Решение по делу № 3А-112/2023 от 23.11.2023

УИД 61OS0000-01-2023-000155-89

Дело № 3а-112/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тахировым Т.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000316 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ФИО3, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 18 от 22 мая 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 поддержала административные исковые требования.

Представитель ГБУ РО ФИО5 возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях на административный иск и заключение судебной экспертизы.

Представителем минимущества Ростовской области поданы возражения на административный иск и на заключение судебной экспертизы, а также ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

От представителя ППК «Роскадастр» ФИО6 поступил отзыв на административное исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 40 200 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - в целях жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, участок находится примерно в 760 м по направлению на северо-восток от ориентира, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л. д. 10-11).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 28 июля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 48 960 786 рублей (том 1 л.д. 107).

8 июня 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 18 от 22 мая 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 15 155 400 рублей по состоянию на 3 мая 2023 года.

6 июля 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000316 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: необоснованное расширение территории исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований Ростовской области (п. 5.1); использование в расчетах информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.2); отсутствие описания корректировки на близость к объектам для объекта-аналога № 4 (п. 5.3); отсутствие описания правил отбора аналогов для расчетов (п. 5.4); отсутствие расчета и ссылки на источник информации о границах интервала рыночной стоимости (п. 5.5) (том 1 л.д. 158-159).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использования объектов-аналогов и применении корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

27 июля 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 18 от 22 мая 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 36/2023 от 3 октября 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, отчет № 18 от 22 мая 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. В отчете допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Из приведенных в решении ГБУ РО от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000316 замечаний к отчету экспертом подтверждены три недостатка, один из которых оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Представителями ГБУ РО и Минимущества РО поданы аналогичные по содержанию возражения на заключение судебной экспертизы, которые касаются ошибочности вывода о формальном характере недостатков, указанных в пункте 5.1 оспариваемого решения ГБУ РО, описания характеристик рельефа земельного участка, а также интенсивности движения транспортного потока, метода определения сегмента рынка объекта оценки, отсутствия учета предельных размеров земельных участков для индивидуального жилищного строительства при определении сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, отличия значений цен предложений объектов-аналогов, отсутствия сведений об анализе информации о сделках на исследуемом рынке недвижимости, информации об инженерных коммуникациях объекта-аналога № 3, корректировки на площадь.

Вывод эксперта о формальном характере замечания, указанного ГБУ РО в пункте 5.1 решения, о необоснованном расширении территории исследования до нескольких муниципальных образований Ростовской области, обоснован с точки зрения того, что этот фактор не оказывает влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. При этом, по смыслу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в решении отражаются недостатки отчета как влияющие на величину рыночной стоимости так и нет.

Экспертом в заключении дано описание объекта оценки по всем значимым параметрам и характеристикам (том 2 л. д. 29-30).

Вопреки замечаниям ГБУ РО и Минимущества Ростовской области экспертом обоснованно не учтены предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства, принимая во внимание то, что в сведениях ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - «для жилищного строительства». Кроме того, законодательство об оценочной деятельности не содержит такого требования к анализу рынка недвижимости.

Объекты-аналоги подобраны экспертом с учетом функционального назначения, места расположения объекта оценки, дано обоснование интервала стоимости (том 2 л. д.74).

Иные замечания, изложенные в возражениях, не имеют существенного влияния на юридически значимые обстоятельства по делу, для установления которых проводилась судебная экспертиза.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ее письменные ответы на возражения (том 2 л. д. 211-223), суду не представлено.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы № 36/2023 от 3 октября 2023 года соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, частично отражены в оспариваемом решении ГБУ РО от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000316.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000316 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению судебной экспертизы от № 36/2023 от 3 октября 2023 года, выполненной экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 3 мая 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 25 889 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что в основу решения при разрешении требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 мая 2023 года может быть положено заключение судебной экспертизы. Величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 8 июня 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 52 000 рублей.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 52 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000316 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 40 200 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - в целях жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, участок находится примерно в 760 м по направлению на северо-восток от ориентира, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 3 мая 2023 года в размере 25 889 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 8 июня 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-112/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 52 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 1 декабря 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная