Дело № 2-696/2022

39RS0007-01-2022-000866-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Багратионовск 25 октября 2022 г.

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

судьи Степаненко О.М.,

при секретаре Безруковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Багратионовского района Калининградской области, предъявленному в защиту интересов МО «Мамоновский городской округ» и неопределенного круга лиц, к ООО «БалтСибЭко» и администрации МО «Мамоновский городской округ» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Багратионовского района Калининградской области обратился в суд с вышеназванным иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания – столовой с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (в <данные изъяты> м. к югу от <адрес>), заключенный 5 сентября 2017 г. между администрацией МО «Мамоновский городской округ» и ООО «БалтСибЭко», применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата объекта недвижимости в собственность муниципального образования, взыскания с администрации МО «Мамоновский городской округ» в пользу ООО «БалтСибЭко» уплаченных денежных средств.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что в нарушение требований пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» нежилое здание был отчуждено ответчику без земельного участка, занимаемого объектом недвижимого имущества, а потому сделка по отчуждению имущества является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующая требованиям закона.

В судебном заседании прокурор Округ Л.Л. исковые требования поддержала и дала аналогичные содержанию иска объяснения.

Представитель ответчика – администрации МО «Мамоновский городской округ» ФИО1 в судебном заседании с заявленными требованиями согласилась.

Представитель ответчика ООО «БалтСибЭко» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, оспариваемая сделка, совершенная по результатам торгов, является оспоримой; полагала, что прокурором пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, поскольку об оспариваемой сделке муниципальное образование, как сторона сделки, должно было узнать с момента начала ее исполнения, то есть 5 сентября 2017 г., а неопределенный круг лиц – с момента опубликования информации о результатах продажи муниципального имущества, то есть 6 сентября 2017 г.

Заслушав объяснения вышеназванных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статей 166 - 168 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 75 постановления Пленум Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из материалов дела, во исполнение Федерального закона № 423-ФЗ от 8 декабря 2011 г. «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» приказом заместителя Министерства Обороны РФ № 851 от 15 октября 2013 г. объекты военного недвижимого имущества – военного городска № были безвозмездно переданы из федеральной собственности в собственность МО «Мамоновский городской округ».

1 ноября 2013 г. между <данные изъяты> и администрацией МО «Мамоновский городской округ» подписан акт приема-передачи в муниципальную собственность 87 объектов недвижимого имущества военного городка №.

В целях реализации единой государственной политики в сфере приватизации, окружным Советом депутатов МО «Мамоновский городской округ» был утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на плановый период 2017 г.

Органом местного самоуправления принято постановление о проведении открытого аукциона по продаже муниципального имущества.

По результатам аукциона, 5 сентября 2017 г. между администрацией МО «Мамоновский городской округ» (продавец) и ООО «БалтСибЭко» (покупатель) был заключен договор № купли-продажи муниципального имущества - нежилого здания – столовой с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> к югу от <адрес>).

Указанный договор купли-продажи имущества сторонами исполнен, муниципальное имущество передано покупателю по акту приема-передачи, его право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, а ООО «БалтСибЭко» произведена оплата в сумме 347487 руб.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (пункт 1 статьи 18 названного Федерального закона).

Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, заключение договора купли-продажи объектов недвижимости отдельно от земельного участка, на котором они расположены, при отсутствии предусмотренных законом условий, позволяющих совершать такую сделку, является прямым нарушением явно выраженного запрета, установленного Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», вследствие чего такой договор является ничтожным как нарушающий требование законодательства.

Судом установлено, что приобретенный покупателем ООО «БалтСибЭко» объект является отдельно стоящим зданием, принадлежащим муниципальному образованию, которому принадлежало и право распоряжения земельным участком, на котором находится это здание, однако в нарушение требований законодательства приватизация указанного здания была произведена без земельного участка, на котором оно находится.Такое положение дел свидетельствует о возможности покупателя ООО «БалтСибЭко» получить земельный участок под указанным зданием в обход процедуры публичных торгов, что свидетельствует о том, что помимо нарушения вышеуказанного запрета, договор купли-продажи земельного участка будет заключен с нарушением пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, согласно которому, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах, проводимых в форме аукционов.

Заключение договора с прямым нарушением явно выраженного запрета, установленного Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» свидетельствует о ничтожности указанного договора.

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное здание и земельный участок, под ним, который не ограничен в обороте, не является изъятым из оборота, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая прокурором сделка является ничтожной.

Доводы представителя ответчика ООО «БалтСибЭко» об оспоримости сделки по продаже объекта недвижимости и невозможности ее оспаривания без оспаривания результатов торгов ошибочны.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, предусматривают основания, при которых торги могут быть признаны недействительными. К таким основаниям относятся случаи, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом, то есть нарушения связанные с порядком и процедурой проведения торгов.

В то же время не исключена возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Поскольку в данном случае закону не соответствует сама сделка, а не порядок проведения торгов, такая сделка является ничтожной и может быть оспорена без оспаривания самих торгов.

Рассматривая заявление стороны ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений статья 197 Гражданского кодекса РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Статьей 181 Гражданского кодекса РФ установлены специальные сроки исковой давности по недействительным сделкам.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РР, согласно которому, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, наделяет суд необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (определения Конституционного Суда РФ от 28 мая 2009 г. № 600-О-О, от 16 июля 2015 г. № 1681-О и др.).

В силу статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Как сам по себе, так и с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (пункты 1, 3-5), пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ предполагает определение начало течения срока исковой давности исходя из того, когда о нарушении права и о надлежащем ответчике узнал сам обладатель нарушенного права, а не лицо, обратившееся в защиту его интересов, в силу чего данное законоположение не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Иск подан прокурором, в том числе, в интересах неопределенного круга лиц и применительно к настоящему спору означает, что возвращение спорного имущества в собственность муниципального образования «Мамоновский городской округ» позволит продать это имущество с соблюдением требований закона любому заинтересованному лицу.

При этом окончательный круг заинтересованных в получении такого имущества лиц при предъявлении иска не может быть определен. Таким образом, применительно к требованиям по основаниям о нарушении общественных интересов, заявленным в интересах неопределенного круга лиц, имеющим значение для дела обстоятельством является установление момента, когда для неопределенного круга лиц стало известно как о продаже спорного имущества, так и о нарушении требований закона при его продаже.

Представитель ответчика сослался на то, что о продаже спорного имущества неопределенному кругу лиц должно было стать известно из публикации о результатах продажи муниципального имущества.

Вместе с тем, ничтожность оспариваемой прокурором сделки заключается не в самом факте продажи муниципального имущества (запрета на продажу муниципального имущества закон не устанавливает), а условия продажи – без земельного участка и учета его стоимости, то есть в обход установленного законом порядка.

Таким образом, для неопределенного круга лиц должен был быть очевидным не столько сам факт продажи недвижимого имущества, сколько существо допущенных нарушений закона при его отчуждении, что и является сутью нарушения общественного интереса. Однако доказательств такой осведомленности неопределенного круга лиц ответчиком не представлено. Каких-либо обращений граждан в прокуратуру, правоохранительные, контролирующие органы о нарушении закона при продаже недвижимого имущества не имеется.

В то же время в материалах дела имеется письмо за подписью начальника отдела в <адрес> УФСБ России по <адрес> на имя прокурора Багратионовского района от 4 февраля 2022 г., из которого следует, что отделом в ходе оперативно-служебной деятельности на территории МО «Мамоновский городской округ» выявлен факт незаконного отчуждения 5 сентября 2017 г. ООО «БалтСибЭко» муниципального имущества.

Адресату предлагалось провести проверку и дать оценку законности приватизации муниципального имущества.

Именно по результатам проведения такой проверки прокурор Багратионовского района, выявив нарушения требований закона, и инициировал иск в суд.

Таким образом, нарушения требований законодательства, чем и обосновано требование об оспаривании сделки, были выявлены прокурором в 2022 году; данных об осведомленности неопределенного круга лиц, каких-либо контролирующих и надзирающих органов, либо прокурора о допущенных нарушениях закона при продаже муниципального имущества в более ранний период, находящийся за пределами срока исковой давности, ответчиком не представлено и судом не установлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности для обращения прокурора с настоящим иском в интересах неопределенного круга лиц не пропущен, как не пропущен и предельный десятилетний срок для обращения в суд с иском об оспаривании сделки лица, не являющегося участником сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения последствий недействительности ничтожного договора № купли-продажи муниципального имущества от 5 сентября 2017 г., направленных на возвращение сторон в первоначальное положение.

В этой связи спорное имущество подлежит возвращению в муниципальную собственность МО «Мамоновский городской округ», а с администрации МО «Мамоновский городской округ» в пользу ООО «БалтСибЭко» подлежат взысканию уплаченные им за приобретенное имущество денежные средства в сумме 347487 рублей.

Таким образом, суд находит исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Багратионовского района Калининградской области, предъявленное в защиту интересов МО «Мамоновский городской округ» и неопределенного круга лиц, к ООО «БалтСибЭко» и администрации МО «Мамоновский городской округ» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить.

Признать договор № купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания – столовой с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> к югу от <адрес>), заключенный 5 сентября 2017 г. между администрацией МО «Мамоновский городской округ» и ООО «БалтСибЭко», недействительной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- возвратить нежилое здание – столовую с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>) в муниципальную собственность МО «Мамоновский городской округ»;

- взыскать с администрации МО «Мамоновский городской округ» в пользу ООО «БалтСибЭко» (ИНН <***>) 347487 (триста сорок семь тысяч четыреста восемьдесят семь) руб.;

- прекратить право собственности ООО «БалтСибЭко» (ИНН <***>) на нежилое здание – столовую с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>).

Настоящее решение суда является основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ООО «БалтСибЭко» на нежилое здание – столовую с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 1 ноября 2022 г.

Судья: О.М.Степаненко

.