоснованного решения суда или его изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о взыскании убытков сторонами не оспаривается, предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции не является.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение составлено 19 июля 2023 года.
Председательствующий
Судьи