Дело № 2-632/2025
УИД 65RS0001-01-2024-010951-34
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области
в составе председательствующего судьи Осколковой А.Н.,
при секретаре Леонтьевой О.С.,
с участием прокурора Елизаровой Л.В.,
представителем истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 - ФИО4, представителя ответчика Администрации г. Южно-Сахалинска – ФИО5,
21 апреля 2025 года, рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи в городе Южно-Сахалинск гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к Администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО3, ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку, внесении сведений в ЕГРН,
установил:
ФИО6 обратилась в суд с иском к администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО2 о признании права собственности на самовольную (реконструированную) постройку, указав в обоснование, что является собственником помещения в жилом доме, расположенном по <адрес>, площадью 71,3, кадастровый №. Часть дома принадлежащая ФИО6 расположена на земельном участке площадью 1095 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, на котором расположена часть дома и хозяйственные постройки, кадастровый номер участка № Данное жилое помещение и земельный участок принадлежат ФИО6 по договору дарения от 03 августа 2021 года, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.
Помещение находится в шлакоблочном доме № года постройки, состоящем из двух независимых друг от друга помещений(квартир), инженерные сети для каждой части дома разделены и функционируют не зависимо друг от друга: система электроснабжения, водоснабжение и канализация(септик), отопление автономное от газового котла.
Помещение имеет общую стену без проемов с соседним помещением, расположено на отдельном земельном участке, разделенном забором. Помещение является автономным, имеет признаки индивидуального жилого дома. Из имеющихся в наличии документов: акта приема в эксплуатацию законченного строительства от 29 апреля 2003 года. Истец полагала, что дом имеет статус индивидуального жилого дома, в связи с этим, ею было принято решение о проведении реконструкции. Взаимодействовать и договариваться с собственниками смежного участка не представляется возможным, так как они выехали за пределы Сахалинской области.
При строительстве были внесены изменения в этажность и площадь застройки, существенно изменились технические параметры, такие как вместимость, метражность и этажность.
При строительстве ФИО6 не получала необходимые разрешения, поскольку полагала, что собственник индивидуального жилого дома имеет право проводить реконструкцию без получения разрешительных документов, лишь согласие собственников дома. Возведенный объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как создан без получения на это необходимых разрешений.
В результате реконструкции путем пристройки и надстройки была увеличена площадь с 71.3 кв.м. до 218.8 кв.м.
Согласно строительно-техническому заключению, выполненному ООО «Стройцентр» № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес> является жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков, пригодным для круглогодичного проживания. Помещения общего пользования и общего имущества, а также общедомовые инженерные коммуникации в указанном жилом доме отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах, рассматриваемый объект не обладает признаками многоквартирного жилого дома, состоит из двух отдельных домовладений. а потому домовладение, принадлежащее истцу, может быть признано частью жилого дома, что не противоречит положениям ст. 16 Жилищного кодекса РФ.
В жилых помещениях, принадлежащих истцу, нет помещений, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Просит суд признать за ФИО6 право собственности на самовольную постройку - жилой дом, предназначенный для постоянного проживания одной семьи, общей площадью 218,8 кв. м, по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена, доверила представление интересов ФИО1
На основании протокольного определения Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 02 декабря 2024 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3
На основании протокольного определения Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 10 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования доверителя поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме по основаниям предъявления.
Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать по доводам возражений. Полагал, что ФИО являются ненадлежащими ответчиками по делу.
Представитель ответчика Администрации г. Южно-Сахалинска ФИО5 в судебном заседании полагалась на усмотрение суда, полагала, что исковые требования подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством.
Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены, причин неявки суду не сообщили.
Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителей сторон, заключение участвующего в деле прокурора, полагавшего иск не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Положениями статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, изложена правовая позиция, согласно которой отсутствие разрешительных документов само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. В том случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 18 Обзора).
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Аналогичный подход изложен в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, согласно которому иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.
В соответствии с пунктом 43 постановления N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО6 является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>, площадью 71,3, кадастровый №, и земельного участка с кадастровым номером № расположенного по тому же адресу, что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющихся в материалах дела.
Также согласно выпискам из ЕГРН, ФИО3, ФИО2 в равных долях являются собственниками жилого помещения, расположенного по <адрес>, площадью 133, кадастровый №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по тому же адресу, что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющихся в материалах дела.
Согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры истца составляет 66 кв.м., дом, в котором расположена квартира является одноэтажным.
Согласно технического плана дома, расположенного по <адрес>, а также как следует из заключения строительно-технической экспертизы, выполненного ООО «Стройцентр» № от 09.02.2024 года дом является двухэтажным.
Как указывает ФИО6 в исковом заявлении произвела реконструкцию своего жилого помещения, при строительстве истец не получала необходимые разрешения, поскольку полагала, что собственник индивидуального жилого дома имеет право проводить реконструкцию без получения разрешительных документов, лишь согласие собственников дома. Возведенный объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как создан без получения на это необходимых разрешений. В результате реконструкции путем пристройки и надстройки была увеличена площадь с 71.3 кв.м. до 218.8 кв.м.
Согласно заключению эксперта №, исполненного ООО «Стройцентр», обследованные строительные конструкции жилого дома, расположенного по <адрес> находятся в работоспособном состоянии, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено.
Жилой дом по <адрес> соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает прав третьих лиц, не представляет угрозы для жизни и окружающих.
Жилой дом по <адрес> – дом блокированной застройки является единым, неделимым строением, каждый блок которого имеет отдельный выход и вход, отсутствие общедомовой собственности. Квартира № жилого дома имеющая общую стену без проемов с соседним блоком квартиры №, предназначена для проживания одной семьи и расположена на отдельном земельном участке с отдельным выходом на прилегающую территорию. Наличие изолированных выходов на личный земельный участок. Коммуникации - каждая часть жилого дома имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация). Помещения общего пользования - отсутствуют. Жилой дом по <адрес> - дом блокированной застройки, что соответствует п.2 ч.2 ст. 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: жилой дом состоит из двух квартир № и №; в жилом доме отсутствуют помещения общего пользования; в каждой квартире отдельно есть коммуникации; в жилом доме нет комнат для использования всеми жильцами; от одной квартиры до другой пройти не получится, потому что их объединяет лишь стенка; каждая квартира в блокированной застройке располагает собственный выход на свежий воздух (придомовая территория).
Обращаясь с настоящим иском, истец полагает, что имеет право на признание за ним права собственности на реконструированный жилой дом.
Вместе с тем, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего уведомительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 26 их совместного Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законом возможность легализации самовольной постройки связывается не только с соблюдением требований о получении разрешительных документов и уведомлением уполномоченных органов, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Как следует из материалов дела, на основании решения Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 17 января 2024 года, вступившего в законную силу 01 марта 2024 года, ФИО6 отказано в удовлетворении исковых требований о признании квартиры №, принадлежащей ФИО6, общей площадью 71,3 кв.м., кадастровый №, блоком № дома блокированной застройки, расположенного по <адрес>.
Вышеуказанным решением также установлено, что ФИО6 разрешение на строительство дома или реконструкцию по <адрес>, не получала. ФИО6 также разъяснено, что она не лишена права вновь заявлять требования о признании жилого дома домом блокированной застройки и признании права на часть принадлежащего ей жилого дома с учетом реконструкции и отдельным блоком блокированной застройки, разрешив при этом вопрос об узаконении реконструкции в соответствии с требованиями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела стороной истца доказательств узаконения реконструкции не представлено.
В настоящее время такие требования истцом также не были заявлены, в связи с чем, в настоящее время оснований для удовлетворения иска не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО6 к Администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО3, ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку, внесении сведений в ЕГРН - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Справка: решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: А.Н. Осколкова