РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 г. город Москва

Мотивированное решение составлено 22 мая 2026 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1856/2026 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» о защите прав потребителей, признании условий договора недействительными, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «СР-Групп» (далее – Застройщик, ответчик), в котором с учётом уточнений, принятых судом в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать недействительными п. 5.3 и п. 3.6 договора участия в долевом строительстве № ОСТ-1/3/283-826И от 31.10.2018 (далее – Договор, ДДУ), взыскать стоимость устранения строительных недостатков по заключению судебной экспертизы – 776 721 руб., неустойку за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ за период с 01.12.2020 по 18.03.2021 в размере 102 514,21 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 14.12.2024 по день фактического исполнения в размере 1% в день, компенсацию за разницу в площади объекта в размере 63 173,92 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований, а также судебные расходы.

Исковые требования мотивированы тем, что 31.10.2018 между сторонами заключён Договор, объект – квартира № 283 по адресу: г. Москва, <...>. Цена Договора – 4 698 893,85 руб. оплачена полностью. Квартира передана по акту приема-передачи 18.03.2021. В процессе эксплуатации выявлены строительные недостатки. Согласно досудебному экспертному заключению № МСК-13/12-23 от 10.12.2023 стоимость устранения недостатков составила 1 034 750 руб., также установлена разница между проектной и фактической площадью – 0,71 кв.м. Претензия от 29.11.2024 оставлена без удовлетворения. Пункты Договора об одногодичном гарантийном сроке на отделку и об отсутствии перерасчёта при изменении площади, по мнению истца, противоречат закону.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, о причинах неявки суд не уведомила, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявила.

Представитель ответчика ООО «СЗ «СР-Групп» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее приставил письменные возражения на иск, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований по причине истечения гарантийного срока, установленного договором (3 года), который следует исчислять с 18.03.2021 – даты приёмки квартиры. В случае удовлетворения требований просил применить ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничив общий размер взыскания за недостатки отделки 3% от цены Договора (не более 140 966,82 руб.), применить ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу, отказать во взыскании неустойки на основании Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024, снизить размер судебных расходов, отказать во взыскании расходов на доверенность, предоставить отсрочку исполнения решения до 31.12.2025.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 31.10.2018 между сторонами заключён Договор участия в долевом строительстве № ОСТ-1/3/283-826И. Объект – квартира условный № 283, проектной площадью 52,81 кв.м. Цена Договора – 4 698 893,85 руб., которая оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

Квартира передана истцу по акту приёма-передачи 18.03.2021.

Истцом заявлено требование о признании недействительным п. 3.6 ДДУ в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньше площади, чем это предусмотрено договором.

Учитывая, что п. 3.6 ДДУ предусмотрено регулирование правоотношений сторон в случае увеличения площади объекта суд не находит основания для удовлетворения требований о признании данного пункта недействительным.

Однако, анализируя доводы иска и материалы настоящего дела, суд приходит к выводу, что ссылка истца на данный пункт договора является ошибочной (опиской), поскольку требования истца направлены на взыскание денежных средств с застройщика за уменьшений фактической площади объекта, в связи с чем, полагает возможным разрешить фактически заявленные требования, то есть с учетом положений п. 3.7 ДДУ, в котором урегулированы правоотношения сторон в части уменьшения фактической общей площади объекта по сравнению с проектной.

Так, согласно п. 3.7 ДДУ, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения – объекта долевого строительства окажется меньше общей площади объекта, указанной в столбце 7 приложения № 1 к договору более, чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта, указанной в приложении № 1 к договору на разницу между общей площадью объекта, указанной в приложении № 1 к договору, и фактической общей площадью объекта, указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации).

Истец в иске ссылается на разницу в общей площади с учетом лоджии, что не предусмотрено договором.

Согласно приложению № 1 к ДДУ (столбец 7) общая площадь объекта составляет 51,60 кв.м (в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ - Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас).

В соответствии с актом приема-передачи объекта от 18.03.2021 фактическая общая площадь объекта составила 50,80 кв.м.

Таким образом, разница между площадями составила 0,8 кв.м, то есть менее 1 кв.м.

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом пункте 3.7 договора не имеется.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Разрешая заявленные исковые требования, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной площадью и фактически сданной удовлетворению не подлежат, поскольку изменение площади объекта долевого строительства по завершении строительства менее, чем на 1 кв.м, не является недостатком, возможность такого изменения без изменения цены договора была прямо оговорена сторонами при заключении договора долевого участия (п. 3.7), поскольку площадь объекта, указанная в договоре, являлась проектной. Незначительное уменьшение объекта долевого строительства на 0,8 кв.м, то есть менее 1 кв.м, не делает жилое помещение непригодным для использования по назначению.

