Решение по делу № 2-2817/2025 от 07.11.2025 - об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, установлении надлежащей оценки имущества.

Дело № 2-2817/2025

УИД: 04RS0018-01-2024-008580-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года г.Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Шатаевой Н.А., при секретаре судебного заседания Бельковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к судебному приставу-исполнителю Октябрьского РОСП № 2 г. Улан-Удэ УФССП России по Республики Бурятия, Управлению ФССП по РБ, ООО «ЗСКЦ» об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, установлении надлежащей оценки имущества,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь с административным иском в суд, ФИО1 просит признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г. Улан-Удэ № 2 УФССП России по Республике Бурятия ФИО2 о принятии результатов оценки, выполненное ООО «ЗСКЦ» 07.11.2024.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является взыскателем по исполнительному производству №-СД в рамках которого судебным приставом-исполнителем произведен арест имущества должника ФИО3, а именно нежилого здания, площадью 136,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес>. Арестованное имущество передано в ООО «ЗСКЦ», для определения его рыночной стоимости, в результате которой стоимость определена в размере 3 490 700 рублей. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом приняты результаты оценки, о чем вынесено постановление. Вместе с тем, ФИО1 не согласна с вышеуказанной оценкой, поскольку оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, имеются ошибки, повлиявшие на итоговую стоимость, в связи с чем, просит признать незаконным постановление судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «ЗСКЦ», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по <адрес> и МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ».

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил признать недействительным отчет ООО «ЗСКЦ» № от ДД.ММ.ГГГГ, а также установить надлежащую оценку имущества должника ФИО3 исходя из выводов заключения эксперта ООО «ЭкспертЪ-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым стоимость здания с расположенным под ним земельным участком составляет 1 094 895 рублей. Полагал, что действия судебного пристава в части ареста имущества должника являются законными, просил учесть, что должник ФИО3 длительное время не принимает каких-либо мер для регистрации своего права.

Судебный пристав-исполнитель ФИО2, действующая одновременно в интересах У.Р. по РБ на основании доверенности, не возражала против установления оценки имущества исходя из выводов заключения эксперта ООО «ЭкспертЪ-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ. также указала, что судебным приставом принимались меры по регистрации прав ФИО3 на спорный земельный участок, вместе с тем, с учетом того, что решение о предоставлении ФИО3 земельного участка отменено, такой возможности в настоящий момент не имеется.

Представитель ответчика ООО «ЗСКЦ» в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не направил. Ранее представителем ФИО5, направлено письменное возражение согласно которому, Общество полагает, что истцом избран неверный способ защиты права, не представлено доказательств необоснованности отчета. Вопреки доводам истца, Обществом произведен полный анализ рынка, описание процесса оценки, обоснование исходных и расчетных показателей, методологических или математических нарушений не имеется, оценка проведена с учетом фактического состояния объекта оценки. Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, соответствующим квалификационным требованиям. Также просил учесть, что законодательством установлена презумпция достоверности рыночной стоимости. В связи с чем просил в иске отказать. (том 1, л.д. 102-104).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ранее пояснила, что судебный пристав дважды обращался с заявлением о государственной регистрации права собственности, вместе с тем регистрация не произведена, решение о предоставлении земельного участка ФИО3 отменено.

Представитель третьего лица МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований, пояснив, что Комитетом принято решение о предоставлении ФИО3 земельного участка площадью 5 289 кв.м., согласован договор купли-продажи, однако в связи с неоплатой договор не был зарегистрирован. Кроме того, решением Комитета № ПС-124 от ДД.ММ.ГГГГ предварительно согласовано предоставление ФИО3 земельного участка, расположенного под зданием площадью 264 кв.м., вместе с тем, данное решение отменено. В настоящий момент предоставление ФИО3 земельного участка площадью 5 289 кв.м., невозможно, так как часть земли уже выделена иным лицам. Вместе с тем, в случае продажи нежилого здания, новый собственник вправе обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка, необходимого для использования здания, которое будет рассмотрено Комитетом в установленном законом порядке.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что оценка ООО «ЗСКЦ» является необоснованной, так как проведена без учета стоимости земельного участка. В данном случае полагал, что он является собственником земельного участка площадью 5 289 кв.м., договор купли-продажи не признан недействительным, исполнен им, регистрация прав на земельный участок в данном случае является его правом, а не обязанностью. Оплату произведена им спустя семь лет, так как он имел право на предоставление ему земельного участка в собственность бесплатно, в связи с чем, полагал, что действия по оформлению его права собственности на земельный участок должны были быть произведены Комитетом по управлению имуществом и землепользованию, судебным приставом либо регистрирующими органами. Возражал против принятия оценки ООО «ЭкспертЪ-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, так как ему принадлежит земельный участок площадью 5 289 кв.м., в связи с чем, оценка должна была быть произведена с учетом данной площади.

Выслушав стороны, допросив эксперта, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ заочным решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ исковые требования ФИО8 к ФИО3 о взыскании суммы долга, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены. Судом постановлено взыскать с ФИО3 в пользу ФИО8 сумму долга в размере 627 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 828,87 рублей, возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме 9470 рублей. В удовлетворении встречных требований ФИО3 к ФИО8 о признании договора займа заключенным на сумму 552 200 рублей отказано.

ДД.ММ.ГГГГ заочное решение вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава – исполнителя Октябрьского РОСП № У. РФ по РБ в отношении должника ФИО3 возбуждено исполнительное производство № №-ИП на основании исполнительного листа № ВС 017483010 от ДД.ММ.ГГГГ. (том 3, л.д. 67,68-69).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем вынесено постановление об объединении исполнительных производств в отношении должника ФИО3 в сводное исполнительное производство с присвоением ему номера 1249/15/030001-ИП. Сумма долга по исполнительному производству составляет 1 124 789,39 рублей, что подтверждается сводкой по исполнительному производству. (том 2, л.д. 203-204).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя на имущество ФИО3 наложен арест в размере и объеме необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительного сбора расходов на совершение исполнительных действий. (том 1, л.д. 76, 90-91).

ДД.ММ.ГГГГ в присутствии должника ФИО3 составлен акт о наложении ареста на здание расположенное по адресу: <адрес>, г. Улан-Удэ, <адрес>. (том 1, л.д. 92-94).

Согласно сведениям Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем здания с кадастровым номером 03:24:032802:331, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес> является ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением ФССП Р. по РБ и ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ООО «ЗСКЦ») заключен государственный контракт №, по условиям которого ООО «ЗСКЦ» обязуется оказать услуги по оценке арестованного и изъятого имущества (том 2, л.д. 190-197).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о назначении оценщика.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЗСКЦ» на основании государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ и постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ проведена оценка, согласно отчету № рыночная стоимость объекта оценки: нежилое здание, площадью 136,6 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, г. Улан-Удэ, <адрес>, на дату оценки с учетом допущений, ограничений и округлений, без учета НДС, составляет 3 490 700 рублей. (том 1, л.д. 8-28).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем <адрес> отделения судебных приставов г. Улан-Удэ № У.Р. по РБ ФИО2 вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества на сумму 3 490 700 рублей. (том 1, л.д. 29-30).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее Закон об исполнительном производстве), задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.

Положениями ст. 4 того же Закона установлено, что исполнительное производство осуществляется на принципах: 1) законности; 2) своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения; 3) уважения чести и достоинства гражданина; 4) неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи; 5) соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения.

Согласно п. 1 ст. 12, ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №118-ФЗ «О судебных приставах» (далее – Закон о судебных приставах) в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель, среди прочего, принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в дополнительном документе (ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве).

Согласно части 1 статьи 121 Закона об исполнительном производстве постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

Статьями 12, 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» предусмотрено, что в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель обязан принимать меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, при этом использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Положения ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» и ст.64 Закона об исполнительном производстве содержат перечень исполнительных действий, которые судебный пристав-исполнитель вправе совершать в целях своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.

В соответствии с пунктами 8, 9 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества

Согласно части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке; 4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Согласно ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Обращаясь с иском, истец просит признать незаконным постановление судебного пристава о принятии результата оценки, мотивируя его тем, что в отчете об оценке имеются неполные и недостоверные сведения, ошибки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта. Иных доводов для признания незаконным постановления судебного пристава-исполнителя истцом не приведено.

