№ 2-1774/2023 УИД: 36RS0006-01-2022-008646-05 РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 апреля 2023 года г.Воронеж
Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:
председательствующего судьи Волковой И.И.,
при секретаре Колосовой И.А.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об обязании заключить договор аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Воронежа с административным иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка № 2269-12/гз от 23.08.2012, возложении обязанности заключить соглашение к указанному договору аренды земельного участка об увеличении срока действия договора, обосновав свои требования тем, что 23.08.2012 между ДИЗО ВО и ОАО «Связьстрой-1» был заключен указанный договор аренды земельного участка. По результатам проведения торгов по реализации имущества банкрота ОАО «Связьстрой-1» 28.05.2018 ФИО1 заключил договор переуступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, однако, 05.10.2022 ответчик направил истцу уведомление об отказе от договора аренды, что, по мнению арендатора, нарушает его права и требует судебной защиты.
С учетом уточнения исковых требований порядке ст. 39 ГПК РФ истец просит обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области заключить договор аренды с ФИО1 земельного участка с кадастровым номером (№) по адресу: <адрес> площадью <адрес> кв.м. на срок до 14.04.2059 года с видом разрешенного использования «Спорт». В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на земельном участке с кадастровым номером (№) расположенном по адресу: <адрес> находится сооружение – бетонный забор с кадастровым номером (№), находящийся в собственности ФИО1, и поэтому истец имеет исключительное право на оформление земельного участка. Кроме того, истец в обоснование заявленных требований ссылается на наличие у него права, как правопреемника ООО «Связьстрой-1» на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка (л.д. 8-11, 72-73).
Определением Центрального районного суда г.Воронежа от 14.12.2022 суд перешел к рассмотрению указанного иска в порядке гражданского судопроизводства (л.д. 64-65).
Определением Центрального районного суда г. Воронежа от 22.12.2022 года гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области передано для рассмотрения по подсудности в Коминтерновский районный суд г. Воронежа и принято им к своему производству (л.д. 94-95).
В судебном заседании до объявленного перерыва представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика Департамента имущественных и земельных отношений по Воронежской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по изложенным письменно основаниям.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо финансовый управляющий ФИО1 – ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, и следует из материалов дела, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кв.м с кадастровым номером (№) находился на праве постоянного бессрочного пользования ООО «Связьстрой-1», о чем имелась запись в ЕГРН (л.д. 15).
Согласно пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании заявления ООО «Связьстрой-1» приказом Департамента имущественных и земельных отношений от 01.03.2010 № 255-з право постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером (№) с видом разрешенного использования «для проектирования спорткомплекса» было прекращено и в результате его раздела были образованы два самостоятельных земельных участка: площадью 13221 кв.м., с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес> кв.м., с кадастровым номером (№) расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 16-17).
Пунктом 3 приказа земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен в аренду ООО «Связьстрой-1» сроком на 3 года для проектирования спорткомплекса и заключен договор аренды от 15.04.2010 года № 1230/10гз (л.д. 78-79).
Согласно условиям договора аренды от 15.04.2010 года № 1230/10гз договор заключается до 01.03.2013 года.
Впоследствии на основании постановления администрации городского округа город Воронеж от 15.09.2010 № 868 и заявления ООО «Связьстрой-1» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>, был изменен с «проектирование спорткомплекса» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и подземными стоянками для индивидуальных легковых автомобилей» (л.д. 80).
В связи с чем в договор аренды от 15.04.2010 № 1230/10гз были внесены изменения дополнительным соглашением от 25.10.2010 в части вида разрешенного использования.
На основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 08.08.2012 № 1050з и заявления ООО «Связьстрой-1» право аренды на земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес> было прекращено, в результате его раздела образованы три самостоятельных земельных участка:
с кадастровым номером (№) расположенный по адресу: <адрес>
с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>
с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 3 приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 08.08.2012 № 1050з земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен в аренду ООО «Связьстрой-1» сроком до 01.03.2013 с видом разрешенного использования «многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и подземными стоянками индивидуальных легковых автомобилей» и заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2012 № 2269-12/гз (л.д. 43-46, 139-142).
Согласно п. 2.1 договор аренды земельного участка от 23.08.2012 № 2269-12/гз договор заключается сроком до 02.03.2013 года.
Если Арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2.4 Договора).
28.05.2018 года в результате проведенных торгов по реализации имущества банкрота ОАО «Свезстро-1», ФИО1 заключил договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 23.08.2012 года № 2269-12/гз, также ФИО1 перешли права на объект недвижимости в виде сооружения (бетонный забор) с кадастровым номером (№), фактически расположенный на участке по адресу: <адрес>. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
В связи с истечением действия договора аренды от 23.08.2012 № 2269-12/гз Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области уведомлением от 05.10.2022 № 52-17-22604 отказался от договора аренды земельного участка, указав на то, что договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента отправления Арендатором настоящего уведомления (л.д. 28-29).
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В пункте 1 статьи 621 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как следует из приведенных норм, по общему правилу, договор аренды заключается на определенный срок.
Вместе с тем, учитывая специфику арендных отношений, которые могут быть длительными, со множественностью лиц на стороне арендодателя либо арендатора, а также иметь особенности исходя из объекта аренды, гражданским законодательством установлены специальные правила для продления такого вида договоров.
Так пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено правило, согласно которому договор аренды может быть продлен на тех же условиях, без заключения нового договора либо дополнительного соглашения к нему, то есть в случае молчаливого согласия арендодателя. Именно поэтому, этой же нормой предусмотрен особый механизм одностороннего отказа от участия в дальнейших арендных отношениях - путем заявления возражений.
Заявление возражений относительно продления договора аренды в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ, является выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении.
Истец в обоснование заявленных требований ссылается на наличие у него права, как правопреемника ООО «Связьстрой-1» на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>.
Частью 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельный участок, как объект права собственности и иных прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
К основным индивидуализирующим характеристикам земельного участка относятся его площадь и границы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Положениями статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование гражданам и юридическим лицам, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 данного Кодекса, не предусмотрено.
При этом подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предоставление земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 данного Кодекса.
Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кв.м. с кадастровым номером (№) находился на праве постоянного бессрочного пользования ООО «Связьстрой-1», о чем имелась запись в ЕГРН (л.д. 15).
На основании заявления ОАО «Связьстрой-1» приказом Департамента имущественных и земельных отношений от 01.03.2010 № 255-з право постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером (№) с видом разрешенного использования «для проектирования спорткомплекса» было прекращено и в результате его раздела были образованы два самостоятельных земельных участка: площадью 13221 кв.м., с кадастровым номером (№) расположенный по адресу: <адрес> кв.м., с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 16-17).
Пунктом 3 приказа земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен в аренду ООО «Связьстрой-1» сроком на 3 года для проектирования спорткомплекса и заключен договор аренды от 15.04.2010 года № 1230/10гз (л.д. 78-79).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером (№), который находился на праве постоянного бессрочного пользования ООО «Связьстрой-1» прекратил свое существование в 2010 году, истцом же заявлены требования в отношении земельного участка с кадастровым номером (№), расположенном по адресу: <адрес> который был предоставлен ОАО «Связьстрой-1» на праве аренды, в связи с чем суд не находит оснований для обязания Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области заключения договора аренды земельного участка с заявителем в приоритетном порядке без проведения торгов.
Истец, кроме того, просит заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером (№), расположенном по адресу: <адрес>, изменив вид разрешенного использования на «спорт», ссылаясь на незаконность издания постановления администрации городского округа город Воронеж от 15.09.2010 № 868 об изменении вида разрешенного использования.
Вместе с тем, до настоящего времени постановления администрации городского округа город Воронеж от 15.09.2010 № 868 никем не оспорено, на момент заключения ФИО1 договора уступки прав от 28.05.2018 по договору аренды в отношении участка с кадастровым номером (№) земельный участок с кадастровым номером (№) не существовал, а образованный земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208001:71 уже был с видом разрешенного использования «многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и подземными стоянками индивидуальных легковых автомобилей».
Кроме того, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на земельном участке с кадастровым номером (№), расположенном по адресу: <адрес>, находится сооружение – бетонный забор с кадастровым номером (№), находящийся в собственности ФИО1, и поэтому истец имеет исключительное право на оформление земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Вместе с тем, согласно данным ЕГРН на сооружение (бетонный забор) с кадастровым номером (№) протяженностью 273 м, площадью 655,2 кв.м., зарегистрировано право собственности за ФИО1 (л.д. 24-27).
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 09.06.2009 № RU-36302000-104, выданному администрацией городского округа город Воронеж, в разделе 2 содержатся сведения о заборе площадью 655,2 кв.м. (л.д. 119-121).
В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 25.08.2006 года ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» филиала БТИ Коминтерновского района в разделе 7 также содержатся сведения о сооружении литер 2 (л.д. 122-131).
К указанному техническому паспорту приложен план размещения объектов и сооружений, в соответствии с которым сооружение (бетонный забор) с кадастровым номером (№) протяженностью 273 м, площадью 655,2 кв.м., обозначенного литер 2 не находится на участке с кадастровым номером (№), расположенном по адресу: <адрес>
Указанные обстоятельства подтверждаются также Актом проверки земельного участка с фототаблицей, проведенной специалистами Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (л.д. 114-118) и представителем истца по доверенности ФИО2 не оспаривались.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 пояснила, что часть принадлежащего истцу бетонного забора действительно фактически находится на спорном земельном участке, однако, право собственности на эту часть бетонного забора за ФИО1 не зарегистрировано, в настоящее время таких требований им не заявлено.
В связи с чем у истца отсутствует исключительное право на земельный участок, как собственника недвижимости, расположенной на нем.
14.10.2022 года ФИО1 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области было направлено заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.08.2012 № 2269-12/гз на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (л.д. 30).
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области письмом от 10.11.2022 № 52-17-25884 отказало ФИО1 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку срок действия договора аренды истек 02.03.2013, а обращение о продлении срока действия договора аренды земельного участка было зарегистрировано 14.10.2022 (л.д. 71).
28.10.2022 ФИО1 в адрес Департамента к ранее направленному заявлению о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, направлено дополнительное соглашения для подписания Департаментом (л.д. 85-86).
Письмом от 19.11.2022 52-17-27606 Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области отказал в подписании дополнительного соглашения, возвратив его в адрес заявителя (л.д. 87).
20.12.2022 года ФИО1 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области направлено заявлении о заключении договора аренды земельного участка по адресу: <адрес> кадастровым номером (№) на срок до 14.04.2059 года с видом разрешенного использования «Спорт» (л.д. 88).
04.01.2023 года ФИО1 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области направлены завяления о предоставлении земельного участка по адресу: г. <адрес> с кадастровым номером (№) в аренду или собственность без проведения торгов (л.д. 136-138, 146).
Письмами Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.01.2023 данные заявления возвращены, поскольку не представлен необходимый пакет документов (л.д. 135, 137, 145).
В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в ч. 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не применяются (п. 4 ст. 8 этого же закона).
Таким образом, Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действительно, установлено не право, а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.
То есть, указанные положения закона подлежат применению только к действующим договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора.
Между тем, в рассматриваемом случае отсутствует обязательное условие для возможности продления договора аренды на основании статьи 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку на дату обращения ФИО1 за продлением договора по данному основанию срок действия договора аренды земельного участка № 2269-12/гз от 23.08.2012 истек, договор прекратился.
Таким образом, анализируя приведенные выше нормы закона, а также фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии у заявителя приоритетного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером (№) по адресу: <адрес> без проведения торгов, изменении вида разрешенного использования земельного участка.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об обязании заключить договор аренды – отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья подпись И.И. Волкова
В окончательной форме решение суда изготовлено 10.05.2023.