Решение по делу № 2-5231/2023 от 28.09.2023

Дело № 2-5231/2023

Решение

Именем Российской Федерации

28 сентября 2023 года г.о.Щелково, Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Мамистовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бегиян ФИО5 к Ольшанской ФИО6 о взыскании денежных средств,

Установил:

ФИО1 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

В обоснование иска указала, что ФИО2 и ФИО1 пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 80 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

21.11.2022 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке. Дата и место заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества определена п. 11 указанного соглашения: последний день срока действия данного соглашения (01 марта 2023г.) 10 часов 00 минут, офис <данные изъяты>

В соответствии с соглашением о задатке от 21.11.2022 г., в счет уплаты задатка от истца ответчиком была получена сумма в размере 550 000 рублей.

Согласно п. 14 соглашения о задатке от 21.11.2022 г., Продавец (ФИО2) обязуется перевести назначение нежилого помещения в жилое для его последующего приобретения Покупателем (ФИО1) в ипотеку.

Также, в пп. 6.2. п. 6 соглашения о задатке от 21.11.2022 г. указано, что Продавец гарантирует истинность следующих сведений: Объект несанкционированной перепланировке и переоборудованию до подписания настоящего договора не подвергался.

Вместе с тем в процессе попытки перевода назначения помещения из нежилого в жилое было выяснено, что принадлежащее ФИО2 нежилое помещение с кадастровым номером № подвергалось несанкционированной перепланировке. В частности, была снесена стена лоджии и перенесена батарея. Данное нарушение была установлено комиссией Администрации городского округа Щелково Московской области.

По указанной причине ответчик не исполнил свои обязательства по соглашению о задатке от 21.11.2022 г., он так и не перевел назначение помещения из нежилого в жилое, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с п. 8 Соглашения в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте (в том числе согласно п. 6 Соглашения), сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования.

Продавец (ответчик) дважды нарушил свои обязательства, в первый раз предоставив недостоверную информацию об объекте недвижимости, во второй раз - отказавшись завершить процесс перевода назначения помещения из нежилого в жилое.

В процессе незавершенного перевода назначения нежилого помещения в жилое истцом, согласно п. 14 соглашения о задатке от 21.11.2022 г., также были произведены расходы по оплате госпошлины в размере 14800 (четырнадцать тысяч восемьсот) рублей и расходы по оплате проекта перепланировки, который был заказан представителем ответчика в БТИ, в размере 45 000 рублей.

Требование (претензию) истца о возвращении задатка в двойном размере, а также возмещении понесенных расходов, ответчик добровольно не удовлетворил.

Истец ФИО1 просит суд: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток, уплаченный по соглашению о задатке б/н от 21.11.2022 г. в двойном размере, в сумме 1100 000 рублей, а также расходы по оформлению незавершенного перевода назначения нежилого помещения в жилое: госпошлину в размере 14800 рублей и за оплату проекта перепланировки помещения в размере 45000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержала по изложенным в нём основаниям, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, её представитель по доверенности против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для взыскания с ответчицы суммы задатка в двойном размере.

Представитель третьего лицо ООО "Оранж" в судебном заседании разрешение спора оставил на усмотрение суда, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, пояснил суду, что ФИО2 при заключении договоров как с <данные изъяты> так и с ФИО1 ввела в заблуждение своих контрагентов по договору, сообщив недостоверную информацию об отсутствии самовольной реконструкции принадлежащего ей объекта недвижимости, в результате чего основной договор купли-продажи не мог быть заключен по вине ФИО2

Выслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что 18.08.2022 г. между ФИО2 (Заказчиком) и <данные изъяты> (Исполнителем) был заключен договор № № по иску приобретателя объекта, в соответствии с условиями которого, <данные изъяты> оказывало ФИО2 услуги, направленные на поиск приобретателя Объекта - нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 80 кв.м., по адресу: <адрес>, и по оформлению сделки по отчуждению указанного объекта недвижимого имущества.

<данные изъяты> осуществило поиск покупателя объекта недвижимости, принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

21.11.2022 года между ФИО2 (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) было заключено соглашение о задатке.

В соответствии с п. 1, п. 3 Соглашения от 21.11.2022 г. Продавец обязуется в срок до 01.03.2023 г. заключить с Покупателем договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес> по цене 8500000 рублей.

Объект имеет следующие характеристики: нежилое помещение, кадастровый номер: № площадь 80 кв.м, этаж 1.

В силу п. 4 соглашения от 21.11.2022 г. до подписания соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей, в обеспечение исполнения обязательств Продавца.

В соответствии с п. 14 соглашения о задатке от 21.11.2022 г. Продавец (ФИО2) обязуется перевести назначение нежилого помещения в жилое для его последующего приобретения Покупателем в ипотеку. Оформление перевода из нежилого помещения в жилое помещение, государственную пошлину и дополнительную документацию оплачивает Покупатель. Работу по переводу назначения помещения осуществляет Продавец или его доверенное лицо.

