Решение по делу № 2-3682/2025 от 23.01.2026 | Кстовский городской суд (Нижегородская область)

Категория дела О защите прав потребителя Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>, <ФИО> обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой», с учетом уточненных требований просят суд.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Представитель ООО «СЗ «ЭкоСтрой» в зал судебного заседания не явились, извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке заочного производства. Поскольку недостатки застройщиком

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> <ФИО>, (дата обезличена) года рождения, паспорт , <ФИО> <ФИО>, (дата обезличена) года рождения, паспорт , к ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» о защите прав потребителей

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело (номер обезличен)

УИД 52RS0(номер обезличен)-47

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2026 года г.Кстовог.о.г.Н.Ногвород

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кузнецовой Н.А., при секретаре судебного заседания Коноваловой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО11 ФИО5 ФИО12 к ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой», с учетом уточненных требований просят суд:

Признать недействительным Односторонний акт от 20.08.2025 передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024, подписанный от имени ответчика - ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой».

Обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в срок, но не более 60 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, безвозмездно устранить имеющиеся недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства - (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен).

Обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в срок не более 10 календарных дней после безвозмездного устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, передать истцам Маринину ФИО13 и ФИО5 ФИО14 в собственность по двустороннему Передаточному акту Объект долевого строительства – (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Установить судебную неустойку в размере 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей за каждый день просрочки безвозмездного устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства – (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен).

Взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истцов ФИО5 ФИО15 и ФИО5 ФИО16 компенсацию морального вреда в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, из расчета по 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей в пользу каждого.

Взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истца ФИО5 ФИО17 компенсацию расходов на оплату вознаграждения за оказание квалифицированной юридической помощи и услуг представителя в сумме 90 000 (Девяносто тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истца ФИО5 ФИО18 компенсацию судебных расходов на оплату услуг экспертной организации ООО «Профлидер» в сумме 22 000 (Двадцать две тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истца ФИО5 ФИО19 компенсацию судебных расходов на оплату услуг Управления Росреестра по (адрес обезличен) в сумме 680 (Шестьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истцов ФИО5 ФИО20 и ФИО5 ФИО21 судебные расходы за оформление нотариальной доверенности в сумме 3 397 (Три тысячи триста девяносто семь) рублей 00 копеек, из расчета по 1 698 (Одна тысяча шестьсот девяносто восемь) рублей 50 копеек в пользу каждого.

Применить последствия недействительности Одностороннего акта от (дата обезличена) передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от (дата обезличена), посредством погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права от (дата обезличена) за (номер обезличен), о регистрации за ФИО2 и ФИО3 права собственности на (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен)

В обоснование иска указано, что (дата обезличена) между ними и ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» заключен Договор участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК).

Согласно пунктам 1.1., 1.2., 2.2., 3.1., 3.2., 5.1. – 5.1.2. Договора, Застройщик обязался в срок не позднее (дата обезличена) своими силами или с привлечением других лиц, на основании разрешения на строительство (номер обезличен) от (дата обезличена) построить (создать) Объект недвижимости (Многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: (адрес обезличен) и (адрес обезличен) и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости, по Передаточному акту передать соответствующий Объект долевого строительства – 2-х комнатную квартиру под условным номером 39 (далее также – «Объект долевого строительства») с произведенными в ней отделочными работами, перечень которых указан в Приложении (номер обезличен) к Договору, а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную Договором Цену.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора, Цена Договора составляет 5 402 384,12 рублей, из расчета 106 555,90 рублей за один квадратный метр проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства. Данная сумма в полном объеме уплачена Истцами, что подтверждает надлежащее исполнение ими принятых на себя по Договору обязательств.

В пункте 5.5. Договора указано, что Участники долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, градостроительных регламентов, от иных обязательных требований.

В период с 30.12.2023 по 31.12.2025 включительно, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком, с учетом особенностей, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее также – Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1917).

08.07.2025 по согласованию с Застройщиком, Дольщиком, с привлечением специалиста экспертной компании ООО «Профлидер» состоялась приемка (осмотр) Объекта долевого строительства, в ходе которой было обнаружено большое количество недостатков (дефектов) в части выполненных Застройщиком работ, использованных при этом материалов и изделий, в том числе существенных (недостатки входных дверей, верхних перекрытий, стен, стяжки пола, инженерных систем, оконных блоков, системы отопления, системы внутриквартирного электроснабжения), что в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 является основанием для отказа от подписи Передаточного акта. По результатам проведенного осмотра, специалистом ООО «Профлидер» был составлен Акт осмотра, с описанием (перечислением) в нем недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства.

