Решение по делу № 2-52/2023 от 16.05.2023 - о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко, ЯНАО 16 мая 2023 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Казановской Л.С.,

при секретаре судебного заседания Волошко А.В.,

с участием прокурора Скоробогатова А.Б.,

истца ФИО1, его представителя адвоката Однороженко Н.И. действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГ, представителя ответчиков Управления муниципальным имуществом Администрации города Муравленко, Администрации города Муравленко ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-52/2023 по иску ФИО1 к Администрации города Муравленко, Управлению муниципальным имуществом Администрации города Муравленко о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Муравленко, Управлению муниципальным имуществом Администрации города Муравленко о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения (с учетом увеличенных исковых требований).. В обоснование иска указано, что ФИО1 принадлежит на праве собственности комната площадью 20,8 квадратных метра в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. На основании распоряжения Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ и заключения межведомственной комиссии, жилые помещения указанного многоквартирного дома признаны непригодными для проживания, а дом аварийным и подлежащим сносу. Согласно постановлению № от ДД.ММ.ГГ земельный участок, а также жилые помещения, в том числе комната №, расположенные в спорном многоквартирном доме, подлежат изъятию для муниципальных нужд. В обоснование размера возмещения представлен отчет № от ДД.ММ.ГГ, произведенный ООО «Региональный экспертный центр», согласно которому выкупная стоимость объекта оценки составляет 1 407 000 рублей. С учетом заключения эксперта ООО Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» просит установить возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение по адресу: <адрес> в размере 3 096092 рубля и взыскать его с Администрации г.Муравленко в пользу истца, обязав произвести выкуп указанного жилого помещения, а также взыскать с Администрации г.Муравленко в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 700 рублей.

Истец ФИО1, его представитель адвокат Однороженко Н.И. в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивали, изложив доводы искового заявления. Пояснили, что расчет размера возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение истцом производился исходя из выводов эксперта изложенных в заключении.

Представитель ответчика Администрации города Муравленко ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала частично. Просила установить возмещение за изымаемое жилое помещение на основании отчета об оценке от 07.07.2022 № 740/22, произведенного ООО «Региональный экспертный центр», поддержав доводы изложенные в ранее представленных возражениях на иск и на заключение эксперта (т.1 л.д.238-241,т.2 л.д.159-162). Кроме того, указала, что заключение эксперта не отвечает критериям относимых и допустимых доказательств, поскольку допускает неоднозначное толкование. Согласно Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404 от 27.10.1970 следует, что определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается. При этом, из заключения не понятно по каким конструктивным элементам не применялись нормативные сроки службы.

Суд, заслушав стороны, заключение прокурора полагавшего иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, урегулирована частями 2 и 4 статьи 32 ЖК РФ, в силу которых изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 20,8 кв.м с ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.210-211).

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.125-126, 141).

Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко поручено (с учетом изменений внесенных Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ №) в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении его сноса в срок до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д. 146).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 376 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом <адрес>, находящихся на указанном земельном участке, включая комнату №. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить копию постановления правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.154).

ДД.ММ.ГГ был подготовлен проект соглашения и направлен в адрес прежнего собственника спорного жилого помещения ФИО1. Согласие на подписание соглашения ФИО1 не выразил (т.1 л.д.162, 163-164, 215-217).

В соответствии с пп. 2.1 Соглашения, размер денежного возмещения за изымаемое жилое помещение (комнату) составляет 1 407 000 руб., который определен на основании отчета об определении рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГ, составленного ООО <данные изъяты> (т.1 л.д. 163-164).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 ЗК РФ. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по реконструкции жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Администрацией города Муравленко в обоснование размера возмещения за изымаемое жилое помещение представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ, выполненный <данные изъяты> (т.1 л.д.165-209). Оценщик ФИО8, проводившая исследование, имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Согласно данному отчету, рыночная стоимость жилого помещения, площадью 20,8 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на дату оценки составляет 1 394 000 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (комнаты) 880 729 руб., стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество 451 935 руб., стоимость с учетом его доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом 61 336 руб., убытки, связанные с переездом 13 000 руб.

Согласно ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Определением Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ по ходатайству истца с целью оценки величины рыночной стоимости спорного жилого помещения на момент рассмотрения спора и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой поручено было ООО <данные изъяты>».

Истец просил установить возмещение в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения, подготовленный ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ.

Эксперт ФИО9, проводивший исследование имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок.

Согласно данному заключению эксперта, рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на 03.03.2023 составляет 3 030 085 руб., в том числе: рыночная стоимость единого объекта недвижимости – 1 971 133 руб. (включающая, в том числе стоимость вспомогательных помещений и общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения – 281 606 руб., стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 82 027 руб., поскольку указанные величины носят исключительно справочный характер они включены в рыночную стоимость жилого помещения), стоимость убытков, которые понесут собственники объекта оценки, вследствие его изъятия – 102 840 руб., а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения оценки – 956 112 руб.

Объектом оценки являлась комната площадью 20,8 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 1018,5 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее истцу, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.

Заключение эксперта по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В заключении эксперта приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости. Стоимость спорного жилого помещения была определена по сравнительному методу, в сравнении с аналогичными жилыми помещениями, которые являются пригодными для проживания, следовательно, с учетом компенсации за капитальный ремонт дома, поскольку взятые аналоги в капитальном ремонте здания не нуждались. В связи с этим заключение эксперта ФИО9, соответствует требованиям ст.32 ЖК РФ, который предусматривают включение данной компенсации в размер возмещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).

С ДД.ММ.ГГ введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве обшей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 ГК РФ.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от ДД.ММ.ГГ №, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от ДД.ММ.ГГ №-О-О и от ДД.ММ.ГГ №-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений: нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме», при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых здании. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими вилами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)», установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Из материалов дела следует, что право собственности на имущество в виде комнаты, площадью 20,8 кв.м., возникло у ФИО2 ДД.ММ.ГГ.

Согласно договору приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, оно передано в собственность гражданам Администрацией города Муравленко на основании договора приватизации № от ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.103).

Из справки УЖКХ Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ, из справки МКУ «УКЗ» от ДД.ММ.ГГ, из справки ООО «Городское хозяйство» от ДД.ММ.ГГ следует, что в жилом доме, находящемся по адресу: <адрес> капитальный ремонт не проводился (т.1 л.д.101, 124, т.2 л.д.11).

Согласно технического паспорта на дом 1986 года постройки, сведения о проведении капитального ремонта в технический паспорт не вносилось, паспорт изготовлен в 2008 году (т.1 л.д.223-237).

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ № установлено, что многоквартирный дом по своему текущему состоянию не соответствует ряду требований, предъявляемых к жилому помещению (т.1 л.д.144-145).

Оценив в совокупности представленную информацию, технический паспорт на жилой <адрес>, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГ, суд приходит к выводу, что комната № на дату ее приватизации находилась в муниципальной собственности и расположена в возведенном в 1986 году многоквартирном доме деревянного типа (т.1 л.д.223-237).

Исходя из технической документации на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также данным сайта <данные изъяты> указанный дом относится к V группе жилых зданий, год постройки – 1986. Нормативный срок службы 30 лет, физический износ составляет 40 %.

Эксперт ФИО9 пришла к выводу, что на дату первой приватизации квартиры в доме на ДД.ММ.ГГ срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома наступил, поскольку допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». С учетом того, что год постройки дома 1986, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 10-15 лет. Таким образом, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1996 году.

В силу ст. 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Разрешая спор, с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемого жилого помещения, в совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу при определении размера возмещения экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 03.03.2023 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение, поскольку он содержит описание проведенного исследования, заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих его составляющих.

Доводы ответчика, о том, что заключение эксперта не содержит сметного расчета, подтверждающего затраты на производство капитального ремонта, экспертом не приведено обоснование применения удельного веса конструктивных элементов здания в указанных размерах, не даны разъяснения о производстве расчета величины компенсации, не содержит итоговых выводов о размере возмещения, содержит неоднозначные толкования и не отражает необходимые сведения, для полного и недвусмысленного токования результата проведения оценки, подлежат отклонению судом, поскольку заключение эксперта не является отчетом об оценке и стандарты об оценочной деятельности не подлежат применению в полном объеме, тогда как заключение эксперта содержит ответы на все поставленные судом вопросы, которые не допускают двусмысленного токования. Кроме того, данные утверждения ответчика не основаны на материалах дела и опровергаются заключением эксперта ФИО9, которая в своем заключении подробно описала особенности оценки величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с указанием конструктивных элементов дома подлежащих капитальному ремонту, сроков проведения ремонта, стоимости воспроизводства всех конструктивных элементов многоквартирного дома, данные о чем приведены в таблицах «Классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта», «Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов», «Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем капитального ремонта определен на дату первой приватизации комнаты в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.

Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания принята на основании ВСН 58-88 (р). Удельный вес каждого конструктивного элемента определен на основании соответствующей таблицы сборника УПСС. Необходимое количество замен конструктивных элементов жилого дома определено исходя из периода в течение которого капитальный ремонт не проводился и продолжительной эффективной эксплуатации элементов здания. При этом, принято, что в случае если необходимый ремонт по срокам должен быть сделан более 1 раза, то оставлялся показатель -1, поскольку подобные объекты ставятся на капитальный ремонт с одномоментной заменой всех подлежащих ремонту конструктивных элементов, тогда как следующие сроки капитального ремонта не подошли.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому конструктивному элементу рассчитывается исходя из удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости воспроизводства многоквартирного дома и необходимого количества замен каждого вида конструктивного элемента и принимается пропорционально размеру площади жилого помещения, расчет производится как отношение произведения общей площади жилого помещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома на общую площадь жилых помещений в доме.

Следовательно, отсутствие сметного расчета не исключает принятия экспертного заключения <данные изъяты> за основу определения размера возмещения, поскольку стоимость строительства многоквартирного дома определялась экспертом как стоимость возведения аналогичного объекта в ценах на дату исследования. В качестве объекта аналога рассматривался типовой объект, что и в рассматриваемом доме со сходными объемно-планировочными и конструктивным решениями. Стоимость возведения аналогичного объекта принималась по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений УПСС КО-ИНВЕСТ «Жилые здания».

Кроме того, экспертом указаны методики определения физического износа, любая из которых подлежит применению, для расчета физического износа. При этом, физический износ определялся лишь для расчета стоимости общедомового имущества, входящего в состав рыночной стоимости жилья. Данная величина была установлена справочно, как составляющая стоимости жилого помещения, и стоимость общедомового имущества не влияла на итоговую рыночную стоимости жилья.

Вопреки позиции представителя ответчиков Методика определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404 от 27.10.1970 не исключает возможность определения величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий.

Ссылка ответчика на то, что экспертом не обоснованно произведен расчет компенсации в текущих ценах, но по состоянию жилого дома на дату первой приватизации, а так же о включении в расчет компенсации замены конструктивных элементов дома нормативный срок службы которых на дату первой приватизации не истек, является ошибочной, не основанной на нормах права, регулирующего данные отношения и опровергается заключением эксперта ФИО9, которой при исчислении компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта жилого дома и нормативные сроки службы конструктивных элементов дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вес каждого элемента дома в общую стоимость воспроизводства многоквартирного жилого дома в текущих ценах, принято во внимание, что капитальный ремонт в доме не проводился, что и привело его к аварийному состоянию.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст.15 ГК РФ).

По смыслу приведенных положений ст. 15 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные истцу изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности.

Позиция представителя ответчика об отсутствии оснований для включения в величину убытков стоимости услуг риэлтора, поскольку ч.7 статьи 32 ЖК РФ данные услуги не предусмотрены, а так же, что расчет средней стоимости указанных услуг анализируется в городах Новый Уренгой, Ноябрьск, Салехард, тогда как истец проживает в городе Муравленко, подлежат отклонению, поскольку являются необоснованными. Специфика рынка недвижимости г.Муравленко такова, что не все объекты недвижимости доступны в соответствующих интернет-ресурсах, что приводит к дополнительным расходам при подборе вариантов покупки, аренды жилья. Кроме того, право выбора способа поиска жилого помещения возложено на собственника аварийного жилого помещения. Расходы, которые понесет собственник на оплату услуг риэлтора по поиску жилого помещения, для найма жилья, последующего приобретения, являются убытками собственника. При этом не является основанием для признания заключения неправильным и не отражающим средний размер стоимости данного вида услуг, анализ стоимости услуг по населенным пунктам вне места проживания истца. Так, право выбора определенного метода исследования, достаточность имеющихся материалов, на основании которых эксперт сделал данный вывод, провел анализ в иных городах, относится к прерогативе эксперта. Оснований сомневаться в квалификации эксперта, у суда не имеется. Учитывая вышеизложенное, эксперт правомерно произвел расчет размера убытков в размере 102 840 руб. (стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере - 5720 руб., услуг грузчиков в размере - 6128 руб., услуг по сборке и разборке мебели в размере 4 000 руб., средняя стоимость аренды помещения в размере- 26 860 руб., средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды - в размере- 5199 руб., средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере – 52 933 руб., оплата услуг по оформлению документов - 2000 руб. (т.2 л.д.72-73).

При этом представленный ответчиком в обоснование своих доводов отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ на сумму 1 394 000 рублей (т.1 л.д.166-209) не может быть принят судом во внимание и положен в основу решения по следующим основаниям.

В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной ответчика, составлен на ДД.ММ.ГГ. Срок актуальности отчета истца истек, заключение эксперта ФИО9 составленное ДД.ММ.ГГ является более актуальным.

Из технического заключения от ДД.ММ.ГГ № по результатам обследования жилого <адрес>, проведенного <данные изъяты> следует, что накопленный износ составляет 83%, фактический физический износ-71% (т.1 л.д.127-140).

Между тем, отчет ответчика не содержит расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не учтена площадь вспомогательных помещений в доме коридорного типа, не разрешен вопрос о необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда ответчиком не предоставлено.

Исходя из установленных обстоятельств дела, оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО2 частично, установив размер возмещения за изымаемое жилое помещение в общей сумме 3 030 085 руб., поскольку истцом при определении размера возмещения ошибочно дважды были учтены стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения и стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки, которые уже были включены при определении размера рыночной стоимости жилого помещения.

Согласно пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ)), суд признает прекращенным право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждается возмещение с другой стороны всех понесенных по делу судебных расходов, в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что к иску приложены чек-ордер от ДД.ММ.ГГ об уплате государственной пошлины в размере 16 700 руб.

Таким образом, поскольку в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям, учитывая, что истцом при увеличении исковых требований не была произведена доплата государственной пошлины в установленном законом размере, суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко уплаченную истцом государственную пошлину, в размере 16 700 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить возмещение за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 20,8 кв.м. в размере 3 030 085 (три миллиона тридцать тысяч восемьдесят пять) руб.

Взыскать с Администрации города Муравленко за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1 денежное возмещение в размере 3 030 085 (три миллиона тридцать тысяч восемьдесят пять) руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом ко взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на <адрес>.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 16 700 (шестнадцать тысяч семьсот) руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» расходы по проведению экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья (подпись) Л.С.Казановская

Мотивированное решение суда составлено «19» мая 2023 года. Подлинный документ находится в деле № 2-52/2023 (УИД: 89RS0006-01-2022-001330-64) в Муравленковском городском суде Ямало-Ненецкого автономного округа.