Решение по делу № 2-2159/2025 от 12.09.2025 | Пушкинский районный суд (Город Санкт-Петербург)

Категория дела О понуждении предоставить доступ к общему имуществу многоквартирного дома Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

ТСЖ «Глинки-17» обратилось в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга иском к <ФИО>, в котором истец просил обязать <ФИО> обеспечить ТСЖ «Глинки-17» доступ в нежилое помещение ... для осмотра технического и санитарного состояния

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление ТСЖ «Глинки-17» к <ФИО> об обеспечении доступа к общему имуществу многоквартирного дома, - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 78RS0020-01-2024-008753-58

Дело № 2-2159/2025 Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Зейналовой К.О.,

при секретаре Гонгало Э.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 июля 2025 года гражданское дело по иску ТСЖ «Глинки-17» к ФИО1 об обеспечении доступа к общему имуществу многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Глинки-17» обратилось в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга иском к ФИО1, в котором истец просил обязать ФИО1 обеспечить ТСЖ «Глинки-17» доступ в нежилое помещение ... для осмотра технического и санитарного состояния общедомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, приямка дренажной системы фундамента здания, расположенных внутри нежилого помещения, на всем их протяжении (от пола до потолка, от стены до стены, в межпотолочном пространстве, в полу) путем демонтажа гипсокартонных коробов и иных элементов отделки нежилого помещения, затрудняющих доступ к общедомовому имуществу многоквартирного дома, в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу; доступ в ... для осмотра технического и санитарного состояния общедомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, приямка дренажной системы фундамента здания, расположенных внутри нежилого помещения, на всем их протяжении (от пола до потолка, от стены до стены, в межпотолочном пространстве, в полу) путем демонтажа гипсокартонных коробов и иных элементов отделки нежилого помещения, затрудняющих доступ к общедомовому имуществу многоквартирного дома, в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу; взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ «Глинки-17» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он осуществляет управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу ... Ответчик являются собственником нежилых помещений .... В связи с проведением профилактических осмотров состояния общего имущества многоквартирного дома, а также в целях определения причины попадания воды в нежилое помещение 11-Н истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика предписания о необходимости обеспечения доступа к общему имуществу многоквартирного дома, находящемуся в принадлежащих ему помещениях (инженерным системам холодного, горячего водоснабжения (стоякам холодного и горячего водоснабжения), инженерным системам водоотведения (в том числе, приямкам дренажной системы фундамента здания), отопления, санитарно-техническому оборудованию), с указанием на необходимость демонтажа зашивки стояков водоснабжения, канализации и отопления в случае, если таковые защиты неразборными конструкциями (панелями или гипсокартоном). До настоящего времени доступ в нежилые помещения для осмотра состояния общего имущества многоквартирного дома ответчиком не обеспечен.

Представители истца ФИО5, ФИО6 в судебное заседание явились, требования поддержали.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.

Представитель ответчика ФИО7 в судебное заседание явился, требования не признал, указывал, что доступ у истца в помещение имеется.

В силу п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ответчик является собственником нежилых помещений ... (л.д. 150-160).

Управляющей компанией вышеуказанного многоквартирного дома является ТСЖ «Глинки-17».

Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании ч. 2.3 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации.

На истца возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включающая в себя, в том числе своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

В целях осуществления эксплуатационного контроля за техническим состоянием общедомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, приямка дренажной системы фундамента здания истец вправе требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение для проведения периодических осмотров общедомового имущества.

00.00.0000 истцом в адрес ответчика направлена заявка на предоставление доступа к инженерным сетям (л.д. 37-39).

Согласно Акту осмотра помещения от 00.00.0000, составленному комиссией в составе председателя правления ТСЖ Глинки 17 ФИО6 и инженера от ООО «ЦКС» (обслуживающая организация), в ходе осмотра помещения ... выявлено: внутренние общедомовые сети ливневой хоз. Бытовой канализации, холодного, горячего водоснабжения, отопления, находятся в недоступном для технического осмотра состоянии, на всей протяженности зашиты коробами. Техническое обследование провести невозможно, следовательно и состояние сетей оценить нельзя. Отсутствуют дренажные приямки системы общедомового дренажа (-1) этажа, что приводит к подтоплению помещений, образованию плесени и грибка (л.д. 40).

В ответе на претензию от 00.00.0000 ТСЖ «Глинки-17» просили согласовать время для доступа сотрудников ТСЖ «Глинки-17» для осмотра инженерных коммуникаций (на всем их протяжении) и приямков с председателем правления ФИО6 (л.д. 41).

00.00.0000 ответчик направил в адрес истца претензию, в которой указал, что препятствия по осмотру всех инженерных конструкций – ею не осуществлялись. Правом осмотра инженерных сетей неизвестный ответчику человек – не воспользовался (л.д. 44).

00.00.0000 истец направил ответчику ответ на претензию от 00.00.0000, в которой указал, что в ходе осмотра нежилого помещения ... по указанному адресу, проводившегося 00.00.0000 инженером службы эксплуатации ФИО8 и председателем правления ТСЖ «Глинки-17» ФИО6, было установлено, что все общедомовые инженерные сети (коммуникации) защиты неразборными конструкциями, не позволяющими произвести их осмотр, необходимо произвести демонтаж зашивки инженерных коммуникаций (сетей) на всем их протяжении (от пола до потолка). На основании изложенного просят согласовать время для доступа сотрудников ТСЖ «Глинки-17» для осмотра инженерных коммуникаций (на всем их протяжении) и приямков с председателем ФИО6 (л.д. 45-47).

Согласно Акту осмотра помещения от 00.00.0000, составленному комиссией в составе управляющей ТСЖ Глинки 17 ФИО6, инженера ООО «ЦКС» (обслуживающая организация), собственника ... ФИО9, собственник нежилых помещений ..., в многоквартирном доме, расположенному по адресу: ... отказался предоставить допуск к общему имуществу указанного многоквартирного дома, находящемуся в принадлежащем ему помещении, для проведения осмотра инженерных сетей.

Собственника на месте не было, хотя он был осведомлен о дате и времени осмотра в письменном виде (л.д. 48, 50).

В ответе на претензию ответчика от 00.00.0000 истец также указывает, что все общедомовые инженерные сети (коммуникации0 зашиты неразборными конструкциями, не позволяющими произвести их осмотр, необходимо произвести демонтаж зашивки инженерных коммуникаций (сетей) на всем их протяжении (от пола до потолка). Кроме того, согласно проекту цокольного этажа многоквартирного дома по указанному адресу в помещении ... были смонтированы приямки общедомовой дренажной системы фундамента здания, основной задачей которых является сбор и удаление воды (отвод грунтовых вод). При осмотре нежилого помещения приямки не обнаружены (л.д. 51-52).

Согласно Акту осмотра помещения от 00.00.0000, составленному комиссией в составе управляющей ТСЖ Глинки 17 ФИО6, инженера ООО «ЦКС» ФИО10, члена правления ТСЖ глинки 17 ФИО9, собственник помещения ... в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., отказался предоставить допуск к общему имуществу указанного многоквартирного дома, находящемуся в принадлежащем ему помещении, для проведения работ по чистке ливневой канализации и осмотра состояния общедомового имущества (отопления, водоснабжения, водоотведения. Ливневой и хозяйственно бытовой канализации), а также отказался подписать заявление об отказе в предоставлении доступа (л.д.53).

Согласно Акту осмотра помещения от 00.00.0000, составленному комиссией в составе управляющей ТСЖ Глинки 17 ФИО6, инженера ООО «ЦКС» ФИО10, члена правления ТСЖ глинки 17 ФИО9, собственник помещения ..., отказался предоставить допуск к общему имуществу указанного многоквартирного дома, находящемуся в принадлежащем ему помещении, для проведения работ по чистке ливневой канализации и осмотра состояния общедомового имущества (отопления, водоснабжения, водоотведения. Ливневой и хозяйственно бытовой канализации), а также отказался подписать заявление об отказе в предоставлении доступа (л.д.54).

00.00.0000 в адрес ответчика было направлено предписание от 00.00.0000 об обеспечении доступа к общему имуществу многоквартирного дома, находящемуся в принадлежащих ему нежилых помещениях 11-Н и 12-Н (стоякам холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, ливневой канализации) (л.д. 57-59, 62).