Суд также отмечает, что истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные п. 3.7 договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данным пунктом не содержится.

Таким образом, оснований для признания п. 3.7 договора недействительным и, соответственно, взыскания разницы в площади объекта у суда не имеется. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по данному требованию, о чем заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении данной части исковых требований.

Разрешая требования истца в части взыскания с ответчика расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5) - норма приведена в редакции, действующей на дату заключения ДДУ и подписания акта приема-передачи объекта.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В обоснование требований о наличии строительных недостатков истцом представлено досудебное экспертное заключение ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» № МСК-13/12-23 от 10.12.2023, согласно которому стоимость устранения недостатков определена в 1 034 750 руб.

По ходатайству ответчика определением суда от 23.05.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «ЦСЭО «Альфа». Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела, в квартире истца имеются строительные недостатки, стоимость их устранения составляет 776 721 руб. Заключение является полным, мотивированным, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, оснований не доверять ему у суда не имеется. В связи с этим суд принимает его как допустимое и достоверное доказательство.

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему, мотивированное тем, что в соответствии с п. 3 приложения № 3 к ДДУ гарантийный срок на отделочные работы и отделочные материалы, сантехнические и столярные изделия, полотенцесушитель, указанные в настоящем приложении, составляет 1 год со дня передачи участнику объекта либо составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта, суд приходит к выводу о его обоснованности в силу следующего.

По смыслу п. 1 ч. 2 ст. 2 и ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на дату заключения ДДУ и подписание акта- приема-передачи объекта) чистовая отделка не входит в понятие объекта долевого строительства и не относится к обязательным условиям договора долевого участия, в связи с чем на отделку не может распространяться гарантийный срок 5 лет как на объект долевого строительства.

Учитывая, что согласно условиям договора гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год со дня передачи объекта, который передан истцу по акту приема-передачи 18.03.2021, а с настоящим иском истец обратился только 28.12.2024 (иск подан электронно), то есть за пределами установленного срока исковой давности в три года, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности как по требования о взыскании расходов по устранению недостатков, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. В этой связи оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика денежных средств за некачественный ремонт у суда не имеется, равно как и оснований для признания п. 5.3 ДДУ в этой части недействительным.

Рассматривая требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ), суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, в частности, что, если обязательство усматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Статьей 193 названного Кодекса предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Срок передачи объекта по Договору – не позднее 30.11.2020. Фактически объект передан 18.03.2021. Просрочка составила 77 дней (с 01.12.2020 по 18.03.2021).

На день исполнения договора 30.11.2020 ключевая ставка ЦБ РФ составляла 4,25%.

Истцом заявлены требования о взыскании данной неустойки за период с 01.01.2021 по 18.03.2021, принимая во внимание положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд полагает возможным взыскать неустойку с ответчика в пользу истца за заявленный период, которая составляет 102 514,21 руб.

Суд полагает возможным по ходатайству ответчика применить к взыскиваемой неустойке положения ст. 333 ГК РФ и снизить ее размер до 45 000 руб., полагая данную сумму неустойки соразмерной нарушенному обязательству.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа суд не находит, поскольку претензия в адрес ответчика направлена в период действия моратория (30.11.2024).

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку нарушение прав истца в части нарушения срока передачи объекта долевого строительства установлено судом, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., не находя оснований для ее взыскания в большем размере с учетом фактических обстоятельств дела.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, а также удовлетворения требований истца на 8,5% ((102 514,21/1 200 438,13)*100), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оформление доверенности в размере 161,5 руб. (доверенность выдана для представления интересов истца по настоящему делу), расходы по уплате государственной пошлины в размере 178,18 руб.

Между сторонами также подлежат распределению расходы на проведение по делу судебной экспертизы, стоимость которой, согласно заявлению экспертной организации АНО «Центр судебной экспертизы и оценки «Альфа», составила 125 000 руб.

90 000 руб. внесены ответчиком на депозит УСД в г. Москве согласно платежному поручению от 26.05.2025 № 2774.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ данные расходы подлежат распределению следующим образом: с ответчика – 10 625 руб. (125 000*8,5%), с истца в пользу ответчика 79 375 руб. и в пользу АНО «Центр судебной экспертизы и оценки «Альфа» - 35 000 руб. (125 000*91,5%).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 896,82 руб.

Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (*) неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с 01.12.2020 по 18.03.2021 в размере 45 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 161,5 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 178,18 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 79 375 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АНО «Центр судебной экспертизы и оценки «Альфа» (ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 6 896,82 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова