Дело № 2-763/2022

УИД 75MS0008-01-2022-001121-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2022 года город Борзя

Борзинский городской суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Судовцева А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Сараевой О.В.,

с участием истца ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО14 к ФИО3 ФИО15 о возмещении материального ущерба, судебных расходов,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.

Между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес> на общую сумму 2 400 000 рублей, из которых 2 000 000 рублей – стоимость жилого дома, 400 000 рублей – стоимость земельного участка. После заключения данного договора и переезда ФИО2 в дом, она обнаружила скрытые недостатки дома, а именно: в летний период сезонных дождей протекает крыша и намокают двери; в зимний период времени очень холодно в доме, промерзает стены и пол, дует с окон. При этом, определить в связи с чем образовались данные недостатки дома путем визуального осмотра как снаружи, так и внутри было невозможно. Для установления причин недостатков дома, истец обратилась в ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз – «Эксперт-плюс». Согласно экспертному заключению № стоимость устранения выявленных дефектов жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 288869 рублей 60 копеек, в том числе НДС 20% составляет 214 811 рублей 60 копеек. Указывает, что информация о скрытых дефектах дома была скрыта от покупателя.

Просит взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 1 288869 рублей 60 копеек на устранение скрытых дефектов дома, 3000 рублей – расходы за юридические услуги, 10000 рублей – за проведение независимой экспертизы, 14 644 рублей 40 копеек – за оплату государственной пошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк».

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 исковые требования не признали, дополнительно пояснили суду, что скрытых дефектов при продаже дома не имелось, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – публичного акционерного общества «Сбербанк» ФИО5, действующая на основании доверенности, просила рассматривать гражданское дело без участия представителя общества, оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Суд, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

В судебных заседаниях были допрошены свидетели ФИО7, ФИО8, ФИО9

Так, свидетель ФИО7, являющаяся матерью ответчика ФИО3 суду пояснила, что жилой дом по адресу: <адрес> отапливала последний год вместе с сыном, в период с сентября по май месяц, три раза - утром, в обед и вечером. Указала, что в доме было тепло, она не замечала, чтобы что-то обмерзало, или что-то капало, не поддувало.

Свидетель ФИО8 суду пояснил, что проводил осмотр жилого помещения по адресу: <адрес> и давал заключение по причинам возникновения низкой температуры в данном жилом помещении, определял стоимость устранения выявленных дефектов. Им было проведено теплографическое исследование, по результатамкоторого была выявлена температурная аномалия. В жилом помещении образовалась утечка тепла, в районе перекрытия плит, бетонном цоколе и углах дома в районе перекрытия, полах, окнах. Выводы, к которым он пришел в экспертном заключении, подтвердил. Дополнил, что выявить скрытые дефекты невооруженным взглядом было невозможно, только методом измерения.

Из пояснений свидетеля ФИО9 следует, что в начале февраля 2022 года ему поступил телефонный звонок от ФИО2 по поводу имеющихся проблем с жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. Осмотр жилого дома производился им визуально, без применения инструментального метода контроля. По результатам осмотра им было выявлено наличие промерзания в местах примыкания наружных стен плит перекрытия, пол был холодный, в месте вырезки пола наблюдался грунт на небольшом расстоянии. В дальнейшем эксперт, которому было поручено проведение экспертизы, производил осмотр и все необходимые измерения. Осмотр оконного остекления производился визуально, методом осмотра в местах доступа, было выявлено, что установка произведена с нарушением требований ГоСТА. Внутри откосы не вскрывались, а снаружи он отгибал облицовочную планку и производил осмотр, водонепроницаемый слой отсутствовал, имелась только монтажная пена. Далее проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО6, который проводил обследование жилого дома с помощью тепловизора. В ходе проведенной экспертизы было установлено промерзание стен, нарушение технологии заполнения оконного монтажного шва. Дополнил, что недостатки, имеющиеся в жилом доме ФИО2, которые были указаны в экспертном заключении, невозможно было выявить без использования специальных приборов. Визуальный осмотр также не позволяет определить соблюдение технологии оконных заполнений и утепления наружных стен. Теплоизоляционное исследование показало промерзание стен в жилом доме ФИО2

Выслушав стороны, свидетельские показания, изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статье 469 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 той же статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 данной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Судом установлено, что между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок, общей площадью 1276 кв.м.,с кадастровым номером №, категорией: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, и жилой дом,общей площадью 129,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость объекта составила 2 400 000 рублей, из которых - земельный участок 400 000 рублей, жилой дом – 2 000 000 рублей. Часть стоимости объекта в сумме 1 300 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 ПАО «Сбербанк», в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 3.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

Из представленного отчета № об определении рыночной стоимости имущества, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО10, следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости: жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> с учетом допущений и ограничений, а также с учетом округлений, без НДС, на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 419 348 рублей, из которых рыночная стоимость жилого дома – 2 335 132 рубля, рыночная стоимость земельного участка 84 216 рублей.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также ипотеки в силу закона, осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краб ДД.ММ.ГГГГ, о чем представлена соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

В ходе эксплуатации жилого дома истцом ФИО2 были выявлены различные строительные недостатки по качеству выполненных работ, ухудшающие качество жилого дома: в зимний период холодно, происходит промерзание стен и полов, дует с окон.

В подтверждение наличия в доме указанных в иске недостатков и размера расходов на их устранение истец представила экспертное заключение №, выполненное ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз – Эксперт плюс» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данного экспертного заключения, эксперт пришел к следующим выводам:

1) Ограждающие конструкции дома должны иметь теплоизоляцию, защиту от проникновения наружного холодного воздуха ипароизоляцию от диффузии водяного пара из внутренних помещений, обеспечивающие: необходимую температуру на внутренних поверхностях конструкций и отсутствие конденсации влаги внутри помещений;предотвращение накопления влаги в конструкциях.

Разница температуры внутреннего воздуха и внутренней поверхности конструкций наружных стен при расчетной температуре внутреннего воздуха не должна превышать 4°С, а для конструкций пола первого этажа - 2°С. Температура внутренней поверхности конструктивных элементов окон не должна быть ниже 3°С при расчетной температуре наружного воздуха.

Не соответствует СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»

Выявленная температурная аномалия (инфильтрация) в наружных верхних углах и части стен в уровне перекрытия ориентированных по плану с востока на север помещения № и №, и №, № ориентированной с востока на юг, вызвана возможным уменьшением толщины кладки, не полное заполнение «постели» из строительного раствора на площадку опирания плиты перекрытия, отсутствие или частичное заполнение технологических пустот опорной части железобетонной плиты (пуансон), отсутствие утеплителя для герметизации стыка.

Цоколь сборного железобетонного фундамента снаружи не утеплен. При тепловизионном обследовании цоколя железобетонного фундамента выявлены на всём протяжении и высоте, потери тепла.

Отсутствует защитнаяотмостка для отвода воды от жилого дома по периметру.

Согласно п.3.182 пособия по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83)вокруг каждого здания должны быть устроены водонепроницаемые отмостки.

Рекомендации для устранения выявленных дефектов:утепление примыкания плит перекрытия (доп. слой), утепление цоколя и устройство защитной отмостки жилого дома, увеличение утепляющего слоя сайдинга жилого дома, ветрозащитноймембраны, качественная установка оконных изделий из ПВХ профиля, разборка дощатых полов, выемка грунта из подпольного пространства, утепление и сборка дощатых полов с покрытием линолеумом.

2) Стоимость работ, в соответствии с локально-сметным расчетом №, в текущем уровне цен согласно сводному сметному расчету стоимости строительства по состоянию на 2 квартал 2022 года «устранение дефектов ограждающих конструкций одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составила: 1 288 869 рублей 60 копеек, в том числе НДС 20% составляет214 811 рублей 60 копеек.

Допрошенный эксперт ФИО6 полностью подтвердил выводы, изложенные им в заключении, пояснил также, что изложенные в заключении дефекты относятся к скрытым дефектам и не могли быть обнаружены ФИО2 в момент покупки дома, поскольку для их определения необходимы специальные знания, инструменты, а также частичный демонтаж строения.

Каких-либо оснований подвергать сомнению заключение эксперта у суда не имеется. Выводы эксперта не содержат неясностей, противоречий, дающих оснований сомневаться в обоснованности и достоверности выводов эксперта. Таким образом, вышеуказанное заключение эксперта признаётся судом достоверным и допустимым доказательством, оно отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ.

То обстоятельство, что ответчик не присутствовал при осмотре экспертом спорного жилого дома, не повлияло на объективность выводов эксперта, полноту экспертного исследования объекта.

Само по себе непредставление документов на тепловизор, по мнению суда, не может ставить под сомнение содержащиеся в экспертизе сведения о промерзании стен, пола, окон в жилом доме и свидетельствовать о надлежащем выполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи.

Доказательств, опровергающих заключение эксперта и подтверждающих обоснованность доводов ответчика, суду не представлено.

Стороны не ходатайствовали о проведении судебной экспертизы, несмотря на разъяснение такого права судом.

Ссылка ответчика и его представителя на то, что в основу экспертной оценки несоответствия температурно-влажностного режима положены требования СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», которые утратили силу, судом отклоняются, поскольку не свидетельствует о недостоверности проведенных результатов экспертного исследования. Судом установлено, что положения принятых взамен утративших силу санитарных правил также содержат указание на необходимость соответствия уровней физических факторов воздействия на человека в жилых домах гигиеническим нормативам, конкретные параметры которых аналогичны ранее действовавшим (СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 года №2).

Проверка соответствия жилого дома его качественным характеристикам, в процессе проведения переговоров о его приобретении покупателем, производилась в соответствии с обычаями делового оборота, а именно посредством визуального осмотра на месте. При визуальном осмотре жилого дома на момент заключения сделки купли-продажи ФИО2 не представилось возможным выявить недостатки в качестве теплоизоляции жилого дома, так как они проявились лишь в процессе эксплуатации жилого дома при снижении температуры воздуха в зимний период. При этом, как поясняет истец, недостаток не был оговорен продавцом – ответчиком по делу, в противном случае истец данный дом не приобрела.

Кроме того, о выявленных недостатках ФИО2 сообщала ответчику ФИО3 до проведения экспертизы, о чем свидетельствует переписка сторон по мессенджеру «WhatsApp», установленному на мобильном телефоне истца.

Таким образом, истцом доказан факт продажи ответчиком ФИО3 жилого дома, качество которого не соответствовало условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.Помимо этого, в заключенном сторонами договоре не были оговорены недостатки его качества, установленные в представленном ФИО2 экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, которые не являлись видимыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома истцом ФИО2 до заключения договора купли-продажи.

Требования ФИО2 о взыскании с ФИО3 денежной суммы в размере 1 288 869 рублей 60 копеек на устранение скрытых дефектов дома, подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Частью 1 статьи 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В обоснование несения расходов за производство экспертизы жилого дома ФИО2 представлены следующие документы: договор на оказание услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, который ФИО2 не подписан, а также чек по операции (безналичная оплата услуг) от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10000 рублей, в качестве плательщика которого указана ФИО1.

Таким образом, ФИО2 не доказано несение расходов на производство экспертизы, а поэтому в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Что касается требований о взыскании расходов на юридические услуги, они также не подлежат удовлетворению. Представленный, неподписанный со стороны ФИО2, договор об оказании юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12, не может служить доказательством несения таких расходов. Представленный чек об оплате 3000 рублей не содержит сведений о плательщике.

Удовлетворение иска в соответствии со статьёй 98 ГПК РФ является основанием для взыскания в пользу истца судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, с ответчика ФИО3 подлежит взысканию в пользу истца ФИО2 сумма судебных расходов в виде: возврата государственной пошлины в размере 14 644 рубля40 копеек, согласно нормативам отчислений, установленным статьёй 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу ФИО2 ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, денежные средства, необходимые для устранения скрытых дефектов дома, в размере 1 288 869 рублей 60 копеек, уплаченную государственную пошлину в размере 14 644 рубля 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда, через Борзинский городской суд Забайкальского края с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.С. Судовцев

Мотивированное решение изготовлено 22ноября 2022 года.