В связи с наличием большого количества недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, в том числе существенных, и необходимостью их безвозмездного устранения до подписания Передаточного акта, Дольщиками не был подписан Передаточный акт, который подлежал подписанию в «личном кабинете» Участника долевого строительства на сайте Застройщика www.pik.ru, с использованием электронно-цифровой подписи.

10.07.2025 на основании подготовленного специалистом экспертной компании ООО «Профлидер» Акта осмотра от 08.07.2025, Дольщиком, в «личном кабинете» Участника долевого строительства на сайте Застройщика www.pik.ru, в раздел «Ход сделки», в подразделе «Заселение», в подподразделе «Подписание акта приема-передачи квартиры», было подано обращение, в котором перечислены недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства, выявленные в ходе осмотра 08.07.2025, для их безвозмездного устранения Застройщиком до подписания Передаточного акта, как того требует Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380.

Указанное обращение было зарегистрировано 10.07.2025 под номером OBR1805051, со сроком ответа до 11.07.2025, о чем Дольщику поступило соответствующее подтверждение в виде смс-сообщения на номер мобильного телефона.

Однако, в тот же день, то есть 10.07.2025 от Застройщика на телефон Дольщика поступило смс-сообщение, о закрытии обращения под номером OBR1805051.

Таким образом, в нарушение требований Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, Застройщик, без объяснения причин, отказался устранять выявленные недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства, обеспечивать составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» пункта 1 указанного Постановления Правительства РФ с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией, и дальнейшего устранения их в срок не более 60 календарных дней со дня составления соответствующего акта осмотра с участием специалиста, лишь продолжив направлять в адрес Дольщиков смс-сообщения о необходимости подписать документы по заселению, то есть Передаточный акт, то есть без выявленных недостатков (дефектов).

Таким образом, истцы на законных к тому основаниях отказались от подписания Передаточного акта Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380.

Игнорируя требование об устранении выявленных недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, а также требований Постановления Правительства Российской Федерации от (дата обезличена) (номер обезличен), (дата обезличена) Застройщик, без уведомления Дольщиков, составил Односторонний акт передачи (Передаточный акт) Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от (дата обезличена), а именно (адрес обезличен), расположенной в (адрес обезличен), безосновательно указав в нем об уклонении Участников долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и о соответствии Объекта долевого строительства условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

О составлении Одностороннего акта передачи Объекта долевого строительства Дольщикам стало известно лишь 02.09.2025, когда ими было получено почтовое отправление РПО 10100011055437, с находящимся в нем указанным Односторонним актом от 20.08.2025.

Подписанный Ответчиком Односторонний акт передачи Объекта долевого строительства является недействительным в силу следующего. Согласно части 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ односторонний акт может быть составлен ответчиком только в случае уклонения истцом от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 ст. 8 срок или в случае отказа истца от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи). При этом, Истцы не уклонялись от приемки квартиры. Истцы отказались от принятия квартиры по результатам проведенного 08.07.2025 осмотра на основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в связи с тем, что квартира имела в себе недостатки (дефекты) и необходимостью выполнения Ответчиком требований Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380. О наличии недостатков (дефектов), Истцы сообщили Застройщику путем их внесения в соответствующий раздел «личного кабинета» Участника долевого строительства на сайте Застройщика www.pik.ru. Данные обстоятельства исключают право Ответчика на составление в одностороннем порядке Одностороннего акта передачи квартиры. Однако Ответчиком 20.08.2025 безосновательно был подписан Односторонний акт передачи квартиры. Истцы уплатили Ответчику значительную сумму денежных средств, поэтому вправе настаивать на устранении любых недостатков квартиры и требовать от Ответчика передачи им качественного продукта строительства без каких-либо недостатков (существенных или несущественных), либо передачи Объекта долевого строительства с недостатками (дефектами), которые будут указаны в соответствующем акте, с необходимостью их дальнейшего безвозмездного устранения Ответчиком.

Таким образом, в силу частей 5 и 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Односторонний акт передачи Объекта долевого строительства от 20.08.2025 является недействительным.

Кроме того, дополнительным доказательством наличия недостатков (дефектов) спорного Объекта долевого строительства является тот факт, что в период до момента, когда Дольщики получили почтовое отправление с копией Одностороннего акта передачи Объекта долевого строительства, в его помещениях произошел разлив канализационных стоков, которыми в том числе была повреждена (адрес обезличен) (адрес обезличен).

Нарушением взятых на себя обязательств по Договору, Ответчик причинил Истцам моральный вред, выразившийся в нравственных переживаниях ввиду того, что Истцы, вложив в долевое строительство значительную сумму денежных средств, не получили от Ответчика качественный результат строительства, а при обращении с требованием об устранении выявленных недостатков (дефектов), либо указания их в соответствующем документе, просто проигнорировал их требования и составил Односторонний акт передачи Объекта долевого строительства. В связи с этим, с Ответчика в пользу Истцов подлежит взысканию компенсация морального вреда. С учетом степени вины Ответчика и характера, причиненного Истцам морального вреда, разумной и справедливой к выплате в пользу Истцов компенсацией морального вреда полагаю сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, из расчета по 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек в пользу каждого.

Истцы ФИО6, ФИО7 надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд не явились.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области в зал судебного заседания не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с положениями статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

Как установлено судом, (дата обезличена) между ФИО5 ФИО22, ФИО5 ФИО23 и ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой», заключен Договор участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК).

Согласно пунктов 1.1., 1.2., 2.2., 3.1., 3.2., 5.1. – 5.1.2. Договора, Застройщик обязался в срок не позднее (дата обезличена) своими силами или с привлечением других лиц, на основании разрешения на строительство (номер обезличен) от (дата обезличена) построить (создать) Объект недвижимости (Многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: (адрес обезличен) и (адрес обезличен) и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости, по Передаточному акту передать соответствующий Объект долевого строительства – 2-х комнатную квартиру под условным номером 39 (далее также – «Объект долевого строительства») с произведенными в ней отделочными работами, перечень которых указан в Приложении (номер обезличен) к Договору, а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную Договором Цену.

Согласно требований, закрепленных частями 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее также - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 установлено следующее:

- подпункт «в»: при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта;

- подпункт «г»: при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- подпункт «д»: при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;

- подпункт «е»: застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

- подпункт «л»: техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Указанное обращение было зарегистрировано 10.07.2025 под номером (номер обезличен), со сроком ответа до 11.07.2025, о чем Дольщику поступило соответствующее подтверждение в виде смс-сообщения на номер мобильного телефона.

Таким образом, судом установлено, что в нарушение требований Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, Застройщик, без объяснения причин, отказался устранять выявленные недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства, обеспечивать составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» пункта 1 указанного Постановления Правительства РФ с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией, и дальнейшего устранения их в срок не более 60 календарных дней со дня составления соответствующего акта осмотра с участием специалиста, лишь продолжив направлять в адрес Дольщиков смс-сообщения о необходимости подписать документы по заселению, то есть Передаточный акт, то есть без выявленных недостатков (дефектов).

Поскольку недостатки застройщиком не были устранены, суд приходит к выводу, что истцы на законных к тому основаниях отказались от подписания Передаточного акта Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380.

Суд считает, что подписанный Ответчиком Односторонний акт передачи Объекта долевого строительства является недействительным в силу следующего.

Согласно части 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ односторонний акт может быть составлен ответчиком только в случае уклонения истцом от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 ст. 8 срок или в случае отказа истца от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи). При этом, Истцы не уклонялись от приемки квартиры.

Истцы отказались от принятия квартиры по результатам проведенного 08.07.2025 осмотра на основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в связи с тем, что квартира имела в себе недостатки (дефекты) и необходимостью выполнения Ответчиком требований Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380. О наличии недостатков (дефектов), Истцы сообщили Застройщику путем их внесения в соответствующий раздел «личного кабинета» Участника долевого строительства на сайте Застройщика www.pik.ru. Данные обстоятельства исключают право Ответчика на составление в одностороннем порядке Одностороннего акта передачи квартиры. Однако Ответчиком 20.08.2025 безосновательно был подписан Односторонний акт передачи квартиры. Истцы вправе настаивать на устранении производственных недостатков квартиры и требовать от Ответчика передачи им качественного продукта строительства без каких-либо недостатков (существенных или несущественных), либо передачи Объекта долевого строительства с недостатками (дефектами), которые будут указаны в соответствующем акте, с необходимостью их дальнейшего безвозмездного устранения Ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в силу частей 5 и 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, односторонний акт передачи Объекта долевого строительства от 20.08.2025 является недействительным.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 этого федерального закона; 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

(дата обезличена) Управлением Росреестра по Нижегородской области по заявлению Ответчика, на основании Одностороннего акта от (дата обезличена) передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от (дата обезличена), в отсутствие волеизъявления Истцов, было зарегистрировано право общей совместной собственности последних на (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), Кстовский муниципальный округ, д. Утечино, (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) (запись о государственной регистрации права от (дата обезличена) (номер обезличен)).

Передаточный акт является неотъемлемой частью юридического состава, с которым закон связывает государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем исковые требования о применении последствий недействительности сделки в виде ФИО4 акта приема-передачи посредством погашения записи государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства является именно надлежащим способом защиты права.

