Решение

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года адрес

Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Соломатиной О.В., при секретаре фио, с участием представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2035/2025 по иску ФИО1 к ООО «АРС адрес» о признании недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры, обязании передать объект недвижимости с заявленными характеристиками, взыскании неустойки, судебных расходов,

Установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что решением Савеловского районного суда адрес от 06.02.2024г. по гражданскому делу № 2-397/2024 удовлетворен частично иск ФИО1 к ООО « Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес» о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, судебных расходов, компенсации морального вреда. Суд

решил:

«Взыскать с ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере сумма, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 08.12.2022г. до 02.05.2023г. в размере сумма, с последующим начислением процентов в порядке ст. 395 ГК РФ с 03.05.2023г., начисленные на сумму основного долга в размере сумма, - учетом его фактического погашения, и до фактического исполнения обязательства; расходы на составление технического описания в размере сумма, расходы на осмотр объекта в размере сумма и сумма, расходы на определение стоимости устранения недостатков в размере сумма, в счет денежной компенсации морального вреда сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, неустойку за период с 01.07.2023г. по 24.01.2024г. в размере сумма». Суд установил, что 07 сентября 2021 года между истцом ФИО1 и ООО «Эссет Менеджмент фио» заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № РХД-2/ОПТ-9-60/ФСК от 07 июня 2019 года, согласно которому истец приобрел право требования к ответчику ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес» по передаче в свою собственность объекта долевого строительства в виде жилого помещения-квартиры № 205, расположенной на 20-м этаже дома в секции № 3, общей проектной площадью 52, 50 кв.м., в составе многоквартирного жилого корпуса №2, входящего в состав Многофункционального жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой по адресу: Москва, адрес. Истцом произведена оплата по договору уступки в размере сумма По условиям договора участия в долевом строительстве от 07 июня 2019 года объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее 31 августа 2022 года (п. 2.3 договора). Квартира была передана истцу по одностороннему акту передаче объекта 19 января 2023 года, согласно п. 4 которого передаваемый объект долевого участия имеет следующие характеристики: двухкомнатная квартира № 205, расположенная на 20-м этаже жилого дома адресу: адрес, общей площадью, согласно технической документации, 53,60 кв. м. адрес также указана в ЕГРН. Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Организация независимой помощи хшеству» № 690-12/23 от 07 декабря 2023 года фактическая площадью квартиры № 205 адресу: адрес соответствует условиям договора участия 5 долевом строительстве от 07 июня 2019 года и составляет 52, 50 кв.м., в квартире Заявлены дефекты в проведении ремонтно-строительных работ, стоимость устранения «старых составляет сумма Таким образом, поскольку фактическое увеличение площади квартиры по сравнению с размером площади, указанной в договоре с истцом, не произошло, односторонний акт приема-передачи квартиры от 19.01.2023г. является недействительным.

Истец просит суд признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 19.01.2023г. о передаче ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес» ФИО1 объекта недвижимости со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира № 205, расположенная на 20-м этаже жилого дома по адресу: адрес, общей площадью, согласно технической документации, 53,60 кв. м, обязать ООО «Арендное ремонтно- строительное предприятие адрес» передать ФИО1 объект недвижимости со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира № 205, расположенная на 20-м этаже жилого дома по адресу: адрес, общей площадью 52, 50 кв. м, взыскать с ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие Фрунзенского талона» в пользу ФИО1 сумма - неустойка за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства за период с 01.07.2023г. (день снятия моратория) до 06.09.2024г. (день подачи - стоящего иска в суд); сумма - расходы по оплате госпошлины.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явился.

В судебном заседании представитель истца по доверенности фио исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании против удовлетворения иска возражала. Ранее представителем ответчика в материалы дела были представлены письменные возражения на иск, поддержанные в настоящем судебном заседании.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07 сентября 2021 года между истцом и ООО «Эссет Менеджмент фио» был заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № РХД-2/ОПТ-9-60/ФСК от 07 июня 2019 года, согласно которому истец приобрел право требования к ответчику по передаче в свою собственность объекта долевого строительства в виде жилого помещения - квартиры № 205 в составе многоквартирного жилого корпуса № 2, входящей в состав многофункционального жилого комплекса со встроенным нежилыми помещениями и подземной стоянкой по адресу: Москва, адрес.

23 ноября 2022 года ответчиком в адрес истца направлено сообщение о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче, в котором застройщик одновременно уведомил истца об увеличении площади квартиры № 205 до 53,60 кв.м, и необходимости произвести доплату за увеличение площади в размере сумма

Указанная доплата была произведена истцом 08 декабря 2022 года.

Квартира была передана истцу по одностороннему акту передаче объекта 19 января 2023 года.

Согласно данному акту (п. 4) передаваемый объект долевого участия имеет следующие характеристики: двухкомнатная квартира № 205, расположенная на 20-м этаже жилого дома по адресу: адрес, общей площадью, согласно технической документации, 53, 60 кв. м. адрес также указана в ЕГРН.

06 февраля 2024 года Савеловским районным судом адрес было вынесено решение по гражданскому делу № 2-397/2024 по иску ФИО1 к ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес» о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, судебных расходов, компенсации морального вреда, штрафа, которым постановлено: «иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере сумма, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 08.12.2022г. по 02.05.2023г. в размере сумма, с последующим начислением процентов в порядке ст. 395 ГК РФ с 03.05.2023г., начисленные на сумму основного долга в размере сумма, с учетом его фактического погашения, и до фактического исполнения обязательства; расходы на составление технического описания в размере сумма, расходы на осмотр объекта в размере сумма и сумма, расходы на определение стоимости устранения недостатков в размере сумма, в счет денежной компенсации морального вреда сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, неустойку за период с 01.07.2023г. по 24.01.2024г. в размере сумма в остальной части требований отказать.».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 28.04.2025 постановлено: «решение Савеловского районного суда адрес от 06 февраля 2024 года, в части размеры взысканной с ООО "Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес" в пользу ФИО1 неустойки, за период с 01.07.2023 по 24.01.2024, размера государственной пошлины, изменить. В указанной части принять новое решение. Взыскать с ООО "Арендное ремонтно-строительное предприятие адрес" в пользу ФИО1 неустойку, за период с 01.07.2023 по 24.01.2024, в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины, в размере сумма. В остальной части решение Савеловского районного суда адрес от 06 февраля 2024 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.».

В ходе производства по вышеуказанному гражданскому делу проведена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Организация независимой помощи обществу» № 690-12/23 от 07 декабря 2023 года фактическая площадью квартиры № 205 по адресу: адрес соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 07 июня 2019 года и составляет 52, 50 кв. м.

Как следует из доводов искового заявления, поскольку фактическое увеличение площади квартиры по сравнению с размером площади, указанной в договоре с истцом, не произошло, односторонний акт приема-передачи квартиры от 19.01.2023г. является недействительным.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу частей 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Пунктом 2.2. Договора участия в долевом строительстве установлено, что уточнение площади объекта (в том числе площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома, составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, по итогам обмеров, произведенных кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок и любых отделочных работ в объекте.

Проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной.

Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади объекта долевого строительства (проектной) и фактической площади объекта существенными изменениями объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади объекта долевого строительства превышает 5% от указанной в пункте 2.1 Договора общей приведенной площади объекта.

адрес объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади объекта (проектной) как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном пунктом 4.5 настоящего договора. Любое отклонение/расхождение фактической пощади объекта долевого строительства от общей площади объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте, сторонами не признается существенными изменения объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены договора.

Суд отклоняет ссылку истца на решение Савеловского районного суда адрес от 06.02.2024 по гражданскому делу № 2-397/2024 и на заключение проведенной в рамках рассмотрения указанного гражданского дела судебной экспертизы, поскольку истцом не представлено доказательств того, что измерения проводились до проведения работ по внутренней отделке квартиры, тогда как в соответствии с частью 4.1 статьи 25 Федерального закона N221-ФЗ, орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Документом, подтверждающим увеличение площади, является технический план, на основании которого Росреестром вносятся данные в кадастр объектов недвижимости.

Таким образом, застройщик в соответствии со ст. 7 214-ФЗ, исполнил свои обязательства перед истцом, поставил объект на кадастровый учет, кадастровые работы были выполнены кадастровым инженером по заключенному с застройщиком договору на проведение работ по обмеру помещений, решение суда об исправлении кадастровой ошибки, допущенной кадастровым инженером, не выносилось, доказательств, дающих основание признать документы, составленные кадастровым инженером недопустимыми доказательствами, не представлено.

При этом, суд отмечает, что принцип защиты только нарушенных гражданских прав представляет собой применение мер, которые направлены на восстановление нарушенных прав.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ); признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Учитывая указанные нормы законодательства, суд учитывает, что предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований, привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Удовлетворение требования истца о признании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 19.01.2024 недействительным, не приведет к восстановлению нарушенных прав истца в виде взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по следующим основаниям.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Таким образом, законодатель предусмотрел ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в виде уплаты им неустойки до даты фактической передачи объекта.

Данный правовой механизм направлен именно на защиту прав участника долевого строительства, который рассчитывал на передачу объекта в установленный срок и направлен на стимулирование застройщика к соблюдению сроков передачи объектов долевого строительства.

Из материалов дела следует и не оспаривалось истцом, что фактически квартира передана истцу 01.02.2023 года, что подтверждается распиской от 01.02.2023 года в получении паспортов на счетчики ГВС и ХВС и актом приема-передачи системы «Умная квартира». Истец несет бремя содержания жилых помещений с 01.02.2023 года. Право собственности истца зарегистрировано на основании одностороннего акта приема-передачи от 19.01.2023 года.

В силу положений пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для признания недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 19.01.2023 года и обязании ответчика передать истцу объект долевого строительства с заявленными характеристиками, а также взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Кроме того, заслуживают внимания довод представителя ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию об оспаривании одностороннего акта приема-передачи.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства является односторонней оспоримой сделкой, срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год, в связи, с чем срок исковой давности с момента, когда истец узнала о составлении оспариваемого акта приема-передачи, истек.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что истцами пропущен срок исковой давности по требованию о признании одностороннего акта приема-передачи от 19.01.2023 года недействительным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанного требования.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, судом не распределяются.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст 194 - 199 ГПК РФ, суд,

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «АРС адрес» о признании недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры, обязании передать объект недвижимости с заявленными характеристиками, взыскании неустойки, судебных расходов, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца с подачей апелляционной жалобы через Савеловский районный суд адрес со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято судом в окончательной форме 18 августа 2025 года.