Вместе с тем, с учетом разъяснений, изложенных в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", а также норм действующего законодательства об исполнительном производстве, законодателем, установлена обязанность судебного пристава-исполнителя принять стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете об оценке, и не предусмотрена процедура анализа судебным приставом-исполнителем, то есть лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценки имущества и имущественных прав, правильности и достоверности выводов оценщика о стоимости объекта оценки.

Возможность непринятия судебным приставом-исполнителем отчета оценщика или назначения повторной оценки по причине несоответствия стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, рыночной стоимости аналогичного имущества, Федеральным законом "Об исполнительном производстве" также не регламентирована.

Согласно ст. 12 Федерального закона N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, само по себе не согласие взыскателя с оценкой не свидетельствует о незаконности вынесенного судебным приставом постановления, учитывая, что истцом заявлены требования о признании отчета об оценке ООО «ЗСКЦ» недействительным, фактически оспаривается достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, что предусмотрено ч. 3 ст. 6 и ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 1Э5- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также в отсутствие иных доводов о признании постановления судебного пристава-исполнителя незаконным, суд не находит оснований для удовлетворения требований в указанной части.

Оспаривая отчет ООО «ЗСКЦ» №31/380 от 05.11.2024, сторона истца указывает о том, что объект оценки не осмотрен, в связи с чем, вывод о том, что состояние внутренней отделки здания «среднее» и тип ремонта «эконом» не соответствует действительности. При этом оценщик, рассматривая объект оценки как торговый или офисный объект, пришел к выводу о том, что оптимальным использованием объекта оценки является его текущее использование по назначению, тогда как объект оценки в настоящий момент не используется, ранее использовался как производственная лаборатория. Объекты-аналоги использованы без каких-либо критериев и обоснованности их отбора. За основу оценщиком приняты аналоги, стоимость которых за 1 кв.м., проходит по нижней границе, только исходя из того, объект оценки находится под арестом, реализуется посредством процедуры торгов, что осложняет его приобретение, указанное не соответствует процессу оценки. Кроме того, полагает, что оценщиком не учтено, что объект оценки является 1963 года постройки, тогда как аналоги выбранные оценщиком 2006, 2010 и 2016 годов постройки, при этом оценщиком также использованы уставшие корректировки, что привело к искажению рыночной стоимости объекта.

Третье лицо ФИО3 выражая несогласие с выводами отчета об оценке ООО «ЗСКЦ», указывает, что оценка объекта должна быть произведена с учетом земельного участка площадью 5289 кв.м.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Закона об исполнительном производстве). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Закона об исполнительном производстве.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Из приобщенного к материалам дела отчета об оценке от 05.11.2024 № 31/380, выполненного ООО «ЗСКЦ», следует, что рыночная стоимость объекта оценки на дату составления оценки с учетом допущений, ограничений, округлений, без учета НДС составляет 3 490 700 рублей, при этом налог на добавленную стоимость не выделен отдельной строкой, с указанием «Без учета НДС».

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 №33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на одной из сторон сделки – на продавце как налогоплательщике. В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса).

Следовательно, в случае, если сумма налога на добавленную стоимость не была выделена, то в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 17 Постановления №33, по умолчанию она включена в цену договора.

Положениями статей 14 и 15 Закона об оценочной деятельности не предусмотрены ни право, ни обязанность независимого оценщика определять НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, указанный отчет оценщика содержит неоднозначное толкование относительно размера рыночной стоимости объекта оценки.

Помимо изложенного, оценка имущества должника ФИО3 произведена без осмотра объекта исследования, в связи с не предоставлением доступа, на основании чего оценщик пришел к выводу о том, что состояние внутренней отделки «среднее состояние», тип ремонта «эконом», при этом при описании объекта, с учетом количественных и качественных характеристик, элементов входящих в его состав, оценщиком сделан вывод о том, что назначение здания определяется как коммерческая недвижимость, состояние внутренней отделки «без отделки», «используется по назначению».