Как указывают истцы, регистрация права собственности нарушает право участника долевого строительства не принимать от застройщика объект, не соответствующий условиям договора, строительным нормам и правилам. Кроме того, переход права собственности связан с возникновением у собственника обязанности по содержанию этого имущества, в частности по оплате коммунальных услуг, а также по уплате налога.

Поскольку судом признан недействительным Односторонний акт от 20.08.2025 о передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024, подписанный от имени ответчика - ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой», суд приходит к выводу, что имеются основания для применения последствий его признания таковым, посредством погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права истцов на спорный Объект долевого строительства, следовательно требований в данной части подлежат удовлетворению в полном объеме, необходимо применить последствия недействительности Одностороннего акта от 20.08.2025 передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от (дата обезличена), посредством погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права от (дата обезличена) за (номер обезличен), о регистрации за ФИО5 ФИО24 и ФИО5 ФИО25 права собственности на (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), Кстовский муниципальный округ, д. Утечино, (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) и обязать ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в срок не более 10 календарных дней после безвозмездного устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, передать истцам Маринину ФИО27 и ФИО5 ФИО26 в собственность по двустороннему Передаточному акту Объект долевого строительства – (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

В соответствии с положениями статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из преамбулы Закона «О защите прав потребителей» следует, что изготовителем и продавцом являются организации независимо от их организационно-правовых форм, а также индивидуальные предприниматели, производящие товары для реализации потребителям, а также реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 18 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в соответствии с пунктом 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части не урегулированной данным законом.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 6 ст. 7 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Из материалов дела следует, что 08.07.2025 по согласованию с Застройщиком, Дольщиком, с привлечением специалиста экспертной компании ООО «Профлидер» состоялась приемка (осмотр) Объекта долевого строительства, в ходе которой было обнаружено большое количество недостатков (дефектов) в части выполненных Застройщиком работ, использованных при этом материалов и изделий, в том числе существенных (недостатки входных дверей, верхних перекрытий, стен, стяжки пола, инженерных систем, оконных блоков, системы отопления, системы внутриквартирного электроснабжения), что в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 является основанием для отказа от подписи Передаточного акта. По результатам проведенного осмотра, специалистом ООО «Профлидер» был составлен Акт осмотра, с описанием (перечислением) в нем недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства.

В связи с наличием большого количества недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, том числе существенных, и необходимостью их безвозмездного устранения до подписания Передаточного акта, Дольщиками не был подписан Передаточный акт, который подлежал подписанию в «личном кабинете» Участника долевого строительства на сайте Застройщика www.pik.ru, с использованием электронно-цифровой подписи.

Поскольку спор в досудебном порядке не разрешен, недостатки не устранены, возмещение стоимости устранения недостатков не произведено истец обратился в суд с иском.

Перечень выявленных дефектов перечислен в Акте осмотра, составленном ООО «Профлидер» на листах 47-56.

В Акте приведены подробные перечни выявленных дефектов, объемов работ для устранения значительных производственных дефектов, а именно:

Прихожая

Входная дверь

высота порога входного дверного блока составляет 58мм со стороны общедомового коридора, со стороны прихожей 67 мм – не соответствует требованиям п.5.11 ГОСТ Р 57327–2016 «Двери металлические противопожарные. Общие технические требования и методы испытаний.п.5.1.19. ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

отсутствует второй контур уплотнителя по периметру притвора дверной блока – не соответствует п.5.1.8 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

загрязнения строительными материалами лицевой поверхности коробки дверного блока слева со стороны общедомового коридора – не соответствует требованиям п.5.3.11 ГОСТ 31173-2016«Блоки дверные стальные. Технические условия»;

отклонение от плоскостности декоративной панели со стороны прихожей квартиры 3мм на 1 метр – не соответствует 5.2.6 ГОСТ 3117302016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

толщина наружного листа дверного полотна дверного блока составляет 1.1 мм со слоем окрасочного слоя – не соответствует п.5.1.3 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

при применении технического эндоскопа Тритон 1080р на внутренней поверхности коробки входного дверного блока зафиксирован прожог– не соответствует требованиям п.5.3.12 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

зазор в соединениях доборов с коробкой входной двери составляет от 1,0 до 3,0 мм;

зафиксированы инородные включения в окрасочном слое покрытия дверного полотна сверху в левом углу, что свидетельствует о ненадлежащей подготовки перед нанесением лакокрасочного слоя на полотно дверного блока– не соответствует п. 5.2 ГОСТ 9.402-2004 — Межгосударственный стандарт «Единая система защиты от коррозии и старения. Покрытия лакокрасочные. Подготовка металлических поверхностей к окрашиванию»;

отсутствуют сварные или другие равнопрочные соединения в нижних угловых соединениях коробки входного дверного блока – не соответствует требованиям п.5.1.3 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия».

