№ 2а-2974-2025
61RS0022-01 -2025-003110-56
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2025 года
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Ерошенко Е.В.
при секретаре судебного заседания Стецура А.В.,
с участием представителя административного ответчика -ФИО1
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, заинтересованное лицо - Администрация г. Таганрога о признании отказа незаконным,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в суд с административным иском о признании отказа незаконным.
В обоснование административного иска указал, что в соответствии с выпиской ЕГРН административный истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 57 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 595 кв.м., с видом разрешенного использования - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>
После приобретения указанного объекта недвижимости через электронный сервис «Госуслуги» административный истец обратился с заявлением в КУИ г. Таганрога с просьбой оформить документы на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Административным ответчиком был направлен ответ КУИ г. Таганрога от <дата> №, из которого следует, что земельный участок сформирован и стоит на кадастровом учете. С учетом положений п.п.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации административному истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка.
С указанным отказом административный истец не согласен. Просит признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом в г. Таганроге, выраженный в письме от <дата> №-1, в предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка (кадастровый №) общей площадью 595 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Обязать КУИ г. Таганрога в 15-дневный срок направить в адрес ФИО2 проект договора аренды указанного земельного участка.
В судебное заседание административный истец не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела. Направил в суд заявление в котором просил рассматривать дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС РФ.
В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административного иска.
В судебное заседание представитель администрации г. Таганрога не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС РФ.
Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав, свобод человека и гражданина, Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации одной из задач административного судопроизводства указывает защиту нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (ст. 3).
Согласно ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а также нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
На основании ч. 9, 11 ст. 226 КАС Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав, свобод и законных интересов, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, касающихся оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), а также соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административный истец ФИО2 на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> приобрел в собственность объект незавершенного строительства площадью 57 кв. м с кадастровым номером: № расположенный по адресу: 2-й Мариупольский, 1, степень готовности строительства 57%.
Из представленной в материалы дела выписке из ЕГРН следует, что право собственности ФИО2 на указанный выше объект незавершенного строительства с кадастровым номером: № зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога с заявлением о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка, площадью 595 кв.м с кадастровым номером: 61:58:0005213:39, расположенного адресу: 2-й Мариупольский, 1, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.
Решением Комитета по управлению имуществом г. Таганрога от № № ФИО2 отказано в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 2-й Мариупольский, 1 на основании п.п.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации
В разъяснениях причин отказа в оспариваемом решении административным ответчиком указано на то, что право на пользование на условиях аренды земельным участком для завершения строительства объекта недвижимости заявителем ФИО2 уже реализовано.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Аналогичная позиция изложена в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером: № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что у административного истца ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Указанная правовая позиция изложена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023.
Судом установлено несоответствие оспариваемого отказа положениям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, что повлекло нарушение права административного истца на предоставление в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий административному истцу объект незавершенного строительства.
В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).
В качестве способа восстановления нарушенного права административного истца суд возлагает на Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении земельного участка в аренду, без учета оснований, указанных в оспариваемом отказе. В остальной части удовлетворения иска суд отказывает.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, заинтересованное лицо - Администрация г. Таганрога о признании отказа незаконным – удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, выраженный в решении от <дата> № в предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка, кадастровый №, общей площадью 595 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый №, общей площадью 595 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, без учета оснований, указанных в решении от <дата> №.
В остальной части удовлетворения административного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганрогский городской суд Ростовской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2025 года.
Председательствующий: Ерошенко Е.В.