Дело 2-186/2025

УИД 04RS0020-01-2025-000022-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г. Северобайкальск

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Атрашкевич В.В., при секретаре Рабдановой Ц-Д.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО «г. Северобайкальск» о признании права собственности на самовольную постройку

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с данным иском к Администрации МО «г. Северобайкальск», указывая в обоснование заявленных требований, что ему ответчиком был предоставлен земельный участок на правах аренды, на котором был возведен гараж для личных нужд.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия с заявлением о регистрации здания (гаража), уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №№ действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении здания (гаража), были приостановлены.

Основание приостановки действий по регистрации не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона); назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования (пункт 22 части 1 статьи 26 Закона); земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта (пункт 23 части 1 статьи 26 Закона);

Не согласившись с принятым решением, истец обратился к Председателю апелляционной комиссии по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

В удовлетворении заявления было отказано, при этом, регистрирующим органом было рекомендовано обратится в суд о признании права собственности на самовольную постройку.

Самовольная постройка соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, что подтверждается заключением о соответствии.

На основании п. п. 1,3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 29, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", просил суд признать за ним право собственности в отношении здания (гаража) площадью 47.2 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В судебное заседание представитель ответчика Администрации МО «Северо-Байкальский район» не явился, извещен надлежащим образом, в представленном на иск отзыве представитель по доверенности ФИО2 ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, также указала, что поскольку объект недвижимости-помещение (гараж) расположенный по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № на день обращения в суд не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен на земельном участке, предоставленном на законных основаниях, администрация против удовлетворения искового заявления не возражает.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования по изложенным в иске доводам поддержал, суду пояснил, что договор аренды земельного участка заключен им для использования в личных целях, у него имеется техника, которую он поставит на участок, будет её там хранить, ремонтировать, в последующем желает обустроить земельный участок. Арендуемый участок является заброшенной территорией возле котельной, если бы участок был меньшей площади, то он также взял бы его в аренду, но меньшей площади. На настоящее время он написал заявление об отзыве регистрационных действий на гараж. Он является предпринимателем, основным видом деятельности является торговля, также он является руководителем ООО «Чистый город», необходимые средства для оплаты арендной платы у него имеются. Постройка гаража была осуществлена после предоставления участка в аренду, был залит ленточный фундамент, здание является сборно-щитовым. За разрешением на строительство в орган местного самоуправления он не обращался, поскольку вид аренды участка не предусматривает выдачу разрешений на строительство. Администрацией требований о сносе строения ему не заявлялось.

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО3 в судебном заседании полагала возможным оставить вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда, пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были поданы документы на регистрацию права собственности на гараж, ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были приостановлены, указанное решение было обжаловано ФИО1 решением апелляционной комиссии было оставлено без изменения, на настоящее время регистрационные действия прекращены в связи с отзывом заявления.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным, вид разрешенного использования «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1) предполагает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодами 2.7.2 и 4.9. С учетом изложенного, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1) предполагает возведение объектов недвижимости для целей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и не предназначенных для личного использования. Таким образом пункт 17 ст. 51 ГрК в данном случае не представляется возможным применить, в связи с чем регистрация должна осуществляться на основании разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на земельный участок. Еще одном оснований для приостановления регистрационных действий являлись нарушения технического плана, а именно в разделе «Исходные данные» технического плана, представленного ФИО1 на регистрацию, отсутствуют сведения о проектной документации, а также реквизиты разрешения на строительство, которое не включено в состав Приложения. Полагала также, что в рассматриваемом случае применимы пункты 41, 43 Постановления Пленума Верховного суда № 44 от 12.12.2023.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно материалов дела, Распоряжением МКУ «Комитет по управлению городским хозяйством» Администрации МО «г. Северобайкальск» № от ДД.ММ.ГГГГ была утверждена схема расположения земельного участка, площадью 6945 кв.м., имеющим местоположение: <адрес>, разрешенное пользование –хранение автотранспорта, категории земель-земли населенных пунктов, территориальная зона- зона производственная (П1).

На основании представленных органом местного самоуправления документов, ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6945 кв.м., имеющим местоположение: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Северобайкальск, Северобайкальск город, пер. Майский, разрешенное пользование –хранение автотранспорта.

На основании протокола N № от ДД.ММ.ГГГГ заседания Комиссии по проведению торгов на право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6945 кв.м., (лот №) с ФИО1 как победителем аукциона был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6945 кв.м., сроком на десять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с установлением арендной платы 2 078 979,71 руб. в год.

Согласно выписке из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Бурятия была осуществлена регистрация права аренды ФИО1 на земельный участок номер государственной регистрации №

Как следует из материалов дела, на части предоставленного истцу на праве аренды земельном участке был возведен гараж, площадью 47, 2 кв.м., который занимает 0,68% от общей площади земельного участка

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 поданы заявление № № и документы с целью осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении здания гаража, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 47,2 кв.м, возведенного в границах земельного участка с кадастровым номером №

В качестве основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав представлена декларация об объекте и технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный кадастровым инженером ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия по результатам рассмотрения заявления ФИО1 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ принято уведомление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №№

Решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении рассматриваемого заявления принято на основании пунктов 5, 7, 22, 23 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с указанием следующих причин:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7);

- назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования (пункт 22);

- земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта (пункт 23).

Указанное уведомление было оспорено ФИО1 апелляционную комиссию Управления Росреестра по Республике Бурятия.

Решением апелляционной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО1 отклонено, решение о приостановлении, выраженное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № № признано обоснованным и соответствующим требованиям закона.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно п.п. 41, 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

По общему правилу, предусмотренному статья 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу п.п.1 п.17 ст. 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1) предполагает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодами 2.7.2 и 4.9.

Пункт 2.7.2 классификатора «Размещение гаражей для собственных нужд» предусматривает размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации

Пунктом 4.9 Классификатора «Служебные гаражи» предусмотрено размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо

С учетом изложенного, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1) предполагает возведение объектов недвижимости для целей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и не предназначенных для личного использования.

Согласно сведений, имеющихся в открытых источниках ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ, одним из видов его деятельности является Аренда и лизинг строительных машин и оборудования.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что в данном случае положения п. 17 ч. 51 ГрК РФ не применимы и в целях постройки гаража ФИО1 обязан был получить разрешение на строительство в установленном законом порядке, однако за получением соответствующего разрешения истец не обращался, возведя спорное строение самовольно.

Согласно заключения ООО «ФСК Строй эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, построенное на земельном участке с кадастровым номером № строение – гараж соответствует современным строительным нормам и правилам, конструкции объекта обеспечивают необходимую безопасность при эксплуатации объекта.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: 1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; 2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований; 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу п. 6 ст. 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

Как следует из распоряжения Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, изданного при формировании участка, территориальная зона, на которой расположен спорный земельный участок, предоставленный в аренду истцу и на котором расположено спорное строение, отнесен к производственной зоне (П1).

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования <адрес>, утвержденным Решением Северобайкальского городского совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями) зона П1 предназначена для размещения предприятий IV,V класса опасности, требующих организации санитарно-защитных зон до 100, 50 метров соответственно, для размещения коммунально-складских объектов IV,V класса опасности, обслуживающих жилую и производственную зоны, требующих организации санитарно-защитных зон до 100,50 метров соответственно.

В основные вид разрешенного использования зоны П1 включены: хранение автотранспорта (код 2.7.1), и размещение гаражей для собственных нужд (код 2.7.2), при этом Правилами установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков от 0,002 га до 50 га., то есть от 200 квадратных метров. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции для объектов гаражного назначения для указанной зоны не установлены. Максимальный процент застройки в границах земельных участков, расположенных в указанной зоне составляет 60-70% от общей площади участка

Также согласно правил землепользования и застройки, для зоны гаражного назначения (П2), предназначенной для размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, установлена максимальная площадь земельного участка, который может быть предоставлен для объектов гаражного назначения - 60 кв.м.

Учитывая, что земельный участок, находящийся в аренде у истца, имеет общую площадь 6 945 кв.м., расположен в зоне П1, устанавливающей размещение в такой зоне предприятий и коммунально-складских объектов, суд приходит к выводу, что вид пользования земельного участка не предусматривает размещение на нем индивидуальных гаражей для использования гражданами в личных целях, при этом суд учитывает также явное несоответствие возможной минимальной площади земельного участка предоставляемого в зоне П1- 200 кв.м. и максимальной площади участка 60 кв.м., который, согласно градостроительного регламента может быть предоставлен для постройки объекта гаражного назначения не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности что также подтверждает невозможность использования земельного участка в зоне (П1) для постройки гаражей используемых в личных целях гражданами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изложенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, условия, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку, а именно наличие у ФИО1 отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем спорного объекта – гаража для использования в личных целях судом не установлены, соответственно оснований для признания за ФИО1 права собственности на построенный им гараж как самовольную постройку не имеется.

Тот факт, что земельный участок, на котором располагается спорный объект, принадлежит истцу на праве аренды, а также то, что спорная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не является основанием для признания права собственности на спорный объект, поскольку помимо указанных обстоятельств для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить, что на день обращения в суд она соответствует установленным требованиям, в то время как при рассмотрении настоящего спора установлено, что строительство гаража произведено с нарушением градостроительного регламента в части несоблюдения вида разрешенного использования участка.

При этом суд учитывает, что в силу требований п. 1 ст. 263 ГК РФ, ч. 1 ст. 40 ЗК РФ при возведении на земельном участке зданий и сооружений ФИО1 обязан соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о целевом назначении земельного участка.

Спорный объект создан без получения необходимого разрешения и с нарушением градостроительных норм, так как нарушен разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства, при этом ФИО1 в установленном законом порядке за разрешением на строительство не обращался.

Кроме того, суд учитывает, что согласно представленных по запросу суда сведений, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне с особыми условиями использования «Байкальская природная территория и её экологические зоны», а также в границах территории особо охраняемого природного объекта «Центральная экологическая зона Байкальской природной территории», в связи с чем, на участок в части его использования распространяются ограничения, предусмотренные ст. 6 Федеральным законом от 01.05.1999 № 94-ФЗ "Об охране озера Байкал», которой установлен запрет на строительство в пределах Байкальской природной территории новых хозяйственных объектов, реконструкция действующих хозяйственных объектов без положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации таких объектов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации МО «г. Северобайкальск» о признании права собственности на самовольную постройку – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня его принятия в мотивированной форме.

Решение принято в мотивированной форме 20 февраля 2025 года

Судья В.В.Атрашкевич