Верхнее перекрытие

при монтаже натяжных потолков будут скрыты распределительные коробки, что не обеспечивает возможность обслуживания и подключения новых элементов сети электроснабжения – не соответствует требованиям п 2.1.23 ПУЭ-7 «Правила устройства электроустановок. Издание 7»;

высолы в местах растрескивания на поверхности верхнего перекрытия – не соответствует требованиям Приложения Х СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1,3,4)»;

на бетонной поверхности верхнего перекрытия присутствуют пятна ржавчины – не соответствует требованиям Приложения Х СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1,3,4)».

Стены

отклонение от вертикальной плоскости поверхности стены между прихожей и санузлом справа от дверного проема в верхней части от 5 до 10 мм/м – не соответствует требованиям п.7.2.13СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1, 2)»;

отсутствует штукатурный слой в верхней части угла (за канализационным стояком), за коммуникациями над дверным проемом – не соответствует требованиям Приложения №2 к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024г.;

отсутствует короб отделяющий от помещения общедомовой канализационный стояк – не соответствует требованиям Приложения №1 к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024г.

Стяжка пола

деформационные швы не заполнены полимерным составом – не соответствует требованиям п.8.14 СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменениями N 1, 2, 3)»;

при простукивании поверхности цементно-песчаной стяжки присутствует изменение характера звучания, что указывает на то, что стяжка пола выполнена с нарушением адгезии, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» (С Изменениями N 1, N 2).

Санузел 1 (справа от входной двери)

Верхнее перекрытие

Стены

отсутствует короб, отделяющий от помещения общедомовой канализационный стояк – не соответствует требованиям Приложения №1 к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024г.

перегородки выполнены из пазогребневых плит светлого серо-зеленого цвета, но при исследовании в результате полива водой плит происходит впитывание влаги в тело пазогребневых плит, после чего при малейшем воздействии (пальпации) происходит деструкция увлажненных участков плит – не соответствует требованиям п.9.1 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»;

разводка электросетей выполнена с нарушением требований к прокладке скрытого кабеля, кабель уложен в штробу но не замоноличен;

нарушение перевязки пазогребневых блоков, торцевые (вертикальные) стыки пазогребневых плит на перегородке между санузлом 1 и кухней-гостиной смещены менее чем на 100 мм – не соответствует требованиям п.3.7 «Комплексные системы КНАУФ. Внутренние стены из гипсовых пазогребневых плит для жилых, общественных и производственных зданий. Материалы для проектирования и рабочие чертежи узлов. Шифр М8.10/2007»;

в дверном проеме отсутствует гидроизоляция на высоту в 200 мм – не соответствует требованиям п.8.6.5 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» (С Изменениями N 1, N 2);

сопряжение перегородок из пазогребневых плит с верхним перекрытием выполнено с нарушениями, верхний ряд перегородок из гипсовых пазогребневых плит выполнен не из плит со скошенными гранями - не соответствует п.5.2.13, п.6.1.13 СП 55-103-2004 «Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит»; не соответствует альбому технических решений, лист 16, «Схема перегородок», Шифр М8.10/07-1, Стадия Р, выполненному ОАО ЦНИИПРОМЗДАНИЙ г. Москва 2007г.

Инженерные системы

отклонение от вертикали трубопровода ХВС составляет 30 мм/м – не соответствует требованиям п. 6.1.5 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением N1,2);

отсутствует опуск трубопровода ГВС;

Стяжка пола

отсутствует перепад (15-20 мм) между поверхностью стяжки пола в санузле и прихожей– не соответствует требованиям п.4.8 СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменениями N 1, 2, 3)».

Санузел 2 (напротив жилой комнаты 1)

Верхнее перекрытие

Стены

перегородки выполнены из пазогребневых плит светлого серо-зеленого цвета и серого цвета, но при исследовании в результате полива водой плит происходит впитывание влаги в тело пазогребневых плит, после чего при малейшем воздействии (пальпации) происходит деструкция увлажненных участков плит – не соответствует требованиям п.9.1 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»;

отсутствует отверстие для горизонтального канализационного отвода в стене смежной с санузлом 1;

Стяжка пола

Кухня-гостиная

Оконный блок

загрязнение лицевой поверхности ПВХ профилей, стеклопакетов строительными материалами - не соответствует п.7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»;

отсутствие на поверхности уплотнителей, через каждые 1-3 метра длины, нанесенного товарного знака предприятия-изготовителя – не соответствует п.4.4.1 ГОСТ 30778-2001 «Прокладки уплотняющие из эластомерных материалов для оконных и дверных блоков. Технические условия»;

уплотняющие прокладки оконного блока имеют возвышения (выпуклости) - не соответствует требованиям п.4.2.6 ГОСТ 30778-2001 «Прокладки уплотняющие из эластомерных материалов для оконных и дверных блоков. Технические условия»;

отсутствуют отверстия для снижения нагрева цветных ПВХ профилей оконного блока - не соответствует п.5.9.6 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

смещение водосливных отверстий в горизонтальном импосте оконного блока наружных отверстий относительно внутренних отверстий выполнено не надлежащим образом - не соответствует п.5.9.4, п.5.9.9 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

отлив (слив) оконного блока установлен при помощи самонарезающих винтов, расстояние между крепежными элементами превышает допустимое значение 300 мм - не соответствуетп.10.6.2 ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия»;

не зачищены сварные швы угловых соединений оконного блока – не соответствует п.5.3.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»;

зазор в правом Т-образном соединении ПВХ профилей дверного оконного блока составляет 4 мм – не соответствует требованиям п.5.2.8 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия (с Изменением N 1, с Поправкой)»;

в нижнем профиле створки отверстия для осушения полости между кромками стеклопакета и фальцами профилей выполнены диаметром 5.40 мм – не соответствует п.5.9.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

отсутствует защитное ограждение (барьер, экран) в конструкции оконного блока с высотой подоконника 435 мм - не соответствуетп.6.1.15 ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия»;

диаметр отверстия для компенсации ветрового давления составляет 3.78 мм– не соответствует п.5.9.7 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

нарушена герметичность примыкания внутреннего верхнего откоса к оконному блоку – не соответствует требованиям 5.9.11.4 ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия»; п.6.6.13 СТО НОСТРОЙ 2.23.62-2012 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна. Часть 2. Правила производства монтажных работ, контроль и требования к результатам работ»;

способ установки отлива (слива) не исключает возможности попадания атмосферных осадков в монтажный шов – не соответствует п.Г.2.1 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; не соответствует требованиям п.6.6.1 СТО НОСТРОЙ 2.23.62-2012 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна. Часть 2. Правила производства монтажных работ, контроль и требования к результатам работ»;

стеклопакет в фрамуге подстворочного исполнения оконного блока развернут в плоскости, маркировка стеклопакета не читается со стороны помещения – не соответствует требованиям п.4.1.3.4 ГОСТ 32530-2013 «Стекло и изделия из него. Маркировка, упаковка, транспортирование, хранение».

Верхнее перекрытие

при устройстве конструкции натяжного потолка из ПВХ материала часть вентиляционного канала перекроется конструкцией натяжного потолка и будет находится в запотолочном пространстве, что в свою очередь снизит площадь сечения вентиляционного канала;

высолы в местах растрескивания на поверхности верхнего перекрытия– не соответствует требованиям Приложения Х СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1,3,4)»;

Стены

отклонение от вертикальной плоскости стены над проемом в прихожую составляет 10 мм – не соответствует требованиям п.7.2.13 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1, 2)»;

отклонение от вертикальной плоскости стены между дверными проемами в прихожую и санузел 2 составляет 4 мм/м– не соответствует требованиям п.7.2.13 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1, 2)»;

перегородки из ГКЛ со стороны кухни-гостиной выполнены в 1 слой - не соответствует требованиям п.5.2.25 СП 55-101-2000 «Ограждающие конструкции с применением гипсокартонных листов»;

отсутствует часть штукатурного слоя над оконным блоком – не соответствует требованиям Приложения №2 к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024г.

Стяжка пола

зазор между стяжкой пола и стенами выполнены неравномерно, местами ширина зазора менее 5 мм, присутствуют участки с отсутствием звукоизоляционного материала – не соответствует требованиям п.8.10 СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменениями N 1, 2, 3)»;

присутствуют участки с прочностью на сжатие цементно-песчаной стяжки менее 10 МПа – не соответствует требованиям п.8.5 СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменениями N 1, 2, 3)»;

на поверхности цементно-песчаной стяжки пола присутствуют следы ремонта цементно-песчаной стяжки пола, в следствии чего нарушаетсямонолитность цементно-песчаной стяжки– не соответствует требованиям п.8.14 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1, 2)»;

Система отопления

присутствуют не прокрашенные участки на поверхности трубопроводов отопления – не соответствует требованиям п.7.5.5 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» (С Изменениями N 1, N 2);

расстояние от поверхности стены до оребрения нагревательного элемента конвектора составляет 5 мм –не соответствует п.6.4.4СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением N 1,2)»;

отклонение от вертикали трубопровода системы отопления достигает 7 мм/м – не соответствует требованиям п. 6.1.5 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением N1,2).

механическое повреждение в виде замятия оребренияконвектора системы отопления;

загрязнение строительными материалами отопительного прибора (конвектора).

Жилая комната 1 (с правой стороны от кухни)

Оконный блок

в нижнем профиле створки отверстия для осушения полости между кромками стеклопакета и фальцами профилей выполнены диаметром 5.42 мм – не соответствует п.5.9.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

диаметр отверстия для компенсации ветрового давления составляет 3.76 мм– не соответствует п.5.9.7 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

угол наклона слива (отлива) составляет 4.8° от горизонтальной плоскости или 94.8° от вертикальной плоскости – не соответствует п.7.3.1.2 ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ»; п.Г.2.2 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

Верхнее перекрытие

высолы в местах растрескивания на поверхности верхнего перекрытия– не соответствует требованиям Приложения Х СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1,3,4)»;

Стяжка пола

в зоне прохода стояков отопления отсутствует стяжка пола, присутствует монолитный участок – не соответствует требованиям Приложения №1 к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от 29.01.2024г.;

на поверхности цементно-песчаной стяжки пола присутствуют следы ремонта цементно-песчаной стяжки пола, в следствии чего нарушается монолитность цементно-песчаной стяжки – не соответствует требованиям п.8.14 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1, 2)»;

Система отопления

механическое повреждение в виде замятия оребрения конвектора системы отопления; загрязнение строительными материалами отопительного прибора (конвектора).

Жилая комната 2

Оконный блок

смещение водосливных отверстий в горизонтальном импосте оконного блока внешних отверстий относительно внутренних выполнено не надлежащим образом - не соответствует п.5.9.4, п.5.9.9 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

в нижнем профиле створки отверстия для осушения полости между кромками стеклопакета и фальцами профилей выполнены диаметром 5.45 мм – не соответствует п.5.9.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)»;

стеклопакет в правой створкеоконного блока развернут в плоскости, маркировка стеклопакета не читается со стороны помещения – не соответствует требованиям п.4.1.3.4 ГОСТ 32530-2013 «Стекло и изделия из него. Маркировка, упаковка, транспортирование, хранение».

угол наклона слива (отлива) составляет 8.6° от горизонтальной плоскости или 98.6° от вертикальной плоскости – не соответствует п.7.3.1.2 ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ»; п.Г.2.2 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

Верхнее перекрытие

Стяжка пола

на поверхности цементно-песчаной стяжки пола присутствуют следы ремонта цементно-песчаной стяжки пола, в следствии чего нарушается монолитность цементно-песчаной стяжки – не соответствует требованиям п.8.14 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1, 2)»;

Система отопления

отклонение от вертикали трубопровода системы отопления достигает 10 мм/м – не соответствует требованиям п. 6.1.5 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением N1,2).

Внутриквартирное электроснабжение

высота расположения распределительного щита составляет 2220 мм от уровня стяжки пола – не соответствует требованиям раздел 4, глава 4.1 п.4.1.14 «ПУЭ. Правила устройства электроустановок. Издание 7»;

диаметр жилы кабеля групповой линии силовой сети (питание розеток)составляет 1.68 мм, что соответствует площади сечения 2.22 мм2 (Снижение площади сечения токопроводящих жил кабеля составляет – 11.38 % относительно номинала 2.50 мм?) –несоответствует требованиямп.15.46 СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа (с Изменениями N 1-5)»;

диаметр жилы кабеля групповой линии осветительной сети (питание выключателей) составляет 1.31 мм, что соответствует площади 1.35 мм2(Снижение площади сечения токопроводящих жил кабеля составляет – 10.19 % относительно номинала 1.50 мм?) –не соответствует требованиям п.15.46 СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа (с Изменениями N 1-5)»; не соответствует требованиям п.524.1 ГОСТ Р 50571.5.52-2011/МЭК 60364-5-52:2009 «Электроустановки низковольтные. Часть 5-52. Выбор и монтаж электрооборудования. Электропроводки (с Поправкой)».

Система вентиляции

В ходе проведения осмотра квартиры №39 (условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией))инструментальные измерения рабочих параметров системы вентиляции в кухне-гостиной, санузле1 и санузле2 не выполнялись, в связи с отсутствием необходимых температурных условий.

Суд считает, что в основу решения может быть положен Акт осмотра, составленный ООО «Профлидер». Иных доказательств стороной ответчика не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу пункта 1 части 2 указанной статьи закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Таким образом, при доказанности наличия недостатков, суд приходит к выводу об удовлетворении иска и возложении на ответчика обязанность ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» безвозмездно устранить имеющиеся недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства - (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), определенные ООО «Профлидером».