Согласно Акту осмотра помещения от 00.00.0000, составленному комиссией в составе управляющей ТСЖ Глинки 17 ФИО6, инженера ООО «ЦКС» ФИО10, собственник помещения ... в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., отказался предоставить допуск к общему имуществу указанного многоквартирного дома, находящемуся в принадлежащем ему помещении, для проведения работ по чистке ливневой канализации и осмотра состояния общедомового имущества (отопления, водоснабжения, водоотведения. Ливневой и хозяйственно бытовой канализации), а также отказался подписать заявление об отказе в предоставлении доступа (л.д.60).

00.00.0000 истцом в адрес ответчика направлено предписание, в котором истец просил обеспечить доступ к общему имуществу и указывал на необходимость произвести вскрытие (гипсокартонного слоя в стенах, а также в потолках, зашитых в потолочном пространстве) (л.д. 80-84).

Согласно подпункту «а», «б», «г» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 00.00.0000 № 0, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно чч. 6, 7, 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно- технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (ч. 10 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 приведенных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пп. 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно подпункту «б» пункта 32 Постановления Правительства РФ от 00.00.0000 № 0 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

По смыслу приведенных норм требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, оборудованию внутри помещения и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние оборудования внутри помещения должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, что является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подп. «е» п. 3 Правил № 0).

Собственники (пользователи) помещений обязаны обеспечить свободный доступ не только в само помещение, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций, и не вправе без соответствующего разрешения изменять их конструкцию, а также скрывать их несъемными элементами отделки, которые могли бы стать препятствием для постоянного контроля состояния коммуникаций и (или) для проведения их оперативного ремонта.

Действия собственника (пользователя) по воспрепятствованию проведению работ на общедомовых инженерных сетях являются злоупотреблением своим правом, сопряженным с угрозой обеспечения сохранности имущества других лиц и общедомового имущества.

Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети не располагаются в открытом доступе в помещении собственника (пользователя), последний должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ.

В ходе рассмотрения спора судом проведено выездное судебное заседание в помещениях ... в ходе которых судом установлено, что общедомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, приямки дренажной системы фундамента здания, расположенные внутри нежилых помещений, не располагаются в открытом доступе, скрыты несъемными элементами отделки, затрудняющими доступ к общедомовому имуществу многоквартирного дома.

При этом сторонами не оспаривалось, что нежилые помещения истца подвергаются залитию, как пояснил истец без доступа к общему имуществу установить место аварии и устранить аварию не представляется возможным.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обязании доступ в нежилое помещение ... для осмотра технического и санитарного состояния общедомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, приямка дренажной системы фундамента здания, расположенных внутри нежилого помещения, на всем их протяжении (от пола до потолка, от стены до стены, в межпотолочном пространстве, в полу) путем демонтажа гипсокартонных коробов и иных элементов отделки нежилых помещений, затрудняющих доступ к общедомовому имуществу многоквартирного дома.

Вместе с тем, учитывая реальный объем работ по демонтажу демонтажа гипсокартонных коробов и иных элементов отделки нежилых помещений, затрудняющих доступ к общедомовому имуществу многоквартирного дома, суд полагает возможным установить месячный срок для исполнения решения суда со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст.ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 20 000 рублей.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ТСЖ «Глинки-17» к ФИО1 об обеспечении доступа к общему имуществу многоквартирного дома, - удовлетворить.

Обязать ФИО2 обеспечить ТСЖ «Глинки-17» доступ в нежилое помещение ... для осмотра технического и санитарного состояния общедомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, приямка дренажной системы фундамента здания, расположенных внутри нежилого помещения, на всем их протяжении (от пола до потолка, от стены до стены, в межпотолочном пространстве, в полу) путем демонтажа гипсокартонных коробов и иных элементов отделки нежилого помещения, затрудняющих доступ к общедомовому имуществу многоквартирного дома, в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО2 (№ 0) в пользу ТСЖ «Глинки-17» (ИНН № 0) расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд Санкт–Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение принято судом в окончательной форме 12.09.2025

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →