Решение по делу № 2-16/2023 от 27.03.2023 - о признании недействительным договора найма, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и судебных расходов.

Дело № 2-16/2023 (65RS0007-01-2022-000312-73)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2023 года город Макаров

Макаровский районный суд Сахалинской области

в составе председательствующего судьи Мариловой Т.В.,

при секретаре Аликберове Р.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ким Сан Хо к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области о признании недействительным договора найма, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

Ким Сан Хо обратился в суд к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области с исковым заявлением, в котором указывает, что с 20 августа 2020 года признан малоимущим, поставлен на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, 21 июня 2022 года обратился в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» с заявлением о заключении с ним договора найма квартиры по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>. При этом многоквартирный жилой дом по <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в 2020 году признан аварийным и подлежащим сносу, а в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> этого дома на момент предоставления помещения отсутствовали входная дверь, электричество, розетки, какая-либо сантехника. 04 июля 2022 года между ним и КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» заключен договор найма этой квартиры, однако, акт приема-передачи помещения не составлялся. Им за свой счет были произведены работы по замене входной двери и окон в помещении, расположенном по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, на сумму 154050 руб., однако, срок действия договора найма указанного помещения от 04 июля 2022 года ограничен 31 августа 2022 года. Просит признать недействительным договор от 04 июля 2022 года найма помещения по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>; применить последствия недействительности сделки по передаче КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» ему этого помещения; обязать КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» в срок не позднее 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу возместить ему затраты, понесенные на выполнение работ по замене входной двери и окон в помещении по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> на сумму 154050 руб.; взыскать с КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» в его пользу судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 4281 руб.; обязать КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» предоставить ему по договору социального найма благоустроенное жилое помещение в границах <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и нормам.

Определением Макаровского районного суда Сахалинской области от 27 января 2023 года принят заявленный истцом Ким Сан Хо отказ от исковых требований к КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» в части возложения обязанности предоставить по договору социального найма благоустроенное жилое помещение в границах <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и нормам. Производство по данному гражданскому делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании истец Ким Сан Хо исковые требования в остальной части поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и пояснил, что в 2020 году он был признан малоимущим и поставлен на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, его должны были обеспечить жильем по договору социального найма в порядке очередности. Какого-либо жилья он не имеет, зарегистрирован по месту жительства в общежитии по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, однако, помещения с номером 12 в указанном общежитии не имеется, в связи с чем ему негде жить. В мае 2022 года в связи с отсутствием у него пригодного для проживания жилого помещения он устно обратился в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» с просьбой предоставить ему жилое помещение на условиях договора социального найма вне очереди, пояснив, что готов сделать в предоставленной квартире мелкий ремонт. Председатель КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» ФИО1 устно пообещал ему, что если найдется такое жилое помещение, ему об этом сообщат. При этом никаких гарантийных писем о внеочередном предоставлении жилого помещения на условиях договора социального найма ему выдано не было. Через некоторое время председатель КУМС МО «Макаровский городской округ» ФИО1 пришел к нему домой, сообщил, что имеется квартира, требующая ремонта, назвал адрес: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> устно пообещал, что после восстановления квартиры его зарегистрируют в ней по месту жительства. При осмотре квартиры он (Ким Сан Хо) видел, что она была непригодной для проживания: входная дверь отсутствовала, дверной проем был закрыт досками, внутри было много мусора, отсутствовали электропроводка и сантехника, межкомнатных дверей также не было, дверные косяки были разбиты, окна с деревянными рамами частично не имели стекол, створки не открывались. Состояние квартиры его на тот момент не устроило, но он согласился отремонтировать эту квартиру, так как ему негде жить. По собственной инициативе он вывез из квартиры мусор, на кредитные денежные средства заменил 4 оконных блока и входную дверь. При этом письменного согласия на производство ремонтных работ он в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» не получал. После выполнения указанных работ он пришел в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» с просьбой дать ему письменный договор на указанную квартиру, на что ему предложили подписать договор найма квартиры сроком на 2 месяца, пояснив, что если он не подпишет этот договор, то никакой квартиры вообще не получит. В связи с этим он был вынужден подписать договор от 04 июля 2022 года найма квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, сроком на 2 месяца. Считает, что этот договор должен быть признан недействительным, так как ему была предоставлена квартира, не соответствующая требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а также считает, что установленные им за свой счет 4 окна и входная дверь являются неотделимыми улучшениями, в связи с чем затраты на их приобретение подлежат взысканию с ответчика в его пользу.

Представитель истца Ким Сан Хо адвокат Антонова Т.Г. при рассмотрении дела исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Согласно письменной позиции представителя истца Антоновой Т.Г., 04 июля 2022 года КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» заключил с Ким Сан Хо договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: Сахалинская область. <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> неправомерно, поскольку многоквартирный жилой дом, в котором находится указанное помещение, постановлением администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» от 30 ноября 2020 года № 687 признан аварийным, то есть требовал капитального ремонта. В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счет произведена замена 4 оконных блоков и входной двери, на что затрачено 154050 рублей. Так как обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения возложена на наймодателя, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем данной обязанности наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Макаровской городской прокуратурой по обращению Ким Сан Хо была проведена проверка санитарно-технического состояния предоставленной ему квартиры, в результате которой установлено, что ремонтные работы ни капитального, ни текущего характера квартире не проводились, отсутствовала запирающаяся изнутри входная дверь, электричество, розетки, в ванной комнате отсутствовала сантехника, в полах обнаружены отверстия глубиной до 7 см., замена окон, полов, входной двери, внутриквартирного оборудования электроснабжения наймодателем не производилась. Ким Сан Хо самостоятельно произведены работы по замене окон и входной двери. Указанные работы в соответствии с п.4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приложение № 8 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» относятся к капитальному ремонту. Размер расходов истца на выполнение работ по капитальному ремонту помещения подтвержден документально. В связи с этим исковые требования Ким Сан Хо подлежат удовлетворению.

Представитель КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» Пен Э.Е. в судебном заседании исковые требования Ким Сан Хо не признал и пояснил, что Ким Сан Хо до получения квартиры в порядке очередности была временно предоставлена квартира, расположенная по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>. Данная квартира, действительно, не отвечала требованиям жилищного законодательства, предъявляемым к жилым помещениям, и была непригодна для проживания, в связи с чем по существующей устной договоренности между КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» и Ким Сан Хо квартира была предоставлена с условием ее восстановления Ким Сан Хо за счет собственных денежных средств. 04 июля 2022 года между КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» и Ким Сан Хо был заключен договор найма данного жилого помещения сроком на 2 месяца. После восстановления квартиры с ним был бы заключен договор найма этого жилого помещения на более длительный срок. Считает, что исковые требования Ким Сан Хо в части возмещения ему понесенных на выполнение работ по замене входной двери и окон в квартире по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> на сумму 154050 рублей удовлетоврению не подлежат, так как письменного согласия собственника квартиры КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» на производство этих работ Ким Сан Хо получено не было, а в договоре найма от 04 июля 2022 года прямо предусмотрено, что неотделимые улучшения помещения не возмещаются.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО2, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно частям 1, 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Как установлено частью 2 статьи 215 Гражданского кодекса РФ, от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с частью 1 статьи 673 Гражданского кодекса РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Частью 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно статье 681 Гражданского кодекса РФ, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (часть 1). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (часть 2).

В соответствии с частью 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Частями 1, 2 статьи 49, частями 1, 2 статьи 52 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В силу части 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Согласно части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В соответствии со статьей 62 Жилищного кодекса РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

При этом в силу части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно части 1 статьи 57 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Из анализа изложенных правовых норм следует, что собственник жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности: орган местного самоуправления, вправе предоставить гражданину, признанному малоимущим и нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, принятому на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, жилое помещение по договору найма за плату во временное владение и пользование для проживания в нем на срок до пяти лет.

Однако, при этом предоставленное жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, то есть должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В силу статьи 23 Федерального закона от 30 марта 1999г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Согласно пунктам 11, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием, и обеспечить возможность перемещения и предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка является недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» № 510 от 20 августа 2020 года Ким Сан Хо признан малоимущим для постановки на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма жилого помещения в муниципальном жилом фонде муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области, а также поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий в муниципальном жилищном фонде муниципального образования «Макаровский городской округ» (л.д. 55).

Согласно сообщению КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» № 5.18.32-8/23 от 11 января 2023 года, Ким Сан Хо в настоящее время числится в общем списке учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма под № 74 (л.д. 54).

Постановлением администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области № 687 от 30 ноября 2020 года утвержден перечень жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в который включен <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Сахалинской области. Этим же постановлением на КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» возложена обязанность по отселению жильцов из жилых домов, указанных в перечне (л.д. 56-57).

21 июня 2022 года Ким Сан Хо обратился в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» с заявлением о заключении с ним договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> (л.д. 86).

04 июля 2022 года Ким Сан Хо обратился в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» с заявлением, в котором указал, что в связи со сложившейся трудной жизненной ситуацией и отсутствием жилья просит предоставить временно квартиру по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> заключить договор найма указанной квартиры до момента предоставления благоустроенной квартиры, соответствующей требованиям, в порядке очередности согласно списку граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма. В заявлении указывает, что квартиру осмотрел, с условиями предоставления согласен, претензий к КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» не имеет (л.д. 100).

04 июля 2022 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» «наймодатель» и Ким Сан Хо «наниматель» заключен договор найма жилого помещения <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Сахалинской области (л.д. 58-61).

В соответствии с условиями указанного договора наймодатель предоставляет нанимателю за плату во временное владение и пользование жилое помещение общей площадью 39,3 кв.м. на срок с момента передачи жилого помещения нанимателю по акту приема-передачи до 31 августа 2022 года (пункты 1.1, 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора наймодатель обязан в течение 1 календарного дня с момента заключения договора передать по акту приема-передачи жилое помещение нанимателю, одновременно с передачей жилого помещения передать нанимателю имущество, находящееся в жилом помещении, ключи от жилого помещения, иные предметы, связанные с владением, эксплуатацией и использованием жилого помещения, а также всю необходимую документацию на жилое помещение и находящееся в нем оборудование, в том числе документацию и информацию, необходимую для осуществления коммунальных платежей.

21 июля 2022 года Ким Сан Хо обратился в прокуратуру <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> с заявлением в котором указал, что в мае 2022 года председатель КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» ФИО1 предложил ему для постоянного проживая непригодную для проживания квартиру по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>. При этом предложил сделать ремонт за свой счет. Для восстановления квартиры он взял кредит и купил входную металлическую дверь за 31050 руб. и 4 окна ПВХ за 123000 руб., а также 21 июня 2022 года написал заявление на предоставление квартиры по договору найма жилого помещения. 04 июля 2022 года его вызывали в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» для получения договора найма и заставили подписать заявление о том, что квартира пригодна для проживания, в случае отказа сказали, что он ничего не получит. Договор заключен для временного проживания на срок до 31 августа 2022 года (л.д. 23, 82).

Согласно данным надзорного производства № 55ж-2022 прокуратуры <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> по обращению Ким Сан Хо от 21 июля 2022 года (л.д. 81-128) 13 июля 2022 года в рамках рассмотрения обращения проведена проверка исполнения жилищного законодательства, осуществлен выезд по месту нахождения помещения по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, установлено, что по данному адресу находится двухкомнатное жилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, который ранее признан аварийным. В квартире ремонтные работы капитального и текущего характера не проводились длительное время: отсутствует электричество, розетки, мебель, бытовая техника, в ванной отсутствует сантехника, в деревянных полах имеются отверстия глубиной 7 см., на кухне имеется раковина и плита (л.д. 94-95).

В связи с принятием заместителем прокурора Атамановым И.Р. решения о проведении проверки в отношении КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» 01 августа 2022 года, в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» были истребованы необходимые сведения и документы (л.д. 96-98).

В ответ на запрос прокуратуры Макаровского района КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» 03 августа 2022 года предоставлена следующая информация: в связи со сложившейся трудной жизненной ситуацией, а также до получения в пользование жилого помещения по договору социального найма в порядке очередности Ким Сан Хо было предоставлено во временное пользование помещение, находящееся по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, на основании заявления от 04 июля 2022 года. Договор социального найма с Ким Сан Хо не заключался. Срок договора найма жилого помещения (31 августа 2022 года) оговорен и согласован с Ким Сан Хо и носит временный характер в связи с трудной жизненной ситуацией, а также до получения жилого помещения по договору социального найма в порядке очередности. Указанное жилое помещение предварительно осмотрено, претензий к его техническому состоянию Ким Сан Хо не имел (л.д. 99).

Из объяснения председателя КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» ФИО1, данного заместителю прокурора Макаровского района Атаманову И.Р. 20 сентября 2022 года, следует, что 04 июля 2022 года КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» заключил с Ким Сан Хо договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, при этом акт приема-передачи указанного помещения сторонами не заключался, организационно-распорядительные документы о предоставлении жилого помещения Ким Сан Хо администрацией муниципального образования «Макаровский городской округ» не издавались, оценка санитарно-технического состояния помещения не производилась, однако, фактически данное жилое помещение было передано Ким Сан Хо. Он (ФИО1) осведомлен, что указанное жилое помещение в действительности не является благоустроенным, оно не подключено к системе электроснабжения, отсутствует мебель, санитарная и бытовая техника. На момент предоставления Ким Сан Хо указанного помещения в нем отсутствовала входная дверь, оконные блоки находились в неудовлетворительном состоянии, требовали замены. Это жилое помещение длительное время оставалось незаселенным, в нем находилось большое количество бытового мусора. Решение о предоставлении данного помещения принято КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» в связи с нахождением Ким Сан Хо в трудной жизненной ситуации ввиду отсутствия у него жилья временно до предоставления квартиры по договору социального найма в порядке очередности. Между ним и Ким Сан Хо существовала устная договоренность о том, что после заселения в квартиру по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Ким Сан Хо должен за свои деньги произвести ремонт, в том числе заменить входную дверь и оконные блоки (л.д. 111-113).

Согласно письму заместителя прокурора <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Атаманова И.Р. от 14 сентября 2022 года в адрес Ким Сан Хо, по результатам проведенной проверки деятельности КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» выявлены нарушения требований ст. 62, 65 ЖК РФ при предоставлении Ким Сан Хо жилого помещения в доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, кв. (л.д. 66).

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО2 пояснила, что проживает в квартире, расположенной по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, в этой же квартире временно проживает ее знакомый Ким Сан Хо, поскольку у него нет жилья и ему негде жить. В мае 2022 года к Ким Сан Хо приходил председатель КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» ФИО1 и предложил двухкомнатную квартиру, находящуюся в аварийном состоянии. В начале июня 2022 года она и Ким Сан Хо осмотрели предложенную <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> в <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>. Данная квартира была двухкомнатной, имела четыре окна, входная дверь была без замка, забита гвоздями, окна в квартире были частично разбиты, межкомнатные двери отсутствовали. Ким Сан Хо и ФИО1 договорились, что данная квартира будет предоставлена Ким Сан Хо. Однако, она (ФИО2) при устной договоренности не присутствовала, о сроках и условиях предоставления этой квартиры ей ничего не известно. После осмотра квартиры Ким Сан Хо вывез их нее мусор, установил металлическую входную дверь, вставил новые оконные блоки на всех четырех окнах.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что 04 июля 2022 года между КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» и Ким Сан Хо заключен договор найма жилого помещения, не соответствующего требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, что не отрицается ответчиком КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ». При этом истец Ким Сан Хо 04 июля 2022 года письменно указал, что квартиру, расположенную по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, осмотрел, с условиями предоставления данной квартиры согласен, претензий не имеет.

Довод истца Ким Сан Хо о том, что между ним и председателем КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» существовала договоренность, что после ремонта квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, данная квартира будет предоставлена ему на условиях договора социального найма, то есть вне очереди в нарушение требований части 1 статьи 57 Жилищного кодекса РФ, объективными доказательствами не подтвержден.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, а также принимая во внимание, что истец Ким Сан Хо знал о том, что ему предоставляется во временное пользование не пригодное для проживания жилое помещение, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, то есть в силу положений, закрепленных в статье 167 Гражданского кодекса РФ, не считается действовавшим добросовестно, суд приходит к выводу, что договор найма от 04 июля 2022 года, заключенный между КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и Ким Сан Хо, не соответствует требованиям гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации и является недействительным в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем применению подлежат последствия недействительности сделки: обязанность каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования Ким Сан Хо в части признания недействительным договора, заключенного 04 июля 2022 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и Ким Сан Хо, найма жилого помещения, расположенного по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, а также в части применения последствий недействительности сделки по заключению договора найма от 04 июля 2022 года указанного жилого помещения.

Разрешая исковое требование Ким Сан Хо о взыскании денежных средств, затраченных на выполнение работ по замене входной двери и оконных блоков в помещении по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, на сумму 154050 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно статье 678 Гражданского кодекса РФ, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Статьей 681 Гражданского кодекса РФ установлено, что в обязанности нанимателя входит лишь текущий ремонт сданного внаем жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (часть 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (часть 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 303 Гражданского кодекса РФ, добросовестный владелец при истребовании имущества из чужого незаконного владения вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Таким образом, среди условий возникновения обязательства из неосновательного обогащения закон называет приобретение или сбережение имущества на стороне обогатившегося лица. При этом имеется в виду увеличение стоимости имущества собственника.

В качестве неосновательного обогащения собственника объекта недвижимого имущества, в котором произведены несогласованные им работы капитального характера, должны рассматриваться не затраты в период проведения таких действий, а результаты, перешедшие к собственнику после возвращения ему имущества, то есть именно то имущество, которое осталось в его собственности после возвращения имущества, или денежный эквивалент увеличения стоимости возвращенного имущества.

Как следует из оспариваемого договора найма жилого помещения <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Сахалинской области, заключенного 04 июля 2022 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» «наймодатель» и Ким Сан Хо (л.д. 58-61), наймодатель вправе без объяснения причин отказать нанимателю в осуществлении им конкретных улучшений жилого помещения, его ремонта или перепланировки, для осуществления которых в соответствии с условиями договора требуется предварительное согласие наймодателя (п. 2.2.2).

Положениями п. 2.3 договора установлены обязанности нанимателя, согласно которым наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и установленного в нем инженерного, санитарно-технического и иного оборудования, а также замену вышедших из строя деталей и элементов, при этом письменного согласовав с наймодателем объем и график ремонта, а также используемые при ремонте жилого помещения материалы. За свой счет устранять повреждения и аварии в жилом помещении, возникающие не по вине наймодателя (2.3.4); размещать и устанавливать свою мебель и оборудование, для размещения и крепления которых требуется нарушение целостности стен, пола, потолков (т.е. требуется производить сверление, забивание гвоздей и т.д.) только с предварительного письменного согласия наймодателя (2.3.5); производить переделки, ремонтные, строительные или иные работы, замену элементов либо усовершенствование жилого помещения и любых его частей только с письменного согласия наймодателя и за свой счет, а также в соответствии с требованиями, предусмотренными законами и иными нормативными правовыми актами РФ. При этом неотделимые улучшения жилого помещения после прекращения срока действия договора остаются в собственности наймодателя без выплаты компенсации и без взаиморасчетов, если иное не будет установлено соглашением сторон (2.3.6); освободить помещение и передать его наймодателю по акту приема-передачи в течение 1 рабочего дня после истечения срока пользования жилым помещением. Жилое помещение передается вместе с имуществом, которое находилось в жилом помещении в момент его принятия нанимателем, и указанном в акте приема-передачи, а также с произведенными улучшениями, неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения. Стоимость произведенных нанимателем улучшений не подлежит возмещению наймодателем. До передачи (возврата) жилого помещения наймодателю наниматель обязан привести жилое помещение в первоначальное (исходное) состояние (за исключением произведенных в соответствии с условиями настоящего договора улучшений), за свой счет провести текущий ремонт жилого помещения и устранить все повреждения, образовавшиеся в процессе его эксплуатации, либо оплатить наймодателю стоимость не произведенного текущего ремонта (2.3.15) (л.д. 58-61).

При этом, согласно кассовому чеку, 31 мая 2022 года у ИП ФИО3 по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>А за наличные средства куплена металлическая дверь «Гарда mini Венге» 860х1800 левая стоимостью 31050 руб. (л.д. 24, 83).

Из товарной накладной № 18 от 07 июля 2022 года следует, что Ким Сан Хо приобрел у ИП ФИО4 3 окна ПВХ стоимостью 27000 руб. каждое и 1 окно ПВХ стоимостью 42000 руб., на общую сумму 123000 руб. (л.д. 25-26, 84-85).

Сторонами не оспаривается, что за счет Ким Сан Хо проведены ремонтные работы квартиры по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, существенно улучшившие ее техническое состояние, эстетичный вид и увеличившие ее рыночную стоимость.

Между тем, в судебном заседании установлено, что истец Ким Сан Хо к собственнику жилого помещения КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» с требованием произвести капитальный ремонт в жилом помещении, расположенном по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, а именно: заменить окна и входную дверь не обращался, как и не обращался за разрешением (согласованием с собственником) указанных работ.

При этом металлическая дверь «Гарда mini Венге» 860х1800 стоимостью 31050 руб. приобретена 31 мая 2022 года, то есть до заключения договора найма помещения, расположенного по адресу: Сахалинская область, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>.

Согласно данным надзорного производства № 55ж-2022 прокуратуры <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> по обращению Ким Сан Хо от 21 июля 2022 года (л.д. 81-128), 21 июня 2022 года Ким Сан Хо обратился в КУМС МО «Макаровский городской округ» с заявлением о заключении с ним договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, в связи с чем 04 июля 2022 года с ним был заключен договор № б/н найма жилого помещения на срок до 31 августа 2022 года (л.д. 82).

Из акта проверки от 13 июля 2022 года следует, что заместителем прокурора <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Атамановым И.Р. в рамках рассмотрения довода обращения Ким Сан Хо проведена проверка исполнения жилищного законодательства, осуществлен выезд по месту нахождения помещения по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, установлено, что по данному адресу находится двухкомнатное жилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, который ранее признан аварийным. Вход в помещение ограничен дверью без видимых повреждений и признаков длительной эксплуатации, дверь частично покрыта заводской пленкой. Со слов Ким Сан Хо им за личные денежные средства осуществлена установка указанной двери, а также осуществлена замена всех оконных блоков и подоконников, которые также не имеют видимых повреждений и признаков длительной эксплуатации, подоконники покрыты заводской пленкой (л.д. 94-95).

Согласно имеющемуся в надзорном производстве заявлению, 04 июля 2022 года Ким Сан Хо обратился в КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» и указал, что в связи со сложившейся трудной жизненной ситуацией и отсутствием жилья он просит предоставить временно квартиру по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> заключить договор найма до момента предоставления благоустроенной квартиры, соответствующей требованиям, в порядке очередности согласно списку граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма. Также сообщает, что квартиру осмотрел, с условиями предоставления согласен, претензий к КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» не имеет (л.д. 100).

12 августа 2022 года в адрес мэра муниципального образования «Макаровский городской округ» внесено представление об устранении нарушений федерального законодательства, выявленных в ходе проверки доводов обращения Ким Сан Хо (л.д. 103-106).

По результатам рассмотрения представления прокурора <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» 07 сентября 2022 года направлено сообщение № 5.18.32-844/22, в котором сообщается, что в деятельности КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» не усматривается нарушений законодательства, поскольку Ким Сан Хо обратился с заявлением о временном предоставлении жилого помещения в связи со сложившейся трудной жизненной ситуацией, ему до получения жилого помещения по договору социального найма в порядке очередности было предоставлено во временное пользование помещение, находящееся по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>. Договор социального найма с Ким Сан Хо не заключался. Срок договора найма жилого помещения оговорен и согласован с Ким Сан Хо и носит временный характер в связи с трудной жизненной ситуацией, а также до получения жилого помещения по договору социального найма в порядке очередности. Указанное жилое помещение предварительно осмотрено, претензий к его техническому состоянию Ким Сан Хо не имел (л.д. 128).

Из объяснения председателя КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» ФИО1, данного заместителю прокурора <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Атаманову И.Р. 20 сентября 2022 года, следует, что 04 июля 2022 года КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» заключил с Ким Сан Хо договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>. Решение о предоставлении данного помещения принято КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» в связи с нахождением Ким Сан Хо в трудной жизненной ситуации ввиду отсутствия у него жилья временно до предоставления квартиры по договору социального найма в порядке очередности. По устной договоренности Ким Сан Хо должен был за свой счет произвести ремонт, в том числе заменить входную дверь и оконные блоки. Вопросы выплаты (невыплаты) компенсации за произведенный ремонт, а также сроки предоставления ему благоустроенного жилья с Ким Сан Хо не согласовывались (л.д. 111-113).

Таким образом, Ким Сан Хо, достоверно зная, что <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> Сахалинской области является не пригодной для проживания, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и предоставлена ему во временное пользование, делал ремонт в указанном жилом помещении по своему усмотрению, без согласования с собственником указанного помещения, в связи с чем признаки неосновательного обогащения в действиях КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» отсутствуют.

Кроме того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом Ким Сан Хо не предоставлено доказательств того, что в спорной квартире на момент ее предоставления окна и входная дверь не подлежали восстановлению, их ремонт был невозможен, требовалась замена оконных блоков и входной двери на новые, а также не предоставлено доказательств того, что произведенные улучшения в спорном помещении неотделимы без вреда для имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные положения действующего закона, оснований для взыскания с КУМС МО «Макаровский городской округ» денежных средств, затраченных на выполнение работ по замене входной двери и окон в помещении по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, ул. 50 лет октября, 9, <<АДРЕС ИЗЪЯТ>>, на сумму 154050 рублей, не имеется, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу пункта 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для физических лиц размер государственной пошлины составляет 300 рублей.

Положениями пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, при подаче искового заявления имущественного характера государственная пошлина уплачивается в зависимости от цены иска.

В соответствии пунктом 1 части 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ при подаче исковых заявлений, содержащих требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

Как следует из материалов дела, истец Ким Сан Хо 26 октября 2022 года обратился с иском в суд к КУМС муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области о признании недействительным договора найма помещения, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и судебных расходов.

При этом из материалов дела следует, что истцом было заявлено два требования неимущественного характера о признании недействительным договора найма и применении последствий недействительности сделки, которые в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ подлежат оплате государственной пошлиной в размере 600 рублей (300 руб. х 2 (количество требований неимущественного характера)).

Также истцом заявлено одно требование имущественного характера о взыскании денежных средств, понесенных на выполнение работ по замене входной двери и окон в помещении по адресу: <<АДРЕС ИЗЪЯТ>> на сумму 154050 руб.

На основании пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ за требование имущественного характера при цене иска в размере 154050 руб. государственная пошлина должна быть уплачена в следующем размере: 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей, то есть 4281 руб., из расчета: (154050 руб. - 100000 руб.) х 2 % + 3200 руб. = 4281 руб.

Согласно платежному поручению от 24 октября 2022 года № 4991, Ким Сан Хо при подаче иска уплатил государственную пошлину в размере 4281 рублей. То есть Ким Сан Хо было оплачено государственной пошлиной в размере 4281 руб. лишь одно требование имущественного характера, в удовлетворении которого судом отказано.

Поскольку иные требования неимущественного характера Ким Сан Хо при подаче иска в суд государственной пошлиной оплачены не были, судебные расходы взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ким Сан Хо к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» удовлетворить частично.

Признать недействительным договор найма, заключенный между Ким Сан Хо и Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» 04 июля 2022 года, применить последствия недействительности сделки, возвратить все полученное по сделке, заключенной между сторонами.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Ким Сан Хо к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Макаровский районный суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.В. Марилова

Мотивированное решение составлено в 17-00 часов 03 апреля 2023 года.

Судья: Т.В. Марилова