Определяя применительно к статье 206 ГПК РФ срок устранения недостатков, суд считает, что разумным сроком устранения недостатков является 3 месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статья 1).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» N 7 от 24.03.2016 разъяснено, что на основании пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Целью института судебной неустойки (астрента) является защита прав кредитора по неденежному обязательству путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Истцом заявлена неустойка в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения, которая, по мнению суда первой инстанции, явно несоразмерно. В этой связи, устанавливая соразмерность неустойки за каждый день неисполнения судебного акта, учитывая, что соразмерность судебной неустойки в отличие от соразмерности, оцениваемой при снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнении обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению (Определение Верховного Суд РФ от 05.06.2018 N 305-ЭС15-9591), учитывая длительность неисполнения обязательств по устранению недостатков (первоначально истец с претензией обратился в 2022 году), суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 2000 рублей за каждый день неисполнения настоящего решения до дня его исполнения в части устранения недостатков.

Судебная неустойка несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемого судом, в целях дополнительного воздействия на должника.

Рассматривая требования истцов о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание обстоятельства дела, установленный факт виновного нарушения ответчиком прав потребителей, принципы разумности и справедливости, суд считает рассматриваемое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, па именно в размере 40 000 рублей, по 20 000 рублей в пользу каждого. Указанную сумму, с учетом обстоятельств данного дела, суд находит разумной и достаточной. Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы за нотариальное удостоверение доверенности в размере 3 397 руб., услуги за составление досудебного исследования специалиста в размере 22 000 руб., а также расходы на услуги Росреестра в размере 680 рублей, несение которых подтверждено документально.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом были понесены судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 90 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 15.09.2025 года (л.д.79).

Как следует из материалов дела, представителем истца подготовлено и подано со всеми необходимыми документами исковое заявление в суд, подтверждается участие представителя истца в судебных заседаниях.

Учитывая обстоятельства дела, объем оказанных представителем юридических услуг, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель, принимая во внимание характер и специфику спора, длительность рассмотрения дела, результат его рассмотрения (удовлетворение требований истца), исходя из принципа разумности, и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на услуги представителя в размере 50 000 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 ФИО28, (дата обезличена) года рождения, паспорт (номер обезличен), ФИО5 ФИО29, (дата обезличена) года рождения, паспорт (номер обезличен), к ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительным Односторонний акт от (дата обезличена) передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от (дата обезличена), подписанный от имени ответчика - ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой».

Обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в срок, но не более 3 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, безвозмездно устранить имеющиеся недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства - (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), согласно Акта осмотра ООО «Профлидер» от (дата обезличена).

Обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в срок не более 10 календарных дней после безвозмездного устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, передать истцам Маринину ФИО30 и ФИО5 ФИО31 в собственность по двустороннему Передаточному акту Объект долевого строительства – (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Взыскать с ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истцов ФИО5 ФИО32 и ФИО5 ФИО33 в случае неисполнения решения суда в установленный срок судебную неустойку из расчета 2 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда части исполнения обязательств по устранению недостатков в (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), Кстовский муниципальный район, д. Утечино, (адрес обезличен), согласно Акта осмотра ООО «Профлидер» от (дата обезличена), по день фактического исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истцов ФИО5 ФИО34 и ФИО5 ФИО35 компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей 00 копеек, из расчета по 20 000 рублей в пользу каждого.

Взыскать с ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истца ФИО2 компенсацию расходов на оплату вознаграждения за оказание квалифицированной юридической помощи и услуг представителя в сумме 50 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истца ФИО2 компенсацию судебных расходов на оплату услуг экспертной организации ООО «Профлидер» в сумме 22 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истца ФИО3 компенсацию судебных расходов на оплату услуг Управления Росреестра по (адрес обезличен) в сумме 680 (Шестьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО1 ООО «Специализированный застройщик «ЭкоСтрой» в пользу истцов ФИО2 и ФИО3 судебные расходы за оформление нотариальной доверенности в сумме 3 397 рублей 00 копеек, из расчета по 1 698 рублей 50 копеек в пользу каждого.

Применить последствия недействительности ФИО4 акта от (дата обезличена) передачи Объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № НН-Савин парк-4(кв)-1/4/11(2) (АК) от (дата обезличена), посредством погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права от (дата обезличена) за (номер обезличен), о регистрации за ФИО2 и ФИО3 права собственности на (адрес обезличен) по адресу: (адрес обезличен), Кстовский муниципальный округ, д. Утечино, (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен)

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КМ Анкудиновка» в доход бюджета государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.А.Кузнецова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →