Решение по делу № 3А-292/2022 от 06.03.2023 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-44/2023

УИД: 39ОS0000-01-2022-000331-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 марта 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания №, площадью 1464,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в сумме 99551029,61 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №НИ-1063/2022 от 21 октября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества № по состоянию на 21 октября 2022 года составляет 29740000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/001104 от 22 ноября 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилого здания № нарушает его права собственника. Просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2022/001104 от 22 ноября 2022 года и установить кадастровую стоимость нежилого здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 октября 2022 года в размере 29740000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 ФИО4 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам, выразил несогласие с заключением эксперта №091-01-23 от 26 января 2023 года.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 заявленные административные исковые требования не признала.

Административный ответчик Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация МО «Пионерский городской округ», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ФИО2 является собственником нежилого здания №, площадью 1464,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Актом №АОКС-39/2022/000119 от 17 августа 2022 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого здания определена в сумме 99551029,61 рублей.

По инициативе ФИО1 была произведена оценка рыночной стоимости здания №. Согласно отчету об оценке №НИ-1063/2022 от 21 октября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества № по состоянию на 21 октября 2022 года составляет 29740000 рублей.

ФИО2 25 октября 202 года обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №НИ-1063/2022 от 21 октября 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001104 от 22 ноября 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение пп. «в», «д» п. 11 ФСО №7, а именно в разделе 5.3 отчета не содержится анализ данных сделок и предложений из сегмента рынка «объекты для определенного вида бизнеса», к которому относится объект оценки, рынок объектов оценки исследован не в полном объеме. Вывод относительно ставок аренды основан на исследовании 5 объектов, один из которых является торговым, что недостаточно. Не выполнены требования п. 5 ФСО №3. В разделе 7.2 Технология оценки, обоснование выбора подходов отказ о сравнительного подхода обоснован отсутствием объектов-аналогов, сходных с объектом оценки. Однако, в рамках доходного подходы были рассмотрены объекты, которые, по мнению оценщика, сопоставимы с объектом оценки.

Согласно заключению эксперта ФИО6 №091-01-23 от 26 января 2023 года, отчет об оценке №НИ-1063/2022 от 21 октября 2022 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость здания № по состоянию на 21 октября 2022 года составляет 35550000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что неприменение сравнительного подхода оценщиком в данной ситуации является существенным недостатком, так как именно такой подход в наибольшей степени позволяет установить реальную рыночную цену объекта недвижимого имущества. Вопреки мнению оценщика, на рынке в г. Калининграде возможно подобрать объекты, схожие по своим характеристикам с объектом оценки. Применение Интернет-ресурса avito.ru для получения информации о предложениях полагает обоснованным, так как он содержит наиболее полные первичные сведения.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, с учетом данных им показаний, выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Доводы стороны административного истца о недостатках заключения опровергнуты.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/001104 от 22 ноября 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №НИ-1063/2022 от 21 октября 2022 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость здания № не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 21 октября 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №091-01-23 от 26 января 2023 года - 35550000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным и отмене решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001104 от 22 ноября 2022 года - отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания №, площадью 1464,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21 октября 2022 года в размере его рыночной стоимости 35550000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 25 октября 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 13 марта 2023 года.

Судья Д.В. Шубин