Дело №2-812 /23
07RS0001-02-2022-007043-31
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 апреля 2023 года город Нальчик
Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – Шапкиной Е.В., при секретаре – Кодзевой Л.Б., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего по доверенности от 05.12.2022г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово – строительная Компания Потенциал» о признании договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права, -
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово – строительная Компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал») о признании договора купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от 27 марта 2020 года, заключенного между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО1 договором участия в долевом строительстве, о возложении обязанности на ООО «ФСК Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 27 марта 2020 года, мотивируя следующим.
27 марта 2020 года между ООО «ФСК Потенциал» (далее-Продавец) и ним (далее - Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора не позднее 2-го квартала 2020 года. Согласно изложенным в договоре купли-продажи объекта недвижимости условиям, предметом договора является квартира в строящемся многоквартирном 6-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенном по адресу: <...> б/н, с проектным (строительным) номером 175, общей площадью 53,25кв.м., расположенная на 9 этаже в 6 блоке. При этом, им (истцом) полностью исполнено обязательство по полной стоимости квартиры, а ООО «ФСК Потенциал» приняты денежные средства в сумме 1600000 рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств. Вместе с тем, до настоящего времени ООО «ФСК Потенциал» принятые на себя обязательства по передаче квартиры не исполнил. Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий договора. По сути, ООО «ФСК Потенциал» является застройщиком в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный 27 марта 2020 года и его условия, свидетельствуют о том, что данный договор есть договор участия в долевом строительстве.
В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя ФИО2.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, просил суд их удовлетворить.
От представителя ответчика в суд поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.
Третье лицо - ПАО «Сбербанк», будучи надлежаще извещено, явку своего представителя не обеспечил, но имеется возражение на исковое заявление об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия требованиям закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как договор, указанный истцом, не содержит существенных условий об участии в долевом строительстве, не представлено доказательств оплаты. Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в её строительство. Кроме того, на момент заключения договора истца с ответчиком объект находился в залоге у Банка, который согласие на привлечение денежных средств и заключения договора с истцом не давал.
Суд с учетом мнения представителя истца, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
То есть, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Согласно пункту 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.
Судом установлено, что 27 марта 2020 года между ООО «ФСК Потенциал» - продавец и ФИО1 - покупатель заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме.
В пункте 1.1 в договоре указан его предмет - квартира в строящемся многоквартирном 6-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенном по адресу: <...> б/н, с проектным (строительным) номером 175, общей площадью 53,25кв.м., расположенная на 9 этаже в 6 блоке. Указанный объект недвижимости продавец обязался передать в собственность покупателя в срок не позднее 2-го квартала 2020 года.
Материалами дела, а именно актом приема-передачи денежных средств от 27 марта 2020 года подтверждается, что ФИО1, как покупатель, полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1600000 рублей, как предусмотрено условиям вышеуказанного договора.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и никем не оспаривается, до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу помещения не исполнил.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно с ч.1. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По мнению суда, из существа договора от 27 марта 2020 года, можно сделать однозначный вывод, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Так определен предмет строительства, оговорен порядок расчетов, ФИО1 передал денежные средства за квартиру в строящемся многоквартирном доме ООО «ФСК Потенциал». То есть сторонами согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте – квартире, позволяющие его идентифицировать, сумма, подлежащая оплате за строительство объекта.
При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор от 27 марта 2020 года, заключенный между сторонами, по своей сути, является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.
Суд отмечает, что привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.
Ответчик факт получения денежных средств признал, в связи с чем, подал заявление о признании иска.
Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от 21 февраля 2023 года, по сведениям ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства.
В данном случае, необходимо исходить из того, что в силу норм действующего законодательства, договор залога имущественных прав, заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и ПАО «Сбербанк» от 07 августа 2019 года, должен был пройти госрегистрацию, но доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, не представлено.
Судом установлено, что по сведениям, содержащимся в ЕГРН, записи о государственной регистрации договоров участия в строительстве, заключенные после 07 августа 2019 года, внесены без предоставления согласия залогодержателя.
Таким образом, поскольку залог имущественных прав ПАО «Сбербанк» в отношении спорного объекта недвижимости ни до заключения договора 27 марта 2020 года, ни после, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, то есть иск подлежит удовлетворению, поскольку в ином случае нарушенные права истца ФИО1 не будут восстановлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, КБАССР (паспорт № выдан Отделом УФМС Росссии по КБР в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.) удовлетворить.
Признать договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 27 марта 2020 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финасово-Строительная компания Потенциал» (ИНН <***>) и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации.
Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финасово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора с ФИО1 от 27 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд. Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2023 года.
Председательствующий - Е.В. Шапкина