Помимо изложенного выше, оценщиком указано, что при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подход, однако при согласовании результатов оценки, оценщиком фактически применен только сравнительный подход, без указания обоснования. При этом, суд соглашается с доводами истца в части того, что стоимость объекта определялась оценщиком сравнительным подходом, на основе объектов которые не являются аналогичными по отношению к оцениваемому имуществу, так как оценщиком не учтено, что объект исследования является зданием лаборатории, 1963 года постройки, не учтено физическое состояние объекта, а именно отсутствие кровли, проемов, внутренней отделки, инженерных коммуникаций, не учтен физический износ здания, в связи с чем, использование затратного подхода к оценке могло отразить реальную рыночную стоимость. Вместе с тем, оценка не содержит каких-либо выводов в указанной части.

Также суд считает заслуживающими внимания и доводы третьего лица ФИО3, о том, что оценка ООО «ЗСКЦ» проведена без учета земельного участка, поскольку ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что по договору купли-продажи здания, строения или сооружения покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Материалами дела установлено, что земельный участок под зданием № по <адрес> г. Улан-Удэ не имеет установленных границ, не зарегистрирован в ЕГРН и не оформлен в собственность ФИО3

Согласно сведениям ЕГРН информация о взаимосвязи объекта капитального строительства с кадастровым номером 03:24:032802:331 с земельным участком на котором он расположен, отсутствует. (том 3, л.д.92).

При этом, материалами дела установлено, что решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ № З-946 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 в собственность, за плату предоставлен земельный участок по <адрес>, для размещения здания (лаборатория) площадью 5 289 к.в.м.

При этом, как следует из примечания, право на землю возникает с момента государственной регистрации прав в Управлении Федеральной регистрационной службы. (том 3, л.д. 148).

На основании данного решения Комитетом подготовлен проект договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ обязуется передать в собственность ФИО3, а последний принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес>, площадью 5 289 кв.м.

Пунктом 2.1 Договора установлено, что стоимость участка составляет 470 269,32 рублей.

При этом, покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации продавцу (п. 4.2.5 Договора).

Пунктом 6.5 Договора также установлено, что право собственности у Покупателя на приобретаемый по настоящему договору Участок возникает с момента государственной регистрации прав собственности на земельный участок. (том 3, л.д. 150-153).

ДД.ММ.ГГГГ проект договора купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка подписан ФИО3

Вместе с тем, как следует из сообщения Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с отсутствием оплаты по договору купли-продажи, а также в связи с пересечением с земельным участком с кадастровым номером 03:24:032802:3, договор купли-продажи не заключался. (том 3, л.д. 163).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ принято решение № ПС-124 о предварительном согласовании предоставления ФИО3 в собственность, за плату земельного участка площадью 264 кв.м., расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес>. (том 3, л.д. 178 – 179).

ДД.ММ.ГГГГ Решением № ПС-298, отменено решение № ПС-124 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО3 земельного участка площадью 264 кв.м. (том 3, л.д. 178).

Согласно п. 6 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Р. от ДД.ММ.ГГГГ N 611 (далее - ФСО N 7), совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В силу п. 7 ФСО N 7, в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

При данных обстоятельствах суд соглашается с доводами истца и третьего лица ФИО3 оспаривающих достоверность результатов оценки, и полагает подлежащими удовлетворению требование о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «ЗСКЦ».

Исходя из приведенных выше разъяснений по применению законодательства, при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника, признании недействительным отчета об оценке, с целью определения надлежащей оценки арестованного имущества суд обязан назначить судебную экспертизу.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭкспертЪ-Оценка».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, реальная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес>, площадью 136,6 кв.м. с кадастровым номером 03:24:032802:331, с расположенным под ним земельным участком составляет на ДД.ММ.ГГГГ 1 094 895 рублей. (том 4, л.д. 6-25).

В связи с возникшими вопросами, судом по ходатайству третьего лица ФИО3 допрошен эксперт ФИО9, из пояснений которой следует, что в настоящий момент границы земельного участка под спорным зданием не установлены, оценка проведена исходя из площади здания 136,6 кв.м., и площади застройки здания 264 кв.м., необходимого для его использования. Учитывая, что части земельного участка от площади 5 289 кв.м., находится в собственности иных лиц, межевание и оценка в заявленных ФИО3 параметрах не представляется возможным.

Проанализировав заключение эксперта №, оценив его в качестве доказательства по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу о том, что названным заключением опровергнута достоверность оценки, принятой постановлением судебного пристава-исполнителя.

При этом, вопреки доводам ФИО3 оснований не доверять выводам данной судебной экспертизы, равно как и признать их недопустимым доказательством, суд не усматривает. Экспертиза проведена и заключение составлено экспертом алексеевой О.Ю. обладающей необходимой квалификацией и опытом работы, по своей форме и содержанию заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным документами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, допрошен в судебном заседании.

Вопреки доводам ФИО3 со ссылкой на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ о том, что он является собственником земельного участка площадью 5 289 кв.м., данным судебным актом постановлено о признании недействительными торгов. При этом, выводов об установлении права собственности ФИО3 на земельный участок площадью 5 289 кв.м., данное решение не содержит.

Представленное экспертом заключение полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», составлено в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, анализ имеющихся данных, результаты исследований, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, являются последовательными и полными, научно обоснованными и аргументированными. Выводы эксперта не оспорены, доказательств, их порочащих суду не представлено. Экспертом при оценке Объекта учтены качественные характеристики объекта, в ходе визуального осмотра экспертом установлено отсутствие конструктивных элементов: кровли, проемов, инженерно-коммуникационные и прочие конструкции, отсутствие отопления, электроосвещения, водопровода, канализации, износ конструктивных элементов приравнен к 100 %. При этом оснований для оценки нежилого здания принадлежащего ФИО3 с учетом площади земельного участка 5 289 кв.м. не имеется, ввиду установленных выше обстоятельств.

В связи с изложенным, суд признает данное заключение допустимым доказательством, которое может быть положено в основу принимаемого по делу судебного акта.

Соответственно, рыночная стоимость, полученная в результате проведенной судебной экспертизы, является надлежащей и подлежит использованию судебным приставом в исполнительном производстве.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный ООО «ЗСКЦ», не может быть признан достоверным и подлежащим применению в исполнительном производстве, а оспариваемым постановлением судебного пристава-исполнителя принята недостоверная и не соответствующая реальной рыночной стоимости оценка имущества должника, что не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав и законных интересов ФИО3 как должника в сводном исполнительном производстве.

В связи с чем, суд признает подлежащим отмене постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки нежилого здания, в соответствии с отчетом оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЗСКЦ», при этом суд полагает, что установленная рыночная стоимость является основанием для вынесения нового постановления с указанием оценки имущества должника указанной в экспертном заключении № ООО «ЭкспертЪ-Оценка», с установлением стоимости арестованного имущества в размере его рыночной стоимости 1 094 895 рублей.

Отмена постановления от ДД.ММ.ГГГГ и возложение на судебного пристава-исполнителя обязанности вынести новое постановление о принятии результатов оценки с указанием рыночной стоимости нежилого здания, установленной при рассмотрении настоящего дела, отвечает законным интересам истца, ведет к восстановлению защищаемых нарушенных прав. Оснований к удовлетворению иных заявленных им требований, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным отчет об оценке Объекта оценки ООО «ЗСКЦ» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Отменить постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отделения судебных приставов г. Улан-Удэ № 2 УФССП России по РБ ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки ООО «ЗСКЦ» арестованного имущества на сумму 3 450 700 рублей.

Установить надлежащую оценку имущества должника – недвижимого имущества в виде нежилого здания, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес>, площадью 136,60 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО3, с расположенным под ним (нежилым зданием) земельным участком в размере 1 094 895 рублей.

Установленная рыночная стоимость является основанием для вынесения постановления о принятии результатов оценки с указанием рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, <адрес>, площадью 136,60 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:331, принадлежащего ФИО3, с расположенным под ним (нежилым зданием) земельным участком в размере 1 094 895 рублей.

В остальной исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Шатаева

Решение в окончательной форме изготовлено 07.11.2025.

Верно: Судья Н.А. Шатаева

Подлинник решения (определения) находится в Октябрьском районном суде г. Улан-Удэ и подшит в гражданское (административное) дело (материал) 2-2817/2025