В тот же день, в рамках вышеуказанных договоренностей истца и ответчика (о необходимости перевода нежилого помещения в жилое) между <данные изъяты>" и ФИО2 было подписано дополнительное соглашение от 21.11.2022 г. к договору № № по поиску приобретателя Объекта от 18.08.2022 г., согласно условиям которого Исполнитель (ФИО2) передала Заказчику (<данные изъяты> денежную сумму в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в качестве оплаты услуг Исполнителя по переводу назначения Объекта из нежилого помещения в жилое помещение.

Пунктом 11 соглашения о задатке от 21.11.2022 г. установлены дата и место заключения основного договора купли-продажи: последний день срока действия соглашения (01 марта 2023г.) 10 часов 00 минут, офис <данные изъяты>

Применительно к пункту 3 ст.380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.

Основной договор в установленные в нем сроки не заключен, ни одна из сторон предложений о заключении договора не направила.

Истец ФИО1 не оспаривала в судебном заседании, что она не направляла ФИО2 предложения о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения в установленные соглашением сроки. Доказательств присутствия ФИО1 в день заключения основного договора на сделке и одновременного уклонения ответчицы ФИО2 от заключения основного договора (доказательств отсутствия ответчицы ФИО2 на сделке) в материалы дела не представлено.

Истица не оспаривала в судебном заседании факт того, что 1 марта 2023 г. в 10-00 (в день заключения основного договора купли-продажи) она отсутствовала в месте заключения договора (в офисе <данные изъяты>

В соответствии с п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом судом установлено, что в согласованный предварительным договором срок договор купли-продажи не был заключен в результате бездействия обеих сторон договора (соглашения о задатке от 21.11.2022 г.)

Новый срок заключения договора купли-продажи сторонами не согласовывался. При этом стороной истца как покупателем мер к заключению основного договора купли-продажи принято не было, равно как и не подтверждён факт готовности Покупателя приобрести объект недвижимого имущества в установленные соглашением сроки.

Установленные обстоятельства являются основанием для возврата задатка в связи с прекращением обязательства в соответствии с положениями пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом отвергается довод искового заявления о том, что невозможность заключения сделки возникла по причине отказа в переводе нежилого помещения в жилое, выданного Администрацией городского округа Щелково, поскольку, вышеуказанные действия осуществлялись ФИО2 за пределами срока действия соглашения о задатке от 21.11.2022 г., то есть в момент, когда срок действия указанного соглашения истёк и стороны не выполнили своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи.

В частности, как следует из представленного в материалы дела решения от 05.05.2023 г. об отказе в переводе нежилого помещения в жилое, выданного Администрацией городского округа Щелково, членами Межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласованию переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме при Администрации городского округа Щелково, был осуществлен комиссионный выезд по адресу: Московская область, городское поселение Щелково, город Щелково, улица Радиоцентра №5, дом №16, квартира №1, по результатам которого установлено, что указанное помещение было подвергнуто реконструкции: демонтирована наружная фасадная стена дома в границах лоджии.

Таким образом, судом установлено, что действия по переводу нежилого помещения в жилое осуществлялись ФИО2 после истечения срока действия соглашения о задатке от 21.11.2022 г., которым стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи до 01.03.2023 г., в связи с чем, указанные действия и решение Администрации от 05.05.2023 г. не могут рассматриваться как доказательства, препятствующие исполнению договора со стороны ФИО2

Принимаемые ответчиком после истечения срока заключения основного договора меры к переводу нежилого помещения в жилое не свидетельствуют о прекращении обязательств по вине истца, поскольку новый срок заключения основного договора купли-продажи сторонами согласован не был.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сумма задатка подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в размере 550000 рублей. В оставшейся части (в размере двойной суммы задатка) иск удовлетворению не подлежит.

Одновременно суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов по оформлению незавершенного перевода назначения нежилого помещения в жилое: госпошлину в размере 14800 рублей и расходов на оплату проекта перепланировки помещения в размере 45000 рублей, по следующим причинам.

Как пояснил в судебном заседании представитель третьего лица <данные изъяты> сотрудниками третьего лица в процессе исполнения договора № № по поиску приобретателя Объекта от 18.08.2022 г. (с учётом дополнительного соглашения от 21.11.2022 г.) действительно были оплачены расходы по оформлению перевода нежилого помещения в жилое, состоящие из расходов на оплату госпошлины за изготовление технического паспорта БТИ в размере 14800 рублей и расходов на оплату проекта перепланировки нежилого помещения в жилое в размере 45000 рублей. Указанные расходы были оплачены за счёт средств ФИО1

Между тем истицей в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены в материалы дела доказательства несения ею соответствующих расходов (квитанции, чеки, платежные поручения и т.д.). Представленные истицей в материалы дела квитанции о частных переводах денежных средств на имя физического лица такими доказательствами для взыскания указанных сумм с ответчика ФИО2 не являются.

Ввиду того, что суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, заявление ФИО1 о взыскании расходов на оплату госпошлины в силу положений ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть в размере 8700 рублей.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Бегиян ФИО7 к Ольшанской ФИО8 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Ольшанской ФИО9 в пользу Бегиян ФИО10 сумму задатка в размере 550000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 8700 рублей.

В удовлетворении исковых требований Бегиян ФИО11 о взыскании с Ольшанской ФИО12 расходов в сумме 14800 рублей и 45 000 рублей, а также суммы задатка, в большем размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий

судья Н.Г. Разумовская