№ 2-4461/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Лепетюх А.В.,
при секретаре судебного заседания Рязанцеве И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ :
Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что является собственником земельного участка площадью 2998 кв. м, с кадастровым номером N, № расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, а также собственником нежилого здания площадью 187,1 кв.м, кадастровый №, расположенного на указанном земельном участке. Без получения соответствующего разрешения, была произведена реконструкция здания. В связи с проведенной реконструкцией площадь здания увеличилась на 123,4 кв.м, и на момент подачи иска составляет 310,5 кв.м. По заявлению истца ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» проведено исследование по вопросу соответствия произведенной реконструкции действующим строительным нормам и правилам. В соответствии с заключением специалистов N 8115-3 от ДД.ММ.ГГГГ реконструировав нежилое здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> соответствует требованиям действующих строительных норм и правил. Все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию нежилого здания и не угрожают жизни и здоровью граждан. Истец обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>-на-До: заявлением о сохранении Здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> реконструированном состоянии. Однако Истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод эксплуатацию вышеуказанного объекта капитального строительства, указано на право обращение в суд.
На основании изложенного просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером N №, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в реконструированном состоянии; признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером N №, общей площадью 310,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.; прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером N №, общей площадью 187,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.
Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований.
В отношении неявившихся надлежаще извещенных истца, представителя третьего лица, дело рассмотрено в порядке ст. 165 ГПК РФ.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании органа, осуществляющего согласование по месту нахождения перепланируемого жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Из содержания указанных правовых норм следует, что лицо намеренное осуществить реконструкцию объекта капитального строительства, который по своему функциональному назначению не относится к объекту "индивидуального жилищного строительства" и в результате которой возник новый объект, обязано получить разрешение на строительство.
Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно разъяснений, содержащихся в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, следует выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами назначаются судебные строительно-технические экспертизы.
В судебном заседании установлено, что истец является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: Подземные, подземно-наземные, наземные одно - и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, площадью 2998 кв. м, с кадастровым номером N, № расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, а также собственником нежилого здания площадью 187,1 кв.м, кадастровый №, расположенного на указанном земельном участке.
Истцом была произведена реконструкция здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>,
В результате произведённой реконструкции площадь здания изменилась и составляет 310,5 кв.м.
Реконструкция жилого помещения была произведена без получения соответствующих разрешений.
В соответствии с заключением специалистов ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО»N 8115-3 от ДД.ММ.ГГГГ реконструированное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил.
Истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>-на-До: заявлением о сохранении спорного здания в реконструированном состоянии. Однако Истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта капитального строительства.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение по делу экспертизы в ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз».
Согласно представленному заключению эксперта ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенная реконструкция здания с КН №, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, заключающаяся в демонтаже кирпичной пристройки лит. «а» - коридор №х и помещения с наружными размерами 2,30 х 3.60 м. возведении на ее месте к юго-западной наружной стене здания лит. «А» металлической пристройки лит. «А1» с образованием помещения № с устройством в нем дверных проемов с установкой дверных блоков и роллетных ворот, и оконного проема с установкой оконного блока, демонтаже части подоконного пространства в кабинете № со стороны северо-западного фасада здания, и установке дверного проема, ведущего в кабинет №. относящегося согласно ст. 32 Федерального закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной опасности к зданиям класса Ф 5.1, обусловлена функциональным назначением здания (сохраняет и обеспечивает функциональную взаимосвязь расположенных в нем помещений) и по выполненным конструктивному. объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарным, градостроительным), предъявляемым к зданиям, отнесенных по взрывопожарной и пожарной опасности к категории Д (с негорючими веществами и материалами в холодном состоянии, находящимися (обращающимися) в помещении)), а именно: СП 364.1311500.2018 «Здания и сооружения для обслуживания автомобилей. Требования пожарной безопасности».
Расположение реконструированного исследуемого нежилого здания по адресу: г Ростов-на-Дону, <адрес>, находящегося в территориальной зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД) (ПД/4/2), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД) (ПД/4/2). приведенному в ст. 35 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (согласно градостроительному регламенту территориальной зоны ПД, представленному в ст. 35 указанных Правил, в основные виды разрешенного использования, в т.ч. входит- вид «ремонт автомобилей» с ко<адрес>.9.1, предусматривающий размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли и вид «стоянка транспортных средств» с ко<адрес>.9.2. предусматривающий размещение стоянок (парковок) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, в том числе мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров, за исключением встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных стоянок), а также не противоречит вид} разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:40 (Подземные, подземно-наземные, наземные одно - и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения), расположенном} по указанному адресу.
Высота, количество этажей, а также процент застройки по отношению к площади земельного участка с кадастровым номером № после проведенной реконструкции соответствуют градостроительному регламенту зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД) (ПД/4/2). приведенному в ст. 35 Правил землепользования и застройкиДД.ММ.ГГГГ города Ростова-на-Дону.
Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937-2024. «Правила обследования и мониторинга технического состояния», находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого здания при существующих условиях его эксплуатации не имеется.
Решение вопроса о создании каким-либо объектом, в том числе и исследуемым нежилым зданием угрозы жизни и здоровью граждан, а также решение вопроса о нарушении законных прав и интересов третьих лиц после произведенных строительных работ в здании, выходит за рамки компетенции судебного эксперта.
Вместе с этим, в исследуемом нежилом здании имеется следующее несоответствие действующим нормам и требованиям, согласно которым помещения исследуемого складского здания допускается оборудовать безадресной системой пожарной сигнализации с устройством звукового оповещения (сирена, тонированный сигнал и др.), световыми оповещателями «Выход».
При этом техническая возможность выполнения указанных требований имеется, так как технически возможно оборудовать нежилое здание безадресной системой пожарной сигнализации с устройством звукового оповещения (сирена, тонированный сигнал и др.), световыми оповещателями «Выход» (п. 6.2.1 СП 56.13330.2021. согласно которому, исходя из п. 18 таблицы А.1 ФИО6 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты Нормы и правила проектирования», и п. 6. п. 7 и таблицы 2 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей прн пожаре. Требования пожарной безопасности»).
Согласно представленным суду документам, по состоянию на дату рассмотрения дела истцом выполнены работы по приведению объекта в соответствие с нормами законодательства в части оборудования нежилого здания безадресной системой пожарной сигнализации с устройством звукового оповещения (сирена, тонированный сигнал и др.), световыми оповещателями «Выход», что подтверждается предоставленными копией договора на выполнение работы по монтажу и пуско-наладке Системы безопасности № от ДД.ММ.ГГГГ; копией акта выполненных работ и установки оборудования № КП-25-334681 от ДД.ММ.ГГГГ; копией акта приема выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ; а также фототаблицей.
Таким образом, в настоящий момент времени истцом устранены несоответствия требованиям п. 6.2.1 СП 56.13330.2021. согласно которому, исходя из п. 18 таблицы А.1 ФИО6 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты Нормы и правила проектирования», и п. 6. п. 7 и таблицы 2 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей прн пожаре. Требования пожарной безопасности», указанные в заключении эксперта ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ посредством выполнения рекомендованных экспертом действий.
Как указано в п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Суд приходит к выводу, что работы по реконструкции, произведенные истцом, выполнены в соответствии со всеми необходимыми действующими строительными и иными нормами и правилами, не оказывают негативного влияния на несущую способность конструкций строения и эксплуатационные качества, не затрагивают и не нарушают права и интересы других граждан и третьих лиц, и также результат произведенных работ не создает угрозу их жизни и здоровью, в связи с чем суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 235 ГПК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В результате реконструкции был создан новый объект недвижимого имущества, с учетом реконструкции здание по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 187,1 кв.м. как самостоятельный объект недвижимого имущества перестало существовать, следовательно, подлежит прекращению и зарегистрированное право собственности истца на вышеуказанный объект.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированное жилое помещение, - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом ФИО7 общей площадью 102 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>.
Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 187,1 кв.м., кадастровый №.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 310,5 кв.м., кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03 декабря 2025 года.
Председательствующий А.В.Лепетюх