Решение по делу № 2-1735/2023 от 12.04.2023

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2023 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Молевой Д.А.,

при секретаре Рослове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным изменением обстоятельств,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района <адрес> и ФИО2, арендатором по договору переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «<адрес>» и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым №, предоставленный из земель населенных пунктов для размещения открытой спортивной площадки, по адресу: <адрес>, д.Пироговой, в аренду на срок 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для ведения личного подсобного хозяйства».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденным постановлением администрации городского округа Мытищи № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым № полностью расположен в территориальной зоне Р-1 (зоне парков), что препятствует использованию земельного участка в соответствии с целями, для которых он был предоставлен в аренду. На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явился извещен.

Судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «<адрес>» и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым №, предоставленный из земель населенных пунктов для размещения открытой спортивной площадки, по адресу: <адрес>, д. Пироговой, в аренду на срок 49 лет.

Как указано в пункте 1.1 договора, земельный участок предоставляется в аренду с учетом обременений и ограничений в пользовании, а именно без права строительства, а также с учетом 2-го пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес> – 1 505 кв.м. На земельном участке строения отсутствуют (пункт 1.2).

Согласно пункту 4.4.2 и пункту 4.4.9 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также не допускать действия, приводящие к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для ведения личного подсобного хозяйства».

Право аренды ответчика ФИО2 на указанный участок также зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации городского округа Мытищи № от ДД.ММ.ГГГГ были утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>.

Как указывает истец, согласно указанным Правилам земельный участок с кадастровым № полностью расположен в территориальной зоне Р-1 (зона парков), которая предназначена для размещения парков, скверов, бульваров, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения.

Как указано выше, дополнительным соглашением 24 декабря 2014 года к договору аренды №9452 от 16 октября 2014 года был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № на «для ведения личного подсобного хозяйства», что подразумевает размещение жилого дома; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также на пункт 4.4.9 договора аренды, просит расторгнуть договор аренды, поскольку расположение участка в зоне Р-1 приводит к невозможности его использования в соответствии с видом его разрешенного использования, для которого он был предоставлен.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, действующим законодательством установлено, что договор может быть расторгнут при наличии одновременно вышеперечисленных условий.

Истцом не доказано наличие данных условий.

Так при заключении договора аренды 16 октября 2014 года вид разрешенного использования земельного участка был установлен для размещения открытой спортивной площадки, впоследствии 24 декабря 2014 год он был изменен по обоюдному согласию сторон договора на «для ведения личного подсобного хозяйства».

Дальнейшее отнесение спорного земельного участка к зоне Р-1 напрямую зависело от истца, который, принимая очередной нормативный акт, имел возможность учесть интересы лиц, на которых может распространяться его действие. То есть изменение обстоятельств, предусмотренное п.2 ч.2 ст.451 ГК РФ, произошло по воле истца и не может быть отнесено к существенному изменению обстоятельств.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно п. 2.4 ст. 46 ЗК РФ может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Согласно п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 год) к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора.

Также истцом не представлено доказательств о нарушении соотношения имущественных интересов сторон, причинения ущерба заинтересованной стороне, а также возможности возложения риска изменения обстоятельств на арендатора.

Довод истца о том, что арендатор может на земельном участка осуществить застройку территории несостоятелен, поскольку п. 1.1. договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставлен без права строительства.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренных п. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Также суд при вынесении решения учитывает, что Правила землепользования и застройки территории городского округа Мытищи, на которые ссылается истец, были утверждены 18 марта 2021 года, то есть после заключения договора аренды от 16 октября 2014 года, ввиду чего действие данных Правил, в силу ст.4 ГК РФ, не может быть применено к правоотношениям сторон.

При изложенных обстоятельствах предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя не имеется, вследствие чего суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района <адрес> и ФИО2, арендатором по договору переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным изменением обстоятельств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Д.А. Молева