РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2022 года г.Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Колмыковой М.В.,

при секретаре Данилиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2131/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с названным выше иском к ФИО2, указав в его обоснование, что 14 марта 2020 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: ..., и земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер: .... Согласно п. 4.2 предварительного договора истец передала ответчику денежные средства в качестве задатка в размере 300000 рублей, что подтверждается распиской от 14 марта 2020 года. В срок до 30 сентября 2020 года основной договор заключен не был. Ни истец, ни ответчик не подготовили соглашение о заключении основного договора. 26 августа 2022 года истец направил ответчику письмо с предложением возвратить денежные средства в размере 300000 рублей, которое было получено ответчиком 03 сентября 2022 года. Ответчик оставил письмо без ответа, денежные средства в размере 300000 рублей не возвратил.

Истец ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в сумме 300000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности от 12 ноября 2022 года (л.д. 27), поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске, считает, что соглашение о задатке сторонами достигнуто, что подтверждается предварительным договором и распиской. Сделка купли-продажи не состоялась, ни одна из сторон не изъявила желание заключить основной договор. Следовательно, ФИО2 обязан вернуть ФИО1 полученный задаток.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, в своем заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Направил в адрес суда возражения на исковое заявление (л.д. 30, 45), в которых указал, что 14 марта 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого истец должен был приобрести у ответчика жилой дом площадью 150 кв.м. и земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: .... В рамках данного договора истец передала ответчику денежные средства в сумме 300000 рублей, при этом общая стоимость указанных объектов недвижимости составляет 3800000 рублей. В последующем между истцом и ответчиком возникла договоренность о приобретении иного объекта недвижимости с улучшенными характеристиками большей площадью и меньшей стоимостью, а именно жилого дома общей площадью 168,9 кв.м. и земельного участка площадью 750 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ..., стоимостью 3330000 рублей. 22 января 2021 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому ФИО4 и ее супруг ФИО4 приобрели в общую совместную собственность жилой дом общей площадью 168,9 кв.м. и земельный участок площадью 750 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ..., стоимостью 3330000 рублей. Из пункта 6 договора следует, что недвижимость приобретается у продавца частично за счет собственных средств в размере 330000 рублей, а частично за счет кредитных средств в размере 3000000 рублей. Поскольку 14 марта 2020 года ФИО1 при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости произвела оплату ФИО2 в сумме 300000 рублей, по соглашению сторон указанные денежные средства в полном объеме были зачтены в счет оплаты объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи объектов недвижимости от 22 января 2021 года. На протяжении двух лет ФИО1 не предъявляла каких-либо претензий, поскольку все обязательства сторон были исполнены и погашены исполнением договора купли-продажи объекта недвижимости от 22 января 2021 года. Ссылается на недобросовестное поведение истца, полагает, что причиной возникновения настоящего спора является спор между зятем истца (САА) и дочерью ответчика (МЮВ) о взыскании денежных средств, рассмотренный 04 августа 2022 года в Пензенском районном суде Пензенской области. Указывает, что истец уклонилась от исполнения обязательств, обеспеченных задатком, поскольку был найден объект с лучшими характеристиками. Полагает, что ФИО2, получив денежные средства от ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 14 марта 2020 года начал исполнение обязательств по приобретению для ФИО1 земельного участка и возведению на нем жилого дома с последующим его отчуждением в пользу истца. Правоотношения между сторонами были длящимися, из действий истца усматривается последующее одобрение сделки, из бездействия истца в части отсутствия требований по возврату задатка по предварительному договору от 14 марта 2020 года к моменту заключения с ответчиком договора купли-продажи от 22 января 2021 года усматривается зачет требований в счет исполнения встречных обязательств. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, дала пояснения, аналогичные содержанию возражений ответчика на иск.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1,2,3,4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

В силу статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381 ГК РФ устанавливает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за не исполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства).

Соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и являться одним из положений предварительного договора, заключенного сторонами. При этом соглашение является двусторонним. В случае соглашения о задатке, оформленного в отсутствие предварительного договора, в нем должны быть указаны основания, при наступлении которых реализуется обеспечительный механизм задатка.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Обратившись в суд с настоящим иском, истец указывает, что в срок, установленный предварительным договором купли-продажи от 14 марта 2020 года, а именно до 30 сентября 2020 года основной договор купли-продажи недвижимости заключен не был. В свою очередь, ни одна из сторон не подготовила соглашение о заключении основного договора. Поскольку обязательство прекращено в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, полагает, что задаток должен быть возвращен истцу.

В судебном заседании установлено, что 14 марта 2022 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д. 6), из пункта 1.1. которого следует, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность следующее недвижимое имущество: жилой дом, количество этажей, в том числе подземных – 2, в том числе подземных – 0, строительная площадь 150 кв.м., адрес объекта: ...; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь 600 кв.м., адрес: ..., кадастровый номер: ....

Согласно п. 2.1 предварительного договора по соглашению сторон стоимость недвижимости составляет 3800000 рублей, из которых 3200000 рублей – за жилой дом, 600000 рублей- за земельный участок.

Пунктом 2.2. предварительного договора определено, что сумма в размере 300000 рублей уплачена покупателем в качестве задатка за счет собственных средств в момент подписания настоящего договора.

Часть стоимости недвижимости в размере 1200000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в дату подписания основного договора (п. 2.2.2).

Часть стоимости недвижимости в размере 2300000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств после регистрации перехода права собственности покупателя на недвижимость в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.2.3).

Согласно пункту 3.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок, указанный в пункте 4.2. договора.

Из пункта 4.2 предварительного договора следует, что основной договор стороны обязуются заключить до 30 сентября 2020 года включительно.

Пунктом 5.1 предварительного договора установлено, что передача покупателем денежных средств в соответствии с п. 2.2.1 договора подтверждается распиской.

Стороной истца в материалы гражданского дела представлена копия расписки (л.д. 9), в судебном заседании на обозрение суда и представителя ответчика был представлен оригинал расписки от 14 марта 2020 года, согласно которой ФИО2 получил задаток в сумме 300000 рублей в счет оплаты за недвижимость, расположенную по адресу: ..., от ФИО1

Возражая относительно существа заявленных исковых требований, ответчик, не отрицая того, что 14 марта 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, факт передачи ФИО1 ФИО2 задатка в качестве исполнения обязательств по указанному договору в сумме 300 000 рублей, и не заключение в срок до 30 сентября 2020 года основного договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылался на то, что в последующем между истцом и ответчиком возникла договоренность о приобретении иного объекта недвижимости с улучшенными характеристиками большей площадью и меньшей стоимостью, а именно жилого дома общей площадью 168,9 кв.м. и земельного участка площадью 750 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ..., стоимостью 3330000 рублей. Указывая, что денежные средства в сумме 300000 рублей, переданные 14 марта 2020 года ФИО1 ФИО2, по соглашению сторон в полном объеме были зачтены в счет оплаты объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи иных объектов недвижимости от 22 января 2021 года. Ссылается на то, что истец уклонилась от исполнения обязательств, обеспеченных задатком, поскольку был найден объект с лучшими характеристиками.

Действительно, из материалов гражданского дела следует, что 22 января 2021 года между ФИО2, ФИО1 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому истец ФИО4 и ее супруг ФИО4 приобрели в общую совместную собственность жилой дом общей площадью 168,9 кв.м. и земельный участок площадью 750 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ..., стоимостью 3330000 рублей (л.д. 33-34). Из пункта 6 договора следует, что недвижимость приобретается у продавца частично за счет собственных средств в размере 330000 рублей, а частично за счет кредитных средств в размере 3000000 рублей.

Стороной ответчика в материалы гражданского дела была представлена копия расписки от 22 января 2021 года (л.д. 36), согласно которой ФИО2, в интересах которого действует МЮВ, получила 330000 рублей за следующее имущество: жилой дом общей площадью 168,9 кв.м. и земельный участок площадью 750 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ..., от ФИО1 и ФИО1 согласно договору купли-продажи недвижимости от 22 января 2021 года.

В подтверждение своих доводов стороной ответчика была обеспечена явка свидетелей МЮВ и САК.

Так свидетель САК суду показала, что осуществляла юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО4. В марте 2020 года стороны согласовали предмет договора купли-продажи, заключили предварительный договор и обеспечили его исполнение задатком в сумме 300000 рублей. В процессе оформления сделки возникли трудности, в связи с чем она предложила вернуть покупателю задаток. ФИО4 от такого предложения отказалась, поскольку выбрала иной более выгодный объект недвижимости. Стоимость вновь выбранного объекта недвижимости составляла 3330000 рублей, способ оплаты был такой: частично за счет собственных средств в размере 330000 рублей, а частично за счет кредитных средств в размере 3000000 рублей. На сумму 330000 рублей была составлена отдельная расписка. При этом сумма в 300000 рублей, которую ранее ФИО4 передавала ФИО2, пошла в зачет нового обязательства. Остальные 30000 рублей были переданы супругами Г-выми ФИО2 также наличными. Стороны составили новую расписку от января 2021 года на сумму 330000 рублей, поскольку такая расписка устраивала банк.

Свидетель МЮВ суду показала, что является дочерью ФИО2, а также представляла его интересы на основании доверенности при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества 22 января 2022 года. Пояснила, что риелтор привела к ним в строительную компанию людей: ФИО1 и САА, которые сначала выбрали участок на ул. ..., заключив предварительный договор купли-продажи в марте 2022 года. На данном участке они хотели построить дом, дали задаток в размере 300000 рублей наличными средствами по подписанному предварительному договору. Но вскоре они нашли другой земельный участок на ул. ..., который им понравился больше: ближе к городу, участок большей площадью, стоил дешевле. В итоге решили строить дом по адресу: .... Расписку, составленную 14 марта 2020 года, никто не уничтожил. Денежные средства в размере 300000 рублей передавались ФИО4 ФИО2 один раз. На сделку, которая состоялась в январе 2021 года ФИО1 не принесла первоначальную расписку, не уничтожила ее, поскольку данные денежные средства входили в стоимость того дома, что был построен вновь. Поскольку для банка нужна была расписка на сумму 330000 рублей, то супруги Г-вы, доплатив 30000 рублей, составили новую расписку.

Между тем, суд не соглашается с позицией ответчика и критически относится к показаниям свидетелей, поскольку МЮВ приходится ФИО2 дочерью, заинтересована в исходе дела на стороне ответчика. Показания свидетеля САК также не могут быть положены в основу решения об отказе в иске, поскольку ее показания противоречат другим материалам дела.

Так, сторонами предварительного договора купли-продажи от 14 марта 2020 года являются ФИО2 и ФИО1, также согласно расписке от 14 марта 2020 года ФИО2 получил сумму задатка в сумме 300000 рублей именно от ФИО6

Сторонами договора купли-продажи от 22 января 2022 года являются ФИО2, ФИО1 и ГАВ. Согласно расписке от 22 января 2022 года ФИО2 получил денежные средства от супругов Г-вых в сумме 330000 рублей. В договоре купли-продажи и расписке от 22 января 2021 года отсутствует оговорка о том, что в сумму 330000 рублей, включена сумма в размере 300 000 рублей, переданная 14 марта 2022 года ФИО1 ФИО2

Следовательно, необоснованными являются ссылки ответчика на то, что из поведения сторон усматривается зачет требований в счет исполнения встречных обязательств, поскольку не представлено каких-либо доказательств прекращения обязательства путем взаимозачета требований (акта либо соглашения).

Стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено надлежащих доказательств того, что переданная ФИО1 14 марта 2020 года ФИО2 денежная сумма в размере 300000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, была зачтена 22 января 2021 года ФИО2 в лице его представителя МЮВ и супругами Г-выми при составлении расписки в получении денежных средств в сумме 330000 рублей во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 22 января 2021 года.

Таким образом, разрешая исковые требования по существу, анализируя все вышеизложенное, с учетом всех юридически значимых обстоятельств по делу и положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, суд приходит к выводу, что уплаченная 14 марта 2020 года истцом ответчику денежная сумма в размере 300000 рублей является задатком, и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор в срок до 30 сентября 2020 года, а по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

При таких обстоятельствах довод стороны ответчика о виновности ФИО1 в не заключении основного договора признается судом не основанным на законе применительно к фактически установленным обстоятельствам дела. Исходя из того, что ни одна из сторон, не проявив должного интереса к сделке, в течение согласованного срока не предложила другой стороне заключить основной договор и не совершила действий, очевидно свидетельствующих о наличии такого намерения, обязательства сторон по предварительному договору прекратились. Вследствие прекращения этих обязательств у продавца ФИО2 возникла обязанность по возврату покупателям полученных от них денежных средств.

Довод ответчика относительно того, что он, получив денежные средства от ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 14 марта 2020 года в сумме 300000 рублей, начал исполнение обязательств по приобретению для ФИО1 земельного участка и возведению на нем жилого дома с последующим его отчуждением в пользу истца отклоняется как необоснованный. Поскольку в подтверждение данного обстоятельства ответчик представил в материалы дела договор купли-продажи от 14 апреля 2020 года (л.д. 31), договор купли-продажи от 04 декабря 2020 года (л.д.46), соглашение о разделе земельного участка от 27 апреля 2020 года, однако, данные доказательства не являются относимыми, поскольку имеют иной предмет, сторонами которого являются иные лица, чем в предварительном договоре купли-продажи от14 марта 2020 года, а, следовательно, не имеют значения для разрешения и рассмотрения настоящего дела.

Отсутствие в материалах гражданского дела подлинника расписки от 14 марта 2020 года о получении ФИО2 от ФИО1 денежной суммы в размере 300000 рублей в качестве задатка не является самостоятельным основанием для отказа в иске, поскольку оригинал расписки представителем истца был представлен на обозрение суда и представителя ответчика.

Ответчик ссылался также на злоупотребление правом со стороны истца на судебную защиту.

Однако доказательств того, что истец обратилась в суд за судебной защитой исключительно с намерением причинить вред ответчику, то есть злоупотребление правом по смыслу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Следовательно, такой довод подлежит отклонению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка в размере 300000 рублей, переданных 14 марта 2020 года ФИО1 ФИО2

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, судебную экспертизу, и другие признанные судом необходимыми расходы.

При подаче иска в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 6200 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 29 сентября 2022 года (л.д.3).

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца с учетом положений ст.333.19 НК РФ подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (...) сумму задатка в размере 300 000 (триста тысяч) рублей; а также расходы по уплате госпошлины в размере 6 200 (шесть тысяч двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Пензенского областного суда через Первомайский районный суд г. Пензы в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09 января 2023 года.

Судья: М.В. Колмыкова