УИД 61RS0006-01-2025-005907-79

Дело № 2-132/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Хейгетьяна М.В.

при секретаре судебного заседания Поповой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Л.С. к Ц.Ю.Д., третьи лица: К.Е.А., М.М.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

установил:

М.Л.С. обратилась в суд с названным иском, ссылаясь на то, что Ц.Ю.Д. с 2012 года неоднократно, на протяжении длительного времени заключает с гражданами договоры займа, т.е. фактически осуществляет предпринимательскую деятельность по предоставлению займов гражданам. У М.Л.С. в 2022 году имелась задолженность перед кредиторами. В январе 20203 г. М.Л.С. прочитав объявление в сети интернет обратилась к Ц.Ю.Д. с просьбой предоставления займа в размере 5 000 000 рублей. Ц.Ю.Д. согласился предоставить М.Л.С. заём в размере 5000 000 рублей, но с условием того, что в обеспечение возврата займа в качестве залога будет подписан договор купли-продажи принадлежащего ей жилого дома на Ц.Ю.Д., а после выплаты займа в полном объеме он переоформит жилой дом обратно на М.Л.С. 19.01.2023 участок фактически не выбывали, лицевые счета об оплате коммунальных услуг Ц.Ю.Д. на свое имя не переоформлял. 01.02.2023 Ц.Ю.Д. перечислил М.Л.С. денежные средства в качестве займа и 01.02.2023 г. между ним и М.Л.С. в целях легализации возврата займа был заключен фиктивный договора аренды на 11 месяцев по 01.01.2024 г., по условиям которого ежемесячный арендный платеж 175 000 рублей, который соответствовал ежемесячному платежу по возврату займа. 01.01.2024 Ц.Ю.Д. и М.Л.С. продлили аренду путем заключения договора аренды до 01.02.2024, повысив арендную плату до 225 000 рублей ежемесячно. В марте 2025 истцу стало известно о том, что Ц.Ю.Д. заложил дом третьему лицу и отказывается переоформлять дом и земельный участок обратно в собственность М.Л.С. Таким, образом М.Л.С. и Ц.Ю.Д. заключили фиктивный договор купли-продажи жилого дома площадью 189,6 кв.м., кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, за 5 000 000 рублей, при его рыночной стоимости более 10 000 000 рублей, который фактически прикрывал залог данного имущества в обеспечение возврата будущего займа. При этом, несмотря на то, что в договоре купли-продажи было указано о том, что расчет между сторонами произведен в полном объеме (пункт 2.1 Договора), из расписки от 20.01.2023 написанной собственноручно Ц.Ю.Д. денежные средства в размере 5 000 000 рублей по договору купли-продажи от 19.01.2023 не передаются в день подписания договора, денежные средства будут переданы продавцу при получении заверенного должным образом договора купли-продажи из Росреестра. После заключения договора М.Л.С. и члены ее семьи остались проживать в доме будучи зарегистрированными по месту жительства в нем, домовладение и земельный участок фактически Ц.Ю.Д. не передавались, из владения М.Л.С. дом и земельный участок фактически не выбывали, лицевые счета об оплате коммунальных услуг Ц.Ю.Д. на свое имя не переоформлял. 01.02.2023 Ц.Ю.Д. перечислил М.Л.С. денежные средства в качестве займа и 01.02.2023 между ним и М.Л.С. в целях легализации возврата займа был заключен фиктивный договора аренды на 11 месяцев по ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ежемесячный арендный платеж 175 000 рублей, который соответствовал ежемесячному платежу по возврату займа. 01.04.2024 Ц.Ю.Д. и М.Л.С. продлили аренду путем заключения договора аренды до 01.02.2024 г., повысив арендную плату до 225 000 рублей ежемесячно. В марте 2025 истцу стало известно о том, что Ц.Ю.Д. заложил дом третьему лицу и отказывается переоформлять дом и земельный участок обратно в собственность М.Л.С.

На основании изложенного истица, ссылаясь на положения ст.ст. 10, 168, 170, 179 ГК РФ, просит суд: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью 189,6 кв.м, кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 19.01.2023 между М.Л.С. и Ц.Ю.Д.

Истица, ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не известили, в связи с чем дело в их отсутствие рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика – К.Э.М., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, поддержала представленные в материалы дела письменные возражения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 19.01.2023 между М.Л.С. как продавцом и Ц.Ю.Д. как покупателем заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого истец продала, а ответчик купил и принял в собственность жилой дом площадью 189,6 кв.м., с КН № и земельный участок площадью 606 кв.м., с КН №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи от 19.01.2023, цена продаваемого недвижимого имущества составляет 5 000 000 рублей. Расчет между сторонами производится до подписания настоящего договора.

Из п.3.9 договора купли-продажи следует, что стороны подтверждают заключение договора добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, или на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой. В силу п.3.6 договора, право собственности на указанное имущество возникает у ответчика с момента регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 26.01.2023, номер регистрации №.

Кроме того, согласно приходному кассовому ордеру ПАО Сбербанк от 01.02.2023 Ц.Ю.Д. в пользу М.Л.С. осуществлен перевод денежных средств на сумму 5 000 000 рублей, что соответствует цене отчужденного имущества.

Из материалов дела также следует, что 01.02.2023 между ответчиком Ц.Ю.Д. как арендодателем и истцом как арендатором заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, по условиям которого ответчик передал истцу в аренду жилой дом, с прилегающим земельным участком, расположенный по адресу: <адрес> на срок 11 месяцев - с 01.02.2023 по 01.01.2024, в силу п.4.1 которого, размер арендной платы установлен сторонами в размере 175 000 рублей в месяц.

01.01.2024 между сторонами был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, согласно условий которого, ответчик передал истцу в аренду жилой дом, с прилегающим земельным участком, расположенный по адресу: <адрес> на срок 11 месяцев - с 01.01.2024 по 01.02.2024, в силу п.4.1 которого, размер арендной платы установлен сторонами в размере 225 000 рублей в месяц.

При этом, материалами дела и доводами сторон подтверждается, что начиная с 01.02.2023 на протяжении длительного периода времени, М.Л.С. вносила в пользу ответчика арендную плату в установленном договорами аренды размере.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.07.2025 по гражданскому делу № №2-1729/2025 отказано в удовлетворении исковых требований М.Л.С. к Ц.Ю.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.01.2023 по мотиву его мнимости. При этом в ходе рассмотрения указанного гражданского дела судом был установлен факт заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, то, что ответчиком были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с передачей денежных средств по договору и переходом права собственности на спорное имущество, совершены действия, свидетельствующие о его отношении к спорному недвижимому имуществу как к своему имуществу.

В рамках настоящего гражданского дела М.Л.С. оспаривает договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.01.2023 по основаниям ст.ст. 10, 168, п. 2 ст. 170, п. 2 179 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех. которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ выделен такой вид ничтожных сделок как притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку. В отношении такого рода сделок законом установлены специальные последствия недействительности в виде применения к ней правил, регулирующих сделку, которую стороны действительно имели в виду.

В силу п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, сопоставив их с доводами и возражениями сторон, суд приходит к выводу о недоказанности истицей наличия достаточных фактических оснований для признания недействительным заключенного между ней и ответчиком 19.01.2023 договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, по указанным в иске мотивам притворности, совершения сделки под влиянием обмана, а также с нарушением закона и при наличии в действиях покупателя признаков злоупотребления правом.

К такому выводу суд приходит, исходя из того, что в содержании договора и действиях сторон усматривается взаимосогласованная свободная воля, как продавца так и покупателя, именно на отчуждение принадлежащего истице имущества в собственность ответчика, все условия договора сформулированы полно, чётко и понятно и не предполагают их иное или двусмысленное толкование, а доказательств, прямо и явно подтверждающих, что договор купли-продажи заключен под влиянием обмана со стороны Ц.Ю.Д., либо в результат каких-либо иных недобросовестных действий с его сторон, суду не предоставлено.

Убедительных доказательств того, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создавать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, а также, что буквальное толкование договора купли-продажи домовладения не соответствует волеизъявлению продавца и покупателя, материалы дела также не содержат. Само же по себе наличие арендных правоотношений между сторонами после заключения и исполнения договора купли-продажи притворность такового, с учетом позиции ответчика, не подтверждает.

Позиция истицы об обратном основана исключительно на выражении её личного мнения и на неправильном понимании приведенных выше нормативных положений, а также сводится к оспариванию обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.07.2025 по гражданскому делу № №2-1729/2025, принятым по спору между этими же сторонами, что является недопустимым в силу правил ст. 61 ГПК РФ.

Кроме того, суд отмечает, что по общему правилу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи само по себе обращение истицы в суд в 2025 году с иском об оспаривании договора купли-продажи, заключенного в 2023 году, с указанием на то обстоятельство, что названный договор изначально заключался ею с иными намерениями (без намерения реально передать право собственности на жилой дом и земельный участок), при условии, что в 2023 и 2024 г.г. поведение самой же истицы по исполнению договора (которая последовательно дважды заключала и исполняла договоры аренды спорного имущества), давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, не соответствует понятию добросовестного осуществления и защиты гражданских прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

отказать в удовлетворении исковых требований М.Л.С. к Ц.Ю.Д. о признании недействительным заключенного 19.01.2023 договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 января 2026г.

Судья М.В. Хейгетьян