Дело № 2-23/2025 (2-647/2024)

УИД: 27RS0006-01-2023-006021-70

Мотивированное решение судом изготовлено 27.06.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 26 июня 2025 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Фоминой О.В.,

при секретаре Ефимовой К.М.,

с участием:

представителя ФИО3 – Лишая А.П.,

представителя ФИО4 – ФИО5,

представителя ФИО6 и ФИО7 – ФИО8,

представителя ООО «Гостиничный комплекс «Ривьевра» ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, действующей в собственных интересах и в интересах ФИО1, ФИО4, ФИО7, ФИО6 к ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» о взыскании неосновательного обогащения; по встречному исковому заявлению ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» к ФИО3, ФИО1 в лице законного представителя ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО6 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО4, обратилась с иском к ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование требований указано, что в общей долевой собственности пяти граждан ФИО1 (9/40 доли в праве), ФИО4 (9/409/40 доли в праве), ФИО3 (1/109/40 доли в праве), ФИО6 (9/409/40 доли в праве), ФИО7 (9/409/40 доли в праве) находятся объекты недвижимого имущества-нежилые здания «шашлычные домики» площадью 23,4 и 23,9 кв.м. с кадастровыми номерами:

№

№

№,

№

№

№

№

№

расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, который также находится в общедолевой собственности. Указанные «домики» являются помещениями для сдачи отдыхающим в аренду на территории комплекса «Заимка».

В отношении данного имущества сособственниками не заключалось соглашение о владении и/или пользовании имуществом, в том числе, не учреждалось доверительное управление. Кроме того, не утверждался порядок владения и пользования имуществом судом.

Ответчик, извлекающий доходы из данного имущества, не перечисляет их собственникам имущества.

Согласно публичной информации, в частности сведениям, размещенным в сети интернет по адресу https://riverahotel.ru/services/warm-kebab-town", информации в рекламных изданиях следует, что данное имущество используется ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»».

При аренде указанных «шашлычных домиков» арендатору счет выставляется от лица ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера», договор заключается с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера», денежные средства перечисляются по банковским реквизитам ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»

«Шашлычный город» эксплуатируется ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ, общая долевая собственность зарегистрирована за собственниками ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчетам Истцов, исходя из имеющихся у них данных, прайса, размещенного на сайте https://riverahotel.ru/services/warm-kebab-town, выручка ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» от деятельности по сдаче в аренду «шашлычных домиков» составила:

Период Сумма, руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

Доверительным управляющим имуществом - ООО «Дальрэо» с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» был заключен договор аренды земельного участка, при этом, в указанный договор аренды «шашлычные домики» не вошли (как не входили и в договор доверительного управления).

По мнению Истцов, ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» обогатился за счет деятельности по сдаче в аренду указанных объектов недвижимости.

Никаких отношений между Обществом и Истцами по поводу указанных 8 объектов не имеется, в связи с чем, на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение.

Таким образом, полученные ответчиком доходы в доли 22/40 (равноценно 55%) подлежат возврату истцам.

Истцами в адрес ответчика направлена претензия, которая ответчиком получена, но оставлена без удовлетворения, денежные средства не возвращены.

На основании изложенного, просили суд взыскать с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» (ИНН №):

*в пользу ФИО1 – <данные изъяты> рублей,

*в пользу ФИО4 -<данные изъяты> рублей,

*в пользу ФИО3 – <данные изъяты> рублей

неосновательного обогащения за пользование объектами недвижимого имущества -нежилыми зданиями площадью 23,4 и 23,9 кв.м. с кадастровыми номерами №, №, № №, №, №, №, №, расположенными на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ гг. в соответствии с причитающимися в пользу истцов долями в общей долевой собственности.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Дальрео».

В ходе рассмотрения дела ФИО4 Распоряжением Министерства социальной защиты Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ № признана полностью дееспособной (эмансипированной), в связи с чем, ею подано заявление о вступлении в дело в качестве самостоятельного соистца, согласно которого исковые требования, заявленные ФИО3 в ее (ФИО4) интересах ею поддерживаются в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства, подав самостоятельное исковое заявление, вступили в дело в качестве соистцов ФИО6 ФИО7, которые, поддержав исковые требования ФИО4 и ФИО3, просили суд пропорционально их долям в праве общедолевой собственности на спорные объекты недвижимости (9/40 и 9/40) взыскать с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьева» неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты> рублей в пользу каждого и расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

Дополнительно указали, что земельный участок с кадастровым №, на котором расположен «шашлычный городок», ДД.ММ.ГГГГ передан собственниками в доверительное управление ООО «Дальрео». Договор доверительного управления № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут по соглашению сторон ДД.ММ.ГГГГ, во время действия договора доверительного управления ООО «Дальрео» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ передало указанный земельный участок в аренду ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера». После расторжения договора доверительного управления правомочия арендодателя в порядке сингулярного правопреемства перешли от доверительного управляющего (ООО «Дальрео») к собственникам земельного участка. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО6, ФИО7 стали арендодателями по договору аренды с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера». Факт бездоговорного использования недвижимого имущества – спорных шашлычных домиков для сдачи в аренду третьим лицам ответчиком по первоначальному иску подтвержден, поэтому доходы, полученные ответчиком от сдачи имущества истцов по первоначальному иску в аренду является неосновательным обогащением, которое подлежит взысканию с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» в пользу каждого истца пропорционального его доли в праве общедолевой собственности.

Между тем, ФИО6 и ФИО7 не согласны с доводами соистцов ФИО3 и ФИО4 об использовании ответчиком спорного имущества с ДД.ММ.ГГГГ и полагают, что использование шашлычных домиков началось с ДД.ММ.ГГГГ, а именно с заключения договора аренды №, поскольку именно с этой даты земельный участок перешел в пользование ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера».

Учитывая стоимость аренды шашлычных домиков, установленную ответчиком и размещенную на сайте https://riverahotel.ru/services/warm-kebab-town, период использования ответчиком объектов недвижимости, размер неосновательного обогащения составил:

Период Сумма, руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ гг. <данные изъяты> руб.

Итого <данные изъяты>

ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» подано встречное исковое заявление к ФИО3, в том числе, и как к представителю несовершеннолетнего ФИО1; ФИО4, ФИО6, ФИО7 о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов.

В обоснование встречного иска, Общество указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дальрео» и ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположены объекты недвижимости- нежилые здания площадью 23,4 и 23,9 кв.м. с кадастровыми номерами №, №, №, № №, №, №, №, фактически используемые как «шашлычные домики».

Фактическое пользование указанными 8 объектами недвижимости осуществлялось ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» с ДД.ММ.ГГГГ года, до этого времени Общество осуществляло подготовку для сдачи их в аренду. Осуществляя деятельность по сдаче шашлычных домиков в аренду, Общество несло расходы на их содержание, в том числе с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г.: аренда земельного участка (<данные изъяты> рублей), хозяйственные расходы и товар (<данные изъяты> рублей), расходы на ККТ (<данные изъяты> рублей на 1 кассовый аппарат), расходы на ремонт (<данные изъяты> рублей), расходы на рекламу и маркетинг (<данные изъяты> рублей), дезинсекция территории от клещей (<данные изъяты> рублей), заработная плата, страховые взносы (<данные изъяты> рублей), электроэнергия (<данные изъяты> рублей), а всего – <данные изъяты> рублей. При этом, Общество не принимало на себя обязательства по безвозмездному содержанию принадлежащего собственникам имущества. Указанные расходы являются неосновательным обогащением собственников и подлежит взысканию с каждого пропорционального их долям в праве общей долевой собственности.

В связи с изложенным, просили суд взыскать за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с: ФИО3 неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей; с ФИО1 неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей; с ФИО4 неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей; с ФИО6 неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей; с ФИО7 неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В ходе судебного разбирательства стороны по первоначальным и встречным искам неоднократно уточняли исковые требования в части увеличения периода взыскания неосновательного обогащения, и, соответственно, суммы иска.

Так, ФИО4, ФИО3, действующая, в том числе, в качестве законного представителя ФИО1, просят суд взыскать в их пользу с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере: по <данные изъяты> рублей – в пользу ФИО4 и ФИО1, <данные изъяты> рублей – в пользу ФИО3

ФИО7 и ФИО6, увеличив исковые требования, просят суд взыскать в их пользу неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере по <данные изъяты> рублей в пользу каждого, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере по <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

Истец по встречному иску ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» просит суд взыскать неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в следующем размере:

- с ФИО3 – <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей;

- с ФИО7 – <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей;

- с ФИО1 – <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей;

- с ФИО4 - <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей;

- с ФИО6 - <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В продолженное после перерыва судебное заседание соистцы ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7 не явились, извещались судом о дате, месте и времени рассмотрения спора своевременно, надлежащим образом, посредством направления уведомлений почтой, направили для участия в деле своих представителей.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Дальрео» не явился, о дате, месте и времени рассмотрения спора третье лицо извещалось своевременно, надлежащим образом.

Руководствуясь положениями статей 117, 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО3 исковые требования в их последнем уточненном варианте, а также многочисленные письменные пояснения по иску и возражения по встречному иску поддержал, просил первоначальный иск удовлетворить в полном объеме. Суду указал, что ООО ГК «Ривьера» будучи оператором всего досугового центра «Заимка» в части всех услуг, связанных с территорией осуществляло эксплуатацию «шашлычного городка» весь период его существования, однако поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано соистцами только ДД.ММ.ГГГГ, началом искового периода обоснованно будет являться дата ДД.ММ.ГГГГ Указал, что до ДД.ММ.ГГГГ года соистцам были не известны реальные доходы ООО «ГК «Ривьера» в связи с тем, что ответчик скрывал реальные данные доходов от деятельности на имуществе истцов, а из независимых данных в виде банковских выписок и документов кассы, полученных от третьих лиц, установить такие доходы было невозможно. Вместе с тем, в ходе банкротства ООО «Дальрео» временным управляющим в рамках полномочий арбитражного управляющего у ООО «Дальрео» были истребованы документы о его хозяйственной деятельности, в том числе, базы 1С в составе, в том числе, базы данных 1С ООО «ГК «Ривьера»». Архив баз данных был сформирован на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, именно эта дата является последней, на которую имеются сведения, поэтому, периоды после этой даты посчитаны расчетно путем сравнения роста доходов в соответствующие периоды и, соответственно, расходов. Таким, образом, расчет исковых требований в их окончательном варианте произведен на основе базы данных 1С ответчика.

При этом, представитель ФИО10 суду пояснил, что с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не согласен, поскольку неосновательное обогащение в настоящем споре необходимо исчислять непосредственно из выручки ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера». Экспертным путем посчитана сумма неосновательного обогащения исходя из арендной платы за пользование имуществом без учета предпринимательского назначения имущества. Фактически. вся прибыль, полученная ООО «ГК «Ривьера» оставлена ответчику, в то время, как, поскольку эта прибыль была получена обществом без согласия собственников имущества, она (прибыль) должна быть возвращена собственникам.

Относительно встречного искового заявления, представитель ФИО10 указал, что встречные исковые требования его доверители не признают, просят в иске отказать, поскольку собственники «шашлычного городка» не могут нести расходы, связанные с предпринимательскими рисками ответчика от ведения им коммерческой деятельности. При этом, расходы, посчитанные ответчиком, являются чрезмерно завышенными, не подтвержденными, не обоснованными. Указал, что, если суд посчитает необходимым, все же может вычесть расходы ответчика, которые он был вынужден понести в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Представитель ФИО4 уточненные исковые требования и пояснения представителя ФИО10 поддержала, против удовлетворения встречного искового заявления возражала.

Представитель ФИО7 и ФИО6 исковые требования в их уточненном варианте поддержала, просила их удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражала, ссылаясь на доводы, аналогичные доводам представителя ФИО10

Представитель ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» уточненные встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. В ходе судебного разбирательства представители поясняли суду, что факт использования имущества без ведома собственников не оспаривают, соответственно не оспаривают и факт происхождения на их стороне неосновательного обогащения. Между тем, использование ими «шашлычного городка» началось с ДД.ММ.ГГГГ года и, соответственно, никак не раньше передачи земельного участка в аренду. Встречные исковые требования основаны на том, что истцами по первоначальному иску неосновательное обогащение рассчитано из суммы выручки, в таком случае, при удовлетворении их требований, будет иметь место неосновательное обогащение уже на их стороне, поскольку ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» при ведении коммерческой деятельности с использованием «шашлычного городка» несло расходы, в том числе, на аренду земельного участка, хозяйственные расходы, расходы на ККТ, расходы на ремонт, рекламу и маркетинг, расходы на дезинсекцию территории от клещей, расходы на заработную плату, страховые взносы, электроэнергию. При таком положении, в случае удовлетворения первоначального иска в таком виде, как он заявлен, с истцов по первоначальному иску подлежат взысканию такие расходы как неосновательное обогащение.

Допрошенный ранее в судебном заседании по ходатайству сторон эксперт ФИО2, суду и сторонам на их вопросы относительно своих выводов судебной экспертизы пояснила:

Ею применены показатели стоимости «Складские здания и сооружения» поскольку

при производстве экспертизы был применен сборник «Общественные здания» ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, раздел 3 «Общественные здания укрупненные показатели стоимости строительства»), так как методическим советом Российского общества оценщиков (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ г.) принято решение рекомендовать во всех случаях применения расчетов в рамках затратного подхода использовать укрупненные стоимостные показатели, публикуемые в справочнике КО-ИНВЕСТ. В рамках данного сборника был подобран наиболее подходящий аналог по объемно-планировочным и функциональным параметрам, по материалу наружных и внутренних конструкций, по классу качества объекта. В качестве ресурсной основы для пересчета стоимости в текущий уровень цен и для определения региональных коэффициентов уровня стоимости использованы ресурсно-технологические модели КО-ИНВЕСТ, по классам конструктивных систем объектов и по различным конструктивным элементам и видам работ. Преобразование опубликованной или прошедшей экспертизу первичной информации о стоимости строительства в текущий уровень стоимости произведено с учетом произошедших за последние годы изменения цен и расходов ресурсов в строительстве, а также нормативов затрат. Был выбран сборник «Общественные здания и сооружения».

Использован показатель объема, а не площади, поскольку в рамках определения стоимости в указанном выше сборнике приведена единица измерения - руб./куб.м (стр. 116 Заключения). Эксперт руководствуется исключительно параметрами, указанными в сборнике. Показатель стоимости руб./м.куб. наиболее адекватно отражает стоимость строительства нежилых зданий. Соответственно, в данном случае, веранда учтена в строительном объеме. Обмеры производились по наружному объему с учетом всех выступающих конструкций, в т.ч. веранды.

Ею применен справочник оценщика недвижимости, поскольку он содержит корректирующие коэффициенты, скидки на торг, однофакторные зависимости стоимости недвижимости различного назначения в зависимости от характеристик населённого пункта (таких как численность, средняя заработная плата, объём жилищного строительства) как для цен продаж, так и для арендных ставок. Указанные в справочнике параметры, которые используются оценщиками и экспертами при выполнении работ по оценке объектов недвижимости, рассчитаны на основании экспертного опроса и статистической обработки рыночных данных. Справочник предназначен для использования оценщиками в процессе оценки и экспертами, выполняющими стоимостную экспертизу, а также иными специалистами, занимающимися исследованиями рынка. Данные справочники содержат корректировки и характеристики, полученные на основе рыночной информации, в результате анализа десятков тысяч объявлений о продаже объектов недвижимости различных сегментов и классов с привязкой к однородным по социально-экономическим характеристикам группам населённых пунктов. Для обработки больших массивов используется искусственны интеллект, что позволило авторам существенно расширить объём используемой информации для определения корректирующих коэффициентов. В данном справочнике отражены результаты исследования влияния различных факторов на рыночную стоимость объектов недвижимости, большая роль отведена характеристикам места положения, инфраструктуры и транспортной доступности. Данные справочники признаны Государственными бюджетными учреждениями, проводящими кадастровую оценку, членами комиссий по оспариванию кадастровой стоимости, судебными экспертами и судами. Ссылки на справочник можно увидеть в Постановлениях судов разных уровней, особо следует отметить, что комплект справочников оценщика недвижимости прошёл добровольную сертификацию на соответствие оценочному законодательству и Федеральным стандартам оценки, и имеет сертификат. В данном справочнике используются три основных источника информации: данные о ценах предложений и арендных ставках объектов недвижимости, содержащиеся на электронных досках объявлений, с этой целью осуществляется постоянный мониторинг рынка и обработка с использованием технологий больших данных; данные экспертного опроса, в которых участвуют оценщики, эксперты, аналитики рынка, более 90% опрошенных имеют стаж более 5 лет, что соответствует требованиям, предъявляемым к экспертам. Таким образом, основу справочника составляют оценки характеристик рынка, корректирующих коэффициентов и различных параметров, полученные с привлечением всей доступной релевантной информации.

При расчете в рамках затратного подхода, экспертом использовался удельный показатель объема – руб./ 1 куб.м., так как в справочнике КО-ИНВЕСТ представлен именно данный показатель – на единицу объема, а не площади. Согласно данным издания сборник «Общественные здания» (ДД.ММ.ГГГГ г., раздел 3), который использовался при расчёте стоимости в рамках производства экспертизы - удельный показатель стоимости строительства (стоимость строительства 1 куб.м, здания) представлен для объектов объемом строительства до 1000 куб.м. То есть при превышении данного показателя необходимо вносить корректировки. Если объекты экспертизы входят в данный диапазон до 1000 куб.м., то корректировка не требуется. Выкопировка из сборника представлена на стр. 116 Заключения. При оценке конкретного здания предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем. У выбранного в качестве аналога объекта расчётная высота составляет 4,4 метра, у оцениваемых зданий 3,2 м, по данному параметру была проведена корректировка, учитывающая «разницу в строительстве зданий с разной высотой». Поправка на различие в высоте этажа для нежилых зданий определяется в руб./куб.м. на здание в целом. Отражено в формуле на стр. 120 Заключения.

Корректировка на разницу в уровне цен в строительстве выполнена с применением официальных данных Территориальные Единичные Расценки и Федеральные Единичные Расценки, утвержденные и опубликованные Минстроем России.

Динамика максимальной процентной ставки по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц составляет за период с третьей декады ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года от 4% до 8%, с резким повышением в ДД.ММ.ГГГГ до 20% и снижением к ДД.ММ.ГГГГ года до 8%, затем с ДД.ММ.ГГГГ года до конца исследуемого периода начала постепенно повышаться с 9% до 14,5 % к ДД.ММ.ГГГГ года. Прибыль предпринимателя принята в соответствии со Справочником оценщика. Для разных периодов она разная, поэтому применена прибыль предпринимателя от инвестиций в строительство в 15,8%.

Применены показатели класса объектов «свободного назначения», поскольку объекты экспертизы не имеют определенной специализации, направленности эксплуатации, обладают свободной планировкой, при желании возможно использовать и как шашлычные домики, и как другого назначения, например, магазинчика по продаже сувениров и иного, на усмотрение арендатора. Согласно классификации классов объектов коммерческой недвижимости, представленной в справочниках оценщика, объекты экспертизы, исходя их своих физических свойств, относятся к объектам свободного назначения. Есть пояснения у автора сборника. Объекты или помещения свободного назначения – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Под ними обычно понимают отдельно стоящие небольшие здания или их части, которые можно использовать в иных целях, например, под склад или офис, кафе, магазины. В каждом отдельном случае к помещениям свободного назначения будут предъявляться индивидуальные требования. Это не торговая, не офисная недвижимость, не какая-то специализированная, поэтому были выбраны показатели объектов свободного назначения.

Физический устранимый износ – это, по сути, текущий ремонт. Согласно ст. 616 ГК РФ п. 2, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. То есть, в общем случае расходы по содержанию и эксплуатации имущества, такие как текущий ремонт и коммунальные платежи, несёт арендатор. В рамках поставленного судом вопроса и сути спора, определению подлежит доходная часть арендной платы, подлежащая перечислению собственнику. Исходя из материалов дела, все коммунальные платежи и расходы по содержанию несли пользователи.

Нормативный срок эксплуатации определяется, исходя из конструктивной системы здания. Конструктивная система — это совокупность признаков здания, однозначно определяющая тип объекта, его капитальность, сметную стоимость. Гражданские здания первой группы капитальности – это кирпичные здания с железобетонными перекрытиями, стальным или железобетонным каркасом, либо бескаркасные здания из кирпича. В соответствии с Приказом Госстроя СССР № 147 «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта», типичный срок эксплуатации общественных зданий I группы капитальности составляет 175 лет. Этот Приказ не пересматривался до текущего момента, иных источников по сроку эксплуатации нет.

Последствия КОВИДа коснулись не только туристических баз или баз отдыха, они затронули практически все сферы экономики. В рамках сравнительного подхода предлагаемые ставки аренды уже отражают в себе ковидные изменения, случившиеся на рынке аренды, а в рамках затратного подхода они учтены при расчёте внешнего износа в определённых периодах. В обоих подходах были исключены стоимости земельных участков, так как земельный участок не входил.

Использованы минимальные величины показателей (ставка капитализации), поскольку, реальные соотношения между объектами, отличающимися значениями ценообразующих факторов, не могут быть заданы единственным значением, поскольку всегда существуют другие, не учитываемые латентные факторы, влияющие на соотношения цен. Такого рода неопределенность имеет место и в отношении других характеристик рынка. Представленные значения характеристики в виде интервала вместо единственной точечной величины означает, что реальные значения могу принимать целый спектр значений в зависимости от различных факторов, которые не могут рассматриваться как элементы сравнения, поскольку являются менее значимыми, и информация по которым отсутствует. Поэтому на основании опроса многочисленных оценщиков были рассчитали интервалы исследуемых характеристик, в которых могут находиться значения этого параметра, оставив возможность окончательного выбора за экспертом или оценщиком. Ставка капитализации отражает уровень требуемого дохода собственника от сдачи в аренду недвижимости. Учитывая тип объектов, которые не могут приносить самостоятельный доход, а только в составе комплекса, либо ещё что-то, территории, которые подвержены фактору сезонности, фактору выходного дня, это не офис, который работает 5 на 7 или торговый объект, либо помещения под услуги, которые загружены 7 дней в неделю. Поэтому и было принято решение использовать минимальные коэффициенты капитализации.

При проведении экспертизы были проанализированы все доступные публичные источники информации, содержащие информацию об объектах, предлагаемых к аренде в периоды уставленные определением суда. В расчете использованы реальные аналоги, по которым представлены скриншоты объявлений по тексту экспертизы, также перед каждым расчетом в рамках сравнительного подхода представлены критерии отбора объектов аналогов, на основании которых подбирались объекты аналоги для расчета рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами экспертизы, в том числе, в критериях отбора указан критерий по функциональному назначению. В качестве аналогов рассматривались объекты, которые по наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению и ряду других признаков, по которым имелись доступные рыночные данные, могут быть использованы в качестве помещений коммерческого назначения. Роль играет не использование объекта в качестве объекта рекреации, отдыха, а как передача в аренду, как объекта коммерческого назначения, для использования арендаторов по своему усмотрению. На все отличия с объектами-аналогами в экспертизе сделана соответствующая корректировка.

Общая площадь здания, определяемся в целях кадастрового учета, определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, без учёта летних помещений: террас, веранд, крылец. Стоимость строительства рассчитывалась по строительному объёму, который включает всё здание снаружи, поэтому 6 на 7 и на высоту, мы получили объем. Это размеры по наружным обмерам.

Заслушав пояснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, соистцы являются долевыми сособственниками земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 16758+/-45, с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимости – нежилых зданий (шашлычные домики в количестве 8 штук) с кадастровыми номерами № (23,4 кв.м.), № (23,4 кв.м.), № (23,4 кв.м.), № (23,4 кв.м.), № (23,4 кв.м.), № (23,9 кв.м.), № (23,9 кв.м.), № (23,4 кв.м.).

При этом, на доли ФИО1, ФИО4, ФИО6 и ФИО7 приходится по 9/40 долей в праве собственности на указанные объекты недвижимости, на долю ФИО3 -1/10 доли в праве.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующей от себя и от имени несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО1; ФИО7; ФИО6 с одной стороны (Учредители управления) и ООО «Дальрео» (доверительный управляющий) – с другой, заключен договор доверительного управления №, предметом которого явилась передача имущества, принадлежащего учредителям управления на праве собственности, в доверительное управление с целью максимального извлечения прибыли от использования имущества.

Согласно пункта 1.2 договора доверительного управления, объектом договора явился, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6034.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дальрео» (Д.У.) (приписка «ДУ» означает осуществление деятельности обществом как доверительным управляющим) (арендодатель) и ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» (арендатор) заключен договор аренды №, предметом которого явилась передача в аренду, в том числе, вышеуказанного земельного участка, сроком на 11 месяцев с возможностью его (договора) неограниченной пролонгации. При этом, указанный договор не содержит в себе как условия использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости (при их наличии), так и цели использования самого объекта аренды.

В свою очередь, из текста искового заявления и пояснений представителей истцов по первоначальному иску следует, что не ранее ДД.ММ.ГГГГ г. истцам стало известно, что арендатор ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» помимо использования земельного участка, использует также в предпринимательских целях расположенный на нем «шашлычный город» без уведомления о том, соответственно, собственником имущества и доверительного управляющего, что и стало поводом для подачи настоящего иска о взыскании неосновательного обогащения, которое истцами посчитано как выручка ответчика по первоначальному иску, исчисленная исходя из данных его базы 1С за период с начала регистрации за ними права собственности на шашлычные домики, а также загрузки домиков.

В ходе судебного разбирательства ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» не оспаривалось, что на его стороне частично имеет место неосновательное обогащение, выразившееся в фактическом использовании им в предпринимательских целях принадлежащих истцам по первоначальному иску спорных объектов недвижимости (шашлычных домиков) в отсутствие на то законных, договорных оснований. При этом, ответчик по первоначальному иску не согласился с исчисленной истцами суммой неосновательного обогащения, выразил несогласие с ее расчетом исходя из представленной в материалы дела базы 1С, считая базу недопустимым доказательством (поскольку представитель ФИО3 не представил доказательств легитимности ее получения), при этом, во встречном иске просит взыскать в его пользу с собственников «шашлычного городка» возникшее на их стороне неосновательное обогащение, выразившееся в сопутствующих расходах ООО «ГК «Ривьера», которые она вынуждена была нести параллельно с оказанием услуги по сдаче в аренду спорных шашлычных домиков.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие неосновательного обогащения.

Правовые последствия на случай неосновательного получения денежных средств определены главой 60 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Применительно к вышеприведенным нормам, обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии определенных условий, которые составляют фактический состав, порождающий указанные правоотношения.

Так, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, а именно если: имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать; отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть, когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Иными словами, юридически значимыми обстоятельствами, являются обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет истца.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком без законных оснований, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение не подлежит возврату.

Согласно ч.2 ст. 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При таком положении, с учетом позиции ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера», фактически, не возражавшего против возникновения на его стороне неосновательного обогащения, суд признает обоснованными требования истцов ФИО1, ФИО4, ФИО1, ФИО7 и ФИО3

Между тем, суд не может согласиться с позицией истцов по первоначальному иску, о том, что расчет неосновательного обогащения необходимо производить исходя из выручки ООО «ГК «Ривьера», поскольку в данном случае, исходя из предмета спора, неосновательным обогащением надлежит признать неосновательно сбереженную ООО «ГК «Ривьера» арендную плату за использование недвижимого имущества.

При этом, при рассмотрении подобных споров, не имеет правового значения тот факт, какое направление бизнеса фактически велось пользователем имущества.

Основной задачей суда является своевременное и правильное разрешение гражданского спора, что предполагает установление всех существенных обстоятельств по делу и верное применение правовых норм, регулирующих спорные правоотношения.

Поскольку, не достигнув согласия, стороны были вынуждены обратиться за судебной защитной, именно суду надлежит разрешить возникший гражданско-правовой спор исходя из предмета и основания иска, применив нормы права, подлежащие применению в данном споре.

При таком положении, предъявление ООО «ГК «Ривьера» встречного искового заявления, в данном случае, судом не расценивается как согласие с первоначальными требованиями о взыскании неосновательного обогащения исходя из полученной ООО «ГК «Ривьера» прибыли.

Определяя период подлежащего взысканию неосновательного обогащения, суд, принимая во внимание доводы сторон, представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу, что как истцами по первоначальному иску ФИО3 и ФИО4 не представлено надлежащих и допустимых доказательств в обоснование начала периода исчисления обогащения с ДД.ММ.ГГГГ, так и ООО «ГК «Ривьера» не представлено доказательств, что использование ими «шашлычного городка» начато с ДД.ММ.ГГГГ г., учитывая, в том числе, что окончательные уточнения встречного иска содержат в себе указание на начало периода – ДД.ММ.ГГГГ

В связи с изложенным, в отсутствие доказательств иного, суд считает возможным определить к взысканию неосновательное обогащение по первоначальному иску за период с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты заключения договора аренды земельного участка № по ДД.ММ.ГГГГ.

В целях расчета подлежащего взысканию неосновательного обогащения ООО «ГК «Ривьера» - рыночной величины размера арендной платы за пользование спорными объектами, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом назначено проведение по делу судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО2

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная величина размера арендной платы спорных объектов недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

При этом, вопреки доводам представителя ФИО4 и ФИО3, суд не усматривает оснований сомневаться в правильности выводов проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку судебная экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, большой стаж работы в оценочной деятельности. Экспертное заключение является полным, мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, выводы эксперта сделаны с учетом фактических имеющихся обстоятельств. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Само по себе несогласие представителя истцов по первоначальному иску с проведенным исследованием, скептичное отношение к методам проведения экспертизы, не ставит под сомнение выводы экспертного заключения и не делает заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством. Допрошенная ранее в судебном заседании эксперт ФИО2 дополнительно разъяснила и обосновала свои выводы с приведением соответствующих ссылок на литературу, используемую при проведении экспертизы. Изложенные в письменных возражениях на экспертизу от ДД.ММ.ГГГГ №ш12 доводы представителя ФИО4 и ФИО3, фактически, сводятся к несогласию с примененными экспертом методами исследования, между тем, выводы, изложенные в заключении эксперта, не опровергают.

Доводы представителя о том, что экспертом неверно использованы единичные расценки на строительные работы, ТЕР вместо ФЕР, также являются не состоятельными ввиду того, что при производстве экспертизы для расчета затрат на замещение использовались данные справочника «ОБЩЕСВЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрепленные показатели стоимости строительства. В уровне цен на ДД.ММ.ГГГГ, для условий строительства в Московской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», ДД.ММ.ГГГГ. Для перехода от стоимости строительства в Московской области к стоимости строительства в Хабаровском крае применяется поправка на региональное различие в уровне цен, которая позволяет выйти на уровень стоимости зданий с учетом климатических условий конкретного региона. Авторы справочника уточняют, что регионально-экономический коэффициент ан дату оценки должен быть индексом, рассчитанным к одному и тому же уровню цен базового региона справочника. Порядок пересчёта - сначала определяется стоимость для нужного региона в уровне цен на дату создания справочника, а затем стоимость на дату оценки с учетом изменения цен в строительстве в этом же регионе. Издатели не регламентируют, какие именно индексы должны быть применены для пересчёта стоимости, оставляя данный вопрос на усмотрение экспертов/оценщиков. Экспертом были применены единичные расценки на строительные работы, сборники единичных расценок разрабатываются в базисном уровне цен и являются составной частью системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей на территории Российской Федерации. Сборники единичных расценок на строительные работы, монтаж оборудования и пусконаладочные работы по уровню применения подразделяются на федеральные (ФЕР), территориальные (ТЕР) и отраслевые (далее - ОЕР). Сборники ФЕР вместе с государственными элементными сметными нормами образуют единую государственную сметно-нормативную базу для разработки системы укрупненных сметных нормативов. В территориальные сборники ЕР включаются единичные расценки, привязанные к местным условиям строительства, которые применяются при строительстве в пределах территории административного образования Российской Федерации (региона). Отраслевые сборники ЕР разрабатываются для специализированных видов строительства (энергетическое, транспортное, водохозяйственное, горнокапитальное, газопроводы, связь, отдельные виды промышленных объектов и т.п.). Экспертом были применены территориальные единичный расценки, так как они адаптированы к конкретным региональным условиям, в то время как ФЕР являются едиными для всей страны. ФЕР могут быть применены в любом регионе России, но при этом необходимо учитывать региональные корректировки (на условия строительства в конкретной местности). Таким образом, применив территориальную единичную расценку для учёта перехода от цен Московской области к ценам на строительство в Хабаровском крае, Эксперт учёл изменений текущей стоимости строительных ресурсов на территории конкретного субъекта Российской Федерации – Хабаровского края, где расположены объекты экспертизы.

Учитывая изложенное, взысканию в пользу истцов по первоначальному иску с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» подлежит неосновательное обогащение пропорционально их (истцов) доли в праве собственности на недвижимое имущество: в пользу ФИО3 – <данные изъяты> рублей, в пользу ФИО1, ФИО4, ФИО6, ФИО7 – по <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

Разрешая встречные исковые требования ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» о взыскании неосновательного обогащения с истцов по первоначальному иску, суд, в силу вышеизложенного правового регулирования, не находит оснований для их удовлетворения, поскольку истцом по встречному иску не представлено доказательств возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения, в то время, как расходы, понесенные юридическим лицом в рамках осуществления им предпринимательской деятельности с бездоговорным использованием объектов недвижимости, таким обогащением не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцами по первоначальному и встречному искам после проведения по делу судебной экспертизы увеличены исковые требования, с каждого из них надлежит довзыскать государственную пошлину в доход бюджета Хабаровского муниципального района в соответствии со ст. 333.19 НК РФ (в редакции, действовавшей на день подачи искового заявления): с ФИО3 – <данные изъяты>; с ФИО3 как законного представителя ФИО1 – <данные изъяты> с ФИО4 – <данные изъяты> с ФИО7 – <данные изъяты>; с ФИО6 – <данные изъяты> с ООО «ГК «Ривьера» - <данные изъяты>

Помимо требований о взыскании неосновательного обогащения, ФИО7 и ФИО6 заявлены также требования о взыскании в их пользу с ООО «ГК «Ривьера» расходов по уплате государственной пошлины, при этом, несение таких расходов с их стороны подтверждается представленными платежными поручениями №№ и № от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, на суммы <данные изъяты> рублей, уплаченные каждым.

Таким образом, поскольку требования ФИО6 и ФИО7 удовлетворены частично, в их пользу с ООО «ГК «Ривьера» подлежат взысканию расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере по <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

Требования встречного искового заявления ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, соответственно, удовлетворению не подлежат, как производные от основных, в удовлетворении которых отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3, действующей в собственных интересах и в интересах ФИО1, ФИО4, ФИО7, ФИО6 к ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» о взыскании неосновательного обогащения, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» в качестве неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3– <данные изъяты> рублей; в пользу ФИО1, ФИО4, ФИО6, ФИО7 – по <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

Взыскать с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» в пользу ФИО7 и ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в размере по <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера»» к ФИО3, ФИО1 в лице законного представителя ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО6 о взыскании неосновательного обогащения, - отказать.

Взыскать в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину с ФИО3, действующей в своих интересах, и как законный представитель несовершеннолетнего ФИО1, - <данные изъяты> рублей.

Взыскать в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину с ФИО4 – <данные изъяты> рублей.

Взыскать в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину с ФИО7 – <данные изъяты> рублей.

Взыскать в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину с ФИО6 – <данные изъяты> рублей.

Взыскать в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину с ООО «Гостиничный комплекс «Ривьера» - <данные изъяты> рублей.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Фомина